Re: [閒聊] 一間平轉就幸災樂禍

[jejeyu (原來...我想要的是自由)]

我最近在賣房子
賣了一兩個月都沒人出到理想的價格，然後房仲一直要我降價

不過我這兩天想了一個辦法處理這件事情，就是拿去出租。

我算了一下租金和成本的投報率
發現把房子拿去出租的話

年化投報率9%耶！！！

算完之後覺得非常安心，科科

突然開始捨不得賣房子了

※ 引述《sakula0616 (沙庫拉大大)》之銘言：
: ※ 引述《humbler (獸人H)》之銘言：
: : 不過出現一間平轉
: : 結果一堆人高潮
: : 在那邊幸災樂禍
: : 平轉涉及到個人財力的個案
: : 竹北供給量少
: : 平轉大有人接手
: : 要注意的是竹北30年左右的中古屋
: : 還有圍繞竹北的蛋白區
: : 新豐、芎林、新埔的新成屋
: : 已經開始出現4%~5%左右的降價
: : 雖然因為推案不多
: : 所以量不會出來
: : 但是要看5%的價跌會不會有人接手
: : 如果有人接手
: : 代表基本盤其實還在
: : 如果沒人接
: : 代表今年上半年也不用期待什麼329、520檔期了
: : 今年上半年建商的新開案價格議價空間有機會出來
: : 新竹不再是鐵板一塊還要跟投資客加價買
: 你這邏輯有個盲點
: 下跌趨勢，有人接手很正常
: 但是接手不代表他不會賠錢繼續出售
: 不然股市有人進場接不就不會跌了?
: 不要忘記還有更多案子會繼續推出
: 也不要忘記還有更多人想脫手
: 當出貨量開始大於接盤的  那就是往下繼續殺
: 科技業大多頭時候，人人買房炒房很正常
: 進入下修盤整時，量能不在
: 加上利空消息不斷
: 那就是下去整理吧
: 這幾年大漲20~30%的
: 修正個10%以上也是剛好而已
: 其實房價高點的量縮，就是準備往下整理
: 這一觀點這版多多永遠不承認
: 等到爆量黑K殺出
: 就準備人踩人瞜

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※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 07:35:57
→ toto123: 現階段會擔心的 就是炒預售 無法交屋的人
→ toto123: 而且我相信真的高手在股票一萬8的時候 房子就高點出脫了
→ toto123: 至少會把手上爛的物件，先出掉。當市場熱絡時
→ jejeyu: 我可能還要多學習一下，才能當個高手
→ toto123: 台北市 跌個10趴 大概就一堆人想出手了
→ toto123: 重劃區 外縣市不好說
→ toto123: 新房子 年輕中古太多
推 ce0336ce: 你是對的～沒有什麼投資品的特性會比房產更保值而且容
→ ce0336ce: 易持有。
→ ss88812: 台北市 10% 好了啦 空空...
推 AGODC: 我同事的房子賣半年多了，也是賣不掉，就顏炳立講的，賣的
→ AGODC: 高高掛，買的不追價，繼續出租大概唯一解吧
→ AGODC: 出租起碼讓實體經濟有流動，是好事
→ toto123: 又不是沒出現過 台北市修正10趴的經驗 怕什麼
推 kming327: 搞不好還會出現漲10趴的。
→ eejean: 我看到的很多屋主也是賣不掉之後就不賣了，改成出租，因
→ eejean: 為出租投報率也很高
推 Answerlin: 開寬限出租持有5年再賣頗甜
噓 redmi2: 那是你算錯 不然就漏算自己勞動和可能風險的代價
→ jejeyu: 我的算法滿簡單的，（租金-房貸利息）/購屋本金，之前因為
→ jejeyu: 是自住，就不考慮住10年的利息了！
推 sonybug: 機會成本也要算。資深投資客老早就開始倒貨
推 DAPL: 是一千萬的房子租金三萬嗎
→ jejeyu: 然後的確是打算開寬限沒錯
→ jejeyu: 是250萬的購屋成本準備租兩萬，科科
→ jejeyu: 勞動成本因為我打算找社宅，所以就都給他們處理就好
推 DAPL: 你應該想想如果別人買的是你現在賣的價錢。他的投
→ DAPL: 報率是多少？這
→ DAPL: 才是真正的算法
→ jejeyu: 我賣屋的族群是自住客
→ jejeyu: 我又不是賣分租套房，我不需要管買家的投報率吧
→ jejeyu: 我最想做的是翻新後出售，但是我的隊友不同意，傷心
推 envogue: 結果發現租不出去
推 kivenQQ: 你應該用市價重新計算，才知道值不值得，為什麼別人沒買
推 KoPisloser: 但現在自住、投客都不買，不就表示房價要下修了
→ jejeyu: 有人要買啊！只是出價不合適。
→ jejeyu: 鄰居跑去管理室鬧我的看屋客人...
推 lighter7322: 不要賣嘻嘻
推 grace0523: 賺了租金 賠了房價XD
那就要看預期房地產是漲高還是走跌，不想賣只是因為在這個時間點要賣到理想價格要等很久

不過這間房子我本來是自住，持有10年，我沒有看過這個社區的實價登錄走跌過，因為釋出量很少
→ grace0523: 想想看南非幣
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 08:57:55
推 aqaq123: 這算法讓我想到某個網紅殖利率216%
→ grace0523: 而且你還沒租出去也XDD
推 CaLawrence: 你要算投報率要把現金流列出來才知道 你這種算法過了
→ CaLawrence: 幾年你會發現資產增加的速度不是你算的這個速度
沒關係，
我不是很會投資的人
我目前想到穩健股票方案也只有00878，4%
還是您有辦法推薦其他方案？
推 kusomanfcu: 30年均下去 投報也是7%以上 他那間
→ kusomanfcu: 因為年均槓桿是2.5倍
推 kusomanfcu: 房地產就是這樣
→ kusomanfcu: 現在的資料是租金噴的快反而 比價差還差的多
推 f860506: 重劃區租金沒大家想的那麼好好嗎
我家不是重劃區，是生活機能便利在重大建設旁邊的老社區
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 09:14:52
推 bogy26: 你社區沒實登隔壁的有啊......
→ f860506: 租客也不是笨蛋 現在很多要求全套裝潢才肯租
→ kk1234: 出租只要租金好收 人不要掛在裡面 ... 不要常常打點話來
→ kk1234: 報問題 ～ 是蠻很好啦
→ MagicMomo19: 重劃區租金很好啊，這邊預售買8xx萬出租2.4萬up
推 jaricho: 這樣也特地發一篇 哈哈
噓 faye52520: 這是在反串嗎？
推 e446582284: 問一下，10年後少子化，租金會漲還是跌？
少子化可以找外勞，新加坡不就做給你看，壓榨外來白領
而且市區不太需要擔心
少子化那個鬼言論從10年前買房空空就在宣揚
然後房價10年就兩倍了....
推 migration265: 出租就好
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 09:37:59
噓 msis20: 連怎麼算都不會 科科
推 Absenting: 少子化後房價井噴租金當然也跟著噴！房東手上一堆錢，
→ Absenting: 寧可空著也不會便宜租的！
推 CaLawrence: 你這個在起始點以及寬限期內應該是9%沒錯 但度過這個
→ CaLawrence: 期間就不是了
一直轉增貸就好了，免煩惱
推 bylan0820: 這是反串文嗎？
看您怎麼想
反正賣不到我理想價格，我也沒有打算便宜賣，收租的投報率我也很滿意
這就是成本低的屋主想法
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 09:41:24
→ CaLawrence: 轉增貸是要成本的 你以為真的那麼容易？
→ CaLawrence: 先不說開辦費 轉貸還要代書 財型房貸一年一簽 利率現
→ CaLawrence: 在搞不好都要到2.5了 你的收益又會進一步被壓縮 不要
→ CaLawrence: 把現在的低利率環境視為理所當然
最近有辦過耶！直接找銀行，銀行會跟你說怎麼弄，不用代書，1000多萬的房子設定費一萬多
舊屋的貸款剩下一點點而已，利息多1%不會多多少....
謝謝您關心唷
推 hellogym: 轉增貸不用代書 自己跑就好 又沒很難
→ hellogym: 設定要錢而已 看你房價多少 也就幾萬塊吧
→ checkman: 轉貸我也是自己跑 簡單
→ hellogym: 理財型5-10年的銀行一堆啦 超過10年的也有
→ checkman: 寬限也可以延長 不一定要轉
→ hellogym: 利率3%又怎樣 照樣拿來賺阿 很難嗎?
→ checkman: 沒玩過房地產的腦補太多
→ hellogym: 前陣子台股跌破14000 隨便進場都不知道補幾年利息了
推 CaLawrence: 理財型最長三年就要重新審核 10年怎麼來的？ 理財型
→ CaLawrence: 房貸又不用還本金
→ checkman: 本業穩 房地產根本不需要賣 放著賺 躺著賺通膨財
→ hellogym: 誰跟你最長3年就有重審? 我就貸7年的阿
→ hellogym: 上次版上還有人分享10年的咧 自己找銀行問
→ hellogym: 你基本定時還款信用好 隨便都馬續過
→ hellogym: 我6月才轉增貸阿 多爽 利率抓升息3% 照用啦 有多難
推 CaLawrence: 中信銀 一年一約可自動續約 他們內規三年審核一次
→ CaLawrence: 3%覺得很棒就借阿 到底是在發什麼脾氣？
→ hellogym: 那時台股一堆跌爛了 隨便買都吃完10年利息錢了
→ hellogym: 我又沒生氣XDD 就你不懂裝懂阿
→ hellogym: 阿你不懂裝懂還不能人家說喔XDD
→ fanter77: 9%是你以你買的價格來算，還是你想出售的價格要說清楚
20樓有說，購屋本金+10年還款本金
→ fanter77: 啊XD
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 10:16:21
推 Takadanobaba: 印象中也是兩年還三年審一次換約
→ Takadanobaba: 換約不成就GG了
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 10:18:01
→ Takadanobaba: 有貸的時候，給銀行看的金流會特別做漂亮一點
推 hellogym: 基本你定時繳款 沒有在換約不成的
推 micky83802: 現在進場的可能連3%獲利都沒有喔嘻嘻
推 antigidu: 長期持有 市場才健康  政府也希望各位長期持有
推 hellogym: 你要是投資股市還行的話 就轉增貸+出租 更香
不是很擅長所以打算租金買etf
推 Takadanobaba: 換約就是要重審一次財力證明。過去定時繳只是基本
→ Takadanobaba: 的....換不換的成要看你當下的財力證明
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 10:23:29
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 10:24:50
推 hellogym: 理財型房貸是要看啥小財力證明? 看你繳款穩不穩而已
推 Takadanobaba: 你沒錢銀行會提高利率或不貸，這就是理財房貸跟30
→ Takadanobaba: 年房貸最大的風險差異
→ hellogym: 聯徵一拉 看你信用好 分分鐘秒過啦
→ hellogym: 即便不過 轉去其他銀行一般房貸就好 怕什麼?
→ Takadanobaba: 你郭董？可以刷臉貸款膩...任何貸款都要看財力證明
→ hellogym: 阿你房貸過2-3年財力就爛掉 我也是很佩服啦
→ yasmydio: 少反串了，投報好就不會拿出來賣了
我這間當初是跟家人合資，我們想要獲利了結，再各自買房
要不是為了獲利了結
其實我也不太想賣
推 Coolno9: 9%哦 好扯喔 那你應該增貸再買一間吧
這個可能要做時光機回到10年前，現在這種價錢很難找
如果有我也會繼續買
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 10:39:04
推 j8630222: 會說少子化10年就是笑話 連少子化影響會出現在多久以後
→ j8630222: 都不知道
我是普通人一樣不能預期，只能隨時調整投資策略
存股都要調整標的不是嗎？
→ abstainer: 現在房子很好出租?
試試看嘍！兩萬租不掉可以租19k，
投報率就從9%變8%而已，我覺得還是很好的投資
推 max205: 少子化是個笑話拉  在10年房價也是漲漲漲 你不要賣掉吧
因為要分錢，所以還是要賣，只是時間點的問題
→ toto123: 少子化 大概就是朝向都市發展吧 鄉下要漲也漲不多
→ toto123: 通貨膨脹 房子長期還是向上
→ toto123: 但所謂回檔修正 是多短、長期都多長 就自己想誰知道
→ jasonkey123: 高物價,就沒有低房價
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 11:31:27
噓 waga0826: 出租賺租金，順便賭會不會變凶宅
這世界有種東西叫凶宅險
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 11:48:31
推 nautasechs: 凶宅險www 然後呢
推 rfrfrfabc: 盡講沒意義的話
推 aa00788: 房客真的很恐怖 動不動以死相逼 幸好有凶宅險^.<
推 tfct: 250萬要租2萬？認真？
對捏，四房平車有家電也有家具，冷氣冰箱都是日立國際牌之類的，還是變頻唷！
附近有40年公寓收租金18k/月，已租當年買200萬不到
我覺得我租四房平車帶變頻家電附家具兩萬算是佛心價啦！
大哥要不要算算這是不是夢
→ tfct: 夢裏什麼都有啊
推 aa00788: 租房魯空生幫房貸繳房貸，死幫房東賺保險金，也算是很有
→ aa00788: 貢獻惹
→ MIT5566: 投報率不是這樣算吧..算了爽就好 但你打在內文是有點誇張
→ MIT5566: 你這樣不就跟看配息配多少直接用長年槓桿算成本換殖利率
→ MIT5566: 反正不賣也不看現值 後面利息也不算反正自住
我看不懂您的意思，求修正
推 kusomanfcu: 凶宅險加價出租 不是早就講了
→ kusomanfcu: 這個就是魯空租仔要的
→ kusomanfcu: 成本墊上去就對了
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 12:31:37

推 sailinthesky: 算法錯了，每月還掉的本金也要加入成本中...
我要用寬限期，沒有要還本金，本金預計拿去買00878
→ toto123: 凶宅險 實務上真的有用嗎
推 antigidu: 請問 您怎麼買到只有250萬的市區房？
10年前的舊大樓都很便宜啊
現在應該還是有兩房舊大樓或是三房公寓可以買
只是很多人眼高手低，只看新成屋

※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 12:57:38
→ toto123: 賠個錢根本微乎其微
→ nitero: 台北市不可能跌的 洗洗睡
推 micky83802: 心臟真大顆敢買舊房喔不怕沒人買嗎？
→ whk1895: 9％？大概是自創只用自備款來算吧？
No~No ~我把所有繳進去的本金都算進去了唷!
歷屆的利息就當我自住期間的房租，8000元的四房平車，應該是蠻划算的啦
※ 編輯: jejeyu (106.64.160.48 臺灣), 01/07/2023 14:19:08
→ whk1895: 簡單說，就是你當年買的很便宜的意思？
當你不算很便宜，就是普通價格
推 OrzOTZorz: 然後那個人上吊 你又QQ了
因為剛剛上面的推文很諷刺，所以後來我想想，如果房客真的用生命當代價的話，想想看不划算的人好像還是房客，我頂多會是被誤傷而已。
→ fanter77: 投報率應該是要以 （年租金）/ （購屋總價）吧
但是購屋總價跟實際上拿出來的資金是不一樣的，1000萬的房子也只需要200萬的頭期款
※ 編輯: jejeyu (125.229.168.220 臺灣), 01/07/2023 18:43:54
※ 編輯: jejeyu (125.229.168.220 臺灣), 01/07/2023 18:44:25
※ 編輯: jejeyu (125.229.168.220 臺灣), 01/07/2023 18:47:29
→ fanter77: 如果用頭期款來算投報率隨便都10幾%吧XD
噓 RHA1031: 你有沒有想過，租金9%，房價跌10%
推 cc161: 房價難跌啦,政府還在油電凍漲
→ cc161: 油電解凍的時候，租金就大幅提升，房價說不定又上去了