Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧

[jamo (hi)]

※ 引述《xa9277178 (楓曦)》之銘言：
: ※ 引述《ggcrick (唱歌會走音)》之銘言：
: : 我自己幾年前買的社區，在開案不久就被投資客團購買下一半的戶數，尤其是高樓層和方位好的。
: : 我們附近社區大樓很少，等於你想要買這附近一定都會遇到投資客的頭。
: : Ceca大雖然提到建商籌碼控制在手的問題，可是以我自己兩邊談的結果，建商真的友善太多，主要可能是因為中間是代銷作為橋樑，代銷還是希望成交大於賣高價。
: : 投資客團主先不說那個態度囂張到極點，我聽到那種說話方式連看屋都不想看了，價格開的也比建商還高，他就是衝著只有他有高樓層，根本沒再讓你議價。
: : 這種投資客團購鎖籌碼的方式就是建立在可以換約，他們大多並沒有交屋的打算，畢竟量這麽多，人數也不少。
: : 在心理感受層面，被原始製造廠商抬高價格的感受比投資客從中賺大額價差的感受，前者還是比較容易接受的。
: : -----
: : Sent from JPTT on my iPhone
: 在那邊說建商比較難搞的你聽聽就好
: 這邊都只是一堆跟著黨炒房風向隨便嘴的投資客
: 就像之前股市高點的時候一堆少年股神 你就隨便他嘴吧
: 那也只不過是政府放縱這種行為 不然哪有他們唱邱的機會
: 歸根結柢 買房就只是一個資本主義市場
: 鼓吹投資客能幫助市場平衡 壓低漲幅 不就等於在說黃牛幫助市場的概念
: 還能跟風相信這一套的真的不知道腦袋在想什麼
: 投資客 完全 對於市場經濟 就沒有任何幫助
: PS5就算沒有一堆黃牛 也不會每個月+10%賣 這個很簡單的概念
是滿簡單的概念
只是一堆魯空不懂又愛亂套概念
把製造業的邏輯套用到不動產

ps5 不會每個月+10% 賣的原因是
只要產能上來,ps5要幾台有幾台
不會只能賣1000台就完銷
另外ps5 有需要搶占平台佔有率
才有軟體商願意跟進開發

建案是只有限量銷售,
幾百戶賣完就完銷了
也不用搶佔市占率

: 這些黃牛能做的事情 就是讓真的想要買ps5的人買不到
: 或是被高價剝削 如此而已
: 我講一個比較實在的
: 你說那些唯利是圖的商人 有沒有 肯定有
: 但你要說 所有建商能一起串聯 把價格拉到頂天高
: 先不說實務上根本不可能大家都這麼合群
: 真的操作下來民怨沸騰 政府也不可能放著不管
: 最正常的商業結構
: 就是你估算成本 制定價格
: 這個你有做生意真的就知道
: 我不是說那些炒房的 我是說真的有在做實業的
: 房子是單件產品 每年 每季 都有行銷目標要推動
: 誰在那邊無聊每天漲價
: 賣到估算的利潤就會出手了
: 還跟你搞那種 唉唷 沒有投資客 我賣方市場
: 那我們把房價崩頂天好了
: 哪有這麼閒= =
不懂就不用來發言貽笑大方
一堆沒創過業開過公司的人
在那邊指點江山
跟太監討論性生活有啥兩樣?
整案商業邏輯的評估哪有那麼簡單

所謂預售就是對資金妥協的作法
資本夠粗的建商像元利
幾乎都是先建後售根本不考慮預售

預售新案最重要的評估就是風險跟報酬
再來是資金成本,然後才是建造成本
至於利潤是這些東西決定後
才來看的

以前有vip/投客,把vip/投客看成盤商
所以在開發評估階段
可以直接計算有 10% 在開盤就先給vip
資金就可以回籠若干
潛銷階段再出 20% 給投客
這樣資金可以回籠若干,然後再繼續操作
盤商承擔風險獲得溢酬

現在直接斷了投客/vip來
分攤風險快速回籠資金的操作
整案在評估階段就直接胎死腹中
改成不自行開發了
直接盤土地出去給有錢的建商搞
有錢的建商承擔了資金風險
那溢酬歸誰呢?
消費者嗎?
呵呵~
會這樣想的人真的好傻好天真啊~~~

最後市場只剩幾家大建商vs消費者
不懂的人表面上看起來的確交易整齊乾淨
但後面隱藏的是很多中小建商都消失了

至於市場上中小建商多,
消費者比較有機會買到便宜
還是只剩幾家有錢的大建商
消費者比較有機會買到便宜

嗯....一樣就是個智商問題~~


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1673407433.A.785.html
噓 xa9277178: 產能上來 房子不是要幾間有幾間= = 什麼邏輯
推 F93935: 土地又不是無限大安區是能再蓋多少
推 Arnol: 1F...You can do better
→ buike: 可憐每次都拿中小建商祭旗，偉哉勞進黨
→ Arnol: 房子要幾間有幾間 是能蓋到平流層是不是
推 kusomanfcu: 產能長期是高速萎縮知道嗎？
噓 xa9277178: ps5要幾台有幾台嗎 你開外掛無限資源哦 笑死
→ buike: 夢到機台壞放著不修還裁員，新聞不敢報
→ buike: 要講回跌不是打房而是景氣，DPP提前收割
推 kusomanfcu: 你認為的產能都去蓋工廠 商辦了，之後還有一堆捷運
→ kusomanfcu:  體育館 還有南部蚊子館
→ buike: DPP打房有成好棒棒，不景氣不關他們的事
→ kusomanfcu: 然後那些相對於住宅 勞力密度低
→ kusomanfcu: 住宅是勞力密度最高的
→ supereva: 房子連同建案不同方位  價值都不一樣了  你ps5這台和那
→ supereva: 台有何不同？  說房子能對比ps5的  可以去買山區的破屋
→ supereva:   反正都是房子 便宜得很
推 KrisNYC: 元利是真的開外掛阿 他的金流源頭是全聯耶知道全聯一年
→ KrisNYC: 有多少營業額嗎 超過1800億台幣再加掛px pay的金流
→ supereva: 拿量產的東西比房地產  真的很好笑XD
推 jaricho: 房子  ps5 ？ 我到底看了什麼
推 tfct: 大建商比較不會爛尾也不錯啊
這就看啦
有個比較近似的比喻
iphone vs 安卓

前者一統江湖,品質很好
管理很好,但很貴
後者群雄並起,選擇多
但要做功課不然容易踩雷

你希望看到 iphone 統一天下
把安卓全部打趴嗎?

→ supereva: 大家在吵房價貴都是吵各位想買的地點  也就是相對精華
→ supereva: 區  限量就是限量
推 piliwu: 基本上一路打擊供給就是智商問題
推 CK19: 推一個簡單明瞭
推 iamala: 消費者能買便宜不是好事，所以現在政府在整頓這塊。未來
→ iamala: 無論誰上位，方向不會變的。台灣要邁向更高層次，讓有錢
→ iamala: 人持有房產才是對的。所以精華區的開發要盡量讓優質建商
→ iamala: 來，廉價產品的則表面態度說國家不歡迎。
推 tfct: 真的 蛋黃區精華地蓋那種小基地 公設比高 真的是浪費土地資
→ tfct: 源
→ tfct: 應該給大建商整合基地大一點 蓋個dimond tower 那種 才不會
→ tfct: 浪費啊
推 piliwu: 對啊蛋黃區都是4、50年老公寓才是正義
→ piliwu: 你的台北之星一坪250以上…
推 F93935: 沒辦法啊 我也想都更啊 其他戶又不簽
→ F93935: 我隔壁巷都賣130了 臭老人都不簽 說搬家很麻煩
→ piliwu: 而且實登是不是又被地政局做掉了，超機車假實登
→ Best5566: 事實上有投客的建商都是大建商，小建商根本沒投客，投
→ Best5566: 客也沒興趣，一大堆小建商也是先建後售不要再唬爛了
推 dreamdds: 黃牛真的很垃圾
→ ssiou: 阿就淘汰投資客
推 insense: 辛苦了解釋這麼多  但有些人的智商就是聽不懂...
推 mitic1029: 投客最大貢獻就是把房子變成商品，拿剛需住戶的錢養活
→ mitic1029: 大量房仲跟代銷，少了他們很多人都要失業的
→ piliwu: 小建商蓋的地點空空連看都不會看啦
有時候我看台灣,
真的覺得中產越來越慘

一堆豬隊友,
把中產翻身的路一一堵死
還洋洋得意

還好我已經脫離中產很久
不然真的會氣死~
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 01/11/2023 12:07:30
噓 Best5566: 會幻想小建商死光的投客準備被打臉，大建商比較困擾，
→ Best5566: 整個獲利模式要重新來過
推 efbnm753: 瞎掰 你沒資金成本跟營建成本怎麼估獲利
→ Best5566: Nosense就是nosense
推 haydou: 一樓XDDDD, 製造業跟不動產一個最根本的差別就是
→ haydou: 每一間不動產基本上都是有自己的獨立性
→ haydou: 同一個社區同一個樓層同一個面向都只有一戶而已
→ haydou: 而這個月生產的PS5跟下個月生產的PS5基本上沒有差別
推 esproject: 房子要幾間有幾間的怎麼不去請師傅看看
→ haydou: 你覺得台北市信義區的房子跟屏東的房子可以拿來比較嗎?
噓 robert123: 少了投客建商比較會蓋像樣的格局
→ robert123: 這才是自住者想要的
推 LonyIce: 但我會拿 iPhone 而不是安卓…
推 ray3839139: 好兇喔...
噓 SFMAndroid: 還有人用安卓噢
→ lazarus1121: 事實上安卓除了幾家，其他都垃圾，倒了也不會難怪
→ Arashi0731: 小建商怎麼可能死光，只要營建景氣好，建商就會一直冒
→ Arashi0731: 出來，台灣人是真的很怕公司倒耶。
推 F1239810: 就問...選舉時小建商出多少錢? 開馬自達開會遲到，沒出
→ F1239810: 錢還想分大餅。
推 tfct: 開馬自達XD 嘴角失守 妨彿看到周朝先的臉
噓 slazengerfig: 怎麼會斷投客還有vip？可以抱到交屋啊。這也是智商
→ slazengerfig: 問題吧？
推 smallkop: 市場把這些散籌碼清掃光，以後就是莊家盤了
推 jaricho: 陶朱也是莊家盤阿 。 法案只是把投機客掃出預售屋市場而
→ jaricho: 已 大驚小怪 還有廣大的中古屋老屋市場 可以自由買賣阿。
→ jaricho: 。。
推 lagadidi: 投客建商跟格局有什麼關係XD 魯空不斷突破下限
→ darkholy: 就有智障拿通膨便當比房價了
推 robert123: 前幾天就有人在分析了，新警察？
推 jeromeshih: 房屋受限精華區土地因此不能量產，但是PS5工廠生產反
→ jeromeshih: 而生產越多增加市佔，這兩個應該有些差異吧
→ askachage: 推，jamo大神
推 s26492755: 天啊 一樓邏輯….
→ s26492755: 土地無限膩
推 wingtoya: 能不能量產取決於你的財力，有本事整個重劃區包下來要蓋
→ wingtoya: 多少有多少
推 Tylose: 這就是我覺得這次修法最恐怖的點
→ Tylose: 競爭少，價格操控容易，而且都市發展或更新的速度減慢
→ Tylose: 如果這些有錢建商不增加建設數量，還會有失業潮