→ kusomanfcu: 跟你說喔 那些都更很多以前還沒蓋完都預售好了 01/12 14:11
→ kusomanfcu: 現在是除非已經跑好案了正在賣的，後面不少都會停下 01/12 14:12
→ kusomanfcu: 來 01/12 14:12
→ kusomanfcu: 金流問題而已 老早就說了 01/12 14:12
→ abyssa1: 都更土建融跟一般建案就分開了 金流哪會有問題 01/12 14:21
→ kusomanfcu: 有喔 那些不能賣的金流要給屋主的部分 你100%也是一 01/12 14:24
→ kusomanfcu: 樣啦 01/12 14:24
→ kusomanfcu: 都更死了啦 不用想了 01/12 14:24
→ kusomanfcu: 利率倍率核算下去很貴的 動動腦阿 01/12 14:25
推 kusomanfcu: 是建商用土地貸整體資金建商出 然後拿配好的後面新的 01/12 14:27
→ kusomanfcu: 房去賣 甚至要求原地主要成屋才能賣 01/12 14:27
→ kusomanfcu: 你怎算都知道都更死了啦 01/12 14:27
→ kusomanfcu: 頂多剩小規模危老了啦 01/12 14:27
→ kusomanfcu: 不然就是權益砍爆 然後沒人要幹 01/12 14:28
→ kusomanfcu: 或是剩有錢人才能都更 01/12 14:28
→ abyssa1: 剩有錢人能都更… 會怎樣嗎？這叫已死？ 01/12 14:30
→ supa64: 呵呵.是啊.只有土地.沒有辦法負擔額外費用.誰出 01/12 14:53
→ toto123: 只有台北市 有本事都更 其他地方別想 01/12 15:02
→ toto123: 台北市都很困難了 外縣市新房子一堆 輪不到 01/12 15:03
→ toto123: 台北市新的一瓶隨便賣都有80萬以上 01/12 15:12
推 swgun: 台北市現在都更差不多要120萬以上才可能賺錢 甚至1 01/12 15:23
→ swgun: 50萬 01/12 15:23
→ toto123: 看地方啦台北市蛋白 有些 80 85 還是有 新的 01/12 15:33
→ toto123: 所以我才說以上 01/12 15:33
→ toto123: 繼續讓台北市維持老房子多 新房子不要蓋太快 01/12 15:34
→ toto123: 這樣某種程度 還會吸引想住新房的跑道新北重劃區 01/12 15:34
→ kyova: 新北明明都更每年幾百案，樓上鬼扯啥... 01/12 15:46
→ kyova: 寫錯，是累計。 01/12 15:49
→ kyova: 危老更不用說。其它縣市的造價就沒那麼高阿... 01/12 15:51
→ kyova: 更不用說很多區域是透天，比公寓好搞得多。 01/12 15:51
→ kyova: 北市核定的其實也沒有說很多... 01/12 15:51
→ kyova: 全國總計每年也才幾十件。除了台北，新北台中比例不低。 01/12 15:54
→ kyova: 危老累計也只有兩千多件，分布就比較平均了。 01/12 15:57
推 frank111: 扯都更幹嘛?都更的利息錢，銷售成本都算在地主身上 01/12 16:05
→ frank111: 建商又不痛，營造成本越高，實施者報價就越高，賺得越多 01/12 16:07
→ frank111: 政府規定實施者賺總營造成本的一成左右為利潤，報價越高 01/12 16:08
→ frank111: 他們賺越多啊，有錢賺不好嗎? 01/12 16:08
推 frank111: 就有人不懂在那瞎扯 01/12 16:28
→ frank111: 到底有沒有看過都更的計劃書阿，裡面寫得清清楚楚的 01/12 16:29
→ supa64: 合建改建.都更.海沙重蓋.要不要看看3者差別.其次.蓋好.剩 01/12 16:35
→ supa64: 於建商部分.你要怎麼賣.贈送? 01/12 16:35
→ frank111: 直接賣阿，不然咧 01/12 16:38
推 frank111: 要報備許可?那就報備許可阿，前面跑了幾百步，沒差這步 01/12 16:41
→ supa64: 直接賣.然後不要投資客.不要廣告不實.你想? 01/12 16:41
→ frank111: 建商就慢慢賣阿，銷售成本早就跟地主拿了 01/12 16:42
→ supa64: 用泰舍舉例.5棟有沒有超過500戶.扣掉原有戶數.你如果沒 01/12 16:42
→ supa64: 有建商當初要的.只能靠多餘戶數來賣換$.你要多久完銷 01/12 16:43
→ supa64: 再者.照上面一狗票吵得.不要廣告不實.不要投資客入場. 01/12 16:44
→ supa64: 銷售期增長.每個月成本誰買?建商買不是住戶買 01/12 16:44
推 frank111: 利息和銷售成本都算在地主那，計畫書有寫 01/12 16:45
哈哈是在工沙小啦
提列規提列，核定之後地主要分多少就確定了
之後蓋多貴賣多慢都是建商自己的風險
你以為可以叫地主再多割一點房子還給建商喔
= =
→ frank111: 如果市場本來就吃得下這些量，過投資客只是被賺一手而已 01/12 16:47
※ 編輯: gerychen (114.36.27.144 臺灣), 01/12/2023 16:48:55
→ frank111: 我手上計劃書，猜建商利息錢寫多少?"5%"這是地主該出的 01/12 16:49
→ frank111: 一開始就把利息攤提到營建成本裡了好嗎 01/12 16:50
你是拿20年前的報告書喔
還是利息佔總成本5%
拍來看看R，聞香聞香
※ 編輯: gerychen (114.36.27.144 臺灣), 01/12/2023 16:54:46
→ supa64: ...........計畫書有寫建商餘屋部分嗎 01/12 16:55
推 frank111: 我調最新版的 貸款利息(C)合計： 1 113,797,771 01/12 17:01
→ frank111: 共同負擔總費用 3,895,610,622 01/12 17:02
→ frank111: 這樣是2.9% 01/12 17:03
推 frank111: 銷售管理費用 175,420,714 利息，銷售成本都地主出 01/12 17:07
→ frank111: 建商的壓力很大嗎? 01/12 17:08
→ supa64: 建商要貸款.不是不用.不事件經公司這種$可以存銀行出你怎 01/12 17:37
→ supa64: 比?銷售成本地主出這點你要不要看一下.你蓋的房子幾戶 01/12 17:37
推 kusomanfcu: 重點是出錢是建商出，那些地主是最後扣在權益裡面所以 01/12 20:50
→ kusomanfcu: 根本沒拿錢出來 01/12 20:50
→ kusomanfcu: 你根本不知道問題在營運金流和風險 01/12 20:51
→ kusomanfcu: 現在預售之後有問題 除非地主自己先找齊人要買 不然 01/12 20:51
→ kusomanfcu: 不用搞了 01/12 20:51
→ kusomanfcu: 也就是說未來只剩委建為主 ，本來占大部份的合建會GG 01/12 20:52
→ kusomanfcu: 這就是都更已死 01/12 20:52
→ kusomanfcu: 一直講別人不懂 呵呵 01/12 20:52
推 kusomanfcu: 不然就是地主權益大砍 就這樣 房價一直漲結果權益比 01/12 20:54
→ kusomanfcu: 例一直砍 這都更的下去？ 01/12 20:54
→ kusomanfcu: 不然這樣地主該出的比例 叫地主自己去信貸 試試看啊 01/12 20:55
→ kusomanfcu: 笑死 01/12 20:55
推 piliwu: 金流非常重要，都更很少大建商去做週轉率爛到爆 01/12 20:58
推 kusomanfcu: 所以我才說 也大概只有經手過都更或是了解什麼叫營運 01/12 20:58
→ kusomanfcu: 的才懂我說了什麼 01/12 20:58
→ kusomanfcu: 都更要等到換政黨才有可能把？也許下輩子？不然你們 01/12 20:59
→ kusomanfcu: 那些可以都更的房我打七折收 01/12 20:59
→ kusomanfcu: 就那些魯空的老家 01/12 20:59
→ kusomanfcu: 所以我就說目標是包租公就完全沒問題了 01/12 21:00
推 frank111: 講什麼東西？都更的錢是地主出的，建商出了什麼小叮噹 01/12 23:09
推 frank111: 建商拿地主的土地去貸款，貸款的利息是地主出的，中間 01/12 23:13
→ frank111: 的拆遷補助，租屋補助全都是地主自己的錢，管理費，營造 01/12 23:13
→ frank111: 費，銷售費全是地主出，建商還要出什麼錢？到底有沒有 01/12 23:13
→ frank111: 玩過都更阿 01/12 23:13
→ supa64: .........你是不是搞錯了甚麼 01/12 23:54
→ supa64: 地主出是用甚麼出跟銀行換貸款想過沒 01/12 23:55
→ supa64: 建商拿土地貸因為土地融資.不然你蓋房子沒土地你要拿啥 01/12 23:56
→ supa64: 外加.你當銀行傻瓜嗎?你這塊地土地沒價值銀行為何要貸? 01/12 23:56
→ supa64: 舉個例.商4跟住2你覺得銀行會先放款誰 01/12 23:57
→ supa64: 還有.剩餘費用建商出.那是代墊.$還是在銀行不是建商跟地主 01/12 23:57
→ supa64: 誰教你還沒蓋以前都是地主? 01/12 23:58
推 frank111: 地主出什麼？出土地抵押給銀行貸款阿 01/12 23:59
→ supa64: 你說建經就算了還是銀行的.建商一件案你要誰出啊 01/12 23:59
→ supa64: 押給銀行.後面這些蓋好了.你建商要賺什麼 01/12 23:59
推 s26492755: 咦 怎麼吃瓜到一半結束了 你們繼續啊…. 01/13 01:17
→ supa64: = =||||||||||||||(戰雷中又叫我幹嘛 01/13 04:59