Re: [閒聊] 為什麼淡水新市鎮的房價炒不起來

[DADAOH (招牌飯)]

※ 引述《qazxsw123 (小新)》之銘言：
: 雖然有一堆漂亮的建案
: 但幾乎沒什麼人住
: 即使已經有淡海輕軌也是乏人問津
: 淡水新市鎮的問題在哪裡
: 怎麼大家都不想住在這

一直以來板上都有很多分析在討論淡水，傳說中的林三淡基本上就只有他房價指數還沒突
破前高，下面這張是統計到2022年第三季的新北市四大重劃區房價指數。

https://i.imgur.com/v8pfWi1.jpg

新北市在105年的時候當基準，目前來看淡水新市鎮的房價根本還沒有突破前高，而前高1
03年是怎麼來的？除了前面討論到的威秀，淡北道路淡江大橋築夢以外，還有淡水行政
中心，家樂福一起搬到新市鎮，加上輕軌的施工都有幫助。


但是接下來遇到囤房稅的政策使得房市走向空頭，幾項交通重大建設沒有進行就算了，唯
一完成的輕軌蓋下去卻發現慢的要命，很多社區基本上看準公車時間，乾脆自己搭公車到
淡水捷運站還比較快，這些都在再再打擊淡水人的信心。

人家說一朝被蛇咬， 10年怕草繩，淡水人再也不相信房價只會漲不會跌，相反地你利多
要真的實現大家才比較會願意來追了。以下幾點分析供參考。

1.越來越塞的交通
不管你是開車還是坐捷運，都會發現人一年一年在變多，但是目前卻還沒有任何實際
的交通改善，尤其是開車，平日塞假日也塞就算了，假日塞車是塞更是雙向的，管你離開
淡水還是進來淡水，只要是馬路都是塞著的。

雖然淡海大橋快好了，淡北道路也要進行了，但是真的能改善交通嗎？隨著之後會有更大
量的人進入，現在已經沒有人可以給你百分百的信心了。

2.供給量大於需求
雖然如家樂福商圈一帶，房屋基本上還是相當搶手，但是淡水新市鎮一期實在是太大了，
還有很多大型的案子根本沒有賣完，持續有供給的情況下，需求並沒有完全跟上。


3.尷尬的地理位置
基本上會來這邊住的人大多是外地被台北市的高房價洗出來的，淡水也很神勇的擔當起了
台北捷運最便宜預售屋的重劃區，說他是居住正義實現的地方一點也不為過。

相較於林口與三峽，吃盡了國道1號跟3號的紅利，淡水不只沒有高速公路跟快速道路，他
的位子也很難有人剛好經過。

4.工作機會少
基本上工作機會少這一點跟三峽很像，但是三峽重劃區的人口只能裝五萬，很早以前就供
不應求，而你淡水不只還沒裝滿，房子還在繼續開，那就需要再多的產業來支撐剛性需求
人口。

A7來講，姑且不論他到台北市有機場捷運，光是華亞科，再加上林口原本就有的工業區，
工一工業區，以及其他產業園區，光是在地買房的族群就能支撐起剛性需求的部分，淡水
二期的工業發展相當重要。


好啦，淡水也不是都沒有優點，那個淡水河岸在有空時候去看風景真的是蠻漂亮的，加上
重劃區以及價格的優勢，如果是以紅線通勤或者是在地/居家工作以及退休的人，其實我
都是推薦的。

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※ 編輯: DADAOH (114.45.173.70 臺灣), 01/17/2023 02:00:36
推 jinso7410: 逛一圈就知道地超大，稀缺性直接歸零
→ wahaha888: 光是家樂福附近，這兩年就開了好幾個案子，最靠近的那
→ wahaha888: 個是500歲多戶的大案；中段濱海義山也是不少新案
確實供給量過大，不果鉅陞One我私心覺得地點環境跟基地大小不錯，若我是當地人會強
烈考慮購入。

推 ultradev: 淡水雖在新北，卻不在基北北桃竹竹的交通及發展軸線上，
真的很尷尬

→ ultradev: 很難吸引外地買家
→ wahaha888: 更別說後段還有都上千戶的海都和剛蓋好的海樂地
→ wahaha888: 原本蓋好的都還沒賣完呢！供給量實在太大
推 qqqqwe15: 那邊死氣沉沉 比工業區還糟糕
推 F93935: 光是海洋都心賣量就多少了建商還有幾百戶賣不完
推 F93935: 還有宏盛新世界2也是一拖拉庫 宏盛在淡海真的套很慘
量真的太大了

推 toto123: 會買新北基本上都是被洗出來的，同等的物件台北市代價更
→ toto123: 高
推 daipon: 簡單說就是位置太差交通不便，大家買房還是要考慮怎麼上班
→ daipon: 交通爛到有剩又沒有在地產業撐起市場，本夢比當然降低。
→ daipon: 三峽還有國道銜接板橋中和台北，近也有土城樹林工業區，
→ daipon: 產業自然可以撐起來
也是，我介紹我朋友鴻海的買北大，那邊到北大算是有點距離又不會太遠的選擇，不過相
對的土城也有自己的重劃區，只是也貴了。

推 pc011630: 為什麼一定要漲?我覺得現在這樣就很好啊，讓人買的起房
→ pc011630: 有啥不好?
沒有不好，所以我說他實現了居住正義，當地論壇如果有人嫌房價貴，我都說一樣新北，
新店年輕人面對兩倍起跳的房價真的很想撞牆。

推 heidifans: 買不起台北市又愛嫌新市鎮太遠（笑）
→ F93935: 很多八德鶯歌老闆去北大住欸，淡水是石門三芝老闆嗎
哈哈，可能北投天母二代沒太多錢的二代會考慮啦，但還是要看上班地點，然後要接受降
級的感覺。

→ toto123: 某代工廠的錢媽媽 就是住淡水跟我台商親人住同一棟
→ toto123: 人家做到這種等級 不用趕上班 可以住遠一點
→ toto123: 但問題是大部分都是 普通打工仔XD
我也認識至少四位在附近有公司或工廠的家族，都住北大的，確實是當地較好的選擇。

→ nicejeffery: 其實三峽可吃到在板橋土城中和桃園中壢乃至於台北新
是沒錯，但北大比中壢桃園都貴，要吸引人過來，還是要靠環境跟規劃，而這也是他的強
項。

→ nicejeffery: 竹工作雙薪的家庭,一個折衷位置的概念
推 joseph4229: 普通打工仔買首購宅第一要件就是到工作地點的交通，這
→ joseph4229: 點淡海輸慘
推 nicejeffery: ,加上育兒友善超寬人行道,北大廣植路樹與公園又有國
→ nicejeffery: 立大學,幾年後捷運通車根本漲不完
地點偏遠而規劃好，不過北大還有一個很重要的優勢就是他的供應量不會太大，讓需求大
於供給，因此人保有一定的熱度。

→ wayne258675: 一句話交通
→ toto123: 自己開店 或是做生意本來住哪邊 都沒差
推 yoyoman0529: 推，言之有物
推 yopt44: 淡水只適合退休老人、不需要進臺北市的soho族
我覺得紅線通勤還行，但不能再轉車了。

推 ayler88: 推 加上冬天非常冷...
有冷一點，但我是覺得北部都冷，差不到哪去就不特別強調了。

→ mymars: 記得有次塞在新市鎮，果斷轉往山上跑下來接北投切洲美
基本上下雨天的話都要這樣開。
推 thainai: 退休明明有更好的地方可住，退休就是要到處玩透透，淡水
→ thainai: 往南都要多花半小時車程， 根本不適合
有的北部人退休，還是希望在北部，可能在台北有房子收租金之類的…

推 migration265: 土城 三峽 鶯歌 樹林 五股 泰山 都贏淡水
→ sing60905: 淡水就是比較熱鬧的三芝 這樣想就知道為什麼了
推 elvis30901: 淡水基地一個比一個大，然後蓋出來一堆鳥籠房
我也常常有這種感覺，來到淡水就是要住的寬敞便宜，結果還住鳥籠，有點心酸。

但這就是現實，畢竟不是每個人都有能力湊個1,500以上在淡水買一個稍微像樣的三房

推 s12111424: 光交通就沒辦法了 除非在淡水上班
→ mayko: 新市鎮附近有更宜人居的紅樹林(竿榛林),天氣比較好,捷運站
地理有優勢，那邊缺點是生活機能大多還是都要回淡水，腹地有限發展侷限，不過確實也
是一個選項，至少吃薑母鴨很方便。
※ 編輯: DADAOH (42.79.6.206 臺灣), 01/17/2023 13:10:39
→ mayko: 在旁,有國小與完中,那邊的住戶車流就可卡死淡海了.
→ mayko: 年少上課時那邊只有消防隊..現在,消防隊後的山坡滿滿住宅
推 kyova: 我看要等飛空艇成熟普及才有機會惹~~
→ less: 淡水真的離台北市區太遠了