Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？

[nic0911 (台南好冷)]

※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: ※ 引述《PrettyOdd ()》之銘言：
: : https://youtu.be/2JAby73dfgA
: : 簡單來說
: 我也簡單說, 公司相關稅法上, 除非是可以作為沉沒成本的
: 不然資產成本即使可以做為減項, 但最後資產處理時, 仍然必須回沖
: 所以
: 1.營業稅部分, 即使可以說服稅務機關以豪宅作為營業使用
:   開發票作為進項稅額, 扣抵營業稅
:   但如此一來, 售屋時也必須加計此一銷項稅額, 課徵5%營業稅
:   實際上並未節稅, 若房價有成長, 反而會扣更多稅
: 2.營利事業所得稅部分, 價金是由流動資產轉為固定資產, 與營利事業所得無涉
:   之後固定資產分年折舊提報費用, 確實可減少各年度報稅所得
:   但房子賣掉的時候, 這些已折舊成本都會做為利益回沖到當期所得
:   所以價金部分實際上並未節稅, 若房價有成長, 反而會扣更多稅
:   至於相關利息、修繕等沉沒成本, 則確實可以作為當期費用
: 　不過這個部分用法人或個人持有, 是有利有弊
:   譬如房屋租金的修繕扣除額, 個人是固定43%, 法人就是核實計算
:   正常情況來講, 個人房東有利很多
:   另外利息部分, 個人可折抵上限30萬, 法人則無上限, 這部分就是法人有利
: 3.法人持有住宅, 稅率上往往比個人用自住持有高很多
:   房屋稅法人持有是個人自住兩倍、地價稅法人持有是個人自住五倍
: 綜合以上, 法人持有住宅在稅務上並無絕對優勢
: 楊世光說甚麼半價, 更是毫無會計常識的說法

  用法人持有不動產的節稅，會在繼承的時候發生。

  繼承的時候是按照公司淨值在計算繼承的資產總額，公司的淨值是以取得不動產的時候

  ，假設你在民國60年以個人名義參加土地重劃，重劃後用公司持有不動產，

  此時，公司的取得成本是以民國60年的取得成本計算，

  不動產重估的時候，公司需要提供增值稅準備，所以，一般公司的不動產都不會做重估

  ，好處會在租金收入頂到所得稅20%以上，跟需要繳交遺產稅的時候發生，

  遺產稅淨資產在五千萬以上就要繳交10%，一億元以上是20%，2008年以前是50%。

  蔡英文家就用公司持有台北市的不動產，公司的淨值大概只有十億左右，

  實際上控制的不動產市值大概是百億元。



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推 leota: 厲害
推 abyssa1: 不過遺產稅最多20%而已 土增稅又可以reset 其實也不差
推 a386036: 2樓可以洗現金才是最香的
→ a386036: 尤其房地合一前，實價登錄前
→ a386036: 兒子持有店面一間，老爸持有的投資公司高於市價2倍購入
→ a386036: 等於透過不動產交易贈與大量現金
→ a386036: 公設保留地。整座山更可這樣玩
推 a386036: 取得是公告現值2%，交易用公告現值賣給公司，或是留著抵
→ a386036: 遺產稅
→ a386036: 賣給公司還可以拿來做資本額在營造業，擁有一座山，你要
→ a386036: 標一座核電廠都符合資格
推 a386036: 文中所說不動產在抵押給銀行20億，資產就變負數
推 a386036: 公司不動產淨值10億其中包含多筆合計11億貸款，等於這筆
→ a386036: 繼承是負數，外加現金2億好了
→ a386036: 這樣遺產只有1億，可是實際是百億
→ a386036: 不然高雄南和興怎辦，那種控股法繳的稅超少
→ a386036: ceca幾10年後他兒子也會因為沒掛公司繳稅繳到吐血
推 ceca: 我會幫他玩股票,然後"讓他玩股票大賺錢"...XD
推 s26492755: 不用繳稅繳到吐血啦
→ s26492755: 送我 我幫你們承擔
推 ceca: 不過這種遺產轉移,這次修法限制五年,沒啥影響
→ ceca: 最多就是要巧立名目買入.
→ ceca: 另外這種不動產,很難"處分",一處分稅金就超級重.
→ ceca: 當然如果是買來屯個幾十年上百年到都更..這...
→ ceca: 也是一種策略..XD
推 darkdogoblin: 這大概是精神之一,不怕你屯,賣時自然就會現形
→ poz93: 只能說政府大降遺產稅 是幫助炒房的最大助力
推 a386036: 樓上老一輩只要可以不想要讓敗家子賤賣祖產，用公司控不
→ a386036: 動產，可防敗家子，賣不動產稅金都很可怕
推 ceca: 那只好把公司掏空後讓他倒閉了.
推 a386036: 交叉控股方式，可以做到永續發展，你想賣都不容易
推 s26492755: 其實你都身後了 子孫要敗家就敗家吧
推 yftsai: 其實你看有錢人都用私法人買房就知道了，這樣買的好處就會
→ yftsai: 反應在價格上
噓 a000000000: 正常來講有錢人房子買惹很少在賣的
→ a000000000: 我媽朋友的兒子身家百億   本來有兩戶帝寶
→ a000000000: 前陣子賣掉   因為他掛惹   他老婆賣的
→ a000000000: 這修法確實會影響台商啥的錢買台灣豪宅的意願
推 cka: 要考慮的如果要世世代代傳下去,公司持有還是比較好
推 kusomanfcu: 這修不修法都和豪宅關係不大，比較關係到郊區透天
→ kusomanfcu: 或是蓋那種皇宮的
→ kusomanfcu: 或者是土地
→ kusomanfcu: 很少人用法人去屯豪宅的 基本上租金問題，一般都自用
→ kusomanfcu:  但是 自用你公司收入也要夠勇啊
→ kusomanfcu: 每個月管理費就多少了
→ kusomanfcu: 那種權狀隨便都200以上 管理費隨便都150以上
→ kusomanfcu: 一個月幾萬在給的..持有稅 也不低 屯沒啥屁用
→ kusomanfcu: 所以身家百億 買個兩間也不多
→ kusomanfcu: 所以 用不到就賣了 也和 什麼節稅一樣沒搞頭
→ kusomanfcu: 身價百億那種整排大樓 他的那種…還比較正常
→ kusomanfcu: 整個拿來公司 還有部分出租 然後住在頂樓的
→ kusomanfcu: 這種自用才相對正常
→ kusomanfcu: 兩個帝寶 聽起來反而怪怪的
→ kusomanfcu: 可能行業別不同吧
推 kusomanfcu: 不過可能年紀大退休要住吧
推 cutbear123: 酷
→ IBIZA: 這現在已經沒用了啦  你用低淨值轉移房地, 只會在處分時吐
→ IBIZA: 更多稅而以
→ IBIZA: 要怎麼世世代代傳下去？千秋萬世直到永遠嗎？　
→ F93935: 因為賣了要繳更多稅 乾脆只進不出 造成土地兼併
→ F93935: 大概再兩百年就會起義了 空空們再等一下歷史上王朝差不多
→ F93935: 三百年
推 KrisNYC: 就說基本上只適用那種店面廠房或A辦....