Re: [閒聊] 原來修法前私法人買房只要半價？

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《nic0911 (台南好冷)》之銘言：
:   用法人持有不動產的節稅，會在繼承的時候發生。
:   繼承的時候是按照公司淨值在計算繼承的資產總額，公司的淨值是以取得不動產的時候
:   ，假設你在民國60年以個人名義參加土地重劃，重劃後用公司持有不動產，
:   此時，公司的取得成本是以民國60年的取得成本計算，
:   不動產重估的時候，公司需要提供增值稅準備，所以，一般公司的不動產都不會做重估
:   ，好處會在租金收入頂到所得稅20%以上，跟需要繳交遺產稅的時候發生，
:   遺產稅淨資產在五千萬以上就要繳交10%，一億元以上是20%，2008年以前是50%。
:   蔡英文家就用公司持有台北市的不動產，公司的淨值大概只有十億左右，
:   實際上控制的不動產市值大概是百億元。

這就是只知其一不知其二的說法, 跟楊世光沒有太大差別

還是一樣那句話

你利用低估折舊逃避的稅, 最後都會在處理的時候回沖回來
尤其是土地這種這幾年已經全面防堵的資產

你用公司持有土地, 在沒有重估的情況下發生繼承, 固然是用淨值計算
但日後土地在轉移的時候, 是用 成交價-取得價值 作為房地合一獲利
所以雖然繼承時省了10~20%的遺產稅
但只要這筆土地處理, 你節省的部分差價會被課20%房地合一稅, 事實上是要付更多稅

舉例來講, 你用5000萬元買的土地, 30年後已經漲到5億
你以取得當時價值, 直接用公司方式給子女繼承, 之後處分土地, 所有稅收是

  5000萬*10%(遺產稅) + (5億-5000萬)*20%(法人房地合一稅) = 9500萬

用個人持有, 以繼承當下公告現值3億轉移的情況則是

  5000萬*10% + 5000萬*15% + 2億*20%(3億土地的遺產累進稅率)
  + (5億-3億) * 15% (個人房地合一稅) = 8250萬


此外, 近幾年的修法, 也雙管齊下
避免個人將資產隱匿在未上市公司
低價申報公司股份價值轉移給受贈者, 再高價出售公司股票
把應稅的遺贈稅、資產交易所得, 轉成免稅的股票交易所得, 以逃避稅收

所以

1.若股權交易, 該公司符合持股比例條件跟股權價值條件, 視同房地轉移課稅
2.未上市櫃股票交易所得計入個人基本所得額課稅

尤其是第一項修法
對民國94年房地合一稅生效前取得, 免課房地合一稅的房地, 一樣有效
也就是你原本好好用個人持有, 根本不需要繳房地合一稅的早期取得土地
你用股權轉移方式, 反而要課稅了XD

https://i.imgur.com/dVeTE8b.png


基本上現在稅法的防堵精神
就是暫時課不到你沒關係, 追到你子子孫孫, 只要有一天處分, 你就得吐出來
所以政府也不怕你規劃遺產避稅
事實上現在最聰明的應對遺產稅方式, 是生前逐年合法轉移, 轉不完的就乖乖繳

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.92.85 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1673991222.A.33D.html
推 darkdogoblin: 加上CFC上路,只能說空間越來越少
※ 編輯: IBIZA (1.169.92.85 臺灣), 01/18/2023 06:14:13
→ henrk: 持有成本也要考量，光拿管理費來算，3億的房子，一年管理費
→ henrk: 少說1百跑不掉，30年就是3千萬
→ IBIZA: 這邊是用土地舉例, 不過如果是房子, 管理費部分用個人或公
→ IBIZA: 司都得繳的, 唯一差別是公司可以報費用, 但相對的稅率高
→ IBIZA: 持有過程, 因為個人跟公司適用的堆定不同, 沒有一定誰有利
→ IBIZA: 但起碼差價的部分, 你早晚是要吐回去的
推 s26492755: 錢或資產太多才需要煩惱
→ s26492755: 一個人244萬 兩夫妻就488萬
→ s26492755: 反正國稅局方向就是 有收到稅 管你要用什麼方式去規劃
→ s26492755: 去繳
→ s26492755: 不然就是 林北子子孫孫也不賣 跟你拼了
→ s26492755: 然後某一代出現敗家子 直接gg
推 kusomanfcu: 最北七的是買真豪宅 來屯 然後他偏偏鬼扯豪宅
→ kusomanfcu: 講什麼都還好 最差的投報就是豪宅
→ kusomanfcu: 所以才說這種通常都是屯土地
推 kusomanfcu: 屯住宅完全是愚蠢行為
→ kusomanfcu: 透天不算
推 sspider0829: 真是專業！
推 harrissmart: 解惑推
推 mitic1029: 在繳稅這塊，政府做事可不馬虎呢
推 s874140725: 補充一個 其實現在的稅制下，房產的移轉基本上就是看
→ s874140725: 你繳的是遺產贈與還是房地合一這兩種稅的問題，外加
→ s874140725: 房地合一還有多所謂特殊股權交易...這點對家族企業來
→ s874140725: 說很傷，此外 原原po說的價值問題,遺贈稅法也有提到
→ s874140725: 若資產價值顯著偏低 在核課上 可能被國稅局強制重估.
→ s874140725: ..
推 winter13: 感謝詳細解惑，看了前幾篇我還以為真的有這種閃法？
推 KrisNYC: 長知識阿 有品質的知識 整理好的有時候真的方便.
→ KrisNYC: 豪宅喔 真的是奢侈品屬性了 用豪宅來舉例超智障
推 piliwu: 房地合一稅基本上就是抓漏遺產贈與這塊，現在要規
→ piliwu: 劃不能過戶不動
→ piliwu: 產會繳稅繳到死
→ piliwu: 用現金才是最好規劃
推 faniour: 優質好文推一下
→ IBIZA: 是，以幾千到幾億規模的資產，現在最好處理的就現金
→ KrisNYC: 就算有幾百億 你的PB也一定把你每年贈與規劃滿啦...
→ KrisNYC: 用得最滿的就是那些一年200給 一輩子也給不完的
→ IBIZA: 幾百億我沒經驗我不知道，可能要用基金會吧
→ IBIZA: 只要有現金，一年絕對不只200萬XD
推 KrisNYC: Trust fund kid阿  我也沒有就是了 真羨慕
→ IBIZA: 以房地產來講, 現在最好的轉移方式就是化成債務, 然後用
→ IBIZA: 繼承, 現金每年能轉移的金額, 比帳面的免稅額高太多了
→ IBIZA: 一年要讓幾千萬現金消失都不成問題
→ F93935: 幾百億應該跟財閥家小兒子一樣用秘密資金哈哈
→ faniour: 可以再細說一下嗎？
推 TheDream: 推
推 icedcity: 認真
推 cellnucleus: 推推
推 shermanch: 怎麼沒有人提到保險
→ ceca: 上億，只要小孩玩股票賺很多，就達成成就了
→ ceca: 一堆二代股神的由來，科科
推 checkman: 感謝I大 分享 我決定要貸貸相傳
→ IBIZA: 我看財閥家小兒子覺得很親切, 我自己就是小兒子的小孫子XD
→ IBIZA: 可惜我沒辦法回到10歲重新來XDD
推 psow123: 推推
推 frowning1226: 推～
推 joe2: 請問I大  財閥家小兒子好看嗎?  我過年想追劇~~~
→ IBIZA: 好看啊 除了最後一集
→ harlanstars: 推代代轉移.有限公司倒閉就免繳,倒之前現金轉出就可
推 joe2: 除了最後一集XDDDD  可惡 這個回答好微妙XD 沒關係 照看~~~
推 kyova: 但遞延夠久對現金流還是很有利。投報夠高的話。
推 kyova: 財閥小兒子我也覺得超好看，本來沒有很期待。它收視率很恐
→ kyova: 怖
推 Tylose: 躲遺產稅不是找大型股用對沖比較快嗎，看對方向沒問題吧XD
推 s26492755: 房產要轉移就是貸款用現金每年給 再讓小孩繼承有貸款
→ s26492755: 的房產 不過這都還是小打小鬧
→ s26492755: 反正沒那種幾百億奢侈的煩惱
→ Tylose: 弄個公司萬年不賣吧
→ kyova: 對沖?? 還是說對敲???
→ kyova: 二代股神應該不會用大型股吧!?
推 leota: 請問現金是指搬運現金？
推 kusomanfcu: 小型股對敲溢價來回幾次
推 kusomanfcu: 所謂的外資買賣超 科科