推 abyssa1: 這部分已經不是法規的問題了 01/18 23:38
→ abyssa1: 很多都是法規已經授權行政單位代拆 但還是不敢拆 01/18 23:38
推 KrisNYC: 不考慮人的問題 能不能都更還是看都更後的總價值夠不夠 01/18 23:41
→ piliwu: 我親戚實際遇到的已經過法規門檻了但建商說要全部 01/18 23:42
→ piliwu: 同意才要做 01/18 23:42
→ KrisNYC: 舉例來說 先前好像有人算過 一坪造價15萬來說 建商要幫地 01/18 23:42
→ KrisNYC: 主戶負擔的營造成本 至少也要一坪50萬左右然後建商還要能 01/18 23:43
→ KrisNYC: 分到1/3的地板去賣 才免免強強算是能賺點錢 蠻辛苦的 01/18 23:43
高雄都更大多都是商四和商五.
商四630%.
高雄特有的商五最屌,840%.
商五的話加上都更或是危老獎勵,在弄個高雄厝甚麼的.
其實容積還不少.
理論上小華夏那種12F以下,佔地超過350坪的.
硬要都就是分回戶面積小一點....是可以都的動的.
之前有一棟老華夏,裡面就有住戶想要提都更....只是有些人沒興趣而作罷.
而造價15...問題是現在新屋價格也是上去阿..XD
所以真的要推,只要住戶都同意,還是可以大家都退一小步然後都更成功.
然後賣掉的行情來看,大家至少都賺個三四成以上.
(這個是真的可以跟建商做合建分售,建商代銷部一起幫你賣.當然成本都算在裡面.
抽的稅好像是比照建商,而不是被抽甚麼房地合一稅)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:04
推 piliwu: 我對於為何有建商要去做都更覺得很神奇，時間拉那 01/18 23:46
→ piliwu: 麼長利潤那麼少 01/18 23:46
→ piliwu: 不成案的風險又高 01/18 23:46
推 yiliang1107: 利潤大到一定，有利可圖。建商才動作。 01/18 23:47
推 KrisNYC: 一般利潤明顯比較低的就是建商自己就是地主戶的 01/18 23:48
→ KrisNYC: 比較有誘因 01/18 23:48
→ yiliang1107: 重劃區、素地多的地方，建商不更好賺XD 01/18 23:49
京城做都更,是政府叫他做的...XD
謝長廷時代,謝長廷根京城老董很好,那時候就叫他做...
沒搞錯是這樣子.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:45
→ KrisNYC: 比如說1/3棟是某家族持有 他都更後本來1億價值就變2億 01/18 23:50
另外.
有些不是"建商"做的.
而是開發公司.
開發公司去整併趣談.
整個弄好,在整塊轉移給建商.
開發公司就賺整併的利潤.
當然講開發公司比較狹隘.
甚至仲介,土開,中人,都有人在操作.
不過比較扯的是.
如果有利潤.
有時候會不同群人搶成一團.
最有名不就新彎區國泰要搞的那一塊.
好幾團人在那邊互相鳩葛,裡面不只中人,還有不同的議員,和黑道...
然後大家談不攏,繼續擺在那邊無法動彈..XD
你只要插個一兩棟,或是拿到一兩棟屋主同意書.
你也可以去給他插一根旗,然後上談判桌.
當然如果對方已經團結了,那你就可能被放生.
當然如果你卡到"急所",那...你講話就大聲...(當然人家可能不想聽就跑了)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:54:54
→ yiliang1107: 去年年底永信買了連排透天十幾間 01/18 23:57
以前都大樓有名的是慶旺.
不過他大多都商辦.
城中城對面有一塊空地,那一塊也是慶旺搞得.
聯上也搞了幾個案子.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:58:31
→ yiliang1107: 好像地價也創新高 01/18 23:57
推 retriever33: 20年後六都熱門區域還有素地嗎？素地消失的速度到底 01/18 23:58
→ retriever33: 有多快呢？ 01/18 23:58
每個都市不一樣.
高雄商圈被綁死在火車站的南北端.
所以高雄"市區"很缺地.
高雄無法學台中那樣整個重心搬家.
外加市中心外環已經有一區所謂的蛋白區.
因此,橋頭楠梓那個比較像是獨立發展出來的新興區.
而無法是市區的延伸.
就像青埔和桃園市區是獨立的那種概念.
一個獨立自給自足自己有話題有炒作的區塊.
但台中就是重心西移.
因此台中都更的比率比高雄低非常多.
建商順著市區重心轉移,跑去新的方向找空地蓋就好.
不需要特別去搞都更...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:01:23
推 ReiFan: 其實要談都更就該看當地對都更的急迫性 因地而異 01/19 00:00
那個很多是"空地"或是"鐵皮"..
也就是他本來就在養地,上面蓋一個鐵皮做全聯,做家樂福.
然後把這個拆掉.
因此地主很單純,大概就兩三個法人.
這種跟狹義的都民宅差很多.
遠雄在高雄火車站前面,國光客運那邊搞了一個都更.
地主只有三個,都是法人..
搞起來後,把土地轉賣給三地開發.
三地開發現在推的艾美國際城,土地本來是客運的...也算是都更案.
但是都跟民宅沒關係.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:03:40
推 yiliang1107: 本文重點「上面那一層吃到差不多才會往下找.」XD 01/19 00:02
→ ReiFan: 密集度夠高才能讓政府介入也才能讓原地主同意忍受重建之苦 01/19 00:02
就像慶旺都商辦.
通常商辦屋主就幾個法人,甚至同一個法人.
無腦把房子交給慶旺去辦理都更...
然後用合建分戶的方式出場.
因此慶旺一度成為大樓都更王..XD
可是,沒有誰家買老大樓會被都到.
他都商辦都跟各位的老大樓無關.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:05:11
因此看到政府的都更數字.
很多都是這種.
實際上都跟民宅無關.
而政府都把這些列入都更的"政績"...XD
科工館大潤發關閉,土地被遠雄弄去蓋大樓.
那個也是都更案...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:06:38
推 deenhank: C大覺得民族國宅有生之年看得到都更成功嗎？我媽住那邊 01/19 00:09
→ deenhank: ，她還在幻想都更成功..一天到晚說這裡以後都更會很棒… 01/19 00:09
→ deenhank: . 01/19 00:09
無法判斷.
就像你無法判斷下一屆高雄市長是誰一樣.
看似好像可以判斷,實際上...
你無法判斷...XD
投資除非閒錢.
不然不等待無法判斷的事情.
但是如果你就是有閒錢,想要無腦丟在那邊等.
那也ok阿.
反正,都更炒的熱,價格也會漲.
201x年的時候,大安區連五樓公寓都炒都更炒到一坪1xx萬...
嚇死寶寶.
後來文林苑案才吐了一些價格回去.
→ testPtt: 85買起來阿 01/19 00:10
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:12
85在你當爺爺之前不會都.
85只是格局詭異.
但是他結構沒有問題.
屋況維持也很穩定.
裡面就算有人蛇集團.
也無關乎她需不需要都更.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:57
→ destroyss: 七賢一路福華飯店正對面那兩塊地還沒建商出手 那兩塊 01/19 00:16
那是空地.
空地要看地主臉色.
就像美術館那些林商號的工廠.
阿就都不都...給他繼續擺在那邊當倉儲...=.=
還搞到火災..
(不過火災那個好像有被列為古蹟....喔,怎麼燒古蹟這邊不燒南三路的那邊?)
→ destroyss: 也蠻大的 以後七賢國小跟信義併校後的地也頗肥 01/19 00:16
學校用地不能賣.
只能拿去BOT或是無腦出租或是蓋一些公共使用建築.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:20:58
推 qq1234: 請問c大怎麼看高雄中古屋現在售出、釋出皆很少量呢? 感謝! 01/19 00:19
價不好.
掛賣量會縮很正常.
一般來講,大漲是漲的時候中古屋釋出量會變大.
除非是漲太兇,例如當年的台北或是北上廣深.
大漲釋出量變大,繼續大漲把所有人嚇到會反過來量縮惜售.
但是價不好都是量縮,連崩盤的時候量都不會很大.
因為...大多數人不缺錢.
崩盤是部分缺錢失業生意失敗的被法拍,然後買盤更少,所以被部分成交價給拉垮.
而大多數不缺錢的,會做的事情就是.
死抱.
死死抱緊,抱到天荒地老海枯石爛...XD
這就是人性.
你觀察過就知道.
推 Hermess: 漫天開價啦！ XDD 01/19 00:20
推 abyssa1: 商四商五要用完容積都要蓋超高成本超貴總價超高難賣啊 01/19 00:20
現在可以蓋到33F,再上去才要做另外的環評.
當然過15F也要做一個環評.
但都更案大多都是蓋到29F(現在33F)
33F可以把商五容積用完.只要她土地不要太小或前面路太小.
(最小,方正的大路邊好像要350坪...而一般只要400坪就穩了)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:25:07
推 alphasem: 高雄商用不動產之外。住宅都更誘因不大吧 01/19 00:38
建商會.
有一塊空地,例如150或是250坪...
(也可能是汽車旅館,鐵皮店家,整棟一個屋主)
從那一塊做基準往旁邊收,收多少算多少.
收到收不動了,就蓋,多大的土地蓋多大的大樓.
本版鄉民就有人這樣被都到.
而其他的就是.
土開阿,仲介阿,中人阿.
可能住附近或是親戚有人是其中屋主.
他就跳出來談.
談不成就擺著,談成就再轉手給建商去都.
目前主流都透天大概就這兩種型態為大宗.
推 partsex: 大樓都更要來新加坡玩啦 新加坡都更都馬大樓 01/19 00:41
新加坡政府和台灣政府是不同種動物...XD
經濟競爭力長年世界前三名不是假的.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:44:26
→ partsex: 台灣人搞不清楚新加坡政府設99年的意義 01/19 00:42
→ partsex: 就是靠著99年心魔 大樓幾千戶 才會高比例同意都更 01/19 00:42
→ partsex: 靠著都更去重置年限回99年 01/19 00:43
推 partsex: 我幾個台灣朋友 拿著台灣觀念到新加坡買私人公寓 01/19 00:45
→ partsex: 硬要買永久產權的 01/19 00:45
→ partsex: 結果現在遇到跟台灣一樣的問題 就是用永久產權的都更不了 01/19 00:45
→ partsex: 99年私人公寓 3000萬都更完 容積拉高 每戶都變5000萬以上 01/19 00:46
→ partsex: 了 你那老大樓 跟周圍新大樓比 有什麼價值 01/19 00:46
→ partsex: 買永久產權的大樓 就是永遠不用想都更 01/19 00:47
→ partsex: 這也是新加坡freehold都是台灣人中國人在買的 但價格卻沒 01/19 00:47
→ partsex: 法跟隔壁的99年拉開多少 因為永久產權就是都更困難 01/19 00:48
→ partsex: 在新加坡也一樣 01/19 00:48
不同地區政策不一樣操作都會差很大之外.
新加坡是計畫型經濟體,另外他會優先照顧公民.
所以公民為主的東西通常都是最有利的...
無腦複製出國很容易被教訓到.
就像跑去越南胡志明市買白癡第七區...XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:51:16
推 eric0865: 老家就住河邊街 現在住的單元也還沒拆除 不知道啥時能真 01/19 00:52
→ eric0865: 的都更完成 01/19 00:52
推 partsex: 私人公寓一樣是靠建商來跟住戶溝通 就是會遇到一些死不搬 01/19 00:53
→ partsex: 這在新加坡也一樣 所以這幾乎是世界共同問題 01/19 00:53
→ partsex: 就戶數多的 你都更機率很低 很難多數同意 01/19 00:54
→ partsex: 只能說 戀屋癖很多 但遇到99年魔咒 還是會乖乖接受都更 01/19 01:02
→ partsex: 買freehold就真的不用都更了 房子會越來越爛 價值永遠 01/19 01:02
→ partsex: 比不上新屋 01/19 01:02
→ partsex: 房地產是非常local的市場 美國有美國的玩法 香港有香港 01/19 01:05
→ partsex: 的眉角 台灣有台灣的 新加坡有新加坡 沒辦法跨市場通用 01/19 01:05
→ partsex: 的 01/19 01:05
推 migration265: 台灣都更 長路漫漫 01/19 01:17
推 chen831030: 老師，新年快樂 01/19 01:38
推 jerrylin: 你都承認都更幾乎不可能了還鼓吹房價只會漲不會跌 ㄏㄏ 01/19 01:53
→ jerrylin: 不可能都更那折舊算進去大部分的房價都會跌. 01/19 01:54
→ jerrylin: 土地價值沒辦法變現 地上建物會一直扣血. 01/19 01:54
→ jerrylin: 還是乖乖去炒重劃區比較實在啦 01/19 01:54
你不知道老屋不折舊嗎...XD
你要不要看一下一百多歲的房子現在多少錢.
也要上千萬.
之前買過7x歲的.
如果放到今天也要一千多萬(地坪有點小,3米面寬12坪的透天店面)
折舊是新屋才兇.
老屋折舊個屁...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 04:08:38
推 CharleneTsai: 推 01/19 04:54
推 ching0508: 這樣看 台南市區 應該有生之年沒機會了 01/19 06:27
噓 funtang: 漫天開價 01/19 08:08
推 hellogym: 依台灣人的尿性 本來沒政府強制就不用想都更 01/19 08:19
→ toto123: 有本事自己去外面買新的就好 01/19 08:50
推 piliwu: 誰家裡當初爸媽買新房現在價格要折舊算的快點丟出 01/19 09:11
→ piliwu: 來賣 01/19 09:11
→ koden: 小小問一下 老大樓折舊 銀行貸款應該會不好貸? 01/19 09:20
→ koden: 在銀行眼中過30年就是不大值錢? 這樣要買房的現金要更多 01/19 09:21
→ koden: 這樣房價漲幅 跟 房子折舊之間 還會有不停上漲的利潤嗎? 01/19 09:21
→ koden: 因為高雄不像台北 所以不確定是否市區內的老大樓 01/19 09:22
→ koden: 還值不值得買 但新的都好小又好偏遠 >< 想聽聽C大分析 01/19 09:22
→ abyssa1: 高雄不清楚 但台北老房已經是主流產品 實登夠多都會認 01/19 09:36
→ abyssa1: 我覺得早年覺得老房不放貸是因為當年的老房非主流 01/19 09:36
→ abyssa1: 現在的30年大樓看似老房 其實還比屋齡中位數低 01/19 09:36
→ abyssa1: 以後也可能像巴黎屋齡中位數突破百年… 01/19 09:38
→ abyssa1: 那個狀況下不放老房那是不打算做房貸了吧 01/19 09:38
推 tempo123: 高雄還有肉 01/19 09:54
推 ReiFan: 肉很多的餐廳沒人點餐 肉很少的餐廳一堆客人但都想吃免錢 01/19 09:59
推 JWILL: 這篇看到十幾年來高雄的狀況 有感 01/19 11:00
推 Tylose: 大概只有房地產沒搞頭，要養工人的情況才會勉強督更吧 01/19 13:55
→ Augsburg: 不是折舊問題 是同地點的老房子房價就是不如新房子 01/19 15:13
→ Augsburg: 甚至打折 只要能免費都更成新房子 房價自然翻一倍 這是 01/19 15:13
→ Augsburg: 常識 01/19 15:13
→ Augsburg: 所以容積獎勵要在提高 01/19 15:13
推 Pravda: CECA在網路根本就是辦教育的 01/19 16:30
推 fancydick501: 都更法符合條件 != 打官司會贏 01/19 17:12
→ fancydick501: 建商當然不賭 要全部同意才要做 01/19 17:12
推 Timetofeed: 推 01/19 20:21
推 tomcloze: 外商公司算法人嗎 01/20 11:47
→ chen831030: ++ 01/31 22:27
→ travisinptt: 小弟是老舊公寓無電梯都更 02/05 21:35
推 chen831030: 3/7 03/07 23:57
推 chen831030: 謝謝 04/14 01:01
→ chen831030: 謝謝 07/26 22:56
→ chen831030: 謝謝 10/21 02:03