作者jamo (hi)
看板home-sale
標題Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
時間Wed Jan 25 06:52:54 2023
※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言:
: 標題: Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
: 時間: Tue Jan 24 23:27:17 2023
:
: 感冒了無腦亂回
:
: 1.早期收租可以超過本利攤的很多,例如我買公寓180月收1.3
: 買210+整修100收2.9
: 買530整修+200收5.5
: 還有150收1.2的。很多很多
: 大樓也有,買430收2的就勉強打平。
: 最近有600+200收5的不過可遇不可求。
:
: 2.為什麼越來越少,原因大概就
: 合一稅然後暴漲
: 還有房產教學課很多,造成一堆人亂買。
最主要就是房地產投資
越來越多人知道了
我剛進房地產的時候
那年頭,連閱讀謄本都是
一門學問的年代
格套隨便做投報都 7%
我收件的標準是 12%
那時候親友我問在幹嘛
我解釋了半天格套運作方式
大家還是一連茫然
那個是最好賺的年代
: 3.手上現金少真的很痛苦,因為被逼要把金雞母賣掉,才能回收現金。
:
: 我現在思考又進一步了,
: 物件要分兩種,一種收租的,一種賺價差的。
: 用前者養後者,前者漲得慢但投報高,
: 後者漲得快但收租差。
: 前者改造完成之後就不要賣,
: 兩年漲一次租就好。
: 後者每月要貼些錢,忍個兩年之後找機會賣,拿回本金+價差,
: 繼續找潛力收租件。
:
: 3.資金
:
: 關鍵還是要回到大筆現金,
: 手上兵越多,越能打。
: 兵少真的很難做事,腦子跟技巧再好也有限,輸給一個有錢傻子亂買。
:
: 怎麼找錢?
: 有前輩講,理財貸,減少月付。
:
: 或者房子漲價了,增貸。
:
: 或者說服父母,借用他們還清的房子去增貸。
: 或者跟朋友借錢,給他們高利息例如5趴。
:
: 目前我能想到的路就這些,
: 有其他方法嗎?
對一個沒有家裡資源
可以用的人來說
銀行就是最好的金庫
增貸就是唯一的管道
要怎麼增加增貸成功的可能性?
兩個方法
1:跟固定銀行培養關係
讓銀行認識你
可以融通更多資金
現在市場上錢很多
只要銀行認可你
基本拿錢不難
2:花錢買認證
說白了就是繳稅
讓國稅局幫你認證收入
: --
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: → s26492755: 其實收租件又可細分為大樓跟公寓 01/25 00:13
: 推 s26492755: 我是不知道為啥板上好像收租件都會傾向勞力財 我整個20 01/25 00:15
: → s26492755: 22就只去找過一次房客... 如果我懶惰點 叫師傅去也是可 01/25 00:15
: → s26492755: 2021比較久 也是去沒幾次 01/25 00:15
: 對,我的大樓收租件也是簡單
:
: 一般整層出租就是單純,但收益低
: 切割出租收益高,但金流好,
: 缺點是整理經費多,還有管理稍微累(但如果有sop可以解決很多小問題)
: 其實更簡單就是丟給仲介代管,少賺一點但輕鬆
格套就是要衝量
量變可以引發質變
我之前算過
格套大概達到50間的規模
你就可以請一個人來專職處理
自己就輕鬆了
在50間之前,我是用
密碼鎖+遠端+虛擬帳戶+計時工讀生
來處理管理問題
格套最麻煩的就是帶看
在有空房的時候,
就請一個工讀生 stand by 在房間
放一本簽好名的合約
要看的隨時去看,看滿意當場匯款+簽約
房東都不用到現場的~
虛擬帳戶搭配資料庫查租金
設定好遠端控制搭配密碼鎖
全自動處理不繳租的狀況
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推 hellovega: 所以大門跟房間都要換密碼鎖 01/25 06:57
推 rabinson: 專業的 ,但問題是要怎麼衝到50套的現金?我才不到1000 01/25 06:57
→ rabinson: 萬現金,買跟裝修五套就沒錢了 01/25 06:57
我當年啟動資金才10萬
你已經比我好很多了~
窮人家小孩,甚麼資源都沒有
一切都是拚出來的
當年談到一個裝潢工班願意給我分期
家具家電買二手的整理一下
1000萬本金可以做很多套了~
反而是好的物件難找
格套現金會累積的很快
我操作過最厲害的案子在舊庄街
投報達到 25%,四年就回本了!
飛輪一旦轉動起來
接下來就很輕鬆了
→ hellovega: 密碼鎖有推薦的嗎? 01/25 06:58
抱歉這都十幾二十年前的往事了
我當年弄的時候
台灣沒幾家廠商有搞
部分的 SI 還要自己處理
不過現在應該很好找~
推 oxoxx: 我覺得主要是因為利率 01/25 07:21
→ wave1et: 十年前前一堆資金都去大陸,現在資金回流 01/25 08:02
推 koyo167: 你這樣會有很大機會租到垃圾房客 工讀生會懂過濾房客? 01/25 08:38
我在第三個隔套案東以後
我不用去現場都可以過濾房客!
推 F93935: 所以他不是說量變引發質變,五十個房客兩個爛不會影響現 01/25 08:44
→ F93935: 金流啊,該怎麼處理就怎麼處理,五個套房兩個爛咖就會資 01/25 08:44
→ F93935: 金壓力 01/25 08:44
推 cutbear123: 以前弄到30間就爆了 因為隔套的流動率比較高 整天帶 01/25 08:49
→ cutbear123: 看+處理雜務 後來降到15間左右外加整層出租才平衡得 01/25 08:49
→ cutbear123: 過來 01/25 08:49
→ cutbear123: P.S.有請專人處理 自家的親戚 01/25 08:49
推 F93935: 我也是20多間後來處理到剩下十間 整層比較省事 01/25 08:52
→ F93935: 隔套幾乎兩三天就有狀況麻煩 生活品質還是比較重要 01/25 08:52
格套在房地產投資案中
屬於勞力相對密集型
等到生活水準上來以後
通常就是請專人打理
或者轉換類型
那種拿10%的仲介
不會認真處理你的案子
→ toto123: 出租套房舊試管裡麻煩 不然怎麼一堆丟出來賣 01/25 08:59
推 alexanjou: 關於跟固定銀行培養關係,請問是如何培養呢?多有金融 01/25 09:12
→ alexanjou: 往來?例如信用卡/存款,還是跟地區經理/襄理熟識呢 01/25 09:12
→ nautasechs: 我現在覺得出租車位輕鬆多了 房子我都登記為社宅做功 01/25 09:54
→ nautasechs: 德 01/25 09:54
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 01/25/2023 14:14:55
推 s26492755: 銀行培養關係最簡單就是放錢或買金融商品啊 01/25 14:43
→ s26492755: 刷刷銀行的貢獻值 01/25 14:43
推 sspider0829: S26大說的沒錯 往來銀行整天要我買美金買啥的 不然就 01/25 17:31
→ sspider0829: 叫我定存別解別轉啥的- - 01/25 17:31