→ toto123: 除了雙北地區 捷運很重要嗎? 自己開汽車就好01/25 11:37
推 MonkeyCL: 台中人不在乎痘疤01/25 11:37
推 EskimoPig: 背景因素很重要 , 這決定了重劃區的走法 . 01/25 11:39
※ 編輯: Evilbear (49.216.133.102 臺灣), 01/25/2023 11:39:39
→ EskimoPig: 背景因素若是停滯而非成長期,重劃區價格必然修正01/25 11:39
→ EskimoPig: 因為價格偏離價值(實際基本面),價格會向價值靠近.01/25 11:40
→ EskimoPig: 但如果背景因素正在快速成長,價格不一定會下來01/25 11:41
現在就是考驗
高基期 大空一片的 很危險
反之 已經被空頭修正過再回頭
中間再經過十年發展的
相對脖子比較硬一點
→ EskimoPig: 所以關鍵是在你判斷現在是不是要進入停滯期01/25 11:43
現在就是 低基期有建設跟現成機能相對有撐
高基期卻空無一物危險
因為現在是停滯期
→ EskimoPig: 所以等半年,看看總體經濟情勢再來判斷,過去有沒修正的 01/25 11:44
→ EskimoPig: 當然判斷錯誤的,就看著重劃區從甚麼都沒有一路上去01/25 11:45
認同 但我還是認為一開始就高基期不利於重劃發展
※ 編輯: Evilbear (49.216.133.102 臺灣), 01/25/2023 11:46:14
→ EskimoPig: 停滯期不能看重劃區本身,背景因素也很重要 01/25 11:45
→ EskimoPig: 我當時就是判斷錯誤,認為甚麼都沒有,不值這個錢 01/25 11:46
推 paunch: 高基期容易卡豪宅線，再往上的難度會變高 01/25 11:47
→ EskimoPig: 所以產品本身也很重要,買錯房型一路套到底 01/25 11:48
→ EskimoPig: 我還是強調,對於情況要隨時修正,不要堅持自己的想法 01/25 11:49
→ EskimoPig: 台中整體供應還很多,買錯產品買錯區位會套死 01/25 11:49
→ yiliang1107: 大推Esk大 01/25 11:49
→ yiliang1107: 原po可以看看桃園小檜溪，目前狀況 01/25 11:50
→ EskimoPig: 原則上是重劃區供應過多當地無法消化的物件必跌 01/25 11:51
→ EskimoPig: 但你並無法正確預測有哪些人是不是會快速被磁吸過去 01/25 11:51
→ EskimoPig: 結果導致價格一直有撐甚至一路不回頭的跑走了 01/25 11:52
→ EskimoPig: 每個人都可以用自己的考量因素去預判,但市場不一定 01/25 11:53
→ EskimoPig: 會跟你想的情勢都一樣,不然就不會有一堆看走眼的例子 01/25 11:53
→ yiliang1107: 沒錯要看供給需求 01/25 11:54
→ EskimoPig: 供給跟需求不是看數量,而是看區位跟產品規劃 01/25 11:55
→ EskimoPig: 如果在對的區位規畫一堆錯誤的產品,必跌 01/25 11:55
推 Bulldog5566: 捷運在中部的概念，大概是用不到，但經過我家就是爽 01/25 11:57
→ Bulldog5566: ，看台中綠線和藍線站點，有經過什麼學校嗎？有啦， 01/25 11:57
→ Bulldog5566: 文華高中，阿有經過啥咪工業區嗎？完全沒有，這樣要 01/25 11:57
→ Bulldog5566: 怎麼提升運量啦？是要市政府員工、新光三越櫃姐搭捷 01/25 11:57
→ Bulldog5566: 運膩？藍線經過那幾間私立大學是有啥用，大學生都住 01/25 11:57
→ Bulldog5566: 宿誰跟你天天搭捷運？ 01/25 11:57
→ yiliang1107: 還要看潛在客群區塊的房價 01/25 11:58
→ yiliang1107: 價差到一定，就會產生吸磁 01/25 11:59
推 CrabBro: 某方面來說，還是要看政府到底要投入多少資源，平凡人沒 01/25 12:09
→ CrabBro: 能力操縱政府，如果整天只看炒作消息在跟風，就是韭菜 01/25 12:09
→ yiliang1107: 小檜溪還是自辦重劃區…但價格卻 01/25 12:10
→ yiliang1107: 只能說市場是真理，要隨時調整。 01/25 12:14
推 flame1983: 台中這兩年的房價很明顯是聯合炒作 烏日高鐵捷市堡 捷 01/25 12:23
→ flame1983: 市城開價都18萬以下 三期捷市X直接破3開頭 宰盤子啊 01/25 12:23
推 spermbox: 豪宅賠售早就不是第一天的事了，ㄏㄏ 01/25 12:24
→ spermbox: 台北豪宅賠售也大有人在 01/25 12:25
→ spermbox: 邪惡熊你對房市也太外行 01/25 12:26
→ spermbox: 豪宅一直以來都不是最佳投資標的 01/25 12:27
→ spermbox: 投資要買週轉好的物件 01/25 12:27
→ spermbox: 2-3房，室內20-30坪 01/25 12:28
推 lyxiang: 很樂意大家討論各區基期 比多空互酸有營養多了 01/25 12:38
推 zxc90376: 說真的我西屯在地人，也看不懂水湳，你說七期生活機能差 01/25 12:44
→ zxc90376: 就算了，我如果有一坪50萬以上的預算幹嘛不買南12期，機 01/25 12:44
→ zxc90376: 能好又剛重劃好離七期近 01/25 12:44
推 EskimoPig: 市場價格的變化,來自於對於未來的變動程度的期待差異 01/25 12:46
→ EskimoPig: 而非現在的基準點,房地產市場雖沒那麼明顯 01/25 12:47
→ EskimoPig: 但大體上整個資本市場下的價格定價都是這樣的模式 01/25 12:47
→ EskimoPig: 人對於價格變動的差異性感受遠勝過絕對值的高低 01/25 12:48
→ EskimoPig: 所以股票市場中最常見到基本面好,但沒甚麼前景變化 01/25 12:49
→ EskimoPig: 的股票價格一動也不動,只有喜歡這種性質的人才買 01/25 12:49
→ EskimoPig: 房地產市場當然不能直接用股票市場去套用 01/25 12:51
→ EskimoPig: 但人性的原因會讓很多人會有這種行為 01/25 12:51
推 jinso7410: 正解 但是一定有人會出來反駁 01/25 12:53
→ jinso7410: 倒數計時開始 顆顆 01/25 12:53
推 kelsierlee: 如果七期類比台北市信義大安，甚至你說水湳比大直； 01/25 13:00
→ kelsierlee: 其實這三地豪宅不論賠售比例、賠售幅度都沒這麼誇張 01/25 13:01
→ kelsierlee: 甚至如果拉長看近二十年，台北這三地豪宅大漲的不少 01/25 13:01
→ EskimoPig: 幾個可能的原因1.台北市的住宅用地只有33.73平方公里 01/25 13:09
→ EskimoPig: 原台中市有50平方公里的住宅用地,台北有250萬人口 01/25 13:12
→ EskimoPig: 所以台北住宅本來就比較多人搶,台北的有錢人數量 01/25 13:12
→ kelsierlee: 由鉅董事長說水湳不太可能推平價宅；近兩年水湳土地 01/25 13:13
→ kelsierlee: 成交均價兩百萬，由鉅最高價得標文商段投資近百億。 01/25 13:13
→ EskimoPig: 如果查詢聯徵中心近三年的貸款人年收入,超過四百萬 01/25 13:13
→ EskimoPig: 台中大概有2178人,其中一半在西屯跟南屯(大部分七期) 01/25 13:14
→ EskimoPig: 可是台北市就有4454人,新北有3629人 01/25 13:15
→ EskimoPig: 所以排除那些不需要貸款的買房者,高所得的台中人已經 01/25 13:15
→ kelsierlee: 對，所以我才說要買台中豪宅大樓的話；就買七期三大 01/25 13:15
→ kelsierlee: 核心為主，市政府、歌劇院、秋紅谷。中古屋還有市場 01/25 13:16
→ kelsierlee: 接下來幾個頂尖建商也都會收購整併鄰地，繼續推案。 01/25 13:16
→ EskimoPig: 大部分都在台中市的七期有購屋了,要有更多更高收入的 01/25 13:16
→ EskimoPig: 族群願意加入這個區塊來搶房子,價格才能再度抬升 01/25 13:16
推 EskimoPig: 但七期是否以滿足高收入族群對於更高價格房子的需求 01/25 13:18
→ EskimoPig: 這部分目前是未知,因為再更高的市場訂價需要市場消化 01/25 13:19
→ EskimoPig: 只有當物件有一定的數量可供選擇,市場有大量成交 01/25 13:20
→ EskimoPig: 我們才會知道原來市場上的高所得收入族群可以接受 01/25 13:20
→ EskimoPig: 南港經貿重劃在上一波2013就有出現百萬單價 01/25 13:22
→ EskimoPig: 但最後市場僅有少數案例挑戰失敗之後就一路向下 01/25 13:22
推 kelsierlee: 地段稀缺有亮點、頂尖建商推出的豪宅，基本價格很穩 01/25 13:23
→ EskimoPig: 後來大家就了解南港上一波100是市場不願普遍接受的 01/25 13:23
→ kelsierlee: 高總豪宅就是要挑同階層客群都喜歡的，缺點越少越好 01/25 13:23
→ EskimoPig: 我不知道台中還有多少高收入族群還會產生出來 01/25 13:24
→ EskimoPig: 這些人是把物件選擇停留在七期,還是他們的口味換了 01/25 13:24
→ EskimoPig: 想要往他們更有期待的地方去拓展,這部分只能等待 01/25 13:25
→ kelsierlee: 不然台中重劃區大又多，沒什麼亮點很容易被比過去； 01/25 13:25
→ kelsierlee: 所以過高總就盡量挑一二線豪宅，否則很容易賠到線下 01/25 13:25
→ kelsierlee: 台北算是推案慢有即時調整，所以沒那麼多案被傷到。 01/25 13:26
推 EskimoPig: 台中要挑戰的天限主要是可供開發的地本來就還很多 01/25 13:27
→ EskimoPig: 不像台北好的地點要找個一千坪以上的基地都不容易 01/25 13:28
→ EskimoPig: 另外從聯徵查到的紀錄,大台中的高收入族群基數還是不 01/25 13:28
→ kelsierlee: 我個人是認為喜好不變，而且就是至少十年；一堆大戶 01/25 13:28
→ kelsierlee: 還是近幾年才在我說的那三核心買豪宅，等你發展完我 01/25 13:28
→ kelsierlee: 再用你現在開價多一些來買，就算未來均價一百也一樣 01/25 13:29
→ EskimoPig: 如台北跟新北的基數那麼大,所以只能有少數案例能攻頂 01/25 13:29
→ EskimoPig: 要普遍成為大家都能接受的還是供需問題 01/25 13:29
→ EskimoPig: 口味是不是不變要看多出來的高收入族群的組成 01/25 13:30
→ kelsierlee: 七期豪宅拉價到七十萬推了多少案，結果水湳一飛衝天 01/25 13:31
推 yo841204: 藍線不是只有大學，東海大學那邊有台中榮總，澄清醫院 01/25 13:32
→ yo841204: 站也是，老人搭車去就醫的量也不能忽視啦，醫院每天都人 01/25 13:32
→ yo841204: 滿為患 01/25 13:32
→ EskimoPig: 七期的供應量體比較大,所以本身就比較不容易稀缺 01/25 13:32
→ kelsierlee: 看聯徵貸款可能還忽略七期買家，很多是跨縣市置產； 01/25 13:35
→ kelsierlee: 加上不少是中小企業主，所以最高一億內現金付還行。 01/25 13:35
→ EskimoPig: 你可以舉各種個案去說明,但整體會有這個趨向 01/25 13:40
→ EskimoPig: 高所得高階幹部繳稅的背後一定是數量更少的企業主 01/25 13:41
→ EskimoPig: 不然台北不是更多人. 01/25 13:42
→ EskimoPig: 難不成只有其他限是會去跨縣市買七期,沒有其他跨縣市 01/25 13:43
→ EskimoPig: 買台北市的精華區高價住宅 ? 01/25 13:43
→ EskimoPig: 總之台北就是新的好地點少,有錢人數多 01/25 13:44
→ EskimoPig: 台中就是供應量較多,而且高收入的量體比雙北少 01/25 13:45
→ kelsierlee: 不算個案；付得起一億和三億難度不同，族群數量不同 01/25 13:46
→ EskimoPig: 不然七期應該兩百萬不是嗎? 01/25 13:46
→ kelsierlee: 而且台北豪宅相對少外縣市買家，台中七期是真的磁吸 01/25 13:46
→ kelsierlee: 就我所知就不少台北人下台中高雄買豪宅；北上的少啦 01/25 13:47
→ kelsierlee: 就能夠多負擔置產外縣市的金額有限，很多侷限在一億 01/25 13:48
→ EskimoPig: 如果七期才會磁吸其他縣市,台北只有自己本地人買 01/25 13:48
→ EskimoPig: 七期應該現在是至少兩百萬才對 01/25 13:48
→ kelsierlee: 外縣市精華豪宅總價落在五千萬到一億，也是切合需求 01/25 13:49
→ EskimoPig: 所以結論就是七期還沒辦法讓市場接受一戶單價兩百 01/25 13:51
→ EskimoPig: 總價三億的物件不是嗎?這就是供給跟市場需求的結果啊 01/25 13:51
→ kelsierlee: 為什麼會到兩百萬？客群不是不會比價，其實七期目前 01/25 13:51
→ kelsierlee: 價格貼近板橋已經勸退一些買家了；但對台北還是便宜 01/25 13:52
→ kelsierlee: 你不是在論忽略的資料人數？我意思是台中隱藏的多。 01/25 13:53
→ EskimoPig: 那我也可以解讀台中追到新北大家就縮少了,認為再上 01/25 13:53
→ EskimoPig: 的空間不合理 01/25 13:54
→ kelsierlee: 光是置產一億能過上流生活就吸引不少退休換屋族了。 01/25 13:54
→ EskimoPig: 我查詢是一樣的結果啊,都是同一個查詢條件的三市 01/25 13:55
→ EskimoPig: 難道台中隱藏的多,台中有錢人都跟雙北不一樣不用繳稅 01/25 13:55
→ EskimoPig: 一定會有跨縣市置產的比例,但這數字一般不會到很多 01/25 13:56
→ kelsierlee: 台中豪宅應該比新北有吸引力；至少對台北有房族群是 01/25 13:57
→ kelsierlee: 這應該也是為什麼七期可以追價到新北，生活品質問題 01/25 13:57
→ EskimoPig: 總之市場自己會評估這樣的高級物件是否脫離應有行情 01/25 13:57
→ EskimoPig: 我認為台中頂跟新北頂差不多還算市場正常反應 01/25 13:58
→ EskimoPig: 就像新北追到台北一個程度比例就上不去了一樣 01/25 13:58
→ EskimoPig: 台北的頂如果不能再抬,我不認為新北跟台中的頂可以再高 01/25 13:59
→ kelsierlee: 總價問題、磁吸效應；造成台中忽略的數字會比較多。 01/25 13:59
→ kelsierlee: 我簡單講；台北只要一戶大樓或店面就能換七期豪宅， 01/25 14:01
→ kelsierlee: 這一買一賣根本不需要貸款，這還是退休族群的做法。 01/25 14:01
→ kelsierlee: 台中要這樣做；一棟公益路透店才能換一戶信義聯勤。 01/25 14:03
推 EskimoPig: 貸款查不到,但實價登錄有十年歷史,總價七千以上一查 01/25 14:06
→ EskimoPig: 不就知道跟貸款數字落差有多大了嗎 ? 01/25 14:07
推 EskimoPig: 我查起來數字跟貸款數字沒有差異太大,包括成屋跟預售 01/25 14:17
→ EskimoPig: 所以應該不存在"很多"是"隱藏"的買家,都不貸款這回事 01/25 14:18
→ kelsierlee: 可以呀；因為新北台中照理落差不會那麼大，將近兩倍 01/25 14:19
→ kelsierlee: 就說新北只看新北滿正常的；但是台中要加中部和台北 01/25 14:21
→ kelsierlee: 你是查七千萬以上？新北六千萬、台中四千萬豪宅限貸 01/25 14:22
推 spermbox: 算了，k 大你一直跟基本面中毒的人討論也只是浪費時間 01/25 17:13
→ spermbox: 薪資，台中就六都薪資墊底 01/25 17:13
→ spermbox: 一直薪資薪資的叫幹嘛？ 01/25 17:13
→ spermbox: 我說過好多次了，台中經濟發展很依賴土地開發，土地開 01/25 17:15
→ spermbox: 發是憑空創造出一群購買力驚人的田橋 01/25 17:15
→ spermbox: 田橋有在領薪水嗎？ 01/25 17:15
→ spermbox: 我看見他是真的沒見過重劃區地主 01/25 17:17
→ spermbox: 事實上，只要在台中有個幾間房認識幾位代書的，都一定 01/25 17:17
→ spermbox: 知道這些地主有多有錢 01/25 17:17
→ spermbox: 請注意，台中總共有15期重劃區 01/25 17:18
推 spermbox: 你自己說，六都哪個地方像台中一樣重劃成痴的？ 01/25 17:20
→ kelsierlee: 對，我還沒算重劃區地主；土地賣掉超過四千萬很輕鬆 01/25 17:37
→ kelsierlee: 外加中部企業主和台北退休族群；三者合計佔比不小。 01/25 18:07
→ kelsierlee: 這就是我說的隱藏族群，至於雙北豪宅一直是自己人買 01/25 18:08
→ kelsierlee: 七期就是形象對比信義計畫區，又只要三折才吸引人。 01/25 18:09
→ kelsierlee: 不過如果是查七千萬就有誤差；七期超過七千萬的不多 01/25 18:14
→ kelsierlee: 大部分都規劃三千到五千；少數六七千剩下都跳上億。 01/25 18:15
推 Bulldog5566: 盒哥你講的重劃區地主都不知道傳到第幾代了，子孫多 01/25 18:22
→ Bulldog5566: 分母大每人分的就少，我有看過地主賣地給建商蓋大樓 01/25 18:22
→ Bulldog5566: ，因為子孫太多每人才分百來萬，連買房頭期款都不夠 01/25 18:22
→ Bulldog5566: ，七期豪宅還是要靠實業家、商人、名醫來撐啦，要有 01/25 18:22
→ Bulldog5566: 實際金流收入的才撐得起。 01/25 18:22
推 spermbox: 樓上，你有沒有輩份觀念和時間觀念？ 01/25 18:31
推 spermbox: 重劃都是最近這幾年才發生的事 01/25 18:32
→ spermbox: 算分到散掉，通常是很早期才會發生 01/25 18:33
→ spermbox: 早期小孩生比較多 01/25 18:33
→ spermbox: 要分到散掉很難 01/25 18:34
→ spermbox: 現在來說 01/25 18:34
推 kelsierlee: 實業家、商人和名醫是七期不用貸款的主力，四千萬到 01/25 18:34
→ kelsierlee: 一億需要貸款是小看他們了；前幾天才有台南牙醫集團 01/25 18:34
→ kelsierlee: 近三億買秋紅谷豪宅整層。這社區還特別多醫生入住。 01/25 18:34
→ spermbox: 畢境民國50年後，大家小孩也沒生那麽多了 01/25 18:35
→ spermbox: 我因為幫理專做業績順道閒聊 01/25 18:37
→ spermbox: 也牽線認識西七期地主，他家在西七期有塊地分租給數個 01/25 18:38
→ spermbox: 餐飲開店 01/25 18:38
→ spermbox: 重點是： 01/25 18:38
→ spermbox: 他兒子大學畢業也不用工作，還可以整天玩期貨 01/25 18:39
→ spermbox: 我超羨慕 01/25 18:39
→ spermbox: 倒也不是我不工作會沒飯吃……. 01/25 18:40
→ spermbox: 而是會被家人靠腰 01/25 18:40
推 spermbox: 而且，我對玩期貨也沒有興趣 01/25 18:42
→ spermbox: 我前年就出清完多數股票了 01/25 18:45
→ crazylunar: 交通跟坨屎一樣，誰要去 01/25 22:59
→ crazylunar: 台中還不能亂按喇叭XD 01/25 23:00