推 qqphor: 推，真的是這樣，感謝 01/25 11:56
推 birdpon: 注意看，這位西卡大太狠了 01/25 11:59
→ birdpon: 大過年的就發一篇醒腦的戰文 XD 01/25 12:00
一般人會有一個問題.
你的投資手段會侷限在一兩種操作模式.
而這一兩種操作模式,會在某個時期可能有最佳表現.
但是在其他時期可能並不是很好的優先選擇.
而這也是不動產比較麻煩的地方.
一般人沒那麼多錢去做太多不同種的炒房操作模式.
短期中期長期改套收租店面.
這還牽扯到物件又不同,公寓大樓透天新屋預售屋.
地點又不同.蛋黃蛋白蛋殼,話題區,被遺忘區(例如林園..顆顆)
你全部都做一輪,可能要十年並且資金可能要幾千萬.
(以前一輪大漲大概10年)
所以不動產最難是經驗難取得.
所以大多數人就是一招打到底..
那你自然在某些時候就會覺得操作起來會卡或是沒那麼爽.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:05:09
另外.
其實最泛用的手段是短期..XD
只是短期會弄髒自己的手,例如跟鄰居吵架吵到要幹架,在小房間跟對方對嗆之類的.
但是短期只有在"漲太兇"的時候難操作.
(你買賣的時間差損失的漲幅很大,讓你覺得賣了再買好像在做白工)
以及跌的時候不能操作(跌的時候哪一種炒房方式可以操作...XD)
這也是為啥那些仲介店東,投資集團(非開放式),都是做短期.
這手段適應環境性超高,收益又很屌.
當然資產龐大+卡到槓桿成數後.
短期會有短期的侷限.
因此資產龐大之後,你一定會被逼著挪移很多錢去做中期和長期.
除非你用人頭.
(投資集團愛用人頭...有店東用房仲店的房仲...有高利貸用欠債的人,喔通常是軍公教
工廠老闆用工人之類的
不過這邊講一個黑暗的....當發生事情的時候,人頭會是替死鬼.
所以用人頭他們會做ab約,並且有很多黑心裝潢...反正出問題又不是上面的人擔)
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:11:15
→ abyssa1: 這數字都高雄版本 台北大概要*3吧 01/25 12:14
台北會是另外一個生態.
台北最大的問題應該是"卡到你貸款上限"
你隨便兩間公寓就破槓桿上限了.
所以台北有台北的玩法.
要問台北的投資客.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:15:27
推 starbucks16: 推 01/25 12:15
推 frowning1226: 推～是啊，客氣幹什麼...只是要不要浪費力氣問題 01/25 12:15
補一下.
台北物件總價很高.
總價很高代表甚麼.
"代表你翻修的成本相對房價很低....XD)
你一間2000萬的公寓,翻修費50萬70萬....
翻好賣2300....
這是台北的優勢.
當然反過來就是,你兩間2000萬的公寓,你要貸款八成,總貸款額3200萬.
你怎麼貸??
所以在細節玩法和資金以及貸款控管上面.
會跟中南部差不少.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:17:28
→ F93935: 關鍵字一次買兩間 兩間一起送 不同銀行 沒有負債比問題 01/25 12:20
→ F93935: 我用過 01/25 12:20
這招我有問過銀行房貸專員.
國泰說它們會查..@@
看起來可能要找特定銀行.
台北的數字算起來會跟中南部不一樣.
另外為啥我上面會抓槓桿3倍.
因為你買了500萬,翻修50萬.
你現金要準備170萬...所以大概三倍.
但是在台北.
買2000萬翻修70萬.
你現金準備470萬,槓桿還是4.5倍.
所以台北有台北的玩法.
操作細節差很多..
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:22:33
→ F93935: 兩間一起對保 01/25 12:20
→ abyssa1: 樓上….其實也可以加碼三間四間一起送 不過要有中途出狀 01/25 12:21
→ abyssa1: 況的備案跟準備金就是 01/25 12:21
→ F93935: 一次要找到三四個都適合物件蠻難的除非亂買，或者同一個 01/25 12:23
→ F93935: 房子門牌三個 01/25 12:23
推 s26492755: 貸款時間差要看銀行 01/25 12:24
→ s26492755: 有的送件核貸放款 會拉你兩次以上的聯徵 01/25 12:24
→ F93935: 銀行我就不說了反正投資客適合銀行就那幾個，絕對不是大 01/25 12:24
→ F93935: 樹 01/25 12:24
→ s26492755: 就不能這樣搞 01/25 12:24
推 hungi: 覺得估價能力也是門檻. 另外算上交易成本.賣出再買屬於神 01/25 12:25
→ hungi: 人級的操作，想想真的很難，目前還是常用省吃減用和用本業 01/25 12:25
→ hungi: 收入硬剛貸款。 01/25 12:25
→ abyssa1: 嗯 每家掛聯徵時間不同 衝到卡住會很尷尬… 01/25 12:25
→ s26492755: 大樹我覺得不差耶 可能我自營商 他認列收入的方式跟海 01/25 12:26
→ s26492755: 一樣寬 目前我貸款大宗就是大樹 三千多萬 01/25 12:26
→ F93935: 嗯…當然就講好了只送這兩家 不會亂槍打鳥，再來有些銀行 01/25 12:27
→ F93935: 一定額度下不用送總行 分行內自己搓掉就好了 01/25 12:27
→ abyssa1: 第一間走延後交屋 後面才有時間找物件 分時買同時辦 01/25 12:27
→ s26492755: 其實多房會更輕鬆 只是成本會增加 但收益更增加了 這 01/25 12:27
→ s26492755: 有點像是房地合一賺錢才課稅 你為會了怕被課稅而不去 01/25 12:27
→ s26492755: 賺錢嗎 01/25 12:27
→ abyssa1: 大家會不會講太多了？ 01/25 12:27
→ s26492755: 反而起頭比較難 金流比較緊 01/25 12:27
推 F93935: 當我狗屎運就好不用太認真哈哈 01/25 12:27
這要看銀行.
小銀行甚麼鬼狀況都有可能...XD
不過要做這個可能要特別研究哪幾家.
and...
其實不動產容錯率很高.
買3xx,翻好賣4xx.
這個3xx可能是300~350,賣可能是450~500.
利潤還有總價的10%以上.
你抓錯了要嘛就是少賺,要嘛就是賣很久而已.
沒想像中那麼難.
但要有一些經驗.
累積基本的判斷能力.
因為有些人的想法總是太天真.
沒經歷過市場的洗禮,判斷會走錯路.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:31:01
→ s26492755: 這都已知用火 沒啥好不能講的 跟增貸一樣 01/25 12:28
→ F93935: 第一間就例如簽約1月壓五月底交屋 01/25 12:28
→ F93935: 哎呀條件都是能談有些還沒找到新房子 他也樂意延後交屋 01/25 12:29
→ s26492755: 藏東藏西沒必要 船大不佔海 一年轉移數量二三十萬 不是 01/25 12:29
→ s26492755: ptt有辦法去撼動的 01/25 12:29
推 frowning1226: 分行自己能搓掉的很省事，大銀行毛一堆... 01/25 12:31
→ F93935: 投資到現在感覺不是在玩房子而是在找漏洞哈哈，過了就有 01/25 12:32
→ F93935: 種爽感 01/25 12:32
→ F93935: 不要再私信我怎麼搞的，我頭殼撞到幻想的，每次都有人問 01/25 12:34
→ F93935: 我奇怪的貸款我怎麼知道我怎麼搞出來的，朋友多交點人家 01/25 12:34
→ F93935: 自然會幫你 01/25 12:34
→ s26492755: 可是大樹去分行的貸款條件很差 差到我都想撕存摺 01/25 12:34
→ s26492755: 總公司給的就好很多 01/25 12:35
→ ceca: 我的國泰是總行的,很敢放... 01/25 12:35
推 Garbolin: F大剛好沒遇到銀行回查而已，一查到馬上就會被收回 01/25 12:35
→ F93935: 大樹要去找直效行銷部 會有意外之喜 要找對人 01/25 12:35
→ s26492755: 去年有個活動 聯徵滿分都能參加 我身邊也有幾個包租公 01/25 12:35
→ s26492755: 婆收到通知 蠻香的 01/25 12:35
→ ceca: 中長期持有我會找國泰"轉貸"... 01/25 12:36
→ F93935: 每間銀行都要回查啊，怎麼不會回查？不然怎麼確定有沒有 01/25 12:36
→ F93935: 抵押 01/25 12:36
→ ceca: 下次去問農會,安泰等看看..農會一個金額以內是分會自己核定. 01/25 12:37
→ s26492755: 對 大樹要找對人 我真的真的打算撕存摺過 但大樹單日可 01/25 12:37
→ s26492755: 以無約轉50萬跟atm單日50萬 是其他家問不到的 01/25 12:37
→ s26492755: 但雖然大樹很敢放 他的利率也不會是最強的 只看利率我 01/25 12:38
→ s26492755: 覺得兆豐好 01/25 12:38
→ ceca: 中信利率不錯,但是它們放款越來越摳門. 01/25 12:38
→ F93935: 貸款收回去還不簡單 賣掉就好了又不是沒賺錢 01/25 12:39
→ s26492755: 所以貸款的選擇 年限不用講 越久越好 成數跟利率的平 01/25 12:39
→ s26492755: 衡 取決你獲利的穩定 01/25 12:39
→ abyssa1: 回查是金流有沒有進房地產吧？同時辦有違規？ 01/25 12:39
→ s26492755: 核貸後很少會收回 除非你碰到央行天條 那叫自殺 01/25 12:39
→ s26492755: 回查也有一定程序 每家銀行不同 妳的貸款專員除非不想 01/25 12:40
→ s26492755: 要業績 不然會把你安排的妥妥的 01/25 12:40
→ F93935: 而且哪裡錯了銀行又沒規定一次不能買兩間，除非銀行每年 01/25 12:45
→ F93935: 重新跟你要財力證明 每年重新算負債比 01/25 12:45
→ ceca: 這其實很多都是看分行經理的態度..XD 01/25 12:46
推 frowning1226: 我弱弱的問一下，第二第三戶可以這招一起嗎... 01/25 12:46
→ ceca: 之前還有用經理簽的...在一個金額內.. 01/25 12:46
推 s26492755: 卡到限貸會管 如果只是負債比 頭過身就過 01/25 12:48
推 HAHAHUNG: 我還是拿個穩定收益就好了 錢給高手賺@@ 謝謝C卡分享 01/25 12:49
→ abyssa1: @frowning 1126 第三戶購屋貸款卡央行規定我不知道 01/25 12:49
→ abyssa1: 走週轉金比較保險…也要有可能失敗的退路, 可以直接跟業 01/25 12:49
→ abyssa1: 務開門見山談 他比較熟他們銀行作業方式 01/25 12:49
推 frowning1226: 嗯嗯...反正就是備足金額，有就當賺到 01/25 12:50
→ s26492755: 譬如三戶都是購屋貸款好了 你在二三戶的時候 負債比 01/25 12:50
→ HAHAHUNG: 不然有人跑來診間鬧也很麻煩 01/25 12:50
→ s26492755: 不ok 但因為有時間差 所以過了就過了 不會每年去查 但 01/25 12:50
→ s26492755: 如果你是二三戶都八成 其中一戶會被追回 我問到的是這 01/25 12:50
→ s26492755: 樣 01/25 12:50
→ F93935: 第三戶天條不能動啦 01/25 12:50
→ F93935: 金管會抽檢中了就罰很重沒人敢動 01/25 12:51
→ frowning1226: 謝謝各位前輩...這篇很高深耶！ 01/25 12:51
→ s26492755: 所以會被追是你卡到央行天條 內規可以很寬鬆的 01/25 12:51
→ s26492755: 不然認真來說 我去年真的要算負債比是爆炸的 因為我前 01/25 12:52
→ s26492755: 年只工作了8個月 01/25 12:52
→ abyssa1: 第二第三戶同時走週轉金的話應該就可以 01/25 12:52
→ abyssa1: 不過要先備足資金門檻比較高 01/25 12:52
→ s26492755: 但因為有資產在 所以從寬認定 最後核貸金額我自己都覺 01/25 12:53
→ s26492755: 得超神奇 01/25 12:53
推 frowning1226: 對...反正資金一開始最好要有備，我大概知道了嘿嘿 01/25 12:53
→ s26492755: 掛4一定沒問題啦 01/25 12:53
→ frowning1226: 銀行知道有地方貼你封條通常缺業績就放水 01/25 12:54
→ s26492755: 我記得行員打給我 那個s264多貸款給你一千多萬你會很困 01/25 12:55
→ s26492755: 擾嗎 當下我在社區文康室簽斡旋 我直接說來啊 我兩間一 01/25 12:55
→ s26492755: 起下 然後真的一起中 01/25 12:55
→ ceca: 央行講不行的都不要去挑戰他,跟國稅局一樣..XD 01/25 12:55
→ s26492755: 不然我去年只打算買一間的 就是莫名多了錢才買兩間 差 01/25 12:56
→ s26492755: 點第三間也買下去 01/25 12:56
→ s26492755: 面對央行跟國稅局其實不叫挑戰 叫自殺 你各位不要衝動 01/25 12:56
→ s26492755: 但沒說的 可以儘量試 01/25 12:56
推 frowning1226: 沒說的都不違法，我們秉持法律精神 01/25 12:59
→ abyssa1: 不過單純第三戶走週轉金就可以 這招通常是拿來破解負債 01/25 13:00
→ abyssa1: 收支比 通常是囤屋的最後一擊 用下去就可以休息幾年了 01/25 13:00
→ abyssa1: 因為賣了也無法再買 有點像NBA 球隊突破薪資上限的狀態 01/25 13:00
→ abyssa1: …. 突破負債比上線 降一點也沒用不能簽自由球員 01/25 13:00
推 calvinshiu: 現在短期交易稅很重啊，漲幅也沒那麽大了 01/25 13:01
推 NTU303150195: 置產後才感受的薪水是淨收入的威力有多強，可以支 01/25 13:07
→ NTU303150195: 撐強大槓桿 01/25 13:07
→ NTU303150195: 感謝c神 01/25 13:08
推 olliekr: 希望趕快鬆綁，不然只吃的起低總價的物件@@ 01/25 13:10
推 Narok: 最難的是…家裡長輩還在管 毛一堆 01/25 13:16
推 kagaya: 可以在買房前就先問銀行能不能過嗎？不然簽下去負債比不過 01/25 13:20
→ kagaya: 不就慘了 01/25 13:20
→ ceca: 買之前就可以估. 01/25 13:22
→ abyssa1: 業務只能講他個人觀點….審核都可能有變數 01/25 13:43
→ ceca: 通常是先估房子價格,個人財力那個要等聯徵. 01/25 13:45
→ ceca: 不過長貸款你會對自己個人放款額度會有一定的概念. 01/25 13:45
推 chen831030: 推 01/25 13:57
推 Yishanhuang: 感謝CECA大開示如何突破中產資產陷阱XD 01/25 14:10
→ Yishanhuang: 看來一定要靠本業賺更多資本才能往上走（？） 01/25 14:11
你靠買賣或其他投資也可以.
但是就算你靠買賣.
資產不高的時候,你都還是會貼錢進去.
(主要是槓桿很高外加你物件少,所以遇到冷盤或是交易卡頓,你就要貼錢進去)
這邊不是指你貼錢貼到資產再往上爬...那個太慢了.
你貼錢只是維持你的投資運轉.
你應該還是靠投資來把資產往上推升比較快.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 14:14:26
→ Yishanhuang: 謝謝！ 01/25 14:16
推 Oizy: 這篇含金量有點高.... 01/25 14:39
推 qoomn: 請問ceca 大神，假如已經有一間房，要轉增貸出來購置第二間 01/25 14:49
→ qoomn: 房，有負債比22倍的問題嗎？會不會貸不出來？前幾天問國泰 01/25 14:49
→ qoomn: ，竟然說他們沒在辦這個了，問中信反而是有，剛好跟你說的 01/25 14:49
→ qoomn: 相反 01/25 14:49
我後面都在用資產負債比.
所以收支比用的比較少,因此情況可能不太一樣.
不過國泰轉貸應該還是很正常吧.
但是他有他的一套計算你收支比的方式.
22倍那個方案則不清楚.
推 s26492755: 時間點問題 有些活動不是一直都有 01/25 14:54
→ s26492755: 我辦的時候去年八月 01/25 14:54
→ s26492755: 貸款本來就很謎 不同銀行 不同承辦 不同時間點結果都會 01/25 14:55
→ s26492755: 不同 01/25 14:55
→ s26492755: 我去年沒有22倍的問題 而且我記得22倍是信貸吧 01/25 14:56
→ s26492755: 不然我去年貸款3187萬不就代表我月薪要快150萬 01/25 14:57
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 15:09:36
推 frowning1226: 房子有抵押品不用算22倍，算多少很迷的XD 01/25 15:09
→ frowning1226: 不過應該最少能用房子價格的一半給你，資產負債比 01/25 15:10
→ frowning1226: 銀行有心要放給你的話，租金股息收入拿得出帳本的 01/25 15:11
→ frowning1226: 全部會請你拿出來認列，然後算最高給你，這要看個人 01/25 15:12
推 HSTim: 信貸才有22倍的問題 房貸沒有 只有負債比的問題 01/25 15:24
推 chiu1209: 這篇含金量很高，推！ 01/25 16:11
推 yiliang1107: 推 01/25 16:19
推 sspider0829: 感謝以上大大 01/25 17:11
推 sspider0829: 最近我在貸 也沒想像難貸 公股把租金股票啥都有認列 01/25 17:16
→ sspider0829: 前年本來要貸 土銀說應該過不了就打現金 今年再貸一 01/25 17:16
→ sspider0829: 間 一樣的條件合庫直接過 實在很神奇 01/25 17:16
推 qqphor: 非常感謝C大這篇文，今年朝這個方向去市場走跳XD， 01/25 18:13
推 jemdogdog: 01/25 18:19
推 jemdogdog: C大你說中我的點，明明資產和房子數目超過您文中提到的 01/25 18:21
→ jemdogdog: ，但沒什麼現金流 01/25 18:21
→ jemdogdog: 或許我是只買不賣，玩了十多年只賣出四間房有關 01/25 18:22
推 jemdogdog: 目前手上的貨大概已經持有＞5年，我該思考一下到底是要 01/25 18:27
→ jemdogdog: 繼續租還是賣掉換標的 01/25 18:27
→ jemdogdog: 另外貸款限制真的十分哭爸，越來越難存房… 01/25 18:28
推 jemdogdog: 01/25 18:55
推 coolvls: 感謝C大教學，目前正在這瓶頸區，不斷本業貼錢進去滾大 01/25 21:26
→ coolvls: 資產，一番話點醒我，謝謝 01/25 21:26
噓 megee: 又在複雜化笑死 ，不就低買高賣 01/25 21:54
推 didi0909: 佛 01/26 00:58
推 Tylose: 收入要短期買賣來，收租這種穩定收益是被動收入 01/26 10:07
→ Tylose: 兩者並存才是王道 01/26 10:07
→ Tylose: 不難聽到一些純買賣，結果瞬間畢業的例子 XD 01/26 10:08
推 qoomn: ceca大神厲害，22倍是記錯了，負債比才對，星展轉增貸是說 01/26 15:47
→ qoomn: 要收入的七成左右，但國泰確實是直接說沒有在辦這業務，還 01/26 15:47
→ qoomn: 推薦我問外商銀行 01/26 15:47
推 au041l: 精華 01/30 18:00
推 leota: 要收藏這篇 02/01 01:07
推 chen831030: 3/7 03/07 23:12
推 chen831030: 謝謝 04/13 01:02
推 chen831030: 謝謝 07/26 22:51