Re: [閒聊] 徵求對沖房屋

[jamo (hi)]

※ 引述《William74613 (小鐵)》之銘言：
: 是這樣的，小弟我最近想買房
: 但又覺得丞相起風不想當盤子
: 有沒有投資客願意來玩個遊戲
: 新成屋半價賣出，所有人登記共同持有
更正一下不叫半價賣出
這叫賣 50% 產權

: 另立10年獨力使用讓渡書，以下結清並退出共同持有同意書
: 10年後房價高於現價，全房以市價+10%扣除已付跟你結清
: 10年後房價低於現價，市價跟你結清另外一半
我順一下好了
依照機會成本原則

房子漲了,投資方多賺 10%
房子跌了,投資方賠他該賠的

投資方的成本是讓你免費住十年
1/2 的 10 年租金
暫不計算租金漲幅跟時間價值
簡易換算成現價五年租金就好

所以你整個合約就是選擇權概念
拿五年租金vs上漲房價的 10%


直接用數字比較直觀
一間市值 2000 萬的房子
租金以 2% 計算
五年租金總值大概是 200 萬

要打平租金的話
10年後房價要漲到 4000 萬
投資方才能打平租金成本
(4000-2000)*10%=200 萬
漲超過這數字才有多賺

如果以 3% 計算的話
那房子得漲到 5000 萬

換言之房子10年內得翻倍漲
甚至漲到 250% 以上(看房租設定)
投資方才有賺頭
只要漲不到這個數字就是賠

然後漲太多
會有拒絕履約的風險
要上法院拖賽練
因為房子在你手裡
誰知道你會出甚麼招

連之前講到的租金漲幅跟時間價值
包含風險評估,我個人是覺得
房地產10年內如果能漲三倍以上
這個投資案"才"勉強值得考慮

不然的話,我覺得還不如自己買一間
1000 萬的自己搞省事省心~

: 市價則以實價登入扣除特殊交易，該區域一年買賣的平均單價為主
: 細則如是否扣除車位，公設比不同如何計算
: 涉及觀念不同，再細談
祝你找的到一個覺得房地產有辦法
在十年內翻好幾倍漲的人~


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674687404.A.128.html
推 smoothapple: 可以漲3倍的地方,基期要很低,不是原po會想住的吧,太
→ smoothapple: 平中古兩房從250到650也差不多10年.
十年漲 300% 除了基期要低
地點要對,時間也要特化
換句話說就是百中選一的產品

長期來看房地產年化報酬率
大概在 5~10% 來回

→ benny1990615: 要空房子，幹嘛不空自己祖產就好，反正一定跌？
→ Oizy: 覺得會漲想弄個10年免房租來住？
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 01/26/2023 07:56:13