Re: [閒聊] 交易急凍 對換屋族是重傷

[MaxA (A仔)]

我就是選擇在冷盤時小換大，其實小換大的念頭在這兩年一直都有，一開始看著疫情這段
期間房地產不停飆高，有一個高總價的物件的也看了一年多，想說越來越難買，

結果認真算下來如果我在一年多前小換大，大概要多貼400-500萬，結果兩年後的今天同
樣的物件小換大我只貼了100萬不到，

這大概就是西卡大說的的個理論吧！？

不過高雄4000多萬的物件我想之後要再往上漲，大概是沒多少空間了，除非豪宅線上調，
所以這間房子如果住個10年以上，加上裝潢整修費用（約500萬），我心裡是想基本上能
不賠錢我就偷笑了，

貸款的利息錢跟本金的機會成本基本上我已經當成是居住成本讓他隨風飛揚了，或許選擇
多間小坪數的物件繼續持有才能獲利有感，不過房子不同於其他投資商品，

他主要的價值還是在「居住」，所以有時候浪費錢住的爽也是一種享受人生的方式。






※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: ※ 引述《ppp123 (3p哥)》之銘言：
: : 當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出
去
: : 要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長
: : 畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買
市?
: : 向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事
: 一般來講,換房子不是換大就是換新.
: 小換大理論上是小的先漲價格比較強交易比較快.
: 所以小換大在冷盤有極大好處.
: 今年我就是小換大,目前錢被市府行政給拖延到.
: 但你看我無要無緊...冷盤對中大坪數來講殺傷力很強大的.
: 當然我是先買後賣,主要是要抓今年年底或是明年年初的降息循環.
: 先買後賣要用重購退稅,要兩年內賣掉....因此買可以壓晚一點,這樣賣的時機會更漂亮
.
: 至於為啥不直接屯著不賣.
: 那是因為上一波暴漲有點太囂張,400萬免稅額遠遠不夠用....顆顆.
: 所以只好被逼著要用重購退稅把那一波漲幅給打消掉(應該有超過7xx萬)
: 寧願賣了再買一間新的回來屯,交易成本也比沒打消掉延伸的稅金低...
: (最低也要15%, (700-400)*15%=45萬... 如果明年又開啟新一波大漲,那....)
: 而換新的話.
: 雖然現在新案還是有微幅拉抬.
: 不過實際上也是處於幾乎停滯狀態.
: 你這時候換新,挑物件比較沒壓力.
: 不然大漲期,你今天看爽了,下星期要來下定,結果被買走了.
: 其他戶條件更差,價格更高..
: 你會被逼著只能糊里糊塗立刻做決定先隨便買再說.
: 不像現在可以悠哉悠哉的挑貨.
: 先賣後買的話.
: 冷盤就是時間凍結在那邊等你賣掉後買.
: 也許冷盤交易時間會拖比較久
: (中古屋大概多30~50%的交易時間)
: (很多數字縮起來則是新屋沒過戶交屋造成的,中古屋量縮會比過戶量縮的比率低一些)
: 但是他價格停滯在那邊你又沒差.
: 你要1800換2500好了...
: 阿他價格凍結...你哪時候賣掉1800你就哪時候買2500.
: 我現在錢被拖到也是類似這種狀況.
: 目標都看好幾個,準備輪流殺價.
: 然後等一等,可能就又掉一間出來市場,又可以去看然後考慮要不要納入攻擊範圍.
: 賣掉一間...沒關係....賣掉的速度跟掉出來的速度比,沒比較快.
: 價格又不會往上.
: 那你怕他喔...XD
: 還是很急著想搬新家?
: 大漲的時候,漲太快其實很難操作.
: 只能做中期投資....短期和長期都不好操作.
: 而冷盤的時候,則是長期持有物件的調整期.
: 你可以悠哉悠哉的調整物件,調整貸款...
: 例如把三四筆貸款整合成一筆,把房貸拿去轉貸,或是辦理理財型貸款出來之類的.
: 大漲的時候有時候銀行鑑價跟不上,反而進入冷盤,他鑑價會更高..顆顆.
: (銀行只看成交價,他又不看交易量..而實價登陸又會落後幾個月)
: so...之前就在講善用冷盤來調整物件.
: 而自住,就是一種長期持有的型態....
: 因此自住最好換屋的時間點,其實應該是冷盤.
: 除非他之後要走跌,不然冷盤換屋最舒服.
: 至於說房子都賣不掉完全滯銷?
: 那基本上就是你賣太貴了.XD
: 一開始你對你的房價就有虛胖的誤解.
: 冷盤又不是跌價,中古屋依然有一定的交易.
: 人家子瑜都買一億的雄崗信義美術館...你要知道那個建案這幾年賣的有多慢.
: 阿你家是比這種東西還難賣逆??...
: 姦殺的凶宅都沒那麼難賣好嗎.
: 喔不,凶宅只要價格對,都嘛被搶購的....你看市場是很容易看到凶宅再掛賣嗎?
: 都被掃掉了好嗎...顆顆..

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→ toto123: 冷盤 或是下行趨勢(短線)+中大坪數接的本來就少
→ toto123: 殺得越多 CP直就越高
對啊，所以我買的時候很多人笑我傻…

我覺得他們才傻，不趁現在中大坪屋主軟的比水母還軟的時候勇敢出價，難道要等降息後
他們底氣十足再來喊價？
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 12:37:12
推 oxoxx: 主要看誰漲的快，若要換的物件漲就要貼比較多
→ missucrystal: 聽起來從高點算真的有跌 不過是中大坪數的在跌?
其實不是跌，是小物件漲的比較多，換算下來貼得少
推 Timetofeed: 恭喜，有錢的時候賠錢也爽
→ toto123: 就像樓上說的 如果是做短線買賣比較會考慮哪個漲比較快
→ toto123: 多頭市場 小坪數 好轉手 好拉價 但現在明顯不是多頭了
→ toto123: 至少不是強多頭
推 kusomanfcu: 還在漲喔
推 pow7520: 一般中大坪數大概是指多少，沒什麼概念，目前住在室內22
→ pow7520: 坪覺得好擠……
應該是中60以上
大100以上
→ toto123: 就看還能漲到什麼程度啊 現在你還要進貨
→ kusomanfcu: 室內30以上 就正3房
→ kusomanfcu: 大坪數要正4房
推 iamala: 人生最值錢的是時間。越早一次到位越省。
你很棒，我就是這樣想

我之前跟一個建商二代吃飯，他直接嗆我：「30歲開保時捷跟40歲開是完全不同的事情」

我一開始不懂，後來漸漸體悟了，人生最有價值的就是時間，不管你是窮人還是有錢人。

→ toto123: 當然要逆向思考 自己住也是 中坪數 4x~60坪左右吧
→ kusomanfcu: 室內38以上
→ kusomanfcu: 再來就不是房間數 是客廳+餐廳放大的比例比較高
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:16:33
→ kusomanfcu: 過室內50後就是廚房陽台大小
→ kusomanfcu: 大概這樣 小 中 大 住過感想
→ kusomanfcu: 過70大概會出現幫傭房
推 kusomanfcu: 室內70左右再上去CP 沒那麼高 不如 獨棟整圈院子透天
→ kusomanfcu: 了
推 kusomanfcu: 透天就1樓客 餐廳 廚房2樓2房間加小客廳 3樓2房間加小
→ kusomanfcu: 客廳 4樓健身房遊戲間 層層一間浴廁
推 kusomanfcu: 曬衣就頂樓
→ kusomanfcu: 透天室內坪數沒超過層層15坪的話 CP 值很低
一樓
客廳24坪
餐廳廚房9坪
書房5坪
衛浴2坪
庭院門廊30坪
車庫10坪
2樓
主臥套房（衛浴）20坪
次臥套房（衛浴） 11坪
健身娛樂房 10坪
梯間陽台8坪
3樓
客套房（衛浴） 11坪
客套房 （衛浴） 8坪
客套房 （衛浴） 11坪
陽台梯間8坪
4樓
儲藏室 5坪
露台 15坪


鄉下就地大房子便宜就是香。

推 freekid: 推你的結論，恭喜～
推 wake00005: 我也是今年高雄小換大，舊房在高價出，新房就合理價，
→ wake00005: 只是真的從市中心被洗到外圍
沒關係我也是
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:28:39
推 piliwu: 沒請人打掃會累死
沒請人打掃，我會被我老婆打死
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:32:09
→ weekman: 原po透天坪數真大，我就是買一層15坪（含樓梯）的透天，
→ weekman: 家人市區住慣惹，離不開舒適圈orz
買房子就是要家人喜歡最重要，我這就沒有市區方便，一開始也是很不習慣。
※ 編輯: MaxA (115.165.221.8 臺灣), 02/04/2023 13:36:56
推 kusomanfcu: 每層25 5層 然後還有地下室 正市區，我剛剛講的是建
→ kusomanfcu: 議 嗯
→ kusomanfcu: 市區要非連璧有點困難 就牆壁處理一下
→ kusomanfcu: 後來 人沒那麼多 就透店出租了
→ kusomanfcu: 本來是拿來自用 一樓附近都店面當自家停車場
→ kusomanfcu: 一樓當停車場
→ kusomanfcu: 人少的時候不要硬住大房 麻煩啊....
哪裡麻煩？有電梯也不用爬樓梯，請人固定來打掃，一個小時400-500，2個人一個上午大
概就4000。
每週來一個月也才多少？
→ kusomanfcu: 當然室內大小是扣除電梯坪數的
不過你層層只有一間衛浴要共用嗎？你那麼有錢應該要人人一間獨立衛浴吧？
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 14:01:51
推 kusomanfcu: 每周來 你還要有人看，東西多房間多
你這種思維….你應該沒請過管家之類的吧？
→ kusomanfcu: 人沒那麼多要住的時候 就改住坪數小一些 同層的大樓
→ kusomanfcu: 當然還是要找人掃囉
→ kusomanfcu: 特別去多隔衛浴出來做啥 全部就五間廁所了..才一家四
→ kusomanfcu: 口 是要搞幾間
→ kusomanfcu: 卡撐有那麼多？
這是個人衛生問題啊，能夠有自己獨立的衛浴一定是比較好。
→ kusomanfcu: 當年是我奶奶還在
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 14:13:27
→ kusomanfcu: 換去大樓間間獨立衛浴 同層 不就好了
→ kusomanfcu: 別人打掃你還不用裝監視器或是跟著跑樓層勒
→ kusomanfcu: 有會計兼任管家XD 道理還是一樣的
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 14:15:55
推 kusomanfcu: 衛生問題 我看你應該也和老婆分房睡是吧？
→ kusomanfcu: 小孩也都分房 從0歲開始 科科
推 kusomanfcu: 話說都一家人衛生習慣要好不難嗎？
→ kusomanfcu: 難嗎？
惱怒？XD

好啦你最棒，加油啾咪
→ smoothapple: 我聯想到某海外老華人住豪宅，整年只有傭人陪伴
→ smoothapple: 主人夫婦要恩愛還要去外面住旅館
→ smoothapple: 小孩出生後沒抱過幾天，都是傭人帶大的
→ smoothapple: 小孩習慣有傭人的生活，以後結婚對象不好挑
教育真的也很重要，怕教育沒做好，孩子將來會像板上某些一天到晚提阿公阿罵祖產、等
繼承、希望爸媽跟兄弟姐妹都不在的那些人一樣。
→ smoothapple: 不過還滿羨慕有錢可以住這種超大別墅
※ 編輯: MaxA (180.217.194.28 臺灣), 02/04/2023 15:08:30
推 kagaya: 其實多一套衛浴我想的是要多刷一個馬桶= = 你有錢請人沒差
→ kagaya: 馬桶只要夠用不會打架就好了啦....
推 KrisNYC: 你已經某程度人生畢業了 恭喜恭喜囉
推 migration265: 恭喜
推 coolben: 恭喜！但看到有人住鄉下透天一直拿出來說嘴...笑死，那
推 Timetofeed: 恭喜
→ frowning1226: 其實ku大只是在跟你聊天而已，不必如此
不喜歡他那句低於15坪CP很低之類的，因為不是人人都出生在好人家，很多人都是一步一
腳印爬起來，不像他等著繼承上上上代的祖產，上面就有一位版友是一家人居住在15坪的
房子內。

當然我回文也帶有挑釁跟貶義，這點我道歉。
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/04/2023 18:26:06
推 amordelcor: 或許只是羨慕你透天才4000萬啦 我附近差不多坪數 13年
→ amordelcor: 透天要3億 QQ
歡迎來中南部
→ jason88633: 佩服原po勇於跳到外圍換大，目前我也很抉擇要不要賣
→ jason88633: 掉換去外圍，不過要捨棄習慣的交通跟環境，真的抉擇.
交通就看你用車習慣啊，南部有台車都很方便
→ kusomanfcu: 幹 鄉下才4000 當然要嘴一下
→ kusomanfcu: 便宜啊
→ kusomanfcu: 誰叫政府把透天炒這麼貴的
→ kusomanfcu: 我是說透天單層 15坪 CP 很低
→ kusomanfcu: 25坪公寓還比較好
→ kusomanfcu: 效率 效率
→ kusomanfcu: 類似那種一層一房 然後都是樓梯的 很糟糕
→ kusomanfcu: 但是同區域單價還是差不多
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/04/2023 18:45:56
→ kusomanfcu: 例如兩間 25坪公寓 同棟和一間4層 扣除樓梯12.5 透天
→ kusomanfcu: 當然低於15 CP 真的很低
→ kusomanfcu: 樓梯占比太高了
→ kusomanfcu: 那個和什麼窮 富沒啥關係 我單純說坪數
→ kusomanfcu: 整個房子如果都是樓梯 你會覺得CP 高嗎
→ kusomanfcu: 樓梯也含在建坪跟你算總價的
→ kusomanfcu: 基本上15就是極限了 在低下去就很糟糕
推 kusomanfcu: 樓梯面積 不管建地大小 就有個極限的
這樣算我誤會你的意思了

我道歉。
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/04/2023 19:22:38
推 s26492755: 我去看過一個單層差不多15層的透天 我看坪數就跟老婆
大大15層會嚇到人

→ s26492755: 說不用去看了 樓梯就吃掉多少
推 s26492755: 15坪才對
→ s26492755: 結果老婆堅持要去看 還給我看什麼賞屋影片
推 s26492755: 確實看影片不錯 但我還是相信我對坪數的認知
→ s26492755: 後來還是帶老婆去看 看完老婆只說好小
→ s26492755: 扣掉樓梯 走道 能利用的不多
→ s26492755: 影片很會拍 女人腦波弱
其實也是，樓梯、電梯等於是透天的公設，單層平面越小公設比越高的意思。
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/04/2023 19:57:15
推 s26492755: 所以那種說透天沒公設的我都笑了 差在樓梯你自己用而已
→ s26492755:  樓梯能睡人膩
→ s26492755: 看那個真的浪費我時間
→ s26492755: 但不得不說 一字頭 最後還是完銷 便宜治百病 世上苦人
→ s26492755: 多
→ kusomanfcu: 所以15坪真的就是最低極限
→ kusomanfcu: 透天沒公設其實樓梯用途還是和公設時候沒兩樣 唯一優
→ kusomanfcu: 點是 比較沒那麼多人用比較沒那麼髒
→ kusomanfcu: 加上廁所大概就變成每層一個大套房的感覺......
→ kusomanfcu: 那種CP會高有鬼
推 estrangedher: 大家都好會賺錢!!~~
→ kusomanfcu: 因為你還要隔牆
→ kusomanfcu: 就算是改成套房這種基地也只是爛可以形容
→ kusomanfcu: 那種在越南超多的XD
推 s26492755: 不然就是不要每層都有廁所
→ s26492755: 居住層有就好了
→ s26492755: 我看的那個 他四樓也沒廁所
→ s26492755: 一樓有沒有有點忘了 2.3樓有
推 kusomanfcu: 透天要好住就是要每層有廁所
→ kusomanfcu: 如果去個廁所要上下樓梯
→ kusomanfcu: 四樓沒有應該是增建
推 s26492755: 是說我不會想住透天 還是整個平面好
→ s26492755: 我老婆家有七樓 結果只有1-2樓是常在使用的
→ s26492755: 後來姊姊回家住 多用了一個三樓
→ s26492755: 其他樓層低度使用
7樓的透天超罕見，通常要商用地目了，不然就是地超大，不然容積很難蓋到7樓
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 00:33:57
推 s26492755: 樓上可能是增建吧 不是非常確定 當年我老婆父母買地自
→ s26492755: 建的
→ aaqq: 好奇是怎麼確定會少貼3-400萬的
→ aaqq: 看了推文，原來是換到外圍，還需要同住者都支持，真不簡單。
早就被洗到外圍了，家裡沒礦只能認命，所以一樣是外圍換外圍。

同住者就我老婆、2歲兒、未出生的兒，基本上就老婆比較麻煩。

確定的點是因為一年多前我有想過小換大

所以當時有評估過賣掉多少、然後也有談過買同一間物件要多少。


當時算起來是要再貼400多。
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 11:41:23
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 11:42:43
推 maxiiiii: 你知道你自己愛的裝潢在別人眼中價值會減少很多嗎
裝潢是用來自己住開心的啊
※ 編輯: MaxA (125.229.169.171 臺灣), 02/05/2023 22:31:44