[請益] 有關協議合建的問題

[starwillow (辛苦了)]

各位房版的前輩大家好

平常在這裡學習前輩們的知識覺得很受用謝謝各位前輩

想請教一些有關跟建商談都更遇到的問題

老家在新北市臨路的老透天

目前有建商很積極來談都更

建商要採用的是協議合建的方式

但建商這陣子很急著要我們簽
“土地都市更新事業計畫同意書”跟

“申請建築基地基準容積加給範圍土地權人同意書”

問建商是說這些文件只是要拿去跟新北市政府申請獎勵容積加給

至於合建內容可以等爭取到獎勵後再來慢慢談

想請教的問題是：
今天鄰居有討論是說上面應該還是要加註合建條件尚未談妥等文字較有保障，

不過還是好奇簽完後，如果之後合建條件談不成會因此整個破局嗎？

還是就要照建商or政府法令強制分比例？

我們不接受會不會需要負什麼賠償責任？

因為我們有幾戶對目前建商規劃分配合建內容有點不滿意，

但建商都說那個之後都可以再談

先簽同意書搶容積獎勵比較重要

對這塊真的不懂

故厚著臉皮上來發文還請各位前輩不吝提供意見

非常感謝各位的幫忙了！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.10.0.142 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675700302.A.802.html
推 ReiFan: 老實說你不想貿然上車又不想放棄上車的話，找都更工作點詢
→ ReiFan: 問或是花點小錢找對的律師問到飽比較妥當。建商花招很多的
謝謝您的建議
第一次處理這種事真的不是很了解
→ ReiFan: ，板上只能幫你隔空抓藥無法對症下藥
推 ytwu: 建議可以去雙北市圖借這本電子書：
→ ytwu:  https://i.imgur.com/1V9Cdcg.jpg
→ ytwu:  https://i.imgur.com/TAiKwGO.jpg
謝謝您的推薦
馬上去找來讀讀
推 suwy: 簽了就代表你同意權利變換 政府估幾坪給你你就拿幾坪
謝謝您
所以意思是如果分配條件沒談妥就回到政府用權利變換分配的意思嗎？
推 frank111: 這個叫賣身契，簽了 過了公開說明會就沒反悔的機會囉
謝謝您，就是想確認這點是不是簽了縱使後面條件談不攏就也一定要走到完，不過查基地範
圍4/5同意就過了也不是我們一戶說了算這樣
※ 編輯: starwillow (39.14.51.125 臺灣), 02/07/2023 08:15:35
推 frank111: 沒有一定要走完啦，建商擺爛不蓋就一輩子蓋不成而已
→ frank111: 你也不能找其他人蓋，也不能反悔用危老來蓋
怕QQ
推 edisonboy: 事計同意書上面就要勾協議合建或權變 協議合建要寫分
→ edisonboy: 配比例
我們是勾協議合建，按照跟建商間合建契約分配，剛有查到兩點不曉得觀念是否正確：
1.如果不簽事業同意書，就是按照權利變換分配
2.簽同意書，之後可以在合建契約上增加協議合建分配與權利變換擇優條款
推 capitalofz: 誠心建議你找律師 不要認為讀兩本書就能懂法律
→ capitalofz: 看太多省小錢賠大錢的案例
鄰居有問過律師了不過看來自己還是也找一下比較有保障，謝謝您的建議
※ 編輯: starwillow (39.14.51.125 臺灣), 02/07/2023 09:14:42
推 frank111: 找律師?懂這塊的律師很少，想找還不一定找得到咧
→ frank111: 有良心的律師看到非自己專業就不接案，無良的就先接再說
→ frank111: 基本上我覺得權變就是最基本的，不能說好只能說不輸
→ frank111: 想跟建商協議?首先自己要懂得行情阿，會算成本，什麼都
→ frank111: 不懂要怎麼去跟建商喊?你得利就是建商失利，有這麼簡單?
推 frank111: 權變就是政府幫你算好該給建商多少利潤，有規範有公式的
→ frank111: 協商就是個人自己去跟建商喊，我是不信有多少人喊的贏
→ frank111: 建商，資訊完全不對等的狀態下要怎麼贏?
frank大大真的真知灼見，其實自己也有一點點法律常識，但碰到這塊真的完全是搞不懂QQ
建商也是講的沒很清楚，原本不是很有意願，但鄰居感覺都已經快被說服要簽下去了，想說
跟前輩們請教一下後再跟鄰居討論看看這樣，非常感謝您熱心回覆
推 asd31415926: 推文中的那本書作者就是律師 我們家簽約的時候有找他
→ asd31415926: 諮詢 建議該花的錢不要省 尤其事關重大
→ asd31415926: 補充： 我們條件是已跟建商談 只是請蔡律師看合約內
→ asd31415926: 容有沒有不利於地主部分
蔡律師蠻常上電視的，看起來對這塊蠻專業的，如果真的要走到簽合建契約時會跟鄰居討論
看看要不要一起去找蔡律師的，謝謝您
推 ReiFan: https://tnews.cc/ur/NewsCon3835.htm 這篇講撤銷同意書
非常謝謝您熱心協助！
※ 編輯: starwillow (39.14.51.125 臺灣), 02/07/2023 10:20:44
推 ytwu: 認同frank大後面的推文，我自己最近2年的經驗是你以為你花
→ ytwu: 錢找了專業的人來協助，但有時會發現自己上網google就會找
→ ytwu: 到那個專家有講錯的地方。所以像都更這種大事，最好是自己
→ ytwu: 對相關知識也有涉略，而不是單純交給專家
→ ytwu: 都更過程中有疑慮的文件就先不要簽，搞懂了再下決定
→ ytwu: 都更不像危老有時程獎勵的壓力，所以沒什麼先搶容積比較重
→ ytwu: 要，容積在那不會跑掉，若真有容獎落日條款也一定是至少一
→ ytwu: 年前會知道
謝謝ytwu大您分享自身經驗，這塊真的很複雜，自己目前也努力做功課中但還是一知半解的
QQ建商說急著想爭取新北什麼都更二箭所以有時程壓力要我們趕快簽，但自己知道東西不可
以亂簽，本來長輩都準備簽下去了
推 ReiFan: 都更是連動到非常多人的權益跟利潤分配 與其相關的法條跟
→ ReiFan: 爭議案例跟潛規則多如牛毛 自己硬k文本很容易繞遠路
→ ReiFan: 會建議先找都更工作點是因為其實他們可以分享很多經驗
→ ReiFan: 政府每每修法去解決一個爭議，民間就調整整合過程搞出另一
→ ReiFan: 個爭議，都更史就是在不斷解決許多爭議的過程中磨合找作法
謝謝您提供意見，這塊真的很複雜但又跟權益息息相關
→ asd31415926: 是說自己去就好了啊 幹嘛找鄰居一起XDD
原本想說多找幾人share律師費不過好吧看來錢錢不要亂省QQ
※ 編輯: starwillow (39.14.51.125 臺灣), 02/07/2023 12:09:14
推 ReiFan: 都市更新建築容積獎勵辦法第14條
→ ReiFan: 這個的期限是2024/5/15 時程獎勵從10%->5%
→ ReiFan: 省律師費不錯啊 但問題是如果問錯律師就很尷尬 要問對人
→ ReiFan: 其實可以考慮先使用市政府資源 免錢的 政府巴不得你快來問
→ ReiFan: 是說忘了問你的透天劃定了沒? 這也會影響到獎勵額度
推 ytwu: 我也是新北建商來談都更，沒聽建商說什麼時程壓力
推 ytwu: 不過我家這是山坡地限建高度（明明是平地@@），獎勵容積用
→ ytwu: 不完，可能是因為這樣建商完全沒跟我們提時程獎勵
推 ReiFan: 湊容獎可引用的條款有很多選擇 通常建商會兼顧成本與賣相
→ ReiFan: 去湊 在商言商不是蓋給自己住的當然是想辦法利潤最大化
→ ReiFan: 反正容獎天花板就在那裏 頂的到沒浪費就好