[心得] 收支比，可貸金額，與租金投報率

[rabinson (何時無事一身輕?)]

一、動機：
最近辦了兩筆房貸，跟銀行行員聊天之後，一些心得紀錄。還請不吝指正，多多交流。

二、內文

單元一：我到底能貸多少錢？

這牽涉到幾個概念，
1.銀行能接受的收支比是50%，最高上限70%。

2.每100萬的月還金額：20年大約是5000，30年大約是3600。
保守的銀行通常會用20年算，因為不是每個人都能貸到30年。

所以算法就是：
(平均月收入x70%)/0.5x100=可貸金額（萬）

例如：
我年薪120（或月薪10萬）
可可用於貸款的金額上限就是70000
可貸金額就是70000/5000x1000000=14000000
大概可以買1700萬的房（貸八成）。


單元二：如何評估收租物件的投報優劣？

這是我比較常思考的也拿出來跟大家討論。

先設定幾個前提：
1.銀行全額認列租金收入。
2.使用20年貸款貸8成。
3.每一百萬月還5000。
4.自償：租金大於等於本利和。
5.收支比選擇上限70% 。

配合單元一，得出算式如下：

if 貸款本利和=租金（單位：萬）

then (物件價格/100)x0.5=月租x收支比

ex:
物件價格200萬
200/100*0.5=租金*0.7
租金=1/0.7=1.42（萬）

結論：
（1）租金要能自償貸款（現金流角度），200萬要收租1萬。
（2）租金要能一直平衡收支比（銀行角度：多房），
200萬要收租1.4萬。

舉例：
假設收租12萬我揹三房2400萬房貸，這樣表現如何呢？

1.從現金流自償角度：
以八成論，等同我買了總值3000萬的物件，理應要收15萬，在及格邊緣。要自己貼錢繳貸
款，還不到財富自由。

2.從銀行負債收支比角度，
貸2400萬要收入約17.1萬，也不能過關。
所以必須再提供工作收入5萬，
或者是另一間房子有收租但是無貸款，降低負債比。


以上，寫完了，歡迎討論。



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推 Tylose: 大致上沒錯，不過如果跟銀行熟的話就不一樣了
→ Tylose: 所以要努力跟銀行打好關係
熟不熟還是要看口袋，，，
但怎麼打好關係 我還真的不知道，，，
※ 編輯: rabinson (180.217.228.232 臺灣), 02/12/2023 12:12:04
→ Tylose: 口袋、信用、搏暖交朋友
→ Tylose: 金額不大的話，分行自己就解決了
→ Tylose: 丟到總公司去大概什麼都不用辦了，除非你是有錢公眾人物
→ Tylose: 常常來往的話，口袋不需要想像中那麼深
推 iamneptune: 貸多少錢那部分好像沒您說的這麼嚴格….
我先寫最不理想狀況，
而且隨著名下房產數量增加，也會變嚴格，
例如名下如果來到六房，被管的就多了。
正在想法解決中，，，，
推 frowning1226: 謝謝分享~
→ Tylose: 例如某個放款機構，五六個人討論決定條件
※ 編輯: rabinson (180.217.228.232 臺灣), 02/12/2023 12:17:38
→ Tylose: 你認識三個就可以了，或是認識他們的長官一個就夠了
→ Tylose: 貸多少錢的部分，原po用20年算是保守計算，我也都這樣算
→ Tylose: 從來不用30年計算去評估物件的
推 chen831030: 月薪六萬能貸840
→ chen831030: 差不多，我跟我老婆扛1600的貸款
推 frowning1226: 分行可以處理的都是小事
推 stststanly: 難的應該是找到投報率這麼高的物件，北部總價投保率要
→ stststanly: 5%幾乎只有公寓隔套能做到
→ Tylose: 資訊透明，已經很難找到願意便宜賣的屋主了
→ Tylose: 覺青最愛的資訊透明就是讓每個屋主都用實登天花板當地版
→ gn01705529: 夫妻到話是收入合併看嗎
推 aaboutt: 分析的非常正確啊。當然隨著收入之外的其他條件，像是存
→ aaboutt: 款、股票或其他動產不動產，貸款條件也會不同。純粹看薪
→ aaboutt: 資就是如這篇講的一樣
推 MatchaMAN: 感謝分享資訊
推 s26492755: 5%沒那麼難啦
推 xname: 以文章2400的例子來看,年收益6%還不行,要8.8%以上耶!!
→ xname: 貸款買,又要 8.8% 以上,這大概只有獨棟學生套房才有可能。
推 s26492755: 抓20年8成跟自償的關係吧 數字沒很認真算
→ s26492755: 另外沒自償也是賺錢喔
推 soulknight: 謝分享  最近才在拿網路的 房租年化率檔案在修改
推 Morphee: 推，但收租件分析有點脫離實際面
推 Morphee: 簡單算，1000萬兩房平車出租租金含車含管從兩萬到三萬，
→ Morphee: 但要三萬才能完全自償。30年來說的話。
因為我是以財富自由的標準來看的
當然如果純粹談賺錢,只要收租超過利息,就是賺錢了
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 15:30:15
推 abyssa1: 現實就是找不到完全自償物件啊 這種物件一直買一直貸可
→ abyssa1: 以自己無性生殖 市場上有的話當然馬上被買走啦
當然你要慧眼識英雄 不是買現成
是買來自己改造啊!
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 15:55:06
推 muscleloser: 感謝分享
推 wlcaroline: 謝謝分享！
推 Morphee: 自償件我有兩個啊 一個是養出來的，一個是買的時間棒
對~早買早享受:而且租金會漲


推 eclcl: 好清楚的分享，筆記中
推 iamala: 收租好處是放大本金風險低，但投保蠻差的。
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 17:54:20
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 18:00:51
推 leota: 感謝分享
推 ChikanDesu: 我看純自償的增值空間好像都滿低的 有點像0050 VS 005
→ ChikanDesu: 6的感覺
推 s26492755: 自償件我有六個 有一個因為升息一個月要貼500進去 我是
→ s26492755: 用當下去算 也就是說通膨漲租 下次他就也能自償了
推 s26492755: 租屋件跟增值件本身還是很多人會混在一起
→ s26492755: 兩房車要走買賣而不是收租 只要掛車位 租金投報就會難
→ s26492755: 看
→ s26492755: 所以我每次買收租房都會跟仲介說 不要有車位的
→ s26492755: 但我自己以前也買過幾個獨立權狀的車位來等增值後賣掉
推 roaddogss200: 200萬物件要月租收1萬好難啊啊啊。 我找到300萬月
→ roaddogss200: 收1萬的就很開心了
阿~我可能沒寫清楚:
200萬指的是貸款,所以你買300,實際只有貸240也很接近目標了恭喜!
那我是因為頭期款也是借來的要付利息~所以會算得嚴格些
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 22:18:29
推 APC: 先推個
推 Rickerley: 請教您 有點不瞭解結論2為什麼要再除以收支比？
→ Rickerley: 本身可以自償的話 不就表示已經收支平衡了嗎？
→ abyssa1: 樓上 他希望可以挺住收支比一買再買啊
→ abyssa1: 自償但收支比下降最後就會卡到收支比不足
沒錯就是討論這個最理想狀況，大大睿智。
→ Rickerley: 不好意思 我可能沒說清楚 以文中例子來說
→ Rickerley: 自償不就表示不會動到月薪10萬的金流了嗎？
→ Rickerley: 既然這樣不就可以一買再買了？因為金流還是有10萬月薪
→ Rickerley: 還是我哪邊沒考慮周到呢
我完全沒討論月薪阿
只討論收租收入
※ 編輯: rabinson (1.200.47.140 臺灣), 02/13/2023 18:31:16
※ 編輯: rabinson (1.200.47.140 臺灣), 02/13/2023 18:31:56