作者H2 (超級噴火龍X)
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標題Re: [閒聊] 板上房蟲有想過下一代的問題嗎?
時間Tue Feb 14 17:16:51 2023
前幾天看到的文章,
剛好可以回答這個問題耶
只要下一代有足夠專業能力賺取足夠收入,下一代就可以割房蟲房東的韭菜了
感覺滿棒的啊
問題解決
文∕李昌鵬(Zack)
我看到有一篇文案是這樣寫的:「打拼十年最有成就感的事,是幫房東繳完剩下的房貸」
,很多人好心勸你買房的理由之一是:「房租繳出去都是給房東的,既然都要繳,為什麼
不買間房繳給自己?」這個說法聽起來實在是再合理不過了,因此很多人就是衝著這點而
進場購屋。
但這個說法是真的嗎?一般消費者可能不知道的是:「房租支出,遠遠小於房貸支出」。
讓我舉個離我最近的例子,大家都知道我是租屋族,我的租屋處在臺北市中山區,算是相
當市中心的地段,這邊捷運附近的電梯大樓,每坪售價大約是 90 萬新臺幣左右,以一間
不含車位的三房40 坪來算,總價差不多是 3,600 萬上下。
假設今天我決定不租房了,為了有「根的感覺」、為了讓自己更有面子,我決定買房了,
那麼 3,600 萬的房子,如果分三十年來繳房貸的話(利率抓 1.6% 就好),我至少得先
拿出 720 萬的頭期款與 72 萬的仲介費,再加上其他稅務,總共差不多要花掉我 800萬
的自備款,並且每個月要支出約 11 萬的房貸(本金加利息),這 800 萬與每月 11 萬
的支出,就是我使用這一間三房的代價。
但如果今天我是用租的,情況就大不相同了。
以這裡三房的租金行情來看,平均租金大概落在 35,000 元至40,000 元左右,我們以
38,000 元來計算,今天同樣是要使用這一間三房的房子,一旦改用「租的」方式,只需
要每月 38,000 元的房租成本就能使用,相較於用「買的」的月支出則是 11 萬,兩者每
個月就相差了 72,000 元的現金流,非常驚人吧!
更別說用買的,我身上辛苦積攢十多年的 800 萬存款就這樣All in 了,遇到更好的投資
機會我也沒錢去把握,也別想創業或出國進修了。但選擇用租的,我口袋不但保有這
800 萬的存款,壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱,我也有機會靠這 800 萬賺到
更多的本金。
請你試著想像一個情況,假設今天 A 與 B 都住在這個社區內,A 選擇在 2022 年房價最
高峰進場 All in 買了這間三房,而 B 選擇繼續當個被笑傻的租屋族,結果十年後房價
掉了 15%(平均一年僅跌 1.5%,算是相當保守的估計了吧),A 購買的 3,600 萬房子,
價值只剩下 3,060 萬,而 B 卻在十年後才選擇進場(自備款還從十年前的 800 萬,變
成只需 673 萬)。
光是房屋總價,一來一回就省了 540 萬的購屋成本,等於你多少年的薪水呢?
再對比每月 38,000 元,累積的十年總租金 456 萬支出,你還多省了 84 萬,相當於省
了 22 個月的房租(這十年中間你拿 800 萬自備款的投資收益都還沒算),更別說如果
十年後的修正跌幅更大,B 能省的錢就更驚人,對吧!
講完了身為使用者的角度,我們再來看看房東的角度吧。
站在房東的角度,房東得先投入 800 萬的現金,每個月再支出11 萬元的房貸,最多卻只
能從租客身上回收 38,000 元,等於為了收租客這筆租金,自己不但先砸了 800 萬現金
出去,每個月還得再額外「倒貼 72,000 元」,因此房東出租這間三房的現金流,完全是
「負的」,典型的負資產。
除此之外,每個月幾千塊的管理費,也都是房東在繳交,每年房屋稅、地價稅,也是房東
負擔,使用過程如果遇到房屋設備自然耗損,修繕也是房東的責任,因此房東實際進口袋
的錢,也許每個月也僅剩 3 萬多塊而已了。
透過理性的數學計算,這樣一來你應該看懂了吧,租屋不但不是在幫房東繳房貸,實際上
還是「房東貼錢讓你使用這間房」,房東這麼做的唯一目的,只是希望透過你的租金稍微
補貼一點,讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。
看到房東先花 800 萬、每個月得再倒貼 72,000 元給租客使用房子,租客卻只需要支付
約房貸三分之一的成本、還不需要 All in全部的存款,就能享用這間三房的房子,倒底
誰比較划算呢?而且這種情況,在租金投報率越低的地區就越明顯,以臺北市這種租金效
益在全球數一數二低的城市,當然就是最不適合當房東,而是最適合當租客的地方。
因此,現在你必須要有的正確觀念是:「租屋不但不是在幫房東繳房貸,反而是一種低成
本的投資」,因為我們只需要支付少少的房租,就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一
邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會,讓你能保持最大的經濟彈性,掌握進場購屋的主動
權,而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內,然後看著各種大好機會在三
十年間,從自己手中流逝掉。
※ 引述《IsaacNewton (IsaacNewton)》之銘言:
: 板上房蟲常常酸沒房的是魯空
: 酸兩年前明明就有很多便宜房子可以買
: 自己不買再來靠腰通膨漲價買不起
: 好啦,就當作我們這些沒買房的真的是自己魯好了
: 的確兩年前有許多房子才20初,現在都站穩30了
: 那房蟲們有想過那些還在讀書的下一代嗎?
: 那些還在讀書的學生,將來他們畢業出社會
: 全台灣可能都找不到一坪40以下的地方了
: 有的話也是很偏僻、沒工作機會的地方
: 那房蟲們也要繼續酸這些下一代的是魯空嗎?
: 我們7、8年級這代運氣還算好,雙北買不起還有桃園中南部可以買
: 雙北房價炒不起來可以去桃園中南部炒
: 但照這房價上漲的速度,以後下一代9、10年級可能連中南部都買不起
: 難道以後中南部都漲到40以上,那些9、10年級都買不起了
: 這樣也是他們自己的問題,自己魯嗎?
: 房蟲們有想過下一代的問題嗎?
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推 kusomanfcu: 租屋就好了 哈哈 02/14 17:18
推 checkman: 這種邏輯不忍直視 02/14 17:19
→ checkman: 怎麽沒算每年房價上漲 租屋仔會輸多少 02/14 17:19
推 Heterocyclic: 完全是沒經驗的人寫的文章。出租房子還可以每隔幾年 02/14 17:20
→ Heterocyclic: 增貸一次。出來歐印股票市場賺錢好嘛!!房子可以從 02/14 17:20
→ Heterocyclic: 銀行貸款出來投資啊!!! 房子超強功能在這邊啊 02/14 17:20
噓 iceonly: 把房租和房貸當成同一種東西的文章就別貼了好嗎?跟房租 02/14 17:20
→ iceonly: 相同的只有利息 02/14 17:20
→ hellogym: 房價上漲轉增貸用過一次真的會上癮 02/14 17:24
推 jeromeshih: 電梯大樓用三房平均租金來看,如此不會低估? 02/14 17:24
→ hellogym: 你媽的 一下滿手錢 哈哈哈哈 02/14 17:24
噓 Sugimoto5566: 幹笑死 多出來的錢拿去投資結果輸光光 騙騙魯空 02/14 17:25
→ Sugimoto5566: 租屋幣神股神的雞湯文 02/14 17:25
→ icexice: 到底哪個地方十年房價會掉15%? 02/14 17:31
噓 nailo71: 他是不是也看不懂自已在說什麼呀… 用假設的,阿怎麼不 02/14 17:57
→ nailo71: 假設之後是房價大漲,或是租金大漲… 02/14 17:57
推 roy0710: 人家可是幫房東製造了10萬潛在客戶呢ˉ 02/14 18:04
推 jerrylin: 這樣算沒錯啊 這才是正常的租金/房貸關係 02/14 18:14
→ jerrylin: 但是房版很多人講的是租金就能cover房貸 XD 02/14 18:15
→ jerrylin: 真懷疑他們的租客是不是腦袋浸水了 02/14 18:15
→ supereva: 他講的沒錯 他用租屋低成本 然後投資出書賺魯空的錢 02/14 18:24
→ supereva: 02/14 18:24
→ supereva: 老高也不建議買房 這跟youtuber的工作性質有關 02/14 18:25
→ supereva: 啊如果你工作穩定 機乎確定會在同一地點工作個十年 02/14 18:26
→ supereva: 你不買房就是棒槌了 02/14 18:26
噓 jejeyu: 可是這個世界還是有很多租金跟房貸一樣的地方 02/14 18:34
噓 IBIZA: 說這樣算沒錯的,我才懷疑是不是腦袋進水 02/14 18:39
噓 IS0987: 這邏輯? 02/14 19:11
推 thbygn98: 租屋股神跟32斑馬鎂蛙我觀察高度重疊 02/14 19:34
噓 frowning1226: 這什麼鬼邏輯 02/14 19:51
推 ufoking: 如果漲15%呢? 02/14 20:58
噓 bustinjieber: 廢話一堆,你有權有錢選擇那很好,下好離手 02/14 21:05
→ bustinjieber: 贏了大家拍拍手,輸了就不要哭腰 02/14 21:06
噓 sspider0829: 誠心建議你千萬別買 順便把你家祖厝賣了 嚕嚕就等你 02/14 22:06
→ sspider0829: 了 02/14 22:06