Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《ntuwalker (潮爽的! )》之銘言：

這篇完全是沒搞清楚狀況, 因果錯置

先講一般物件

為什麼很多地方租金投報會跌到3%以下
那是因為考慮目前的貸款條件, 3%就很好賺了


我自己是做了20年的包租公
從月租房價比200~240倍時代, 做到現在4~500倍時代
為什麼租金房價比不斷提高？
因為貸款條件在這20年有巨大改變


20年前的房貸條件, 利率是4%, 20年, 成數是7-8成, 但浮報情況嚴重
我那時候買一間1750萬, 借1400萬, 月租8萬元, 差不多是218倍或年報酬率5.4%
完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR大概是9%左右
https://i.imgur.com/5J9NVAI.png

10年前, 我原本是打算買內湖公寓, 當時選的原則就是報酬率4%
當時的房貸條件, 利率2%多, 20年, 成數8成, 已經很難浮報
年報酬率4%的話, 完全不考慮房價成長, 短期(六年)IRR差不多是8%
https://i.imgur.com/LeZNsaP.png

在利率差不多降到谷底之後, 過了幾年, 30年貸款開始流行
這時候貸款條件大約是1.8%, 30年, 成數8成
年報酬率3%的話, 完全不考慮房價成長, 就能做到IRR 6%
https://i.imgur.com/rUdhfoe.png

你說為什麼IRR一直掉？
這三個時期, 一般人能接受的投報本來就不太一樣
20年前剛低利化的時候, 我可以保到4%預定利率的保險, 你現在能保到嗎?
不行, 現在只有2.4%


至於說學生隔套物件, 以20年前, 利率4%, 20年, 成數8成, 年報酬7%算
短期(六年)IRR是14%
https://i.imgur.com/TByYN6U.png

現在來做, 利率1.8%, 30年, 成數8成, 年報酬5%, 就能做到IRR 14%
https://i.imgur.com/nSTBIYX.png


所以為什麼租金報酬降？
這就跟為什麼房價漲一樣

這二十年因為貸款條件跟收入變動
二十年前的貸款壓力, 跟二十年後翻兩倍的貸款負擔其實沒有差太多

租金也是一樣, 因為貸款條件變動
現在只要二十年前一半再多一點的報酬率, 整體報酬率就足夠吸引人購買

所以並不是以前包租公比較好賺
而是以前包租公成本也比較高, 所以需要比較高的報酬率, 才足夠吸引人購買
事實上, 一直是扣除成本後的報酬率在決定房屋價格

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.134.102 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676689058.A.17A.html
→ Yishanhuang: 如果用現金買的話，以前比較好賺
→ Yishanhuang: （應該沒推論錯吧XD
→ IBIZA: 全現金的IRR很難看..
推 s26492755: 用現金買就浪費了房子好槓桿的特性
→ s26492755: 如果規定全現金才能買房 我就不投資房地產了….
※ 編輯: IBIZA (1.169.134.102 臺灣), 02/18/2023 11:09:47
→ s26492755: 我挑物件是用租金回推出價 只是最近都被電到飛天
推 stopdog: 推！ 請問報酬率是用什麼app計算的呢？
推 Yishanhuang: 例如說槓桿開滿之後，以前可能ROA比較漂亮
→ Yishanhuang: 不過以前通膨比較高，實質報酬不確定有沒有比較高
→ supereva: 要這樣講的話  以前定存也比現在好賺  我覺得不太能這
→ supereva: 樣講  畢竟現金買房就是比較沒有效率的做法
→ IBIZA: 現金買房出租 通常就是已經不在意報酬率的作法
→ IBIZA: 但市場大部分還是追求正常投報比較多 也是這些人決定價格
推 stopdog: 另外很多人會怕的未來沒租客這件事真的會發生嗎？
推 s26492755: 我覺得用ROIC比較合理
→ IBIZA: 租客來源看地點
→ s26492755: 市區要沒租客 我這代應該看不到
推 abyssa1: 不過現在利率都2%了…. 投報率又下降
→ IBIZA: 現在2%一般會覺得是短期吧  如果固定下  那報酬率也有可能
→ IBIZA: 跟著提高
→ IBIZA: 不過其實沒有差太多
推 s26492755: 利率提高 成本提高 任何成本的增加或多或少都會轉嫁到
→ s26492755: 末端消費者 也就是可能會透過漲租來維持投報
→ IBIZA: 1.8%差不多是近十年長期利率的水準
→ supereva: 租金長期來說會隨著利率調整吧  如果繼續升很多的話
→ IBIZA: 是啊 利率維持越久 房租就越可能漲價
→ s26492755: 我以前還沒買的時候真的是用1.8%在算成本
→ supereva: 這個房客不錯 不漲租  換下個房客就漲了
→ IBIZA: 我前幾年也是用1.8%當成本算
推 s26492755: 我目前還沒有同組漲租過 原本有一個偷偷當二房東的想要
→ s26492755: 漲租逼走他 結果想想還是直接攤牌解約 畢竟合約上有註
→ s26492755: 明不得轉租 然後也沒扣他押金
→ IBIZA: 其實我這邊用的報酬率跟貸款利率  都是用我當時實際考慮的
→ IBIZA: 數字  我這幾個時期都有買啊XDD
→ s26492755: 現在成本喔….現在是他媽的一直被賀成交各種巴頭
推 Yishanhuang: 90天票券利率最近有降一些
推 gmjoin2007: 1000萬月收4萬多 這種現在應該很難找？
推 morrishh: 拼報酬率當然是槓桿開滿啊…每間都六成
推 frowning1226: IB大是我的楷模~好強~
推 sos20000066: 想問s大 要怎麼知道租客轉租呢
推 kusomanfcu: 過個遺產或贈與 成本就會增加了
推 kobe741107: 2%利率來算,貸20年年報酬率要4.9%,30要3.6%才能自償?
→ IBIZA: 現在差不多是3.5%
推 kusomanfcu: 租屋處貼的房東維修電話是S26的吧
→ kusomanfcu: 轉租的承租人有東西故障要問時就知道了
→ kusomanfcu: 你下次在合約內註明轉租加扣解約處理費一週房租
→ kusomanfcu: 重新找租客+1周
→ kusomanfcu: 之類的
→ kusomanfcu: 他都大樓的 進出人變動很容易知道
推 Tylose: 1000萬要月收4萬，三年前台南一堆開價就達陣
噓 stpada: 我就好奇 房價沒漲，每月租金小於房貸 為啥是賺
→ Tylose: 但是這種現金流負的就不太想碰，跑去買別的
→ Tylose: 後悔了 QQ
→ Tylose: 買房出租要看地點，北市安全，北市園區旁更是安全到炸
→ Tylose: 我從來不考慮學區旁的
推 Fulva9507: 樓上我才好奇你理解房貸是不是有問題。。。
推 zzz50126: 租金只要大於利息就有利潤
→ Fulva9507: 不是正樓上，是上面某個
推 yasmydio: I大跪求 excel 試算表分享，謝謝
→ s26492755: 警衛幫我看的
→ s26492755: 我第一次還有傳訊息給房客 問他是不是住不同人 結果沒
→ s26492755: 承認
→ s26492755: 後面警衛還調監視器給我看 明明就不同人
推 hungi: 推深刻的算法
推 chenblue: 其實一定資產以後，存股存ETF簡單多了也不用管理房客。
→ chenblue: 房子強在槓桿特性，一開始好用，之後比例就可逐漸下降
→ askey: 一千萬的房子月租能拉到快六萬~太神了
推 freekid: 最後一句話是核心
推 chiu1209: 好文推
推 leota: 推！
→ Tylose: Fulva9507 請問我理解房貸哪裡有問題？
→ Tylose: 麻煩清楚地講一下，謝謝
→ toto123: 北市安全 但是門檻 報酬率低啊
推 Yishanhuang: 他是說stpada吧
推 ZackRyo: IB大，表上是一千萬總價的房屋，以北部來說只買的到套房
→ ZackRyo: ，南部則是大樓兩房沒車或兩間公寓，這樣要做到月租四萬
→ ZackRyo: 多...其實有點難度吧，盡管租金在漲，行情也沒這麼好啊
→ s26492755: 那個是說stp 啦 一個連本利和都搞不清楚的
推 Fulva9507: Tylose不是在說您，您往上看就知道有個奇怪的人
推 s26492755: 其實還真的偶爾會遇到不知道什麼是本利和 這種就對牛彈
→ s26492755: 琴
推 kusomanfcu: 有人以為本金是塑膠的勒
→ kusomanfcu: 利息 持有稅 管理費 才是消耗
→ kusomanfcu: 租金大於 利息 管理費 持有稅 只要長期緩漲 基本上 就
→ kusomanfcu: 是賺多少的問題
→ kusomanfcu: 還有計算稅前後
推 kobe741107: 其實還有本金的機會成本，所以寬限期要開爆
→ kobe741107: 轉增貸要30年哪間銀行比較容易阿? 國泰好像可以?
推 s26492755: 租房買房 本來就是頭期的機會成本如果可以賺超過你送
→ s26492755: 房東的才會贏
→ s26492755: 但每個人資金的機會成本不同 所以這部分看人
推 kobe741107: 我說的是本利和的本金啦...現在不是討論投資嗎?
推 kobe741107: 頭期的話IB大已經量化成IRR
→ kobe741107: 但上面k大說的消耗沒考慮到本利和的本金機會成本
→ s26492755: 喔喔 你說的是每個月投入的本金 那去算的話的確還會降
→ s26492755: 低投報一直到接近總投報
→ kobe741107: 如果能每5年就轉增貸一次重算30年的話應該影響就不大
→ kobe741107: 所以我上面才會想問哪些銀行轉增貸30年比較容易XD
推 s26492755: 所以還是在於資金的運用程度
→ s26492755: 台新 國泰都很好談
→ s26492755: 應該說如果你使用其他投資工具獲利幅度可以穩定超過房
→ s26492755: 地產 那你拿來買就不如那去投資
→ IBIZA: @ZackRyo 那只是用每一千萬是多少本金利息獲利率，
→ IBIZA: @askey 一千萬租六萬，20年前算標準的啊，沒特別強，更強的
→ IBIZA: 都有
推 ZackRyo: 我是想說，現在要找本利和的物件都比較難一點，所以是想
→ ZackRyo: 問說表上的假設租金怎麼會那麼高，是我對租金市場有什麼
→ ZackRyo: 誤會嗎
→ ZackRyo: 像在南高雄，6年左右的2房大樓租金大概15000-16000左右，
→ ZackRyo: 總價則在700-800
→ ZackRyo: 只cover成本我覺得是算比較容易的，得益於低利率，最多就
→ ZackRyo: 是自己補一點錢而已，但這些都是本金
→ IBIZA: 那你為什麼要買6年的出租
推 ZackRyo: 我有看過2x年屋，投報更好，只是一千萬就能月租4萬真的太
→ ZackRyo: 強了，想知道那是個舉例還是目前真的可行，老屋的話我只
→ ZackRyo: 能找到本利和的...
推 bms: 出租的話新屋的加成太少 不如買老屋出租
→ bms: Cover本利合就很強了吧
推 ZackRyo: IB大那個才叫強吧 跟鬼一樣
→ IBIZA: 最後一個嗎？雖然是舉例，但我的物件就這個收入
→ IBIZA: 我買三千多，租一年150
→ IBIZA: 我買+整修花不到3200
推 ZackRyo: 太鬼了...是說3200物件，手骨真的很粗
推 ftc693: 但是現在沒辦法一次買太多間了
→ mokinased: 北高雄二房大樓17000～18000 總價也約700~800相對南高
→ mokinased:  報酬高一咪咪
推 s26492755: Cover 本利和基本3.5%以上都行吧 30年 2成5的話
→ s26492755: 你買套房比兩房投報更好 以租金來說
推 ZackRyo: 感謝s26大指點
推 chouwang68: 其實每月還的本金沒有機會成本的問題，自住另當別論
→ chouwang68: ，真的很在意資金效率，可以用理財套出來。
推 s26492755: 指點說不上 其實取向不同 兩房車在交易時就比套房吃香
→ s26492755:  不同物件不同地點都有不同的強弱項
推 bustinjieber: 專業