Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎

[snaken (snaken)]

雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
先做一下幾個基本的假設

你現在手頭上有400萬，
且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇

   a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
   b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050

你會上來問這個問題，
我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
所以當作你跟我老目一樣都擺定存

那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。

先看b.
0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
（綠角流的標準做法）

https://i.imgur.com/eWtYCFz.png

到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%


有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
這應該是標準的做法。

由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：

買房自住視同租給自己
你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算

因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是


1. 2000賣出 (0%)
2. 2500賣出 (1.5%)
3. 3000賣出 (2.7%)

括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
那你一定是對的


期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下

1. 2000w: 682w  / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%

https://i.imgur.com/9hI64DX.png
https://i.imgur.com/ThmS54M.png
https://i.imgur.com/1kE1To8.png


都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。


順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
這都最基本的excel 公式而已。

https://reurl.cc/a1G5e4




※ 引述《hesitates (....)》之銘言：
: 從小努力讀書
: 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了
: 存了頭期款買房
: 每月房貸5、6萬
: 聽起來還有錢過其他生活
: 但想起來其實不然.........
: 等我退休時
: 這間房也40年屋齡了
: 到時還敢住嗎？？
: 到死之前勢必至少再換一次房......
: 而且退休後也沒收入了
: 所以在我買第一間房之後
: 除了繼續付第一間的房貸
: 也要開始存第二間房的錢了 （第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清）
: 等於要有付2間房貸的能力
: 一個月10幾萬就去了
: 覺得就算年薪300
: 日子其實還是過得很吃緊
: 一輩子就是存錢養房當房奴
: 有人有這樣的感嘆嗎 ！？

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推 hellogym: 買股長期投資說的簡單 去看看股版有幾個買股放超過5年
→ hellogym: 的 嘻嘻
推 migration265: 結論是 要買自住房？
推 maxboy06: 2020年3月玉山金被定期定額散戶賣到的最低點跌停
推 kusomanfcu: 你的問題在2000萬的房租金3萬？
→ hellogym: 2020/3月真的超經典 一堆人號稱長期投資砍在最低點阿呆
→ hellogym: 股 股版一堆文章屍體XDD
→ kusomanfcu: 然後還有利息抵稅額+租金抵稅額
→ hellogym: 買房30年貸不下去 跟我說ETF長期投資20年我都當放屁
→ hellogym: 算回測自欺欺人而已
推 kusomanfcu: 再來六都租金 成長20年均化你要算多少？
→ kusomanfcu: 15年打錯
→ kusomanfcu: 再來持有稅成長 租買增加是一制的
推 ZackRyo: 這篇佛
推 maxboy06: 無腦定期定額就是註定在最低點嚇死一鍵停損
推 ganninian: 股版就luke7459那篇最經典 最好的負面教材 我自己201
→ ganninian: 6開始買2330以來都沒賣過 去年十月跌到三開頭真的心痛
→ ganninian:  不過回去看luke那篇就能堅持了 還能抄底加碼XD
推 kusomanfcu: 但是稅制上租屋增加的會比較多
推 partsex: 如果這一輩子只有一間自住房 蠻慘的
→ partsex: 台灣一間自住房 完全沒出租效益
→ partsex: 對於只有400萬的窮人
→ partsex: 你應該買個800萬老屋自住
→ partsex: 再買個1200萬的隔間套房公寓出租
→ partsex: 而不是全部都去自住
→ partsex: 苦一點 直接買間2000萬隔套公寓 自己住一間套房 其他間
→ partsex: 出租 5-6年後再買第二間搬出去住
推 maxboy06: 10年一次的世紀股災 存股族根本都嚇死賣10年低點
推 buji: 個股比較難，VTI我放十年以上了
→ partsex: 窮人不延後享樂 你變不出第二間的
→ partsex: 一輩子只養一間 那是你窮人太安逸不肯吃苦
→ maxboy06: 書上寫股災要買都鬼扯 只有純技術派敢在股災買
推 hellogym: 十年線進場買股 股版喊最大聲的XDD
→ hellogym: 去年一堆股票跌到十年線 也沒看到幾隻小貓進場 笑屎人
推 Mimmature: 存款400萬加六萬薪 買1000萬就很硬了
→ Mimmature: 頂多買600-800才是健康的
→ Mimmature: 台灣人就是被騙到硬吃自己吃不下的房貸
→ Mimmature: 消費市場才會這麼畸形
→ maxboy06: 去年10月0056 23塊 有幾個敢買
推 jc761128: 第一金砍在202003的那位 我永遠記得他的教訓 一張不賣
推 Anyotw: 你不凹一間你兒女怎麼翻身
→ Anyotw: 當然你不婚不生死前把錢花完就隨便
推 hellogym: https://i.imgur.com/vUbv77g.jpg   去年6月理財型房貸
→ hellogym: 進場 賺股息又賺差價 豪爽
推 TheDream: 股票用0050，房價可以用全國房價指數漲幅。
→ TheDream: 2008/01~2022/10，信義房價指數漲幅143%，平均年增率6%
→ TheDream: ，國泰房價指數漲幅120%，平均年增率5.4%。
→ hellogym: 殖利率超過10%的一堆能挑 還有人不敢買我也是醉了
推 maxboy06: 去年10月每個都砍在萬三去買32鎂當租屋美金神
→ shena30335: 爬了一下上面說的股板luke7459，結果他後來也買房了
推 sspider0829: 去年不是一堆人砍股買鎂嗎？我喊破喉嚨910月買股 也
→ sspider0829: 沒幾個人敢買
推 hellogym: 人家才不像魯空那麼白癡 當然買房了
推 leeroy: 有下有推。感謝分享
推 fatb: 年收破百的基本都會自己算這個XD
推 piliwu: 更多是萬八才開始定期定額的萬五就問要不要停股版
→ piliwu: 也一堆XD
→ piliwu: 股票長期獲利會比較好但長期持股違反人性
→ piliwu: 房地產優點就是隨便阿貓阿狗都能長期持有
推 kagaya: 對哦！萬八開始一堆人鼓吹我定期定額，不買他們還罵你笨
→ piliwu: 講很多次了這不是算數問題
推 nitero: 兩千萬的房子不太可能租金三萬
→ kagaya: 說你不懂平均，因為定期定額平均，就算萬八也沒差。我怎麼
→ kagaya: 想都不對，怎樣都要抄底吧 不抄底也不用抄頂啊
推 maxboy06: 租屋股神開始洗版堆靈骨塔屌打房蟲的時候 就是高點
推 piliwu: 萬八跌到萬五就一堆人問要不要停扣XD定期定額講的
→ piliwu: 容易
→ hellogym: 萬八定期定額 萬五停扣 萬3停損買32鎂 XDDDD
推 undergarment: 熱心推
推 TanyZhong: https://i.imgur.com/7wPOarH.jpg
推 maxboy06: 恩 h大說的就現實散戶標準動作 啥回測都鬼扯
推 F93935: 紀律很重要，房地產僵固性嚴重，而且我都三五年轉貸一次沒
→ F93935: 有資金鎖在同一間房子的問題
推 hellogym: 我覺得AI在講廢話
噓 Morphee: 不符現況啊，錯很大。我感覺是沒啥太多買房經驗的人寫的
→ Morphee: 。
推 quiet93: 重劃區2000萬三房，房租3萬很有機會阿
→ quiet93: 數學一回事，人性一回事，做得到的很少啦
推 F93935: 我這邊新北房價1千2含車位都租到兩萬八了
→ F93935: 兩千萬三房三萬二起跳基本吧
→ F93935: 我前年買兩千八中山區破華廈都租六萬了
→ tc1988: 台中有800上下的租25000
推 freekid: 主要是房價房租那裡不對，我這裡房價1250租三萬，還是新
→ freekid: 成屋非改套
→ IBIZA: 他是覺得兩千萬房租三萬太低吧
推 kagaya: 太低啦 ．

如果一樣開著後照鏡看房地產
調整數字讓平均年增為 5.56% （賣出4500w，總增幅125%）
然後設定租金 5w 使得租金投報在3%。

這樣你可以得到13.3%的IRR,  期末現金扣掉頭款有3128w

https://i.imgur.com/WwGeJaf.png
※ 編輯: snaken (118.167.135.58 臺灣), 03/03/2023 16:28:41
推 quiet93: 我這裡1500租25000含管理費
→ quiet93: 所以2000萬如果是三萬房租不含管理費，應該很有機會
→ quiet93: 一般住宅總價越高投報不是越低嗎
推 pantani: 房子有一個優點就是變現難  可以喝止持有人很多衝動性消
→ pantani: 費或投資
→ IBIZA: 不會啊 去年一個衝動就貸了一千萬出來投資..
→ pantani: 或是恐慌性賣出之類
→ IBIZA: 我原本其實沒有想的 純粹就是接了一個電話....
→ pantani: 總比股債一鍵賣出難多了
→ IBIZA: 其實還好 設定好 也是一個按鍵就帶出了
→ IBIZA: 其實還好 設定好 也是一個按鍵就貸出了  甚至沒時間問題
→ IBIZA: 24小時都能貸出 馬上到帳
→ IBIZA: 昨天我接到國泰電話  就差一點又提前設定...
→ IBIZA: 我一直跟他聊  線上申請都填好 他說會拉聯徵我才醒過來...
→ IBIZA: 現在真的很容易不小心就借到錢...
推 LittleBob: 推
推 hellogym: 你一千萬不是信貸吧？ 信貸額度沒那麼高
→ s26492755: 靠北 我申請下去了耶
推 curry56:
→ s26492755: 我想說板友說難貸 我來試試看
推 lalaBar: 股版白癡超多的
推 chouwang68: IB你那通電話的妹子聲音是不是很正？！XDD
推 DOMENKING: 推 感謝好人 這篇很棒
→ IBIZA: 我不會在意這個...只是電話有甚麼好意淫的XDD
→ IBIZA: 我一千萬是信貸啊 兩家
推 MaxA: 我當兵的時候還真的打電話跟銀行客服聊天過
→ IBIZA: 去年我會不小心就借錢 主要就是報的利率太低...
→ IBIZA: 拉聯徵會醒過來  是因為我不想把聯徵次數浪費在國泰
→ IBIZA: 一直跟我說先申辦就可以估價  我想說估個價ok, 結果要拉
→ IBIZA: 聯徵
推 chouwang68: 國泰都這招，不管你是不是她們往來戶，「O小姐那我先
→ chouwang68: 幫妳送估價。」「好。」「那我們先幫妳拉聯徵喔！」
→ chouwang68: 我太太：    XD
推 hellogym: 你好猛 月收超過50萬
推 pineapple530: 數字都很好，重點在做不到，很快就懷疑自己，想買
→ pineapple530: 房就買吧
→ snaken: 能定期定額超過5年的很少，能繳房貸10年的很多
→ s26492755: 你要填資料才能送聯徵 所以填資料與否是關鍵
→ s26492755: 一般估價是不用填資料的
→ s26492755: 只是一般估價跟核貸結果未必一樣
→ s26492755: 但我遇到的差距是也不大
推 hotrain13: 定期定額谷底出清的都是韭菜
推 rpfeynman: 傻傻問一下，這張表可以適用於把房子出租嗎？租金多寡
→ rpfeynman: 應該要影響期末金額不是嗎？
→ snaken: 實務上，高租金的物件的出售價格一定會比較高。
→ snaken: 但，這張表只是個計算表，租金以及房子賣價都是輸入變數
→ snaken: 你可以自己看旁邊的計算結果，評估算出來的年房屋增值
→ snaken: 或是租金投報是否合理
→ deepdish: https://i.imgur.com/DtIUImp.png
→ jeromeshih: 如果比較，是否都從08算，這樣數字可能比較好比對?
推 swgun: 話說2020年三月我全家身上只剩10萬台幣 只差沒去銀
→ swgun: 行賣屁股 其他
→ swgun: 全壓在股市了 不信我也沒辦法
→ swgun: https://i.imgur.com/AvDNRej.jpeg
→ swgun: 好像那時沒留圖的樣子
推 jeromeshih: 樓上，你獲利100倍的情況，這可能是常態?
※ kitten123:轉錄至看板 CFP                                        03/03 19:15
→ swgun: 呃我沒有說是常態啊 我現在那個帳戶裡面都轉成美元
→ swgun: 了
推 kitten123: 借轉CFP
→ somedoubt: 不是可以轉增貸出來活化嗎？
→ somedoubt: 只能買一棟根本不是重點，轉增貸出來再投資一樣增加資
→ somedoubt: 產
推 klsd: 不到一千萬的房子就能租三萬了……
推 gaulle1974: 我想到這篇 https://reurl.cc/jlGy42
→ gaulle1974: sp500年化12.2%的期間 基金投資人平均只有2.7%
→ gaulle1974: 實在怵目驚心 還是指數化投資和減少交易比較好
推 sgxm3: 給一樓：股版八成文章九成回文都是垃圾訊息。這些韭菜跟你
→ sgxm3: 說不能長期投資你竟然當真？
推 soulknight: 有下有推