Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎

[snaken (snaken)]

※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言：
: 這邊有兩個點有疑問?
: a. 2008剛好是股市的低點, 如此股市增值比例自然會比預期高，如何剛好在低點進場?
: 因為綠角之前文章也提到，在不同年份定義Good/Bad Year, i.e. 股市報酬大於或小於現金，除非100%預測正確，否則以Good/Bad Year佔比，沒預測到70%以上，Buy and Hold似乎比頻繁進出來得好
: https://tinyurl.com/5fanksn2
: b.如果要用2008到2022，應該都要用同樣年份計算，不然股市用最低到QE兩次後鈔票已經貶值後價格跟獲利計算，但是房價幅度就變成用假設增值價格，但是這跟房價指數的部分似乎也不太一樣，而且看來房價增值應該略低於通膨計算?
: 以下提供信義房價指數，比例似乎有點不同
: https://i.imgur.com/Yu239pW.jpg
: https://i.imgur.com/mjE7RFV.jpg
: https://i.imgur.com/jIeZYgm.jpg
: 如果考量通膨3%，比例大約是這樣
: 1.03^5=1.159
: 1.159^2=1.34
: 1.159^3=1.556
: 以上，提供參考

我也不是啥投資或是股票的大師，
但我知道所有的投資策略都是在跟人性對抗

長期投資，
不管你以前信綠角還是愛謝客，有多少挺過2020-2022這段時間？

股票市場 buy and hold 說起來很簡單，
但真的執行得很徹底的有幾個？
更不用提進階的好壞年的加碼策略或是隨著時間去槓桿策略了

房市剛好相反，有多少人能像西卡大大這樣靠買賣做出正現金流？
87%的地方阿罵都是買了放著而已，
你不要看不起那些地方阿罵，人家才是所謂的「市場共識」

至於房市的長期增幅，
我當然知道過去幾年不管拉哪個數據平均年增幅大概隨便都有5趴

但你說15年後的房價？
ㄜ....窩不知道

很厲害的投客應該可以預測1~2年的房價
（600買這間，拉好整理完應該可以800出掉吧）

建商代銷可以造市畫八辣肯出5年後的房價aka預售屋

但10年以上？
幹我覺得你去問印度神童可能都比較快

你去路邊街訪，問問路人你現在買了2000萬的房子，
住15年小孩要上大學了準備賣掉，大概可以賣多少

大家的答案應該都是「ㄜ...應該可以比2000多個幾百到千萬吧」
他可能是低估，也可能是高估。

這全然看你對於房地產的信仰值有多高。
公式是死的，預估數字是活的，是你自己的判斷。


但，我自己的看法是：
在總資產部位不大( < 1B )的狀況下，
靠領薪水過活的人，股房配都是很好的策略。

版上一堆大大也都講過各種房地產知識，
小換大、增轉貸...

當然還有房屋屬於很強的防守型資產。


但我想分享的是，房屋是一個很容易buy and hold的資產
而且如果你把時間拉長來看，
他的投資效益跟長投0050 "可能" 差不多，"應該" 會更好


政府也不是北七，多房之後的限貸其實阻卻了一些人卯起來買
但如果你是第一間，
每個月有一些結餘但沒啥厲害的投資心法，
投資方式主要是看股版或是討論串....


ㄜ....我不知道你不買的原因是啥



: ※ 引述《snaken (snaken)》之銘言：
: : 雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
: : 先做一下幾個基本的假設
: : 你現在手頭上有400萬，
: : 且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇
: : a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
: : b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
: : 你會上來問這個問題，
: : 我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
: : 所以當作你跟我老目一樣都擺定存
: : 那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
: : 先看b.
: : 0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
: : （綠角流的標準做法）
: : https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
: : 到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
: : 有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
: : 這應該是標準的做法。
: : 由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
: : 買房自住視同租給自己
: : 你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
: : 因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
: : 賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
: : 1. 2000賣出 (0%)
: : 2. 2500賣出 (1.5%)
: : 3. 3000賣出 (2.7%)
: : 括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
: : 那你一定是對的
: : 期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
: : 1. 2000w: 682w  / 1.17%
: : 2. 2500w: 1182w / 4.40%
: : 3. 3000w: 1682w / 6.69%
: : https://i.imgur.com/9hI64DX.png
: : https://i.imgur.com/ThmS54M.png
: : https://i.imgur.com/1kE1To8.png
: : 都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
: : 投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
: : 順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
: : 這都最基本的excel 公式而已。
: : https://reurl.cc/a1G5e4
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: Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.

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推 kagaya: 被恐嚇少子化會跌呀 買在高點盤呀 …之類的吧
推 Tylose: 我可以啊，目前五檔存股，一檔破100%，一檔今天快50%
→ Tylose: 一張不賣，讓子彈繼續飛
→ Tylose: 另外三檔還在成本價附近 XD
→ testPtt: 我零股就放著不管了 1年都能賺幾千
→ jayppt: 是恐嚇嗎 1990日本人也不信會跌
→ jayppt: 人少就沒人買房 不覺得特別難懂 除非台灣大開移民之門
→ jayppt: 但不去美國 不去南韓的移民 也買不起台灣房不是嗎
推 TheDream: 現在的台灣房地產，短期交易的資金投報率偏低。
→ TheDream: 還在扯日本，笑死，你連日本當初怎麼炒房的都不知道吧
→ frowning1226: 好文等等補推~
→ frowning1226: 真的都是在跟人性對抗...所以難易程度房地產較簡單
推 jeromeshih: 前文就兩個點
→ jeromeshih: a.股市不可剛好買在低點
→ jeromeshih: b.你假設的房價增幅如果同樣是08-22跟房價指數的趨勢
→ jeromeshih: 不同
→ jeromeshih: 如此就難比較
→ TheDream: 過去19年，在六都買房的投報率是贏過0050的投報率。
→ TheDream: 在股市中，過去二十年散戶的投報率能贏過0050的人是少數
→ TheDream:           過去19年
→ snaken: 你是不是剛剛發現0050 2003/6月才問世XD
推 Tylose: 過去20年房產一路向上，但股市是上上下下的阿
→ Tylose: 如果未來20年股市一定不會往下只會往上，那大家就買了 XD
推 frowning1226: 我覺得跟很多不信任股票的資產階級會投入房地產有關
→ TheDream: 第一句寫19年啊。第二句寫錯寫成20年。XD
→ Tylose: "早知道"是很貴的阿
→ Tylose: 換個角度想，股市專家和房是專家，股市專家會賺得較快
→ snaken: 因為我就是剛剛查了才發現XD
→ Tylose: 不同商品特性，給那些懶人選，當然推薦勝率高的阿
→ TheDream: 相信台灣經濟未來整體向上 -> 0050與房價都會長期向上
推 rabinson: 不買的原因：買不起阿！這麼簡單。
→ rabinson: 看到喜歡的房子卻買不起，真的很痛苦。
→ jayppt: 台灣和日本 差的就利率 但台灣現在少子化速度其實比日本快
→ jayppt: 股市是上上下下 但重要是長線向上 房市長線覺得不確定性太
→ jayppt: 大了
推 VicLee: 好文必須推
→ jayppt: 一言蔽之 覺得台灣房市還沒爆炸 是低利率和做多政策在延緩
→ jayppt: 難避開的未來而已
→ IBIZA: 日本利率比台灣還低
→ IBIZA: 而且台灣有甚麼做多政策? 看到鬼喔
→ IBIZA: 你只是沒辦法接受你看錯 一錯 再錯  被車子拋下 的事實而已
→ tofuflower: 日本不只低利，還零頭款
推 shena30335: 股板跟房板最大的差異，你去兩個板搜尋"畢業"就懂了
推 jeromeshih: 不過我不是要反對你的觀點，只是說同樣年份一起呈現更
→ jeromeshih: 可以比較出來
→ kusomanfcu: 樓上 你可能看錯數字了
→ kusomanfcu: 我重算你說的了
推 sspider0829: 人性 做過股票 看透 才知道房子勝率極極極高
推 tc1988: 中肯
噓 GodtoneIsGod: 房產長投效益比0050好???
推 CaLawrence: 日本當初的經濟比現在台灣強多了 都不是同一個量級的
→ CaLawrence:  別說當時 他們現在都是世界第三大經濟體 台積電很強
→ CaLawrence: 沒錯啦 但當時後日本大概有三四個台積電吧
→ CaLawrence: 而且他們內需產業跟外銷產業都很強 利率也比現在台灣
→ CaLawrence: 第低
→ CaLawrence: 日本爆炸的問題是快速降息之後又快速升息 結果升息的
→ CaLawrence: 時候經濟翻轉 就沒了
→ CaLawrence: 房地產看你怎麼投 如果你一直轉貸保持五倍 投資收益
→ CaLawrence: 會比0050好也很正常 但如果你是股票做0050 然後質押
→ CaLawrence: 出來買正二 可以做2.5倍槓桿 應該股票會稍微高一點
→ CaLawrence: 槓桿倍數差太多沒什麼好比的
推 kusomanfcu: er? 我好像聽到有人要用100個捷安特換台積電
→ kusomanfcu: 真的鬼扯蛋勒
推 thbygn98: 還有人看空基本都是safe，等空空全部消失代表市場瘋狂
→ thbygn98: 了
→ snaken: 空頭不死，多頭不止阿
推 vizjeco: 房價就像指數投資 長期向上的趨勢