Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們

[Rrn (煙鎖重樓)]

夫妻雙方都七年級，夫英國人妻台灣人，
另一半小我一些就不平均了 XD

座標英國倫敦


2010 我到英國讀博，在一個不大的大學城小鎮

2013 家裡叫我買房，小鎮房子不貴，學生簽證也不能貸款，
全額買了三房house，開始房東人生。
一開始自住一房其餘兩房出租，瞬間達成財務自由
（存不下錢的情況但可打平日常開銷）
同年認識另一半，交往一年多結婚。

顯然這裡有人誤會，三房是指三個房間。
我自住一個房間另外兩個房間分租出去，不是一次買三間房

2015 結婚搬去倫敦跟另一半住，對方土生土長倫敦人，
他2010年就買兩房公寓自住，搬家後我的房子繼續出租。


2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租，
倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。


2019買下同區段三房公寓自住。
頭期款來自先生的兩房倫敦公寓轉貸，原公寓出租每月是正現金流。
英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only，開槓桿神器。
貸款25年只需要繳利息，本金最後一次還完就行，但此種貸款僅限出租。
（2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%，直接翻倍）

兩間房貸（自住本利合、出租只要付利息）扣掉倫敦兩房的租金（稅前）
根本和我們原來房貸差不多，一樣的支出同地段居住面積直接多50%，
頭期還不是用存的而是直接轉貸而來，當然要換房！


2021 小孩開始上學，英國小學放學早又放假多，
每天三點放學還一年放假十八週，四個半月，正常工時太難配合。
和另一半討論決定我不找全職工作，投入房地產。
我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間，這間我當初買在低點，
九年來也漲了80%。
2021當時利率又低，貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。


2020-2023
疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。
原因是疫情間租金本就降價低於疫情前，2022整年都在升息加上通膨，
又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。


2022我看了整年的房，也看著利率一路飆漲，
中間改變目標從貸款改現金買。
出租房一般可貸75%，我可以買到蛋白區四房（那間四房適合做分租HMO)，
但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。


2023我買的一房終於交屋，我買房買出心得來也意外開啟副業推出

英國房產線上課～


英國房產買下後要六個月才能轉貸，現在利息高我就先放著專心製造小孩去。
之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間，
目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。
只要買對地方，房產持續增值，
每隔三五年就能重新操作一次。

不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大，
也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。

另外英國沒有第三間限貸成數的規定，
但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出，
要規模化要走公司登記
（19%公司稅，分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高，
差別在公司可先扣貸款利息支出，個人不行）。

賣房資本利得稅也高，個人是18%-28%，
買房印花稅也很貴，整體來說適合長期持有不適合短進短出。
短進短出一定要用公司買，做整間翻修、
一間隔兩間、店面改自住這種情況
才有足夠利潤做短期。


這是一個讀博士變成包租婆的故事


另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。
倫敦已經算英國裡投報率低的地方了，但還是比台北好太多。
但房地產一直是在地化的市場，人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大，
不同國家甚至地區相比其實意義不大。
（那我還比 XD)


最後一點來房板的心得就是，ceca講的是對的，真的要聽啊！
稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同，
但開槓桿的原理是一樣的，我自己當房東十年下來的體會也是這樣，
但他講得清楚又願意分享，真的難得！

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推 Yishanhuang: 推，感謝分享
推 JackChung: 推
推 tony825011: 台灣之光 連國外的房子一起炒！
推 frowning1226: 讚，台灣之光
推 freekid: 感謝分享，想聽更多細節
請問想知道什麼細節？

推 chein17: 推
推 Tylose: 推，台灣被限貸搞死了啦，哭哭
但台灣租金收入「幾乎」不用課稅啊

英國是這樣，房租先扣40-45%個人所得稅
扣完再去繳房貸，剩下的才真的是你的

推 nctufish: 出租房不用還本金，對房東真的就是無限槓桿
是沒錯，但稅真的很高，台灣是低稅天堂
各有各的玩法啦～

推 tzangyoung: 推
推 yihua2: 台灣之光！大推
推 tskier: 推分享
推 nets1976: 謝謝分享
推 tfct: 疑 英國都沒有像台灣租屋黑市啊？
可能我認識的還不夠多，真的不報稅的我知道都中國人
台灣人有做非法Airbnb的

推 allen2202: 這篇會被空空噓反觀台灣，嘻嘻
推 Ddylan: 大推！想知道投報率
新買這間用附近租金行情去估gross 是6.4% （租金/房價）%

淨投報率（租金/總花費）約5.87%，只要裝修預算有抓對。總花費：房款、律師費、印花稅、裝修家具家電。

不是倫敦投報率都這麼高，是我會買～

之前買的我已經搞不清楚該用哪個時間點投入的錢算了。舉例來說，我小鎮房子漲了八成後我貸款75%出來的錢就超過當初投入的本金了。在拿回超過當初本金的情況下，貸款利息支出只佔每月收租三成，我每個月還是有那間房的七成租金收入。真的是生金蛋的鵝～

推 LaFrance: 這篇超級打臉那種不知道從哪看媒體講說歐洲不炒房的空空
推 kinnazeen: 台北投報太低是因為租金太便宜？
我不知道，我只說出我看到的但原因為何在地人應該會比我更了解

推 XXXXCOW: 台灣人真的很厲害
推 migration265: 推分享。賺外國人錢就是爽
推 migration265: 結論好像是，聽Ceca就對了
推 pssbc10: 推～英國包租婆好猛！
推 sony0955: 包租婆到英國去了 猛猛
推 jaricho: 攻佔全世界 值得參考
推 TZUKI: 是一個讀博最後發現炒房真香的故事XDDD
推 yna76: 推分享~
推 Tylose: 可不可以投資，自己算就好，但是連玩都不給玩，那才慘
→ Tylose: 美國稅也比台灣高阿，但是可以玩的我還是玩啊
→ Tylose: 稅後總成本11%，甜阿，這在台灣根本絕跡了
→ jc761128: 太神啦XDD 台裔英國房蟲!!!
推 sspider0829: 好想贏韓國 啊不對 妳英國人
推 s26492755: 台灣租金本來就還有空間
→ s26492755: 之前就說台灣房租便宜了
推 chmin: 推優質分享
→ whitefather: 2013你自己全額買房，還是家人出資，結局差很多
當然差很多，我老公他比較會賺就沒有靠家人買房
但真的能早上車就早上車
我們都2x歲買房，十年後就拉開差距了

推 lynxes: 謝謝分享
推 aserer: 好精采的分享!
推 TheDream: 博士變成包租婆的故事。XD你老公很厲害，靠自己買內倫敦
噓 labdog: 國際房蟲取暖大會
推 thetakerone: 很棒
→ is1128: 重點其實在家人出資全額買房這件事情
不看家人就我老公啊～
他年紀比我小，比我早買房，家裡沒資助
他說是剛開始工作就有買一些蘋果股票，後來就賣掉換頭期款

→ jaricho: 重點是 一開始家人出資全額買下3房
→ jaricho: 一次買3間
推 s8752134: 坐等那些天天喊國外的月亮比較圓的崩潰噓
推 Morphee: 棒阿阿阿
推 andy60214: 買三房不是買三間吧
→ Rrn: 三房是有三個房間的「一間」房子啦！不是三間
推 s26492755: 看起來是買三房 兩間房間出租
→ s26492755: 我姪子去年在夏威夷買房也是 買三房 兩間出租 庭院再
→ s26492755: 控水泥當停車格
推 Ddylan: 勵志推!!
推 heidilin: 到英國讀博士果然非富即貴，一間房少說2、30萬英鎊，一
→ heidilin: 到英國就買了。
前面有寫，是第三年買的房
十年前小鎮買房不用二十萬
當然現在沒這個價了
不過當年英鎊1:50啊！現在才36、37
推 Oohgoodness: 可是倫敦房貸利息5%出頭
那是現在啊！
英國房貸多數人都會選固定利率，固定兩年或五年
十年的也有
我們2019、2021貸款時的利率都不到2%
離固定利率到期還有幾年時間
至於到期了怎麼辦？漲房租囉～

推 a2202126: 跟家裡有沒有出錢什麼關係，重點是原Po敢勇於負擔風險
→ a2202126: ，利用不動產跟轉增貸去創造財富，家境有錢都這樣玩了
→ a2202126: ，家裏沒錢的繼續嘴硬不入場，財富只會被越拉越開
推 vespa76123: 台灣之光XD
推 sspider0829: 一堆人看似不知道老美英國有固定房貸利率- -
推 Fairychess: 台幣對英鎊匯率現在對比10年前高太多了，挺虧
推 grayeric: 感謝分享歐洲資訊
推 espreso: 博士大家都一屁股債能全額買房只能說一開始就拿到上上簽
推 etrangere: 有沒有身分印花稅會有差嗎？
現在有差，2013的時候沒差

但這個差是差在「居留」，你只要在買房前過去12個月在英國住滿183天就算本地買家

※ 編輯: Rrn (193.39.240.244 英國), 03/18/2023 18:31:20
推 strongwolf: 老公2010蘋果股票不到10元，現在155元；這樣好像蘋果
→ strongwolf: 股票投報率更高