推 kusomanfcu: 別幻想 03/17 01:01
→ kusomanfcu: 其實你告訴我 你老家怎樣才會便宜賣可能比較快 03/17 01:02
→ Freighter: 但3比較是仲介丟一輪口袋名單，沒人想買的物件才對 03/17 01:03
→ Freighter: ++ 03/17 01:03
推 ceca: 2最好殺...XD 03/17 01:04
→ ceca: 但是如果屋主太軟,1會是最低價. 03/17 01:04
→ ceca: 但大多不會發生屋主太軟的事情..XD 03/17 01:05
→ Freighter: 賣房子簽專任約的，真的是佛心XD 03/17 01:05
推 kusomanfcu: 其實應該是 1+2+3 你都出價 不要斡旋 03/17 01:06
→ kusomanfcu: 先出價再說吧 03/17 01:07
→ Freighter: Ceca大有空可以分享一下如何買到對方急需套現還債 03/17 01:07
→ Freighter: 或週轉，和分家 03/17 01:07
→ Freighter: 繼承脫手的案子 03/17 01:07
推 ceca: 專約,因為怎樣賣開發都可以賺到錢. 03/17 01:08
→ ceca: 外加她想要維持專約穩定. 03/17 01:08
→ ceca: 因此除非是偏離行情太遠. 03/17 01:08
→ ceca: 不然專約的開發會比較親屋主. 03/17 01:08
→ ceca: 行銷都只能看開發臉色....因為...市場被壟斷. 03/17 01:08
→ ceca: 因此在談判的時候,買家會比較吃虧. 03/17 01:09
→ Freighter: 是喔，我最近看就先出，不下斡旋，探探行情，反正 03/17 01:09
→ Freighter: 最近不急著出手 03/17 01:09
→ ceca: 而對開發而言,反正你這個買家買不到還有下一個. 03/17 01:09
→ ceca: 所以他在對付屋主那邊會很硬. 03/17 01:09
→ ceca: 3的話,簽那麼多家,價格便宜一點早就被買走了. 03/17 01:09
→ ceca: 外加簽那麼多家大多都是老鳥,老鳥對賣多少錢很有主見. 03/17 01:09
→ ceca: 2的話,因為簽的家數很少,所以遇到的買家本來就不多. 03/17 01:10
→ ceca: 然後因為還是有競爭,所以仲介接到買家. 03/17 01:10
→ ceca: 會比較容易盡量促成 03/17 01:10
→ ceca: 差一點,買家那邊不好砍就自然砍賣家. 03/17 01:10
→ ceca: 因為仲介他...急了!!!! 03/17 01:11
→ ceca: 甚至自己在退一點傭金促成...有賺總比被別家賺去好. 03/17 01:11
→ ceca: 所以其他變因都差不多的情況,2會最好殺. 03/17 01:11
→ ceca: 你再買房子談判之前,你都不會知道屋主有多急. 03/17 01:12
→ ceca: 因此要知道屋主有沒有急. 03/17 01:12
→ ceca: 你先下一個比較低的價格,叫仲介約屋主出來談. 03/17 01:12
→ ceca: 屋主看到斡旋就出來談,要嘛老鳥像我們這種,要嘛就急了. 03/17 01:12
→ ceca: 因此進小房間後,你在試著守一下價,你就可以判斷. 03/17 01:12
→ ceca: 另一間房間的人是老鳥還是他急了...XD 03/17 01:13
→ ceca: 或是你直接硬到底,反正...反正買不到下一間. 03/17 01:13
→ ceca: 他急了他在"充滿魔法力量"的小房間,他自己會軟屌..XD 03/17 01:13
→ ceca: 當然如果下斡旋屋主都不出來談,大多數他都不是很急. 03/17 01:14
→ ceca: 另外屋主有沒有急,開發的仲介會比你更清楚. 03/17 01:15
→ Freighter: 了解，謝謝Ceca百戰心得，我的經驗也是無慾則剛的 03/17 01:15
→ Freighter: 狀態，最能拿到 03/17 01:15
→ Freighter: 低於行情價。 03/17 01:15
推 s26492755: 1吧 我有兩個斷頭件買到都是專約 屋主非常的信任房仲 03/17 01:15
→ ceca: 除非他是真的那種"亞斯伯格症"... 03/17 01:15
→ ceca: 對人性的判斷完全無能...完全狀況外..XD 03/17 01:15
→ ceca: 不然仲介接觸屋主兩三次,怎麼會不知道屋主有沒有急..XD 03/17 01:16
→ ceca: 光看眼神可能都要知道. 03/17 01:16
推 abyssa1: 狀況1還要看轉任約什麼時候到期 到期前壓線出價 嘿嘿 03/17 01:17
→ abyssa1: 專任約 03/17 01:17
→ ceca: 而仲介知道屋主急了,又出現買家,那必然狠狠的殺屋主一頓!! 03/17 01:17
→ Freighter: 真的，不過這種急的，破盤價的，不少在仲介口袋名 03/17 01:17
→ Freighter: 單群組就被劫走 03/17 01:17
→ Freighter: ….orz 03/17 01:17
→ ceca: 不一定,你要出價談才知道. 03/17 01:20
推 s26492755: 急得不會是3 3我都戲稱全壘打 03/17 01:20
→ ceca: 有些仲介真的傻傻的,別人委售,他就拿了約丟回店裡. 03/17 01:20
→ ceca: 也不去試探屋主...就這樣當公務員心態. 03/17 01:20
→ s26492755: 這類的通常價格到才賣 金靠北 03/17 01:20
→ ceca: 直到,有人出價,去談...才發現屋主很軟...XD 03/17 01:20
→ ceca: 所以,下斡旋出價,永遠都是必要的第一出擊方式. 03/17 01:21
→ ceca: 你揮一拳過去,你就知道對方有多少斤兩. 03/17 01:21
→ s26492755: 普專獎金少沒動力吧 就像有貸款業務沒獎金的 他不會想 03/17 01:21
→ s26492755: 辦法幫你包裝條件 03/17 01:21
→ ceca: 物件小也有很多仲介接到資料隨便做一做就丟店裡. 03/17 01:22
→ s26492755: 我就遇過小黃小綠都說對方很硬 結果另一家談成屋主底 03/17 01:22
→ s26492755: 價-55萬 03/17 01:22
→ s26492755: 啊你去試 我就是跟你成交了耶 03/17 01:23
→ Freighter: 明白，讀萬卷書，不如聽小房間百戰天王Ceca一席話 03/17 01:32
推 ceca: 買家最大的武器就是...放棄不買..XD 03/17 01:34
→ ceca: 你要善用你的武器. 03/17 01:34
→ ceca: 而放棄不買最大的罩門就是,你找下一間要找很久. 03/17 01:34
→ ceca: 所以如果你可以克服你的罩門,那你就會很強大. 03/17 01:34
→ ceca: 這就是先認清自己的能力和弱點. 03/17 01:34
→ ceca: 而在這個基礎上,你有放棄不買的武器. 03/17 01:35
→ ceca: 自然到處出價去試探狀況就會成為主要攻擊手段. 03/17 01:35
→ ceca: 你只要價格訂低一點,那大多都不會買到. 03/17 01:35
→ ceca: 那剩下可以買到的,自然就是相對比較便宜的 03/17 01:35
→ ceca: 除非你對價格有判斷錯誤的狀況. 03/17 01:36
→ s26492755: 就海量下斡啊 03/17 01:37
→ s26492755: 十萬多準備幾包 有的可接受轉私人戶頭的更方便 03/17 01:38
推 ceca: 用支票拉...不要寫日期,叫仲介不要嘎進去. 03/17 01:38
→ Freighter: 但台北市老公寓用這招，有點辛苦，競價的都投客居 03/17 01:40
→ Freighter: 多，大家喊價都 03/17 01:40
→ Freighter: 蠻精準，便宜的秒殺不好買到，貴的慢慢磨，誰先磨 03/17 01:40
→ Freighter: 到誰贏。 03/17 01:40
推 ceca: 投資客會買的東西,你最好就只是買到它們的價格. 03/17 01:41
→ ceca: 你很難比它們低....因為他們出價太快了. 03/17 01:41
→ ceca: 物件一丟出來就跑去出價,你看到的時候都出過好幾輪. 03/17 01:42
→ ceca: 不過投資客會買的東西,不論好不好住,這東西通常都有競爭力. 03/17 01:42
→ ceca: 我是說在增值或是轉賣上面. 03/17 01:42
推 s26492755: 我今年只有一間頂樓看過現場 其他都照片出價 03/17 01:44
→ Freighter: 是呀，比搶銀行還快 03/17 01:44
→ Freighter: 指出價速度 03/17 01:44
→ s26492755: 有時候在想 啊不然要想多久 03/17 01:45
推 a0913889423: 591看不到小綠 03/17 01:46
推 k0939770752: 好物件價格又漂亮不看都不一定搶的到了 03/17 01:52
推 ceca: 看到,搶不搶的到是氣魄問題....XD 03/17 01:54
→ ceca: 你一直加怎麼會搶不到...只是最後金額可能不是很漂亮. 03/17 01:54
→ ceca: 不過如果跟你搶的是投資客,通常你買到也都是還不錯的價格. 03/17 01:54
→ ceca: 投資客出價大概都在一個範圍,超過不是會虧錢,是利潤偏低. 03/17 01:55
→ ceca: 所以跟投資客搶,你搶到了,其實也不算有吃到虧,. 03/17 01:55
→ ceca: 你怕的是跟自住戶搶,然後對方發神經的很愛那一間. 03/17 01:55
推 k0939770752: 專任第一斡旋打底6% 後面加價也沒用 03/17 01:55
→ ceca: 那會搶成天價...那就很蠢. 03/17 01:55
→ ceca: 專約打底應該就會不讓帶看了吧.. 03/17 01:56
→ k0939770752: 有時候會有時間差幾乎同時 03/17 01:57
→ ceca: 專約通常只有一串鑰匙,所以很難同時..一般約才會 03/17 01:57
→ ceca: and...通常是看屋當場就下斡旋. 03/17 01:58
→ ceca: 下午看屋晚上才下,中間就可能殺出陳咬金. 03/17 01:58
推 k0939770752: 可能是開發沒客戶放給同事 ，馬上聯絡不用看屋下斡旋 03/17 02:00
→ ceca: 專約看屋,通常開發會知道,大多時候開發會一起去. 03/17 02:01
→ ceca: 因此這間店專約,看屋下斡還可以出狀況的. 03/17 02:01
→ ceca: 大多都是被開發做掉...開發要全泡把行銷那邊的買家做掉. 03/17 02:01
→ ceca: 之後它們店應該會吵架甚至打架..顆顆. 03/17 02:01
推 k0939770752: 這就要看各家規定都不太一樣 03/17 02:02
→ k0939770752: 遇到女業務的更難搞 03/17 02:02
推 ceca: 有些菜鳥店長確實不太會建立店內秩序...XD 03/17 02:03
→ ceca: 那種店糾紛會特別多..XD 03/17 02:04
推 s26492755: 自住追價真的瘋 03/17 02:11
→ s26492755: 遇到都只能投降 03/17 02:11
推 k0939770752: 通常自住速度都很龜拉 03/17 02:11
推 k0939770752: 店內規則先說好就行!最怕變來變去那種店白紙黑字還翻 03/17 02:15
推 maxsevenstar: 目前看的案子也是被自住追價嚇到，無視行情欸 03/17 02:17
推 s26492755: 真的有的直接刷社區最高單 03/17 02:26
→ s26492755: 神經病 我只能這麼說 03/17 02:26
推 fo11ow: ceca大基本上都講完了。3我覺得都是市場挑剩的物件（尤其 03/17 02:43
→ fo11ow: 隨時間增加仲介數那種，屋主都是硬到不行）。我買到（台北 03/17 02:43
→ fo11ow: 市）低於實價登錄的都是1。1只要仲介急著成交，屋主又很信 03/17 02:43
→ fo11ow: 任仲介的話，真的是任人宰割（關鍵字：繼承）。不過有仲介 03/17 02:43
→ fo11ow: 又上591的基本上已經都算是被挑過一輪挑剩的了，好東西還 03/17 02:43
→ fo11ow: 是跟仲介打好關係比較有機會，尤其你有特定目標區域的話， 03/17 02:43
→ fo11ow: 開價特別便宜的在上面很多都只是賺曝光度，老早成交了。有 03/17 02:43
→ fo11ow: 時候看裝潢照片也知道，如果是投資客的，基本上也沒什麼便 03/17 02:43
→ fo11ow: 宜好撿。 03/17 02:43
推 a123454698: 各位經驗缺錢急售的屋主大多也是2嗎？ 因為我的區域幾 03/17 02:57
→ a123454698: 個欠債急售(問仲介&鄰居傳八卦)的大都像3一次委託n家 03/17 02:57
推 fo11ow: 欠錢急售，如果開價偏低，在仲介那邊就會被消化掉，不會放 03/17 03:15
→ fo11ow: 到591。放到591，大家看過一輪，真的急售，有人出價也就有 03/17 03:15
→ fo11ow: 機會成交了。你說放到3，很多家都放，都還沒成交，除非東 03/17 03:15
→ fo11ow: 西比較冷門，不然就是屋主不夠急吧。比如說他不想要虧本之 03/17 03:15
→ fo11ow: 類的。當然也有可能就是我上面講的，早就成交了，留在上面 03/17 03:15
→ fo11ow: 賺人氣。 03/17 03:15
推 a123454698: 我這確實是冷門的老社區，感謝樓上先進解惑 03/17 03:51
→ ytlintexas: 買過幾個遠低於市價的物件，共同點1.中大坪數2.屋主 03/17 04:17
→ ytlintexas: 不缺錢3.屋主奇莫子對就賣。也撿過一間略低於市價，是 03/17 04:17
→ ytlintexas: 屋主缺錢急售 03/17 04:17
→ ytlintexas: 還有一共通點，物件都來不及上架就是了 03/17 04:33
推 D9418818: 可以順便問一下，哪一種是對賣家最好的呢？ 03/17 06:26
→ testPtt: 買陶朱阿 03/17 08:30
推 JazzMalone: 請問要怎麼找到專約開發的那個仲介呢？我有看一間房， 03/17 08:36
→ JazzMalone: 好像是某店簽的專約，但是約出來的仲介說她是銷售，開 03/17 08:36
→ JazzMalone: 發是她同事@@ 我應該到591約他們店下一個房仲出來問嗎 03/17 08:36
→ JazzMalone: ？ 03/17 08:36
推 JazzMalone: 還是就從這個銷售下斡旋就好? 03/17 08:47
→ buike: 現在冷，店長每天釘板，專約有賺也會跑啦 03/17 09:17
推 dream77125: 跳過仲介直接找屋主 03/17 09:18
推 buike: 也有店會hold住買方，找到屋主自己吃掉 03/17 09:23
→ henrk: 2吧!有意願賣房但又不是老油條給一堆賣 03/17 09:26
推 JazzMalone: 也就是說，想買專約的案子，找到開發買，會比找銷售買 03/17 09:42
→ JazzMalone: 還好議價嗎？ 03/17 09:42
推 s26492755: 不管是不是專約 跟開發買能全泡都比較有誘因吧 03/17 09:45
推 JazzMalone: 但是如果同一間店已經有其他銷售帶看過了，再找到開發 03/17 09:47
→ JazzMalone: ，還有用嗎？ 03/17 09:47
推 s26492755: 我有過一次 跟銷售看 可是他談不下來 我還跟他說 那我 03/17 09:49
→ s26492755: 會跟別人下看看喔 結果我下一個遇到開發 他談下來了 03/17 09:49
→ s26492755: 我跟誰看跟誰斡 你沒談下來 我才會換人 03/17 09:50
→ s26492755: 但也有可能 屋主真的硬 我手上現在有一張斡旋 是同物 03/17 09:50
→ s26492755: 件第二次下 也是沒能談下 03/17 09:50
→ s26492755: 一週多了 大概死翹翹 03/17 09:51
推 JazzMalone: 瞭解，所以就是先對第一個銷售下斡談談看，給個機會， 03/17 10:00
→ JazzMalone: 談不下來再盡量去找開放下斡。本來是想說同物件下太多 03/17 10:00
→ JazzMalone: 次斡會讓屋主以為很多人搶@@ 03/17 10:00
→ JazzMalone: 靠背開發啦，一直打錯 03/17 10:01
推 s26492755: 是不要同時去斡 其實還要看間隔看市場掛賣量 03/17 10:01
→ s26492755: 同時去斡也可以 不同場景 03/17 10:01
推 s26492755: 我之前有斡一個 但是我覺得開發仲介想拉價 當時有透過 03/17 10:03
→ s26492755: 另一間去撞屋主 結果就成交了 有成交才有全泡 沒成交 03/17 10:03
→ s26492755: 什麼都沒有 03/17 10:03
→ s26492755: 以今年來說 我不會同時斡 因為掛賣少 基本上屋主已經 03/17 10:04
→ s26492755: 翹很高了 在多斡旋翹更高 03/17 10:04
→ s26492755: 專約未必撞不進去 這是我看到的 03/17 10:05
推 s26492755: 當時全泡仲介在晚上蠻晚打來的 她說她跟屋主很熟 屋主 03/17 10:08
→ s26492755: 有跟他說有另一組出價 全泡仲介覺得不想有變數 隔天直 03/17 10:08
→ s26492755: 接店裡簽約 他會找好代書 03/17 10:08
→ s26492755: 連小房間都沒去到 03/17 10:08
推 curry56: 謝謝分享 03/17 10:12
推 JazzMalone: 感謝大大，再請問你的話2次下斡間隔時間會抓多久呢？ 03/17 10:17
推 zaqimon: 有看過591同一間房子不同價錢 其中一個還便宜超過一成 03/17 10:19
→ zaqimon: 限時特價的感覺 03/17 10:19
→ Mithra: 樓上那個應該是某間盧到屋主降價 但沒有跟別間講 03/17 10:22
推 s26492755: 我算的是起斡日 譬如這個斡一周沒反應 我會停掉換一個 03/17 10:22
→ s26492755: 在斡 當我覺得我的價格沒問題時 03/17 10:22
→ s26492755: 但換人斡成功也才兩次 非常稀少 大多確認的是 屋主心態 03/17 10:22
→ s26492755: 真的奇高 03/17 10:22
→ s26492755: Za大那個應該是其他仲介價格沒更新而已 03/17 10:23
→ s26492755: 或者沒溝通好 03/17 10:23
→ s26492755: 我有次給開價跟底價 結果仲介回覆有另一個仲介價格不 03/17 10:24
→ s26492755: 對 我才去請對方改 03/17 10:24
推 pineapple530: 要看完以上好累 求ceca大專業文分析 03/17 10:31
→ sdhpipt: 那種開價差一成的 大部分都是只有調整開價啦 03/17 11:01
→ clamperni: 591看看就好 很多根本沒誠意要賣 03/17 11:02
→ sdhpipt: 說不定人家覺得是買家沒誠意都出芭樂價哩 03/17 11:05
推 beast29: 別給專約 03/17 11:31
推 D9418818: 可以問一下不要給專約的原因嗎？ 03/17 12:11
推 JazzMalone: 感謝s大 03/17 12:15
推 nitero: 所以要賣 要選 2 還是 3 ？ 03/17 12:22
推 zeroyaking: 專約容易賣到好價格阿 呵呵 03/17 12:27
→ zeroyaking: 至於買喔~~~~有些一般約屋主會放給一堆仲介 也是想抬 03/17 12:28
→ zeroyaking: 所以啥麼委託合約之前 屋主心態跟業務心態能力有關啦 03/17 12:28
→ zeroyaking: 一樣的產品放給一堆仲介 正常買方不會到處找最低的談? 03/17 12:29
→ zeroyaking: 當然是最低的阿 然後價格出不到在那邊空轉... 03/17 12:32
→ zeroyaking: 591這種平台放2跟3 就會有類似這種狀況 03/17 12:33
→ zeroyaking: 不過有些1的業務如果不積極沒能力 就是放在那邊擺著 03/17 12:33
→ zeroyaking: 要嘛就是不知道怎麼賣 放到過期 要碼就是故意冷凍 03/17 12:34
→ zeroyaking: 也不回報 讓屋主受不了自己降價 所以大家會對專約不爽 03/17 12:34
→ zeroyaking: 聽過很多同行跟同事 簽了專約後 兩三個月沒跟屋主回報 03/17 12:35
→ zeroyaking: 被人罵也是剛好而已 03/17 12:35
→ zeroyaking: 至於給服務費 不管什麼約 最簡單就扣掉服務費實拿多少 03/17 12:36
→ zeroyaking: 仲介最多對屋主也是只能拿4趴 能力做得到就給 03/17 12:37
→ zeroyaking: 做不到就看願不願意自扣多少 如果連實拿都不到 下一 03/17 12:37
→ zeroyaking: 組買方繼續努力 沒那麼複雜啦 03/17 12:38
→ zeroyaking: 實拿金額捏在自己手上 如果願意有空間就直接跟仲介談 03/17 12:38
→ zeroyaking: 正常仲介心態是快點把房子賣掉為重點 能快點賣掉少賺 03/17 12:39
→ zeroyaking: 點求轉手不奇怪阿 03/17 12:39
→ zeroyaking: 專約下開發親屋主也不奇怪啊 畢竟要對屋主負責 一般約 03/17 12:40
→ zeroyaking: 喔 隨時被同行賣掉 有啥小責任? 03/17 12:41
→ zeroyaking: 但專約下 有些開發會覺得 至少有屋主這邊 買方少賺點 03/17 12:42
→ zeroyaking: 快點處理 對屋主也有交代 加上掌握度也比隔一個同事高 03/17 12:43
推 zeroyaking: ceca說的專任開發做掉同事也是業界常態 好案加上開發 03/17 12:50
→ zeroyaking: 垃圾 同公司都討厭的也不少 每天都上演 03/17 12:50
→ zeroyaking: 但那個狀況 爽的是屋主 XD 03/17 12:52
→ zeroyaking: 如果那個出更高的同事同行找到屋主 原開發就...芭比Q 03/17 12:53
推 s26492755: 那要看對屋主的把握度 我就曾經有更高的金額 但開發一 03/17 13:00
→ s26492755: 直拖延我銷售這邊看房想要全泡 03/17 13:00
→ s26492755: 結果逼不得已我跟另一家去下 另一家找到屋主幹進去 前 03/17 13:01
→ s26492755: 面煮熟鴨子飛了 03/17 13:01
→ s26492755: 然後銷售一直說屋主沒誠信 我反靠北他開發同事太貪 03/17 13:01
推 zeroyaking: 這很正常啊 除了開發獎金 銷售也想自己賺 畢竟多快一 03/17 13:04
→ zeroyaking: 倍獎金 我們這邊開發銷售是6/4 03/17 13:04
→ zeroyaking: 開發為了想冒全泡從中作梗 仲介公司制度內規風氣有差 03/17 13:05
推 s26492755: 我有一次賣房 最先接觸的那家 只有他們店頭在賣 後面再 03/17 13:15
→ s26492755: 找了一家 他一開始找了10幾個仲介 聽說是他們區域群組 03/17 13:15
→ s26492755: 裡面的五間店還八間店共享這間資訊 時間長有點忘了 最 03/17 13:15
→ s26492755: 後成功賣出超車前面那家 到我同意出價以前都是沒上網 03/17 13:15
→ s26492755: 的狀態 所以第一家想把業績留在店頭結果反而什麼都沒 03/17 13:15
→ s26492755: 有 03/17 13:15
→ s26492755: 分享資訊 能成交才有 沒成交就是0啊啊啊 03/17 13:16
推 zeroyaking: 所以我老闆直接加盟中信外 自己就開9間互通 03/17 13:17
→ zeroyaking: 有啥新案件或是收斡旋就是馬上公開 價格由老闆等主管 03/17 13:18
→ zeroyaking: 大者恆大 小店頭要跟人家配件還要看臉色 03/17 13:19
→ zeroyaking: 去年10月在板上兩位鄉民屋主專任成交 都是我老闆旗下 03/17 13:19
→ zeroyaking: 店頭同事跟我合作成交的 03/17 13:20
推 D9418818: 如果給專約5個月沒賣掉就給別人，這樣房仲是不是會積極 03/17 20:29
→ D9418818: 點？ 03/17 20:29
推 s26492755: 給到五個月也太凶惡 我最多給兩個月 03/17 21:17
推 imtaku: 很多寫專任，事實上根本不是，房仲先誠實，鬼才相信！ 03/18 07:34