[請益] 租金大於房貸利息的物件？

[freenight852 (沒人愛俱樂部)]

請教版上眾大大個問題
以下座標南部，而非台北

許多鄉民大大都分享過尋求租金報酬率夠高的物件能夠cover過房貸本身利息，

但我有個疑問是報酬率若沒有高到可以cover本利和，又一直沒有繳本金，雖然能從房租
扣掉利息獲利，可是隨著時間過去，屋齡變大到老屋，房子的價值還是會變小，那萬一想
賣出時屋齡已經高到沒什麼市場，賣價並比不上這幾年來沒繳本金膨脹的貸款呢？

我自己思考是台北蛋黃區屋齡再大，只要地段夠好都有市場

但以上這種以租養房的方式在南部也適用嗎？即便房子已經買在所謂蛋黃區了

還是說房貸隨著通膨就會縮小，以上操作立於不敗呢？


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推 kagaya: 房子價值不會變小 end.
推 ppnow: 中南部沒有找到租金大於本利和的物件表示你功課做的不夠
推 paradigm: 你的結論是對的 租金之後可以調高 房貸會越來越小 END
→ kagaya: 人口都市集中化 地就那麼少。都市的人越來越多。
→ ppnow: 然後你去看50年房子有在跌價的嗎
推 seibu: 南部蛋黃區哪裡跌請找給我看
→ kagaya: 我老家被版上嗆根本沒人住的鬼地方50年老屋都翻了= =
→ freenight852: 例如買了10年屋兩房小家庭物件，放了五年等合一稅過
→ freenight852: ，但這時屋齡已經來到15年，相對來說願意接手的市
→ freenight852: 場應該會變小（年輕家庭想買新，有能力者不住小的）
→ freenight852: ，市場相對變小，我是這點想不通想說發問一下，對
→ freenight852: 於所謂蛋黃區房子可以放一輩子出租這件事情不是非常
→ freenight852: 理解，
推 ZackRyo: 才15年，一堆蛋黃區老公寓都30年以上也是有人租啊
→ ZackRyo: 為什麼要租？不就單純永遠都有人買不起，但就想住蛋黃區
→ ZackRyo: ，所以只能租啊，如果可以遷戶籍還能當學區房用
噓 chen831030: 還在老屋沒人要
推 mepe1018: 南部十幾年買的～的確租金是可以cover本利和～～
→ benny3579: 隨便一間都馬超過利息
→ kagaya: 你可以去看15年屋好不好租不就知道了
推 SCLEE5566: 來房板就是只漲不跌，房子越老越貴，懂？
→ benny3579: 你要說的是每月金額吧
→ freenight852: Z大出租得出去這件事情我能理解，我意思是說他房貸
→ freenight852: 有一天應該還是要結清，是用獲利跟貸款省下來的錢去
→ freenight852: 放大有一天把他還完嗎？如果不還本金，那遲早有一
→ freenight852: 天要靠賣出來清掉貸款，即便房市長期向上，但可能因
→ freenight852: 為屋齡太老價值下降，會不會反而不夠償還房貸呢？這
→ freenight852: 個觀念我想不清楚
→ toto123: 凶宅都有人租了
推 SCLEE5566: 在房板沒有屋齡老房價跌的邏輯，懂？
→ bnn: 你不要放到太老(>30)賣掉買其他新的替換掉舊的出租件
推 chen831030: 先把ceca文章看完
→ s26492755: 你最簡單的把現在老房去看他以前的價格不就知道了
→ chen831030: 不用一直糾結屋齡15
推 fo11ow: 15年還好啦 在台北3 ,40年都算年輕了
→ kagaya: 租金不足本利和，你一定要等賣出才能獲利了結，至於你說怕
→ kagaya: 賣出時價格不好，我就問二十年前買得房子現在賣掉的哪一個
→ kagaya: 價格不好了？不要說價格掉了，每個都翻倍
推 shena30335: 15年屋C/P值超高好嗎
推 gm3252: 全台灣都沒有屋齡老房價跌的邏輯
→ gm3252: 屋齡老會跌現在哪會有人抱怨房子越來越貴也不用打房了
→ shena30335: 現在的新式建案未來也就像你當下看到的那樣乾乾淨淨了
→ shena30335: 老舊公寓是時代背景+長年不維護你才會覺得黑黑臭臭
→ kagaya: 連沒人要去的鬼地方的50年老破屋都翻倍 所以是誰告訴你老
→ kagaya: 屋租不出去老屋會掉價的，去找他算帳，害人不淺
→ iwcuforever: 可能，這就是賭通膨大於升息和房屋折舊
→ iwcuforever: 主要老美看到QE這麼好用，我懷疑未來只會無限循環，
→ iwcuforever: 反正慘的不是美國人
推 qmg760922: 每次看到有人說老屋難賣的，
→ qmg760922: 我都覺得我們是活在平行時空嗎？
→ qmg760922: 拜託沒在市場也看一下數據吧！
→ qmg760922: 不要每次都聽說年輕人喜歡新屋，
→ qmg760922: 事實是ceca大說過的空間難妥協，
→ qmg760922: 你沒那個財力又要空間，
→ qmg760922: 你就只能往老屋吞阿。
→ qmg760922: 不然平均交易屋齡為什麼越來越老。
→ qmg760922: 台中還最老，結果台北返老還童？
→ qmg760922: https://i.imgur.com/Hpfnh1x.jpg
→ qmg760922: https://i.imgur.com/WIkAapG.jpg
推 Ogano: 我也很想問，現在入手45年公寓，雖然可以有租金，那持有10
→ Ogano: 年20年真的還能脫手嗎？新北第一環來說，很想請教
推 wiggyc: 好歹也要靠近本利數字吧，我覺得最多一個月多貼5000，等上
→ wiggyc: 漲
→ wiggyc: 但雙北無法這樣計算
→ wiggyc: 地段還是很重要
推 ceca: 新屋財力要很猛耶.
→ ceca: 結婚生兩個,你室內要多少?20?
→ ceca: 高雄比較誇張有高雄厝...室內20,權狀都要逼近50.
→ ceca: 喔含車位.
→ ceca: 其他現在大概會在47左右
→ ceca: 現在非雙北市區,一坪40成交差不多.
→ ceca: 這樣成交幾乎要兩千萬.
→ ceca: 阿你是台灣有多少比例的人買得起兩千萬..XD
→ ceca: 你是當人人都IC工程師還是人人都醫生牙醫?
→ ceca: 台灣PR90的收入也不過122萬...
→ ceca: 阿不就好愛新屋...XD
→ ceca: 兩千萬你買阿!!
→ ceca: 對喔各位可能不知道,高雄的新屋室內坪數權狀比是最差的.
→ ceca: 因為有白癡高雄厝...XD
→ ceca: 政策以為建商會送陽台給買家.
→ ceca: 結果獎勵的容積建商要拿,陽台還不是要算錢...哈哈.
推 Bulldog5566: 可是我週遭年輕人自住都選預售或新古屋耶
→ Bulldog5566: 可以解釋成頭期款不夠嗎？
→ ceca: 那是她還沒結婚買鳥籠阿..XD
→ ceca: 鳥籠1000萬,硬吃可以,結婚的時候在換屋..XD
→ ceca: 不然平均交易屋齡那麼大,是誰在買?
→ Narok: 到處都是啊
→ ceca: 阿就被空間鋼需逼著換中古大烏拉.
→ mitsurogi: 因為沒小孩啊，生
→ mitsurogi: 一兩個那種小三房甚至兩房就不夠用了
→ kagaya: 等被家暴罵媽寶就得換大空間成屋了…
推 cobrabaton: 你想不通沒關係，有些境界不是你能達到的就別想了，
→ cobrabaton: 什麼都不懂不是很好嗎？乖乖繳房租就好了，太貴租不起
→ cobrabaton: 就搬回家就好了。就跟唸書時代一樣，有些問題你不需要
→ cobrabaton: 想通，因為不會就是不會，第一名只有一個你不需要勉強
→ cobrabaton: 自己
推 cutemico: 很多人不懂空間對有小孩父母的重要性，所以才會覺得，
→ cutemico: 為什麼他們會換屋～
→ cutemico: 對！不僅換屋，島內移民就為了讓小孩可以在室內盡情跑
→ cutemico: 跳，一間書房、一間遊戲房、爸爸自己躲在頂樓，然後還
→ cutemico: 要養小狗～
→ cutemico: 沒錯，只能買透天當連假時的度假宅了
→ cutemico: 諸位太年輕連另一半都沒有是絕對參透不了這個問題的
→ bms: 折舊會折舊 但是不會掉價 你是不是聽不懂？
→ cutemico: 還有，我覺的全台北市的上班族應該都買得起2000萬的房
→ cutemico: ，可惜就是台北市沒有2000萬的房可以買
噓 bms: 房屋太舊賣不出去笑噴 你去跟民生社區的賣家說啊 現在開價都
→ bms: 上100了
→ cutemico: 蛋黃區可以放一輩子出租，但別忘了你要折舊投資喔～不
→ cutemico: 是什麼設備都放上10年不換喔～
→ cutemico: 還有房子最差就通膨，所以至少跟通膨抵銷，按照你的邏
→ cutemico: 輯是，難道通膨10年後，所以現在還有50元的雞排跟30元
→ cutemico: 的珍珠奶茶嗎？
→ cutemico: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1673866771.A.4C7
→ cutemico: .html
推 we147121: 你的租金不會通膨嗎？
推 freekid: 放空貨幣，五倍槓桿，管地段別去管屋齡
→ freekid: 經濟學稍微了解一下，對你有好處的
→ jaricho: 租金大於房貸利息 很正常啊
推 SCLEE5566: 按照房板的邏輯，老屋未來每坪都會破億的唷
→ ceca: 會阿
→ ceca: 就像台北的公寓都一兩千萬.
→ ceca: 你去跟40年前的台北人講公寓要破千萬.
→ ceca: 他會叫你去吃藥....公寓甚麼垃圾,兩百萬就很多了.
→ ceca: 阿你一百萬漲到兩千萬,以後兩千萬漲到破億很難?
→ ceca: 當然啦,欠的一千多萬,不會變多...哈哈哈...
噓 tomap41017: 40年再來煩惱好嗎
→ freenight852: 謝謝大家的回覆   事實是我確實經手不長   沒有這
→ freenight852: 方面實務經驗，道理都懂，但相關知識邏輯上就算理
→ freenight852: 解也不知道未來怎麼走，才想要請問版上大大們的經
→ freenight852: 驗
→ freenight852: 我這個物件約莫室內17坪  我是作整層出租，兩房一
→ freenight852: 衛在美術館，這個坪數大小也會符合大家說的有剛需
→ freenight852: 未來還是會有人妥協於空間嗎
→ freenight852: 因為過往類似問題 ，包含這篇文章幾乎每個人都會提
→ freenight852: 到台北40年老公寓搶著買，這我也理解，但台北以外呢
→ freenight852: ？  才會想發文請益
推 pssbc10: 我也有一樣的煩惱 後來決定持有6年就賣房 折舊或爛掉的
→ pssbc10: 風險比較小
推 wlcaroline: 室內17坪適合單身或小夫妻吧，有小孩就不夠用了
推 pssbc10: 而且高雄市的租金至少可以Cover 8成的本利合吧
→ freenight852: P大其實我個人也是在規劃何時脫手   畢竟不是完美co
→ freenight852: ver本利和的物件，但確實是大約8成本利和沒錯
→ freenight852: 17坪可能小小孩還可以，若照版上多頭代表，應該還是
→ freenight852: 會有剛需的
噓 zaza5566: 整天幻想老屋沒人要 你要不要去鹽埕去那邊喊看看有沒有
→ zaza5566: 人要送房
→ zaza5566: 那邊房子70年起跳的還不少 沒價值了趕快叫屋主送你啊
→ zaza5566: 一堆人家裡屋齡4-50年還不是住的好好的 要買房時又說老
→ zaza5566: 屋沒人要 根本精神分裂
推 Tylose: 南部現在要找租金大於本利和的，很難了
→ z5411: 乾 不過女人有時候很難搞 我明明可以買室內25的10年屋 結
→ z5411: 果只能硬吞室內21的新成屋
→ z5411: 反正我也跟他說以後有小孩 你就知道空間的重要  到時候只
→ z5411: 能把老家閒置的獨棟整修來住 這間拿來租人