[請益] 什麼前提下投資可以無視交易成本？

[bla790395 (帥黑咩)]

如題，目前房屋一買一賣就是6%左右服務費，假設沒砍的話。 那只要符合自用住宅基本
上大漲後的房屋也能用重購退稅或滿六年的400萬免稅額。

如果一樣都是投資的房子，什麼情況下會把它了結然後換一間來囤呢？

假設我買800，六年後漲到1600。然後我賣掉，
賣的服務費約60萬
（1600-60-800）-400=340， 340*10%= 34萬稅

這時候還不含換另一間的2%服務費就需要支出到快100了。

如果這樣的話除非眼光看很準，換下間準備補漲或有階段變化的房子並且後續漲幅要能Co
ver掉這筆交易支出才划算？

不知道我這樣想法是不是太狹隘還是有沒思考到的地方，趁連假跟大家意見交流交流～

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推 hsnu90542: 交易成本100萬，還是賺700萬啊 @@
→ toto123: 短線都是高手
→ bla790395: 是的，沒錯。但700萬我一樣可以增貸出來使用，那換物
→ bla790395: 件的誘因會在哪這樣～
推 kagaya: 其實不一定貸得出來啊…
推 angele: 我覺得以投資角度來說，應該還是在賣掉的這棟房子後續還會
→ angele: 不會漲、能不能漲得比下一個投資物件高吧。增貸出來不見得
→ angele: 夠買下一個物件。
→ destinygirl: 增貸出來的錢最後還是要還的啊！又不是白給你的。
→ IBIZA: 增貸的錢就是房屋的增值，還掉也是變成資產淨值，有差嗎
推 missucrystal: 可能單純換一間自己更想住的地方啊  然後領到退稅
→ missucrystal: 當作是額外的錢
→ IBIZA: 符合自用住宅的話，換一間可以退稅啊
推 kusomanfcu: 重點在原先買800萬 頭期160萬 持有6年 172萬本利和 33
→ kusomanfcu: 2萬成本
→ iele: 房地産要擺長才好賺。我聽仲介還有代銷説短線買賣很多是賺
→ iele: 個幾十萬就跑了，還不是好幾十喔，投資客不一定每個case都
→ iele: 賺很多。以前急漲時的紅單買賣是不是比較好賺？
→ kusomanfcu: 你這計算下6年資本利得接近翻倍
推 tfct: 旁邊吃紅的不勞而穫最賺
→ IBIZA: 漲800萬的話不只翻倍了，賺700多
推 destinygirl: 舊換新、小換大。
推 destinygirl: 郊區換到市區
推 kusomanfcu: 年化下去 一輩子做五次就好
→ kusomanfcu: 靠北 開車打字眼殘
→ kusomanfcu: 腦袋只想到我自己的4年算槓桿都翻倍了
推 kusomanfcu: 他這算法會誤導
→ kusomanfcu: 310+400=710
→ kusomanfcu: 710/332
推 kusomanfcu: 賺700萬的話 你會在想稅金34萬痛嗎？不會 你只會想到
→ kusomanfcu:  轉移成本
→ kusomanfcu: 那個 加34萬賣不就好了
→ kusomanfcu: 然後利息也加上去
推 kagaya: 投資的房子用自用住宅的去算是不是不太對
→ kagaya: 稅金差四倍耶
推 kusomanfcu: 自住換屋
→ kusomanfcu: 然後這輩子只要做個3次對的自住換屋 房子就是市場送你
→ kusomanfcu: 的
推 dsakryk: 哪可能不砍仲介費
→ kusomanfcu: 做對六次 連退休金都給你了
→ kusomanfcu: 記得板上有一個就這樣
推 kusomanfcu: 上周幫我奶奶掃墓 才聽到堂哥說
→ kusomanfcu: 這波防疫險 他賺了也不少....他爸幫他保的
→ kusomanfcu: 30幾萬 但是投報率真的騷啊
推 kagaya: 自住的話又很難漲這麼多啊 除非剛好需要住到起飛重劃區 這
→ kagaya: 原文例子舉得很怪
→ abyssa1: 囤房收租不賣 沒交易就沒有交易成本
→ abyssa1: 交易成本大部分都是在賣房的時候賣方身上
→ cobrabaton: 仲介費談下來不就都是多賺的嗎？以後AI賣房了，手機
→ cobrabaton: 掃碼就能進去看房，仲介費會省超多
推 OnlyRD: 量化程式套利啊，100%勝率無風險，但是現在對手很
→ OnlyRD: 多，比的是設備
→ OnlyRD: 和程式策略。