Re: [閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話

[spiritempire (白色流星)]

※ 引述《Keyboarder (^^)》之銘言：
: 月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼.
: 指數投資 清流君參戰 （前情提要 個人非常尊敬＆感謝清流君各種影片分享）
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs
: 戰前提示 ：
: a. 房產神話 ：無房者買房自住  五倍槓桿
: b. 少年股神 ：無房者租房（相同市價成本） 投入指數  複利奇蹟 再戰神話
: 戰情分析
: a. 近十年房地產平均漲60%（平均值還算合理） 相當於每年4.8% (沒考慮槓桿＆成本）
: b. 近十年台灣指數每年漲11%, 20年平均每年漲9%, 參戰估值抓8%
: 戰情例子 2000萬 頭期400 貸款1600 前置各種費用額外10%約200萬
: a. 1600房貸2% 30年無寬限 每月約6萬還款
:    a.1 每年自住成本分析 2%利息＋稅金/修繕/有的沒的 = 4% （<--猜高估1.6%）
:       （ps.2%額外支出覺得偏高 2000萬房子額外支出大概0.4％差不多）
:        相當每月額外支出2000*0.04/12 ~ 6.6萬/月
:    a.2 每年平均上漲4.8% 高於成本 還是會賺
: b. 頭款＋前置成本600拿去股票滾  每月租屋6.6萬還款額度相同（租同等級屋）
:    b.1 租金 = 買房自住成本 = 6.6*12 = 80萬/年 （只估2.4% 就是可租4萬的房子）
:    b.2 指數每年平均上漲比房地產多4%. 或者約8%.
:   清流君認為 房價租金比現在房價偏高 or 租金偏低
:   比值要收斂房價下降而非租金上漲 （好像沒查過台灣六都租金歷史？）
: a.b.比較 前0~5年 少年股神勝 , 5~25年房產神話勝 , 25~少年股繩敗部復活
: 個人影片分析 ：
: 1. 機會成本比較那邊有問題 ：4%(我認為2+0.4%）的持有成本已經拿去租屋了
:    都是消耗品 沒辦法拿去滾股市.
:    2000萬的1600房貸 的機會成本 買股根本拿不出來.
:    信貸的還款最多也是7年 跟房貸條件差很多.
: 2. 低價租屋（例如市價的1～2%租金）的少年股神(可能要20年）才有機會跑贏房產神話
: 3. 如果買中古屋壓低成本6折比如1200萬. 根據租金特性 少年股神會更加不利.
: 4. 預售屋房價飆漲 已經漲到影片中2000萬 租3~4萬的狀況 投資客難怪不玩了 不如股票
:    自助還是可以買 已經是利潤最後的殘渣
: 5. 以上買預售屋自助可以 ,投資就是賭一把的色彩變高. 中古屋自住還是首選.
: 以上 請問清流君影片的分析 少年股神這一戰 是否有機會打臉房產神話或者我觀點錯誤？
因為他是單純在算投資，就像課本常常偏離實際需求一樣，忽略了大眾對住的剛性心理需
求(就先不談論什麼東西方文化差異，這會越扯越遠)，其實用提供資訊的角度來說，再自
住的觀點下，清流君也算提供了一個起碼算有數據的參考範本，就是他的4%理論回推，再
不排擠投資股票資金的情況下，應該要花多少錢在自己自住的房子上，也就是說例如他的
例子，這區租金是66667，那這區你就最多只能花2000萬買房，再多你就要考量是否要犧
牲獲利來換取更好的居住品質(更新或更大或機能更好)，相反的如果這區租金是66667，
但喜歡的建案根本不到2000萬，應該買下去就不用太在意機會成本問題(也是簡單化討論
，先撇除自己的薪資或是家中開銷，純討論買房和買股的投資機會成本)

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 58.114.252.57 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680438372.A.933.html
推 Chen334: 他影片最後有提到買房等於強制長期投資
推 ai5767cs: 老實說他的計算資料比房版大部份文章還仔細了怎麼輸 後
→ ai5767cs: 面還酸了下五倍槓桿20趴神話…
推 sgxm3: 轉增貸投入股市就推翻那堆計算了吧？
推 hikingu: 買房是生命投資法的一種方式，勝率很高，很多人股票抱不
→ hikingu: 住是無法享受這個成果的
→ Ryuce: 買房本來就有他的價值在 不然講一下哪個有錢人是沒有房的
推 jciw: 他用的修繕稅金等持有成本是1 ％，加貸款合計約3 ％
→ jciw: 感覺持有成本和初期投入的200萬稍微偏高了
推 jciw: 後期買房輸租屋主要是因為買房沒有增貸再投資，所以輸租屋
→ jciw: 者投資股票8 ％的複利威能
推 jciw: 另外，通膨2 ％的環境下，租金增幅應該要大於1 ％
推 ketter: 房貸跟股票質押哪個條件好就很明顯了，誰能比銀行還會算
→ ketter: 房貸只要增貸 就不會有他說的什麼浪費機會成本
→ ketter: 初期投入金額也過高 尤其是裝潢
推 ab304044: 裝潢+三機+家具抓200是合理的中位數