Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言：
: 他講的對不對姑且不論
: 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派，指數投資
: 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是
: 他額外鼓吹高槓桿（生命週期投資）、因子投資
: 就很典型的指數投資派啦。
: 說他騙流量不至於，但他確實愛下聳動標題
: 他的算法算出來確實也是股 >房沒錯，
: 其實，看大盤報酬就知道指數投資報酬>買房報酬，這即使是房板也不能否認

笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD

確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人
在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名

而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7%

https://i.imgur.com/Ey5ubaF.png

: 但買房優勢就在開槓桿容易、可以增貸，高報酬是用高槓桿換來的。所以本來就是各
: 有利弊。
: 總之滿推這個YT的 台灣唯一因子投資跟life cycle 印象中只有他

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
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※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 04/10/2023 13:36:00
推 buji: 謝謝! REITs 的數據的確不錯
→ buji: mfs.com 也有一篇統計到 2022年的各資產類別平均年化報酬率
推 stun991: 清流君另一個有問題的地方是，即便數據跟他算的一樣，也
→ stun991: 不能說買房必定賠錢，只能說股票報酬率比較高。
→ stun991: 但是長期投資還要看波動性，如房地產波動性低於股票。
→ stun991: 而清流君自己也說過股債要平衡，那不就自打臉
→ garry5566: REITs主要是商業不動產, 我覺得這不能代表房市整體
→ IBIZA: REITs並非主要是商用  REITs甚麼都有
→ IBIZA: O就是住宅型REITs 主要收租金
→ IBIZA: 甚至有專做基地台的REITs
→ IBIZA: 而且為什麼商業不動產不能代表房市?
推 garry5566: o 是零售性吧
→ garry5566: eqr, invh是商用不動產中的中多戶
→ garry5566: 規模問題, 商用不動產扺押貸款佔不動產抵押貸款的比重
→ garry5566: 沒這麼高
→ IBIZA: O我記錯了
→ garry5566: 就像最近一堆在喊CMBS會出問題, 而不是喊美國房地產會
→ garry5566: 出問題
→ IBIZA: 但他這邊是講reits 不是只有商用
→ IBIZA: 整體REITs應該更能完整反映房市整體
→ garry5566: 我個人感覺啦, 我覺得商用不動產是相對小眾的市場, 很
→ garry5566: 難去代表比較大的整體
→ IBIZA: 但REITs也不是只有商用不動產
→ IBIZA: 住宅數理論上比較多  但住宅很多應該不是投資目的
→ IBIZA: 雖然這些住宅因為高槓桿 可能莫名其妙賺很多 甚至比商用多
推 garry5566: 我沒搞錯的話, (A)MBS才是含一般房屋的扺押貸款
→ IBIZA: RMBS是專指住宅的  MBS的話就沒分 但住宅比較多
推 garry5566: https://i.imgur.com/KJxf0jx.jpg
→ IBIZA: 我剛剛查barclays的統計, RMBS佔債券總額的11%, CMBS只有1%
→ IBIZA: 但可以想見, RMBS裡面很多是非投資性的自住房貸
推 rmna: 不知道有沒有VNQ和VTI更長時間比較
推 F1239810: S&P裡面就包含了MBS，裡面其實環環相扣。
→ IBIZA: SP500不會有MBS, MBS是債券 SP500是全美500大公司
→ IBIZA: SP500有房地產公司  但最大的一間只佔0.2%
推 garry5566: 如上圖, 有包含一般住宅的是residential, 其中大部分
→ garry5566: 應該還是多戶型的商用不動產, 少部分是自住的 single
→ garry5566: family rental. Nareit的數據, single family佔整體RE
→ garry5566: ITs的比重是2.6%
推 F1239810: 長知識了!
推 kusomanfcu: reit 是出租啊 出租大宗是商用
→ kusomanfcu: 住宅出租的太賺了 上市的很少
推 kusomanfcu: 美國那些房東 一堆都是私募法
→ kusomanfcu: Private Equity=land lord
推 kusomanfcu: 夏威夷最大的房東就是Blackstone
→ kusomanfcu: 上市公司喔 發大財
推 kusomanfcu: 在台灣類似的東西就是高級養老村
→ kusomanfcu: 你切割股權募資的話就沒有壟斷問題
→ kusomanfcu: 漲的很貴的話可以租破的爛的
推 Robben: 台灣沒有這種東西
→ IBIZA: 台灣目前reits只開放封閉式  但不代表房地產租賃市場不存在
→ IBIZA: reits其實也就只是集資投資房地產而已
推 CaLawrence: 但最近這五年reits落後sp500不少吧
→ CaLawrence: https://i.imgur.com/7Ly95DX.jpg
→ CaLawrence: https://i.imgur.com/ZtiGl0b.jpg
→ CaLawrence: 看五年表現跟2000年以來表現 都是被指數海放
→ CaLawrence: 當然這指數有沒有內部做槓桿我就不知道了 或者有什麼
→ CaLawrence: 其他的etf我可以幫忙比較
→ CaLawrence: 不過搞不好現在是加碼好時機也不一定
推 aa00788: https://i.imgur.com/9BGo5EU.jpg 推薦魯空這檔反向REITS
推 abyssa1: 住宅租賃有啊 天母新光傑仕堡要拍賣啦
→ IBIZA: nfs有近20年的  https://reurl.cc/OVe873
→ IBIZA: reits輸羅素成長跟羅素中型, 贏羅素1000
→ IBIZA: 你只看VNQ一支?
→ IBIZA: 打錯mfs
→ IBIZA: 近三年美國房地產很慘沒錯  先是遇到疫情reits大跌 第二年
→ IBIZA: 反彈之後又遇到升息
→ IBIZA: 不過我2020年3月買的美股reits還賺快兩倍就是了
推 CaLawrence: 就大盤比大盤阿 vnq很有代表性了吧 看累積報酬率就可
→ CaLawrence: 以了 我覺得不需要管單年度表現
→ IBIZA: mfs這個就是年化報酬率啊
→ IBIZA: 在最後一行
→ IBIZA: reits 20年年化是8.9%
→ IBIZA: 就趨勢看 reits還是贏大型股  輸中型跟小型
→ IBIZA: 而且再強調一次 這是美國房地產  台灣房地產可沒有遇到
→ IBIZA: 疫情跟升息大跌
推 CaLawrence: 問題是這篇文章是拿美國reits出來比不是嗎 實際上狀
→ CaLawrence: 況就是 如果你回到2015年看到reitz領先股票所以進場
→ CaLawrence: 你就會在五年內拿到落後大盤很多很多的報酬率
→ CaLawrence: 5.78% vs 11%
推 freekid: 原題是拿reits比沒錯，但不應該特別切割五年的時間，而
→ freekid: 是拿台灣人平均持有房產時間總長比較
→ freekid: 如果一般人持有房產超過五年，那特地切割一年三年五年的
→ freekid: 意義就不大，就像如果只截房產暴漲的一年也不公允
推 kusomanfcu: 南光信徒耶 笑死
推 kusomanfcu: 信徒有買書來看嗎？
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/uYMnJiX.jpg
→ kusomanfcu: 浪費錢
→ kusomanfcu: 浪費我300多 還有20分鐘
推 kusomanfcu: 信徒沒去看內容多糟糕嗎....
→ ffaarr: reits跟美國家戶報酬差很多，它就是開槓桿的商用不動產
→ ffaarr: 然後reits就是大盤中的一種類股，有些期間贏有些期間輸
→ ffaarr: reits中當然也有住宅，但住宅的比例很低。而且還是偏重於
→ ffaarr: 那種旅館式的住宅佔比較多。
→ ffaarr: https://imgur.com/wZViNjL  你可以看住宅價格和reits報酬
→ ffaarr: 是差很多的。
→ ffaarr: reits 20年的年化10%， 住宅價格上漲年化才3.7%
→ IBIZA: 本來應該比較的，就是房價+房租+槓桿，而不是無槓桿的純房
→ IBIZA: 價
→ IBIZA: 中位數房價漲3%，對於處於貸款不同階段的人來說，漲幅都要
→ IBIZA: 乘上目前的槓桿，譬如我只付了一半，那這3對我來說就是6%
→ IBIZA: 所以用reits比較反而才是合理的
→ ffaarr: 原影片明明就把房租和槓桿放進去比了啊。
→ ffaarr: reits是好工具，但就是跟實際住宅差距很大啊，不然你會拿
→ ffaarr: 台灣上市的Reits來代表台灣住房報酬嗎？
→ ffaarr: 兩者會有正相關，但reits的涵蓋房地產範圍實在太小。
→ ffaarr: 而且reits是有專門的人經營，這跟一般人買房也不一樣。
→ IBIZA: ffaarr 他影片有兩段  第一段是只有用房價差2000->3200
→ IBIZA: 算年化4.8%,  第二段才有詳細計算貸款跟房租
→ IBIZA: 我的意思就是說 你要講投資勝負  也應該用把房地產當投資的
→ IBIZA: 角度  而不是拿一般人的角度
→ IBIZA: 一般人當然很多是不在意投資報酬  甚至有存錢一次付清不想
→ IBIZA: 被賺利息的
→ IBIZA: 補充 應該說他的影片有兩段比較房產報酬 第一段用10年房價
→ IBIZA: 差2000->3200, 算出年化4.8%(1.048^10 =1.59)
→ IBIZA: 另外, JPMorgan這張圖的房價3.7%, 用的是中位數房價指數
→ IBIZA: 這個就是不含槓桿3.7%  看這個不對
→ IBIZA: 真的投資房地產的人  操作上應該是接近reits這樣
→ ffaarr: 直接看這個當然不對，這個3.7%是類似4.9%的數字。
→ ffaarr: 但拿reits也不對，那就是商用不動產為主，然後有專業操作
→ ffaarr: 一般人哪能像reits那樣買下好幾整棟房子來管理…
→ ffaarr: 4.8%只是接下來考量槓桿之後的素材數字，不是最後輸贏。
→ IBIZA: 其實2000->3200 考慮槓桿跟設算租金就年化10%了
→ IBIZA: 還不用提再槓桿
→ IBIZA: 我上面有算過
→ IBIZA: 10年2000->3200, 20年貸款8成利率2%的情況, 不考慮任何租金
→ IBIZA: https://imgur.com/a/tnDdrfy 年化7.32%
→ IBIZA: 設算租金兩萬的話就破10%
→ ffaarr: 還要算其他持有成本吧。
推 LTpeacecraft: 確實不認同拿REITs來比一般住房市場表現，這很容易
→ LTpeacecraft: 看出來差別，看看過去表現差異就知道了