Re: [新聞] 建商倒閉履保帳戶只剩600萬

[lspss93009 (歐文)]

※ 引述《H2 (超級噴火龍X)》之銘言：
: 連結：
: https://reurl.cc/8pq7Gb
: 內文：
: 建商倒閉履保帳戶只剩600萬
: 34名已購戶「房錢兩失」
: 近年不少中小建商傳出資金斷鏈，使消費者買
: 到爛尾樓，辛苦錢血本無歸。《蘋果新聞網》
: 接獲讀者分享血淚購屋史，指出中和建案「青
: 慕淳」兩年前爛尾倒閉，遲至今日尚無法解決
: ，34戶的自備款共3000萬元不翼而飛，大嘆買
: 預售屋風險真高、履約保證不可盡信，現在不
: 知道如何是好。
: 45歲的已購戶陳先生，2年前在房市一片榮景
: 時，看到中和建案「青慕淳」打出2房超低總
: 價廣告，買進一戶無車位22坪總價960萬元戶
: 型，換算單坪45萬元。
: 陳先生表示，簽約後，將自備款10%、共96萬
: 元匯進星展銀行專戶，以為建商有採用履約保
: 證、專款專用，購屋風險不大，「不只是我，
: 包含其他30多戶都這樣認為」。未料建商隨即
: 發生財務問題無法續建，迄今2年，大家仍是
: 住在舊房子，一毛錢都還沒拿回來，已經求
: 助無門。
: 新北中和預售建案「青慕淳」，在房市大好的
: 2020~2021年推出，總戶數60戶，扣除地主戶，
: 起造建商山琳建設簽約銷售達34戶，成績不俗
: ，但後來卻在外積欠數億元，不但無法繼續起
: 造房子、也無法退還購屋款項，最後只能放爛
: 倒閉。
: 已購戶調查發現「青慕淳」履約帳戶共匯進3
: 千多萬元，最後清查餘600多萬元，在房子無
: 法續建情況下，辛苦錢血本無歸。而信託及債
: 權銀行星展銀行居中協調，確定沒有其他建商
: 願意繼續承接此建案，逼得申請法拍土地資產
: 。
: 星展銀行曾聲明公告，「建商申請土地融資約
: 1.89億元，並將土地設定抵押權予本行，因為
: 逾期放款，本行依規定行使抵押權身分，才聲
: 請拍賣抵押物」。經查，「青慕淳」基地中和
: 區大同段等4筆土地，去年至今尚未拍出。
: 該案債權人之一的資產管理郭先生說：「迄今
: 很多已購者都還在期待有人願意接手，但困難
: 重重，因為新建商除了要跟原地主及銀行重談
: 條件外，這兩年市場工料上漲之下，接手根本
: 不划算。」
: 據悉，若有建商願意接手，不僅要先取得星展
: 銀行同意，且當年該案一坪銷售約45萬元，現
: 在當地建案每坪單價已經飆到60萬元上下，因
: 此勢必得跟地主、已購戶等重新談判簽約，難
: 度超高，導致尚無建商願意接手，幾乎成為不
: 可能任務。
: 郭先生說：「這塊建案因為還沒有開工，對星
: 展銀行來說，最快解決方法就是處分抵押土地，
: 風險最小也最快；至於已購戶部分，不管是有
: 無建商接手，目前眼下條件，幾乎是沒有得解
: 套，幾乎就是要認賠。」
: 然而，觀察這次「青慕淳」淪落到「拍賣土地、
: 承購戶拿不回錢」的地步，其中問題就在於採
: 用的履約保證機制是業界最常用的「不動產開
: 發信託」，舉凡建案廣告、建築師設計、工程
: 施作等費用，都可以向第3方機構支用這個信
: 託資金，最後結果卻是信託資金被支用了，建
: 商營運  問題、建案無法蓋下去，
: 事實上，內政部規定預售建案須提供履約保證，
: 包含不動產開發信託、價金返回之保證、價金信
: 託、同業連帶擔保及公會連帶保證等5種選擇，
: 由建商決定提供何種類型的履保，但與消費者
: 認知有落差，多只能確保資金專款專用、不被
: 挪用，並無法確保交屋保證。
: 第一建經研究中心副理張菱育直言，市場最常見
: 的「不動產開發信託」或「價金信託」都是由建
: 商和第3方金融或信託機構簽訂信託契約，依建
: 造進度請款，一旦發生倒閉，信託資金可能已經
: 被動用大半了，更不保證能找到承接蓋屋的建商
: ，購屋族得留意風險程度。
: 「價金返還」保證是最有保障的，市場最少見，
: 張菱育建議，如果預售屋建案採用的履約保證是
: 「價金返還保證」機制，那麼建商在施工期間、
: 完工交屋之前，都不能動用此信託資金，此時如
: 果建商倒閉、  現建案蓋不  來的問題時，這些
: 承購戶就可以完全拿回當初付  去的自備款。
: 尤其現階段購屋愈要小心，正心不動產估價師聯
: 合事務所市場研究室經理陳孟筠說：「景氣不明
: 朗、央行限縮建商不動產開發貸款措施、以及業
: 界缺工、人力及建材成本大幅上揚所致，若碰到
: 建商無力把建案蓋下去、其他建商承接此建案的
: 意願大多不高，且加上景氣反轉，購入預售屋風
: 險更高。」
: 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，預售
: 屋建案要提供什麼樣的履約保證機制，主要是由
: 建商決定的，承購戶無法自行選擇，因此最保險
: 的方法還是購買預售屋之前，要自己訪查建商的
: 經營口碑、財務狀況、慎選信譽較佳的建商，才
: 能把購屋風險降到最低，或是轉向新成屋市場，
: 「看得到、摸得到」，相對保險。
: （王鈞生／綜合報導）
: 心得：
:   長知識！
:   同樣是價金信託，
:   卻有很多不同
:   買小建商預售屋又懷疑最近施工進度怪怪的鄉民，
:   可以把購屋合約拿出來看看你是什麼信託囉


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爛尾樓後續更新2023.04.14

原本以為山琳建設白紙黑字承諾履保的「不動產開發信託」模式，且附帶「續建」機制，
就能萬無一失，民眾的價金進入星展銀行信託帳戶共約3,000多萬元，還未開挖動工，山
琳建設就已倒閉跑路。

在地當紅建案早早就夭折，民眾依合約爭取「續建」解套時，竟是困難重重。承購戶委任
律師郭羿廷說，「星展銀行是受託銀行又是債權銀行，本來理當要為民眾彌補損失，協商
續建，但因為山琳建設積欠星展銀行土地融資約1.89億元，星展因此在保全自身債權的前
提下，行使抵押權身份，把土地送去法拍。」

然而今年1月啟動為期3個月的應買階段，底價2.17億元，至4/1截止仍無人承買，續建希
望渺茫。而整體事件凸顯「履約擔保」機制的缺失，更看出銀行的角色充滿著利益衝突。

陳先生坦言，事情爆發後，他不敢再碰預售屋了，去年跟老婆一起買下附近的新成屋，坪
數20坪較小，總價1,200萬元也較貴，「但至少看得到摸得到啊！」他說。

對此，星展銀行回應，作為中和「青慕淳」案不動產開發信託之受託銀行，即依法規及信
託契約相關規定辦理，並持續與承購戶溝通協商，後續並配合山琳建設與不同建商歷經數
月磋商期能完成本建案，皆因山琳建設與其他建商之價格條件等因素未談妥，星展銀行乃
依合約請山琳建設選任之僑馥建經公司評估續建之可行性，經僑馥建經公司專業評估，續
建風險高。




更新一下這案子的進度
去年土地三拍流標後
今年1月進入為期3個月的應買公告
但是到4/1日止皆無人投標
基本上土地拍不掉
所以確定30幾個承購戶的錢也拿不回來了
主要是當初賣很便宜 只賣40幾萬
現在附近預售都漲到6、70萬
所以根本沒有建商願意接手

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推 CaLawrence: ㄏ 小建商 價格破壞者 原來破壞的是買家的錢包
→ layer0930: 還好我比較愛透天…
推 KrisNYC: 這間有扯 而且根本沒蓋到什麼東西屢保就快空了
推 Sonian: 地基都沒開挖 一片草
推 jabari: 割韭菜苗
推 piliwu: 記得有人說當初好像賣特別便宜
推 Robben: 沒蓋怎麼提款的…
推 leoleokf: 回R大 他的履約形式是不動產開發信託
→ leoleokf: 連廣告行銷 也可以提款哦 還沒開挖三千萬就提領剩下600
→ leoleokf: 萬…真是扯
推 Sonian: 除了價金返還其他四個都有風險 真的要挑建商
推 s26492755: 好慘 真的被割了
→ s26492755: 樹林秀泰路近是不是也有個類似案例
推 SouthEast62: 跟小建商用異常低價買預售，想要有機會賺到大價差
→ SouthEast62: ，這就是典型的
→ SouthEast62: 高風險高獲利呀，只是今天運氣不好突然遇到工料大
→ SouthEast62: 漲爆炸了，變成
→ SouthEast62: 虧損的機率那邊實現了。買家們雖然真的很衰，但好
→ SouthEast62: 像也是正常可以
→ SouthEast62: 理解……
推 s26492755: 而且連開挖都沒有就領走兩千多萬 是不是原本就蓄意的
→ s26492755: 啊
→ s26492755: 之前新莊有個藥局 快倒前還推了一波促銷奶粉可以寄罐
→ s26492755: 錢收了 人跑了
→ s26492755: 你說工料大漲 他根本還沒動工耶
推 sakeru: 樹林秀泰旁邊那個不是說有人要接手了？
推 Robben: 我記得他疫情前就倒了
→ Robben: 寄罐那種算是老手法了 要倒前狂促銷要你儲值
推 s26492755: 我也記的新聞說有人接手但是也有可能因為房價漲 接手
→ s26492755: 的會不會要求原購戶貼錢 這部分不知道有沒有規定跟保
→ s26492755: 障
→ s26492755: 對 倒之前還有儲值活動 有夠無恥
→ STAEGG: 房子只買大建商
推 l145678p: 好扯
推 piliwu: 大建商不是八不推的名單就是貴倒非一般人買得起
推 jerrylin: 預售屋炒的比新成屋高的時候就知道一堆笨蛋進場了
推 SouthEast62: 我是說工料大漲，導致沒人願意原價接案。如果是一
→ SouthEast62: 般時期，在銀行
→ SouthEast62: 協調下，總是有廠商會願意接手續建。我就有親戚是
→ SouthEast62: 當年康和建設掏
→ SouthEast62: 空案倒閉時正蓋到一半的地主戶，還好那時案件地段
→ SouthEast62: 很黃金、有沒有
→ SouthEast62: 突然的成本大漲或房價大漲，所以經過一些波折後還
→ SouthEast62: 是有人接手順利
→ SouthEast62: 完工交屋。
推 WindSucker: 貪婪投資客
推 william826: 做生意不講信用 被剁手腳挖雙眼殺父母都是剛剛好
推 sspider0829: 小建商 唉 怕
推 s26492755: 這個投資客又有關係了喔......
→ s26492755: 這個是建商繞幹 受害的裡面還有可能自住戶
推 daipon: 我覺得陳先生在賠了訂簽款之後還能買成屋，不覺得超厲害
→ daipon: 嗎
→ hankyan919: 還好說不定訂簽只有80萬之類的
推 Robben: 連蓋都沒蓋 應該只有簽約金吧
→ Robben: 算一百萬好了 就一年薪水
推 s26492755: 有剛需還是得買啊
推 indoman: 沒錢買寶咖 有錢買大品牌建商
推 jemdogdog: 不止吧，簽約款大概是總價的8-12 ％左右
推 Karida: 我看是故意捲款倒閉烙跑 https://v.douyin.com/AtGyP4h/
推 cosmos506: 銀行沒責任嗎?還沒開挖撥款??
→ s26492755: 之前討論樹林秀泰那案的時候有版友解釋過
→ s26492755: 銀行的部分
推 SouthEast62: 一個案件的開發成本不是只有施工費，包含代銷的費
→ SouthEast62: 用（法定名目是
→ SouthEast62: 廣告費）、建築師與相關技師的規劃費用，都是可以
→ SouthEast62: 當作成本跟銀行
→ SouthEast62: 請領支付的。如果是開賣一陣子後才開工的，開挖前
→ SouthEast62: 通常還會再收一
→ SouthEast62: 期開工費。
推 yoyoboy1: 八不推建商至少大間不會跑路給你看
推 tfct: 預售屋友善的付款方式
→ rainsilver: 附近都漲上來了 土地不好賣嗎？
推 SouthEast62: 所以還有人不相信這一波房市上漲並不是單純因為土
→ SouthEast62: 地，而是真的物
→ SouthEast62: 料人工造成的嗎？如果只有土地貴大家早就搶標了
推 s26492755: 土地應該是賣得掉 問題他本來就欠銀行1.89億
→ s26492755: 還完有剩才有機會吧
→ s26492755: 然後附近漲價 接手的建商還要用已購戶原本的價格賣已
→ s26492755: 購戶 那這幾年多出來的人工材料成本 不就要吸收
→ s26492755: 是說地主戶如果是拿土地來換房子而不是拿錢走人的 是
→ s26492755: 不是也受害
推 iimirageii: 少數啦 不要怕 前景還很好 買！！