[心得] 新北/東京畢業文

[winniechi (很累但是要快樂)]

其實我應該在七年前就PO畢業文的
因為在買台北的房子前我也是一直爬本版的文章了解目前的價格走向
結果我拖延症一路拖到我今年三月賣掉台北的房子....
如果以買房子算畢業的話我其實算畢業了三次
2016年因為要結婚想要一起住買房子，剛好碰到房價下跌(印象中是房地合一1.0開始)
那時覺得應該是低點了應該可以進場( 回頭來看好像真的是)，但頭期還是擠得很辛苦
我們買在景安站附近的四樓舊公寓，當初買是一坪37，等付完頭期跟家具戶頭只剩50萬
那三個月真的是苦哈哈過日子...但還算過得去拉
就這樣過了三年，沒料到我們要去東京工作了，因為房子離捷運站進其實很好租
但老實說租金真的無法cover房貸，所以在東京工作的這三年我們一直還在繳台灣的房貸
而且我們短期間不會回台灣這樣的現金流出對我們來說不算投資而變成負債，又有匯率壓
力
反而東京的房租跟房貸比重是跟台北相反，反而是租不如買
所以在2022年決定購買東京的房子，等房客租約結束要把台北房子出售

在日本買房地產相信很多人應該分享過，有沒有工作簽跟永久居留權買的方式是不同的:

1. 沒有工作簽居住海外- 日本銀行無法放貸，100%現金
2. 有工作簽沒有永久居留權-頭期二成可貸款，利率看公司跟年收，但很低不會超過0.7%
3. 有永久居留權- 100%貸款，利率同上

其實當初就是看中3. 我們才想要買東京的房子，最後拿到的利率是0.425%,35年,全貸
但要提醒的是購買東京房地產還是有額外成本，
仲介費、代書費跟銀行手續費大概全部是價款的7%，這些都是初期成本現金一次付清
日本的房子是實坪制，所以不需要看公設比，另外我買的是中古電梯大樓
透天跟預售屋又是不同的做法我就不熟了....

房仲的選擇其實我有找過台灣房仲跟日本房仲，如果英文沒有問題
其實蠻多日本房仲都會說英文，另外日本的價格不像是台灣玩法開價八折開始砍
基本上可以砍但就是零頭讓給你而已，網路上或是DM上看到的價格就是差不多這個價
你開太高就是沒人會去看屋跟出價你就只能默默降價
日本房仲的功能其實跟台灣沒有太大差異
但在借款上台灣跟日本銀行就有點差
日本的銀行所以他是用借款人的公司跟年收來做衡量的
一般來說會是你年收的八到十倍是你可以借的金額，所以我抓八倍上下來看房子
我其實覺得這還不錯，不會讓你透支
但日本銀行真的很龜毛...尤其是大手銀行，因為我們工作沒滿三年
銀行其實還寫信來問在台灣的前一份工作是甚麼，為什麼台灣跟日本工作中間有空白
我只好寫說因為在積極準備日本工作面試所以有辭職準備一些場面話
然後讓日本房仲去跟銀行喬(因為他們公司有跟銀行有專門的管道，讓他們去搞定)

整體來說買台灣房子跟買日本房子對我來說其實流程非常相近，至於房價其實不看匯率
我覺得東京已經漲到一個不行...2022年我買的房子到現在同棟大樓已經漲30%
新成屋在都心要20坪以上的房子基本上也是二億日幣起跳
所以網路上說日本房子很便宜，真的是看地點，光東京都心跟非都心價格就差很多了
更不論是非東京的地方了...

來到2023年1月，台北房客退租，所以我也開始準備聯絡房仲出售房子
我找的是小綠，因為當初買的也是跟他們買，沒簽專約但只簽給他們，因為人在日本
找太多房仲很不方便，不過因為地點不錯，後來景安站環線通車，那邊其實房價漲了不少
但房仲有跟我提到如果我2022/7開始賣其實價格可以賣更好，因為1月卡到平均地權
這點就讓專業的看看是不是真的有差，我看起來還是一直漲阿....
房子掛出去二周就收到斡旋單，最後一坪44成交，所以我覺得以一個36年的公寓
已經算可以...

2023年3月交屋因為日幣匯率走低所以將部分台幣匯回日本導致手上有閒置資金
於是又聯絡之前的日本房仲詢問投資性不動產的可能性
其實投資性不動產跟自住完全是不同作法，首先利率大約是1.64%
其實還是很低但對自住房來說是超級高阿，我知道有些人會偷把自住房轉投資
但因為日本銀行抓這個抓很緊，如果被抓到輕的話就轉成投資利率重的話就是要你
直接清償，所以我不準備冒這個風險，我採取的是六成現金四成貸款
再來是物件選擇，因為我不想花時間找房客，所以我挑的是都心小套房(1K)，其實這也是
東京上班族常選擇的租屋物件，以及我找的是已經有房客的房子，只做owner change
報酬率約3-4%，在日本當房東是無法任意漲租金跟解約，所以我選的是比較新的物件
報酬率低一點但未來轉手會比較有人願意接，老房子報酬率可以到5-6%甚至9%
但未來轉手比較難還要負擔修繕，所以不考慮
最後選擇在渋谷的物件，賣方已同意價格下周黃金周結束就可以簽約來當房東
會選擇渋谷是因為渋谷在再開發預計2027可以完工，所以希望在五六年後可以脫手
如果不能脫手因為是三年的房子，租金還是有一定的優勢

打得太多希望大家有看到最後，最近身邊的台灣朋友都有在問東京投資房地產的問題
我是覺得多找幾個在地房仲最好飛過來一趟不要只看報酬率，因為任何一個地方的
房地產水都很深...都需要研究一下再下手比較好

這樣應該也算一篇畢業文了吧??













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推 darkangel119: 認真看完推一個分享
推 birdpon: 推實務經驗分享！
→ birdpon: 不過看起來除非要去長住，不然台灣人似乎不太適合去買日
→ birdpon: 本房地產？
→ birdpon: 還有東京都心一年漲30%，台灣的漲幅遜掉了吧
推 KrisNYC: 正常台灣人尤其看日幣計價的 都是看到漲30%+遠大於台灣
→ KrisNYC: 只是匯差和一些很老很外圍的房子讓你覺得好像沒漲很多
推 Ddylan: 恭喜
→ winniechi: 二樓其實是我想說的，要負擔的成本其實很多，各種稅、
→ winniechi: 管理費等等都要精算，不是看到房價看到東京就想出手
→ winniechi: 另外我住的是目黒，就已經30%，港區應該更高
→ KrisNYC: 南青山也漲很多...
→ Husky8018: 推分享
推 medama: 感謝分享
→ KrisNYC: 日本自己的年輕人很多都被往東邊北邊重劃區推了
→ winniechi: 樓上横浜也是瘋狂漲，真的很驚人
推 KrisNYC: 對...南邊買不起心一橫就直接往橫濱下去....
→ KrisNYC: 日本的資產階級都有一些外幣啦...這波本國資產打7折
→ KrisNYC: 有外幣資產的直接就是平行贏本國兩條街....
推 johnny853884: 推
→ KrisNYC: 橫濱跟池袋的特色都是中國人/有櫻花護照的中國人特多
推 jfw616: 漲30%…但匯率跌30%
→ jfw616: 所以賺一個開心
推 KrisNYC: 樓上你最近沒去日本吼....消費暫時還沒漲到30%....
→ KrisNYC: 日本現在買東西跟以前去泰國一樣爽你不知道對不對
推 VicLee: 沒簽證住海外還是能貸款的喔，只是不能全貸，利率大約1.8%
→ VicLee: -2.X%，高了不少
→ winniechi: 了解，應該是不同銀行作法，三井跟三菱是不行
推 VicLee: 有簽證有身份才是最佳解，恭喜恭喜，希望有一天我也可以
→ VicLee: 能有XD
推 sdhpipt: 景安站的老公寓竟然都44了
→ sdhpipt: 橫濱我短住過 一堆山坡地爬山爬死 哈哈哈
推 kusomanfcu: 我機票已經訂好日本了
推 next1118: 推
推 jfw616: 才剛回來
→ jfw616: 你吃拉麵…豬排之類的平價食物確實爽
→ jfw616: 但是你要吃稍微高單價的..沒在跟你客氣的
推 jfw616: 不過不是討論房價嗎?
推 rgnuj122: 感謝分享
推 kyova: 賺爛
推 siriusu: 感謝分享
推 A380: 澀谷
→ winniechi: 其實是渋谷，但用哪一個繁體字好像都不對我改一下好了
※ 編輯: winniechi (114.186.243.115 日本), 05/03/2023 00:47:00
※ 編輯: winniechi (114.186.243.115 日本), 05/03/2023 00:56:18
推 ohohohya: 2e日幣起跳 各位魯空快來看看喔
推 ice1015: 之前就說過，沒有那國人會作賠本生意。我讓旅日家人不要
→ ice1015: 繼續租房，好好去精算買房是對的。
推 tsaosh: 好讚
推 tfct: 恭喜 大推 希望還有後續心得分享
推 scitamehtam: 可惜，要是買新竹早就賺到爆了
→ scitamehtam: 傻傻的
推 Tosca: 日本買房是100%貸款 這時候覺青又覺得全貸ok不算炒房了
推 medy: 日本東京才漲30%，台灣最低的區域都漲30%了！ 原po第一次買
→ medy: 景安的房，光付頭期就很辛苦，然後現在覺得炒房沒問題！？
→ medy: 你看看你台北房子漲多少
推 scitamehtam: 台北市這波漲最少的，看看新竹吧
→ scitamehtam: 台灣要賺錢，買新竹絕對是正確的
推 max205: 那個... 是新北不是台北  房價差有點多
※ 編輯: winniechi (165.225.111.36 日本), 05/03/2023 10:02:30
→ winniechi: 那個..我這篇文其實是想說東京拉..我離台北新北房價
→ winniechi: 太遠了但我還是改一下標題好了，但看內文應該是可以知
→ winniechi: 到我買在哪裡，另外我沒有考慮要做海外投資所以資金
→ winniechi: 還是回來日本來做規劃我比較心安
推 scitamehtam: 買日本賺的一定比新竹少多了啦，一樣的資金押錯地方
→ scitamehtam: ，虧很大
→ scitamehtam: 新竹人口吸引力非常強，六都直轄市年輕人都是到新竹
→ scitamehtam: 等著買房定居
推 maypcc: 別說日本了，這幾年買非新竹的有哪個能打?
→ maypcc: 高點應該已過 很難再攻高了 大廠分紅降 新人扛個2000都很
→ maypcc: 辛苦
※ 編輯: winniechi (114.186.243.115 日本), 05/03/2023 10:42:51
推 a5292710: 恭喜逃戰了
推 BalloonBa: 感謝分享
→ Physerapb: 有個怪人一直說買新竹，每篇都在推新竹，工程師眼界很
→ Physerapb: 小XD
→ Physerapb: 只有竹科工程師想住，學長割學弟，自己用力堆價格…