[請益] 繼承相關之房地合一稅計算

[fcorners (不動明王)]

家父今年年初過世，目前已繳遺產稅，要辦理不動產繼承登記。
預定繼承的某棟房屋有出售計畫， 相關問題請教大家。

該房屋為家父在民國85年左右購入，
繼承時土地公告現值 600萬，
房屋公告現值  10萬，
目前同地段房價 800萬左右，有上揚趨勢。

該房屋確定至少三年內就要賣掉，先前僅家父在此設籍，過世後則無人設籍。

繼承人: 家母 + 三個小孩


問題

1. 家母是否應繼承

由於家母有一些慢性病，擔心自己現在繼承後，突有狀況導致她在房屋售出前就往生，
則我們三人繼承她的持分後，繼承的持分只能用房地合一稅新制計算稅金，
萬一賣出高價，她不甘心被國家多抽稅。

若進行分割協議繼承，約定僅給三個小孩繼承該房，請問這作法是否較妥當?

(家母本身名下有房產，不會有流離失所問題)


2. 房地合一稅，自住400萬免稅額如何計算

目前已知原則上稅務計算依照舊制規定，但若房地合一稅有利，亦可選擇新制申報。

目前家母和其他兄弟姊妹的自用住宅價值都比該房高出許多，
為節稅他們無法將戶籍遷入該處，
只有我現在是租房，可以遷戶籍過去以滿足自住租稅優惠。

若家母未繼承本房屋，售出後以新制計算，假設課稅所得為300萬，
那應納稅額應該是

1)
300萬扣除自住400萬免稅額，所以三個繼承人都不用繳稅

還是
2)
(300萬 / 3) X 10%，三個繼承人均攤，一人約10萬，
但我因為有自住租稅優惠所以只有我免繳?

請大家指點指點，感恩



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推 emily20: 舊制的話沒房地合一稅
→ emily20: 只有財交
推 kamayer: 媽媽不要繼承，要不然如果在賣出前媽媽不幸先走一步，媽
→ kamayer: 媽的持分你們再繼承後賣出就有房地合一稅
推 s26492755: 你拿不到房地合一免稅額 因為要連續設籍六年 但你三年
→ s26492755: 內就會賣掉
→ s26492755: 其他繼承的部分就不熟了
推 alex0203cool: 樓上 被繼承人設有戶籍的持有期間也可併算阿
→ alex0203cool: 所以原PO部分 只要繼承登記完成後把戶籍遷入就可以
→ alex0203cool: 被繼承人死亡前的設籍時間+繼承人設籍時間
→ alex0203cool: 但如果被繼承人死亡前有遷出戶籍 就不能算連續了
推 s26492755: 學到新知識 我以為除戶後就不算連續了
→ alex0203cool: 繼承取得的不動產 持有時間可以併入計算 設籍也是
推 s26492755: 舊制部分 土地應該土增課走 房屋現值低到可以忽略 所以
→ s26492755: 現在原po是不是該算土增的金額 再決定
→ s26492755: 這種可以選擇用房地合一嗎 我其實蠻好奇的
→ alex0203cool: 原PO的狀況 絕對可以新舊制自選的 我下面有回文 QAQ
推 s26492755: 他這個又繼承又多人持有的就複雜了
→ alex0203cool: 不會啊 舊制財產交易所得 和 新制房地合一 都照比例
→ alex0203cool: 土增稅和財產交易.房地合一 是分開獨立的兩回事
推 s26492755: 那是否可以媽媽跟其他手足拋棄繼承 由作者完整繼承在
→ s26492755: 用房地合一稅免稅額 最後賣掉再來分錢
→ s26492755: 不過我沒有手足也沒有得繼承 哈哈哈 純好奇
→ alex0203cool: 繼承不會有土增稅 因為併入遺產扣遺產稅了 不二扣
→ iGGo: 土地增值稅是看賣出時跟繼承時的價差，如果同年賣掉=0
→ s26492755: 喔喔喔 難怪我那時候有土增
→ alex0203cool: 可以 協議分割 講好都OK 賣出時就看新舊制計算取優
→ alex0203cool: 售出繼承取得的土地和繼承不同年度 才可能有土增稅
→ IBIZA: 繼承土地現值會更新的繼承發生時，你這個案例幾乎不用交易
→ IBIZA: 稅啦
推 wasi: 繼承取得成本是當年度的房屋評定現值和土地公告現值
推 wasi: 計算用舊制較划算，屬個人財產交易所得，併入綜所稅