[心得] 板橋江翠北畢業文

[F1ower (花)]

買房真的真的是一個念頭和緣份，從未想過會在30歲生日以前買房，主要契機在於想想合租租金不便宜，每個月補個幾萬能夠有一個自己的房子，也比較安心，取之於房版，回饋於房版，希望我的心得能幫助到和我背景類似的人。

[自我介紹]
我今年將滿30歲，老家在基隆，在金融業服務，女友也是金融業，兩人從大學就開始家教打工，存錢投入股市(台股/美股)，但主要還是仰賴經常性的薪資以及平時的省吃儉用。

[買房需求]
預期結婚後自住，搭捷運上下班，公司都在藍線，2、3房，室內坪數至少18坪，最好有坡平車位，預算含裝潢以及所有家電和軟裝，抓3200萬，只看新北市一環以及台北市北門，以及南港，新北市屋齡選擇15年內，台北則是20年內，建照取得時間抓在2001年以後，而且希望明廳明房。

首購買房沒有家裡贊助，也較難一次到位，基本上距離捷運站遠、屋齡舊、格局特別、建商品牌、坪數小、景觀差、採光不好，至少選一個/多個，我們實際看房後發現還是希望主建物能到20坪，我們最終選擇距離離捷運站步行9-10分鐘，景觀差，但其他條件都符合我們需求的房子，我們了解隨著未來財富累積，逐步到位，先求有再求好。

[看房經歷]
從2023年年初踏入房市到實際買房大概3個月，看了約40-50個物件，平日工作，假日就是看房以及加班，研究格局建案是我過去幾個月的娛樂，相較於投資有價證券，房地產更加有趣。自大學畢業後，完全沒有接觸房市，主要是透過信貸（投資有賺有賠，請衡量自身能力選擇)投入股市，完全沒有關注房市，因此在目前的房價高原期進入市場，不免感慨近兩年的房價漲幅驚人(實際漲幅若納入槓桿計算後的報酬是股票數倍，這是操作有價證券沒有的優勢），而且對於政府政策，認為主要方向是在減少供給、補貼需求，踏入市場看房以及分析，認為雙北蛋黃區的房市停留在凍漲
，但不會下跌，另外，也認為目前股市停利點很好，所以在有自住以及投資的雙重需求下，就開始了密集的看房之旅。

這3個月看了江子翠、江翠北、新埔、新板特區、府中、三重左岸/右岸，以及台北龍山寺和北門，最終選擇江翠北，不選擇江翠的原因僅僅在於符合條件的建案有限，考量預算以及每月的現金流考量，嚴格來說是江子翠沒有選擇我
哈哈，新埔有很喜歡的案件，但下斡後輸給其他買家，最終以單坪高於附近新建案5萬成交，差了100多萬，就我的觀察，板橋的供給量很少，但好物件(我通常也只看房仲推薦的沒上架物件，或是丟物件和房仲看看附近環境）最快2週最晚1個月售出，接著就在實價登錄看到。新板特區符合我條件的只有元利畫世代，但最終不能接受暗玻以及窗外景觀，新建案則是很現實的買不起；龍山寺則看了預售案，但步行後發現沒辦法融入當地氛圍：三重左岸看過潤泰左岸生活，但走過一次辰光橋就斷了念頭，心中碎念為什麼橋要上上下下左左右右呢(因為要創造更多藝文娛樂活動空間，
以及景觀考量），三重右岸則有一個將近下訂的案子，但最終考量黃線的捷運間隔時間，以及單價認為已經反應了3-5年價格，江翠北DE區的成屋反而更加有吸引力，另外也有預售屋轉單，但我們更喜歡看得到摸得到，而且可以短期內入住的物件(節省機會成本-租金)，因此沒有考慮。

江翠北DE區鎖定潤X、久X、國X的案子，遠X則是有認識的朋友不推薦（儘管我很喜歡格局但放棄，不久該物件也成交上實價登錄)，東X則是坪數太大，aka 我沒錢。

實際踏查江翠DE區的點燈率，認為自住比率超過6成，詢問住在當地的朋友也有類似的反饋。研究未來的題材以及新建案（網路上都有資料），並參考三重左岸(我認為交通位置和江翠北DE區最類似的地方)同等建商的最新成交價在65以上，以及江翠北CFG區的實價登錄，看到射程範圍的物件，很快速度的斡旋出價，到小房間談成交不到兩週。最近苦惱銀行貸款，也順利在初估階段取得成交價85成、40年以及價格費用都令人滿意的2間銀行方案，另外有3間估值達成交價8成30年並可提供5-10%不等的20年裝潢貸款當成我的緊急備案，最終才放心簽約(今晚簽約)，這兩週出現失眠以
及焦慮的情況，幸好有女友的支持及親友鼓勵（非金錢），這期間真的是人生最焦慮的時刻，接著要迎來更焦慮的時刻(誤)，室內裝修以及預算，只能說買房尚未成功，同志仍需努力Orz，地板、天花板、系統櫃….不提了
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推 benson502: 不到30歲預算3200 好強
推 curry56: 讚
推 kk1234: 恭喜 您幹掉甚麼竹北一線廠了
推 prostar: 恭喜
推 kusomanfcu: 金融業 不可以認輸 繼續 當少年股神
→ kusomanfcu: 不租屋怎麼當租屋股神？
→ l98: 女友，所以還沒結婚。自己買 3200的，那是真的強。
推 starbucks16: 恭喜
推 ttyy: 恭喜你，太久沒看江翠北沒想到3200的預算竟然還要這麼努力
→ ttyy: 看房，好驚人
推 dantra: 首購預算3200萬好強...
推 NeihuSnape: 恭喜！
→ xeloss: 首購3200 年收應該超過200w吧 一般人根本買不過2000w
推 F93935: 單薪兩百萬的根本買不起 3200
→ F1ower: 我澄清一下，最終買房是在預算內的，江翠北有許多價格平實
→ F1ower: 的案子，2000-2500萬就能買到類似的案子，但我對建商、格
→ F1ower: 局這塊比較龜毛(還是想買名牌），所以就付了更多溢價
→ F1ower: 一兩年前入手的朋友們都對現在江翠北DE區價格無法接受，畢
→ F1ower: 竟看過4字頭國美、5字頭國泰和潤泰，但我認為這是錨定效應
→ F1ower: ，希望時間能夠證明我的眼光(淚)
推 estrangedher: 不到30歲買到這預算，是基金經理人嗎
推 taffy128s: 恭喜
推 ykii: 恭喜唷 鄰居～
推 cicatrix: 3200萬不到30歲很強
推 Narcissuss: 板橋買這樣算便宜
推 Robben: 200買不起3200
推 Tatsuya72: 恭喜
→ Tatsuya72: 收入高，厲害
推 Robben: 除了投資賺的底很厚
推 LeMirage2000: 恭喜
→ F1ower: 我比較傳統一些，認為年輕本金小，還是專注在職涯上(用經
→ F1ower: 常性現金流把本金做大)，賺取合理而不是追求高風險的報酬
→ F1ower: ，接著銀行提供槓桿，財富才有機會(還是有風險)加速累積
→ F1ower: 所以再次澄清，不要看完反而去借信貸借滿，請衡量自己的投
→ F1ower: 資風格以及承受風險的能力
推 eupa1973: 賀
推 iNicholas: 恭喜
推 CrabBro: 恭喜，有心買房第一次大家都要走一次這個過程
推 samadhi: DE區室內20有需要買到3200？還是後來買更大間？
推 diablojonn: 盲猜潤泰
推 aramaram: 太厲害了!
推 se2005: 恭喜！
推 popo889: 所以你買了潤泰？恭喜
噓 labdog: 慘最高點
推 ttyy: 覺得江翠北支撐力道很強，若是建商又不錯應該是很穩
推 Mayfair0597: 恭喜！
推 darkelecy: 外商銀行年薪買3200應該沒問題 恭喜
→ F1ower: 你不知道我單價怎麼知道我會套，通靈嗎，建案容我保密，但
→ F1ower: 不會是區域最高價啦(差遠了)
推 diablojonn: 那邊還有新潤跟潤泰2塊地 別猜頭
推 kk1234: 首購沒靠家裡 這樣很猛了 恭喜 ~ 不用管別人說啥啦 XD
推 nikepuppy: 替原po真心開心 然後我不會去探討預算3200回推個人心薪
→ nikepuppy: 資 畢竟那是很隱私的事情
噓 Jodaro: 你會後悔買翠北的 愛馬仕橘線屌打社畜藍
推 alexstag: 很厲害啊，不到30不靠家裡首購3000
→ Jodaro: 大同區一堆新案都蹭著雙子星要上均價150了
→ Jodaro: 二重左右岸還是低估中
→ Jodaro: 再來收入好一點的族群完全不會想逛板橋大遠百
→ wetwetwet: 潤泰 久泰 國泰 我猜是買到久泰 國泰離捷運遠 潤泰最近
→ wetwetwet: 沒有三千內小坪數釋出 如果真久泰 對面公廟活動堪憂
推 windswiff: 恭喜
→ Jodaro: 都是往台北跑 尤其以後有台北雙子星
→ Jodaro: 5年後再來複習這篇
推 shi21: 恭喜
推 peichiaC: 也是買DE區，推推
推 ppc: 高手
推 KrisNYC: 恭喜拉
→ glin5566: 夏天走10分鐘到捷運站其實已經滿頭大汗
推 nisi0773: 這才是畢業文 最近版上一堆買第二間的也畢業文 小換大的
→ nisi0773: 也畢業文= =
噓 Jodaro: DE區過橋是湯城園區 隔壁是殯儀館C區 阿娘威
→ kusomanfcu: 進修 深造阿
→ kusomanfcu: 房版一堆博士 教授
→ kusomanfcu: 從幼稚園開始算好嗎
→ kusomanfcu: 幼稚園 小學 中學 高中 大學 碩士 博士 教授
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/H6MvrhQ.gif
推 luckysmallsu: 30歲靠自己買3200萬房子這年薪至少300萬以上才有可
→ luckysmallsu: 能
推 Villkiss13: 恭喜 真的強
推 NovaShin: 恭喜啊 板橋買了不會後悔 真的要講就是後悔買太少太小
推 luckysmallsu: 2700萬房貸就算貸40年月繳也要8萬多
→ IBIZA:  大學畢業大概七八年前  信貸買股票也許賺很多啊...
推 victorytim: 這年收應該猛猛的
推 mypower: 30買3200的蠻猛的阿！佩服
推 freekid: 恭喜～
推 fereshte: 猜久泰～恭喜啊
推 zhi5566: 這樣是不是破壞八年級印象 躺平不婚不生 看政府會不會怕
→ roy84211: 遠雄鉑翠??
推 aa00788: 恭喜 期待商場開幕 破百的路不遠了
推 payaya: 原PO不是一般人水準了 是超強那種
推 superboyjt24: 超強 恭喜晉升有產階級
推 WP1: 40年房貸...要繳到70歲 可怕
推 alonzohorse: 可怕啥 人家有能力 大概不到40又要買第二第三間了
推 sai82320: 終於知道為何鄰居出社會前一年就買了兩間台北房 人外有
→ sai82320: 人
噓 kiii210: 人家有本事買3200萬房子在那邊幫人家擔心房貸 笑死
→ kiii210: 這種一定累積個幾年就有差不多的資產可以還完了啦
推 OUX8513: 恭喜呀
推 nicegood888: 恭喜 附近鄰居 薪水高+40年房貸要怎麼輸
推 Radiancy: 家裡那麼有錢 應該要移民吧 XD
推 k7117836: 你這樣叫八卦巨嬰情何以堪
推 zhi5566: 貸款全開 分散 台股ETF 美股ETF 美金 債市 這常識需要教
→ zhi5566: 嗎 美元和台幣利率差就有2%了
推 fancyrex: 好強，首購預算是3200！
推 machado13: 咦 3200預算在江翠北 怎麼可能會只有室內20坪
→ F1ower: 備註：預算沒有買滿
噓 chihshang: 你準備當最強房奴？
→ wadechen: 恭喜恭喜
→ machado13: 了解 留點現金裝潢買家電也好
噓 guesswhen: 江翠北藍線金融業根本捷運族通勤地獄 而且那邊根本行
→ guesswhen: 人地獄走路10min 3000萬你應該買台北的 建議還是兩人
→ guesswhen: 一起搭小黃吧 感覺你只是被重劃區那片上頭了
推 cyora: 2位年薪加起來破300了吧...
→ guesswhen: 當初看老婆每天早上走那江翠北地獄行人路段到藍線搭捷
→ guesswhen: 運 就永不考慮江翠北了 除非你能接送或小黃
推 guesswhen: 還好有先主江翠半年 不然當初買了應該會吐死
→ guesswhen: 藍線現在寧願買板橋站亞東 以後江翠青埔的捷運族只會
→ guesswhen: 更慘
推 guesswhen: 凌晨也是一堆低端89在外面轟隆轟隆
→ guesswhen: 重劃區最適合給隔壁老市區的89試車了
→ popo889: 重劃區有很強的某主委好不好 她最好會讓+9在那邊試車
→ LinuxKernel: 含裝潢家電軟裝沒買滿，室內20坪，感覺是買不到潤泰
噓 guesswhen: https://i.imgur.com/Mxye1PV.jpg
→ guesswhen: 這氛圍我覺得沒比龍山寺好 89和流浪漢我選後
推 chiangww: 有人在酸，先證明酸民能買3200萬以上再來吧
推 HUAbee: 酸民一堆，但事實就是板橋生活圈足以自給自足，一堆七八年
→ HUAbee: 級首購在這邊，價格硬很正常
推 louis903: 晚上去繞過一圈就不考慮那裡了，再考量到未來10年都還
→ louis903: 在一直蓋蓋蓋吵吵吵的，真心佩服住在那裡的人
推 swgun: 老實說這預算應該買新板特區 但可能沒有適合你的物
→ swgun: 件
推 taffy128s: 翠北可以啦 買盤很強 當投資也可
推 Xyla: 年輕有為!!恭喜!!別理那個整天想住殯儀館的
推 Xyla: 以及一堆不知所云的魯蛇
推 patra010443: 總價好硬啊...但恭喜！
推 tswen: 哇塞。這是少年股神吧。
推 encoreg57985: 少年股神嗎
推 stja:
推 moda: 3000万的新房，还限定特定建商，台北市能买哪里？
推 HAHAHUNG: 恭喜
推 tonybk: 恭喜 板橋最有價值的地方 河岸景觀
推 asapfrdddd: 可以
推 asapfrdddd: 雖然之後出掉利潤空間不大 但自住至少都10年起跳 先
→ asapfrdddd: 買先享受
→ asapfrdddd: 住的爽最重要
推 narutotim: 家裏有靠山，為何不買大一點？
推 vespa76123: 恭喜，30歲3200萬，真的很厲害
推 Marcuslin: 恭喜阿 未來的鄰居
推 lovy: 恭喜
推 electrify: 恭喜原PO，首購抓3200萬真的超強！
→ electrify: 但文中有一點讓我比較好奇，我每天下班騎車經過江翠DE
→ electrify: 區，感覺不出來有到6成點燈
→ F1ower: 我們是找完工建案站在門外一戶一戶數的，不知道是否是部分
→ F1ower: 建案完工或近乎完工但還沒取得使用執照及交屋造成誤差，謝
→ F1ower: 謝
推 waynelo: 恭喜成為DE區鄰居
推 jabari: 江翠北為啥是行人地獄@@? 我覺得不錯啊
→ F1ower: 我實際走過4-5次 白天晚上都有，我想主因是沒有人車分離的
→ F1ower: 人行道，某段是騎樓或者走車道，有些人不能接受也合理，但
→ F1ower: 我能接受就是
→ F1ower: （這裡指重劃區走到捷運站）
推 jabari: 江子翠整區也就文化路跟雙十路有騎樓好咩XD
→ jabari: 啊 還有文化中心那邊有 其他的騎樓都用來賣東西了
推 DADAOH: 看阿維崩潰就是爽
→ LinuxKernel: 經過黃昏市場很阿雜
推 liocorno: 五年前買 不用3200萬
推 chiungyii: 恭喜呀
推 ChrisBear: 我３４歲買房的預算只有２０００千萬....