推 yiliang1107: 推 05/24 23:20
推 kerorokk: 但像北屯重劃區，水湳是目前政府首推重地，應該不太會 05/24 23:20
→ kerorokk: 有C大所說蓋滿之後，房價大跌的現象吧？求解～ 05/24 23:20
這種都算是市中心蛋黃區.
因為他是市區的延伸+台中很愛搞市中心慢慢挪移.
不過這每個縣市個性不一樣.
台南就不太會挪移,中西區和安平港有點綁住發展中心點.
高雄就更明顯,主要是高雄擴張出去四周被"山"做切割.
(半屏山,中寮山,大寮那個山...)
因此市中心怎樣轉都會在群山裡面.
推 Mithra: 推～ 05/24 23:21
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:27:42
推 bucketpacker: 我感覺去老虎城幾乎都住附近的 05/24 23:26
→ bucketpacker: 我有些比較年輕的台中朋友根本沒去過老虎城 05/24 23:27
一般中彰的人還是會去七期的大遠百和新光..
不過凪在老虎城....
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:28:24
推 spermbox: 一中街跟中區根本就不一樣吧...... 05/24 23:37
→ spermbox: 你怎麼拿繼光街那種地方跟一中街放在一起比較 05/24 23:37
商圈這種東西.
他支援範圍其實不小.
你想,騎機車五分鐘可以跑多遠就知道.
因此這一區住宅密度很高,但商圈不一定在正裡面.
他只要還在旁邊就可以支援到了.
當然一中街有額外的觀光效應.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:38:54
→ spermbox: 火車站住滿人，這個無懸念 05/24 23:38
→ spermbox: 但空屋率，這個我不認同 05/24 23:39
→ spermbox: 因為按資料顯示低度用電比例，中區還比七期多 05/24 23:39
新式大樓有很多額外的用電統計.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:40:29
→ spermbox: 結果被酸是蚊子樓，晚上暗的七期，反而空屋率不是最高 05/24 23:40
→ spermbox: 的 05/24 23:40
其實七期已經算是很成熟的重劃區,他空地都要光了.
你拿南區來看好了.
一個土地蓋到50~70%的重劃區.
其實他空屋比率會比老市區高不少.
主要是因為有很多房子都還在"換手階段".
換手階段就會空在那邊.
然後需要好一段時間,才會換手完成然後滿住.
因此發展中的重劃區空屋率都會比較高.
換手階段是最主要的原因...遠高過單純長期屯空屋的影響.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:42:32
→ spermbox: 好吧 05/24 23:40
→ spermbox: 中區目前有不少是外地人進去租的 05/24 23:41
→ spermbox: 依據我出租經驗，這邊有不少彰化和南投仔 05/24 23:41
→ spermbox: 其實我發現外縣市人對中區沒落的體會似乎沒有台中本地人 05/24 23:42
→ spermbox: 深刻 05/24 23:42
租客也是要商圈買便當的..XD
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:42:55
→ spermbox: C大，你覺得那些中區店面該怎麼辦？ 05/24 23:43
→ spermbox: 我看不少中區店面都處於空置狀態 05/24 23:43
→ spermbox: 淒慘 05/24 23:43
老市區的商圈變化會很遲鈍.
所以店面要是沒有都更或是土地整併機會的話.
那他只剩下拜拜一條路.
也許政府在他旁邊丟一個世界奇觀成為觀光景點.
(例如高雄駁二)
也許哪個財團想不開在旁邊插一根百貨公司.
也許哪個名店突然開在旁邊吸引大量排隊人潮.
但這些都只能拜拜....
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:45:49
→ spermbox: 連麥當勞都離開中正路了 05/24 23:44
推 lynxes: 所以老蛋黃區的房地產即使是老屋，也比外圍新屋保值（？） 05/24 23:44
一般來講,蛋黃區殞落的時候不要進去.
蛋黃區殞落當下,那個地方是整個都市最爛的投資地點.
也就是她第一名退成第二名的時候.
而等到這個殞落把它王者光環價值全都吐光後.
你要進場就可以進場.
王者有光環,他有優勢,有無上限沒人押的無限天空.
當你把王者光環交出去後.
你需要很長一段時間未這件事情付出代價.
當然有一種情況就是.
如果快速崩盤.
快速崩盤的話,除非產生很惡性的不可逆現象.
例如高雄地下街掛掉連帶城中城整個老時代的商圈殞落後,產生龐大廢墟.
不然他快速崩盤會快速讓蛋黃區把王者光環交出去的代價都付光.
那他把代價都付光....價格和她退成二線的地位相當後.
那他就可以進.
所以你要規避的是,老大變老二這件事情產生的區域利空現象.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:49:12
推 spermbox: 尤其是中區本來的都市計畫是商業區，如果連店面生意都淒 05/24 23:46
→ spermbox: 慘 05/24 23:46
蛋黃區商圈因為蛋黃區殞落而收縮.
很容易產生大量悲情的店面屋主正常.
因為所有人未來,都會跑去其他地方消費..
所以金店面就要賣.
沒事等崩盤幹嘛?
商圈除非有強力支撐,例如觀光景點,例如永不消失的人群據點.
不然...商圈沒有在活到天長地久的..總有死掉的一天.
推 Mithra: Ceca大 想請問如果一個區塊三房 新成屋34-35 10年屋31 2 05/24 23:48
→ Mithra: x年屋22 4X年公寓14 實務上你會偏向買2x年或公寓呢？ 05/24 23:48
差這麼多?
如果你買了都不想動.
買4x年屋.
但如果你中間願意換.
先買20年屋,等到20年屋跳上去4x年屋還在後面爬的時候.
換成4x年屋...
推 spermbox: 大概也就只能當住家租給中漂仔了 05/24 23:48
可以嘗試隨便租給任何店看看.
也許有拜拜,給你租到一個名店.
然後變成一個商圈.
名店很威的...!!!
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:52:46
→ Mithra: 還是中期選2x年，長期屯公寓？ 05/24 23:50
推 spermbox: 等下，C大你怎麼一下說他也沒很弱，甚至有一定強度. 05/24 23:50
→ spermbox: 一下又說只能拜拜 05/24 23:50
蛋黃區的商圈萎縮後,會變成地方型商圈.
哪個地方型商圈不會很弱.
但是本來蛋黃區商圈例如範圍有100.
萎縮成地方型商圈範圍40.
這樣其他60的店面屋主就悲慘了...XD
而這個40還可能會移動.
so....回原PO單純是以住宅角度來看.
一個殞落的蛋黃區,他還是會有民生用商圈.
並且商圈不會太弱.
但是如果以店面屋主來講.
就是普通悲慘和極度悲慘兩種情況.
→ spermbox: 到底是他有一定強度，還是必須一直拜拜XD 05/24 23:51
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:55:07
推 Mithra: 我2x年沒殺下來 是別人成交的 後來買了4X年公寓 謝謝cec 05/24 23:55
→ Mithra: a大解惑 05/24 23:55
上面分割沒看清楚.
要買2x年屋...
因為10年屋已經31了....
(我剛才看成10年屋22)
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 23:56:44
推 spermbox: 這樣來看，蛋黃店面旺的時候是否意味著差多該賣了？ 05/25 00:00
→ spermbox: 一直不賣，等他開始變爛大概也租不出去賣不掉了？ 05/25 00:01
推 Narok: 蛋黃店面旺的時候是否意味著該賣了？是 05/25 00:04
推 yonex12: 請問C大現在買預售自住（價格差不多）想要選日後增值最 05/25 00:11
→ yonex12: 有爆發性的，是要買14期還是后庄？ 05/25 00:11
自住一般是有需要就買.
但如果你租屋然後買房先投資...
這...看你手腕.
房價會漲,你賺的錢要比房價漲的還多才行.
做得到你先租屋去炒房是可以的.
推 frowning1226: 這篇含金量很高耶...XD 05/25 00:12
推 fireheart988: C大文化中心現況你怎麼看？ 05/25 00:14
他的公寓還是超貴.
所以我還是不買他的公寓.
以及有幾棟指標性大樓(我指老大樓)很貴.
這些都沒投資價值.
那是少數人還死抓著往日榮光的殘留.
基本上文化中心你就對比,中央公園,民生路,後譯.
同樣產品,價格差不多就可以買.
那是文化中心該有的地位...
推 XMASRICCCH: 一個城市的發展要看他的地理環境跟產業各方面，台中 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 腹地大，自然有這種商業區轉移，但一個城市到一個發 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 展的限度蛋黃區就會固化。我認為台中就是漸漸固化了 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: ，未來不會有大幅度的轉移了。七期水湳未來就是最強 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: ，至少50年內不會有地方能替代。尤其未來重大建設蓋 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 下去，捷運圖書館會展中心台灣塔，這些東西是搬不走 05/25 00:15
→ XMASRICCCH: 的。台北信義未來還是最強，大樓都是搬不走的 05/25 00:15
推 HowardChan: 十四期很妙，撇除漢神、洲際那一段，其他地區其實就 05/25 00:16
→ HowardChan: 比較大的單元二重劃 05/25 00:16
推 spermbox: 水湳要蓋滿都不知道要花幾十年了XD 05/25 00:17
→ spermbox: 大概有生之年就是七期和水湳而已 05/25 00:18
推 spermbox: XMA你的捷運，我到現在都還在懷疑藍線是要蓋不蓋 05/25 00:21
→ spermbox: C大覺得看起來有像要蓋嗎XD 05/25 00:22
這是中央可以主導的.
背後會牽扯到政治.
所以很難講哪時候會蓋.
但遲早會蓋..XD
我們台灣政府"表面"上還是很左派..顆顆.
推 HowardChan: 藍線一定要蓋的啦，只是這已經是政治的問題了 05/25 00:24
對.
而且不是單看哪一黨當總統那麼簡單.
推 robot456: 水湳跟十四期蓋滿差不多500多公頃，應該三十年跑不掉.. 05/25 00:42
無法判斷.
火熱的時候蓋的速度會很快.
冷盤蓋的速度會很慢.
然後主要是"有沒有下一個王者"來跟他競爭.
不過通常來講至少25~30年都不用跑...
推 fuzzycool: 這篇應該是在講台中港啊，淡水？ 05/25 01:31
推 ryc: 請問C大文化中心到美麗島這個區塊，自住未來性如何？謝謝 05/25 01:50
沒啥特別變化和沒啥特別話題的地方.
會跟著整個高雄走.
整個高雄漲5%,他就漲5%,整個高雄跌1%,他就跌1%.
但是民生路和愛河邊和中央公園那一區.
那一區比較強勢一些...
所以要注意景觀宅的推案.
之前建商要炒景觀宅,想要炒double價格,結果炒失敗.
(那時候京城天下現在都30年屋的,一度面愛河要炒到30萬一坪,面後面16萬一坪)
但是是否會哪一天景觀宅炒作會死灰復燃不確定.
而景觀宅如果狂炒,這一區會有連帶炒作效應.
最近愛河邊除了建國路那一個案子外.
最大的呼聲應該是國賓飯店案.
這兩天設計圖不是出來.
兩棟5x樓,高雄第三高樓的"住宅"+"飯店"規劃.
那個價格應該不會太客氣,比遠雄the one明顯貴都不用太意外.
(畢竟遠雄the one不是第一排)
推 kel518: 推C大 05/25 02:15
推 XMASRICCCH: 藍線已經在做地質調查了，所以肯定蓋的 05/25 02:18
推 peteryen: 有時候真的是需要拜拜，就像我在2010年買在新竹風城的 05/25 05:02
→ peteryen: 套房一樣，突然變遠百後整個飛天了 05/25 05:02
推 ice1015: 比較沒有飛天的機會，但還是穩步打底再向上 05/25 06:42
推 grotwpig645: 推ceca高雄王！ 05/25 06:49
→ reil: 良心的建議： 05/25 08:12
→ reil: 沒落區店面的房東，便宜租也要租出去，讓商圈維持活力 05/25 08:13
→ reil: 堅持租金而閒置，到頭來是害人害己，商圈更蕭條損害店面價值 05/25 08:14
推 qqphor: 推， 05/25 08:34
推 ajstyles1: 精闢 05/25 09:07
推 testPtt: 快去買85大樓 05/25 09:26
推 Beard5566: 推 只是因為焦點在重劃區 但不代表舊市區是弱的 05/25 09:34
推 destinygirl: 商圈轉移就回去不了，因為人們消費習慣改變了，除非 05/25 09:38
→ destinygirl: 再創某個特色商圈，吸引新的客群。 05/25 09:38
推 jejeyu: 我想問c大對於瑞隆和五甲的看法，謝謝 05/25 10:12
捷運黃線會有一個話題.
但大眾運輸工具在高雄已經很久了,紅線和橘線.
所以黃線帶動的炒作效應會很有限.
因此長期來看變化並不大..
推 CCOOGG: 不錯 05/25 10:26
推 ByronX: 舊商圈人還很多? 在臭搬不走的人? 05/25 14:04
商場只看錢.
誰搬得走誰搬不走不重要.
可不可以在其中賺到錢比較重要!!!
推 wayne3058: 請問c大高火前站算是政府在全力做多嗎 05/25 15:16
目前沒特別感覺有做多.
不過政府應該在等火車站體好.
站體好之後再一次炒熱之後才開啟71期開發招商..
這政府老招.
政府很會蟄伏.
人家炒地皮高手...XD
→ remotefly: 推台中, 確實就算商圈轉移, 區域還是會支撐住需求 05/25 17:26
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 19:38:32
推 yoyoboy1: 七期就沒地了。沒辦法繼續炒， 怎麼看都像即將殞落的王 05/25 22:27
→ yoyoboy1: 者， ceca大你怎麼看七期？ 05/25 22:27
要注意水楠和七期的黃金交叉時間.
and.若可以七期換水楠,以投資來講優先換一換.
當然自住的話,現在水楠遠沒七期好住.
自住就晚點看情況再說.
推 ashyu1129: 請問C大怎麼看台南 南區 05/25 22:28
東區延伸下去的.
通常市府後面會想平衡發展.
但是有時候不是市府可以控制的.
尤其目前科學園區炒做很夯.
不過投資的話可以看價差.
當價差拉大的時候,南區會補漲.可以賺這個.
當然價差小的時候,北邊比較強勢.
所以看哪個時間點,價差多少,決定買哪邊.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 22:33:32
推 spermbox: 請教C大，以後台南五期市政府和平實南紡，哪個會比較強 05/25 23:03
→ spermbox: ？ 05/25 23:03
→ spermbox: 我看兩個都各有優點 05/25 23:04
→ spermbox: 目前是平實暫時領先 05/25 23:04
五期的問題在哪?
在交通.
不然他本來N設計是台南的蛋黃區.
但交通實在太爛了...顆顆.
而五期的解藥是甚麼.
北外環+西濱.
這兩條出來立刻五期的交通問題超大幅改善.
次要才是甚麼台南捷運.
但是在交通改善前.
平實自然比較強.
人家東區嘞!!!!
https://www.youtube.com/watch?v=qVKLNfbpCZ0
推 pepp412: 想請教ceca大，那果貿園區算是左營外圍重劃的概念嗎？？ 05/26 00:14
→ pepp412: ？ 05/26 00:14
這是環市區.
不過果貿..喔..你應該是指桃子園,問題也是交通.
不過新台17線已經快完工了.
另外這邊也是台積電主要影響範圍.
所以這邊至少在這10年都是看台積電.
其他影響都會被台積電效應掩蓋住.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 09:09:34
→ pepp412: 對不好意思，是桃子園那邊！謝謝C大撥空回覆～ 05/26 10:24
推 ryc: 請問C大鳳山中心外圍的93期和77期值得期待嗎？等未來國七？ 05/26 10:45
→ ryc: ？ 謝謝 05/26 10:45
推 ashyu1129: 感謝C大！ 05/26 13:28
推 seraph3110: 想請問安南區商60 跟文山特區週邊的機會 06/25 13:34
推 chen831030: 謝謝 07/18 22:51
推 yomodo: 烏日高鐵有三鐵共構凋零不會凋零到哪吧 07/27 23:29
推 chen831030: 謝謝 02/26 19:45
推 chen831030: 謝謝 03/16 01:04