Re: [閒聊] 價格卡多久就算跌多久

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《abdd123413 ()》之銘言：
: 通膨2%來說 一千萬的房
: 每年就是要成長20萬
: 平均每天要550元的成長
: 看看最近哪間有在變高？
: 證實賴副說的房價再跌  對吧？


房子價值分兩部分.

1.本身的房價.

2.產值=>租金


如果房價固定,但是產值高於通膨.

這樣持有不動產還是會正收入.


當然如果房價+租金低於通膨,那就是負資產.


不過你講的這個是很長期的.

很長期你就要用很長線的方式去看.

也就是至少10年為單位.


而通膨對不動產影響最大的東西是甚麼?

現在正在進行的,大家都應該看得很明白的.

那就是營造成本!!!!

這也是為啥美國狂升息,很多建案價格還往上爬的主因.

因為營造成本上升.
(預售屋都明顯比成屋貴,尤其2021年以後才拿建照的預售屋,一個比一個貴)

而營造成本上升,你會說那關中古屋啥事情?


喔,不動產中古屋市場是自由交易市場,自由交易市場最重要的基礎就是比價.

因此當新屋價格狂飆後,中古屋必然跟上去.

因為比價原則.


所以通膨會造成新屋價格一直往上飆.

然後看到新屋價格一直往上飆,中古屋就跟上去.

你說買家不接受?

喔,建商減少推案,繼續拉升價格.

多拉個兩年擬就會吞下比今天貴更多更多的房價拉.

直到...

直到超越了不動產基本面,也就是租金低於利息.

阿你會說,那租金低於利息,營造成本又一直往上飆,這樣要怎樣回修?

喔...

回修的是土地價值.

誰跟你講土地抗通膨的...XD

是租金抗通膨,營造成本跟通膨跑....

土地更是自由市場,所以土地比房價容易漲也容易跌.
(並且漲幅和跌幅都比房價更大)

2008 2016,房價死魚盤,但土地是跌價的.當然跌幅並不多.

而跌甚麼?跌冷盤建商難賣的成本支出...
(也就是本來例如土地100可以賣24穩穩地3年收網..現在變成24要賣5年.
 那多了兩年的成本和利潤大幅被壓縮怎麼辦??...土地跌了來補這一塊
 所以土地跌到90)

這邊內行人很多,自己頻良心講講是不是.



但無論怎樣,你在回到最基礎的.

不動產基本面.

出租投報率 VS 持有成本+資金成本.

租金抗通膨.

因此基本面會隨著通膨不斷往上拉.

造成房價長期都是往上爬.....


and.房價大跌基本上都是短暫的.

台灣歷史最嚴重的大跌,2000~2003,後面台北很快就拉回來,中南部則是多盧了幾年.

這也是不動產最適合散戶.

因為散戶最愛死抱不放...
(啥?散戶看到跌會亂賣?...你講的是開槓桿的少年股神吧
 真的廣大的散戶,中年人,那些上班族,辛辛苦苦存了錢丟入股市.
 結果股票跌了怎麼辦???
 涼拌阿...死抱阿,抱到他漲回來啊,抱到天長地久阿.
 自己去問老人,多少人手上有1980 1990 2000年公司倒閉的壁紙股票...XD
 抱....散戶最愛抱了好嗎....
 少年股神開槓桿亂衝才會被斷頭或震盪+新聞掰個故事,嚇一下就賣了
 但少年股神哪時候是散戶主力了??....真的少年股神有多少錢?
 還不是修圖或是拿其他人的帳戶招搖撞騙...XD)

而房子抱久了,房價就是會回來.

就算你是10年屋抱成40年屋抱30年,你只要抱得住都是穩賺不賠.


喔...我說房子.講住宅好了...


店面/辦公室散退....顆顆.....


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.8 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685006055.A.BDD.html
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 17:16:02
推 Afafa: 推
推 Mithra: 推～
推 Mithra: 會不會有一天為了平衡翻到天上營造成本 政府只好大量重劃
→ Mithra: 釋出土地…
政府如果把整個嘉南平原都重劃.


然後所有土地都1元起標.

地價就崩了.


但問題是.

政府從來都不希望房價下跌.

政府只希望長期穩定緩漲.

推 tinahooke: 推
推 piliwu: 地方政府也要賺錢，重劃需要花很多錢的，他不會亂賣土地
→ piliwu: 讓價格崩
→ piliwu: 為什麼政府不只求回收成本就好，因為你繳的稅不夠啊
推 aa00788: 穩 有錢就是瘋狂囤房
推 Robben: 通膨就是現代經濟邏輯
推 iamiam: 政府賤賣土地會被議員罵啦！
推 maxiiiii: 推
推 alotofjeff: 通膨可參考辛巴威，可在1年內觀察到正常國家100年的通
→ alotofjeff: 膨進程
推 IamJoey: 我阿姨聯電套20年。真的稱很久
→ zlb0: 租金會一直漲的意思
→ zlb0: ？
住宅的是.

推 NTU303150195: 讚讚，複習課
推 princepisces: 先推再看
推 rockhart: 以前房市還在上坡，店面辦公室也跟著飛高高，反正？
https://business.591.com.tw/sale/13495840

你在想一下.

指標性摩天樓的悲慘價格.
(85其實不算多便宜....你們一直都以為85很便宜??)


辦公室和店面非必需品.

外加需求其實沒有供給那麼大.

店面懶得講了.


辦公室這種東西很多可以取代.

用透天用公寓用住宅大樓.

並且一間辦公室可以掛一大堆公司.

高雄大概4~5坪大小,可以掛4~5間公司...
(可以掛幾間跟大小也有關)
(超過的話政府會來找你聊天....你可以跟他吵架,但是到最後你還是要乖乖另外找一間)
(4~5間是玩辦公室的人測試出來的政府底線,以前都掛6~8間,後來被壓縮)

所以市場上對辦公室的需求其實並不鋼性.

因此辦公室你要注意的是炒作和實際上市場供需是否會有問題.

有問題可能會在未來某一天炸開...當你手上的辦公室被炸到,有可能你2x年都跑不掉..
(我說的跑不掉是漲不回原價)

當然你說跌到爛抄底可不可以.

其實是可以...但哪時候會起死回生很難講外.

摩天樓是特別麻煩的東西.

因為太多行業都無法進駐(消防的關係)...

老辦公室爛掉至少可以做八大,做養老院....

然後最後有一個旅館的大絕招.
(之前就開放辦公室轉旅館的出場機制,造成老商辦大漲)

你摩天樓掛掉你能做甚麼??....

所以抄底要小心,不要海底撈月撈了半天你還在海底看不到陽光.

50大樓就是典範....她崩潰到今天2x年了...還躺在海底,回不了他的成本.


為啥?.....除了摩天樓限制行業外.

管理費太貴....顆顆.(一個3x年的辦公室,管理費一坪100嚇死人...因此買家不買)


and....

商辦比住宅更吃折舊.

外觀一舊,很多企業就不喜歡

因此整天喊缺A辦....顆顆....


因此投資辦公室你真的要海底撈月.

你反而去買小型商辦.

這種至少有被財團收購變旅館的退場機制.

沒被收購至少可以租給八大,租給養老院,租給拳館...

摩天樓沒事不要碰...那個很危險..

※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 19:10:49
推 anti87: 掃地僧說他缺幫他寫文案的人，你趕快去應徵
他一個月給我多少?

他能給多少..


阿她給不起.

我幹嘛放棄睡到自然醒的日子?

推 abdd123413: 感謝C大回文分享
推 frowning1226: 推~
推 bluezoo: 推，漲知識了
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 22:30:50
→ spermbox: 現在土地死魚盤了
→ spermbox: 14期地價2021-2022年幾乎快翻倍
→ spermbox: 但現在一動也不動
→ spermbox: 土地市場太后
→ spermbox: 太冷，打錯
所以現在沒事錢丟在正二等東風阿.

土地反映最早.

並且土地反映後反映到新建案都還有時間差.

新建案衝了反映到1x年屋又有時間差.


因此悠哉悠哉的躺著等東風.


不過這兩天那斯達克在長甚麼鬼.

我換屋貸款下來了,有多一些錢要買那斯達克正二.

前天本來還以為下去後可以等他回測上一個波段高點.再進場.

結果昨天又衝起來.

生氣氣!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 09:03:02
推 zigq: C大不要生氣，住大房子很開心
→ smoothapple: 買不夠的怨念是吧
我買的時候要便宜.

買了就要大漲的.


那斯達克正義!!!!!!!!


(之前花了一段時間才買到,買到又不知道銀行貸款要闔多少.
 所以現金卡在那邊不敢動+要做銀行的財力.
 戶頭裡面的現金做財力,是很威的...當然你要找對銀行...顆顆...)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:51:49
推 PINKYPOCKY: 推個C大 如果換成買店面 長期持有會虧錢嗎？五年十年
你如果在一個商圈都在成長的狀況.

喔就算不成長.

你商圈的租金有再成長.

那你的店面價格就會成長.


店面的風險不是在於巨觀的基本面.

店面的風險問題還是在商圈變化太快.

一夜致富,一夜崩潰.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:09:43
推 chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝