Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出

[LINPINPARK (lalalo)]

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: 眉頭一皺，因為長期有追蹤新光R1的新聞，而且數年前有間接朋友邀約進去
: 後來評估覺得有風險，不是投報風險，而是要清算一檔百億級REITs，
: 會是一個法規上的挑戰與冒險，當然募資金額蠻大，我就推掉。
: 搞了幾年下來，結果去年成功清算，今年開始拍賣資產池裡的各項物件
: 新光中山大樓是昨天開標，未來幾個禮拜會陸續開更多R1裡面的資產
: 如過溢價率維持5%，我算了一下估算，很粗略
: 槓桿前至少ROE 48%  IRR 9.7%  五年
: 槓桿六成至少後ROE 104% IRR 20.7% 五年
: 不過都是粗估啦  很多成本價和費用用不會計算到
: 而且也是要看幾個禮拜後這幾個物件的溢價行情如何
: 相關計算如下
: https://imgur.com/9WJj6fq
: https://imgur.com/GFtGCqE
: https://imgur.com/yNmfLvJ
: 以上


昨天台南新光三越中山店開標啦

順利以底價拍出去 沒有溢價

不是中西區的新光新天地

是中山路那家舊的

買家是另一個REITs樂富一號

不是京城銀 不是京城銀 不是京城銀

京城銀是受託管理機構

買家是樂富一號

這一個新光R1清算案是商業不動產槓桿收購

教科書，七八年前就在募資了，目標是拿下主導權，趕走新光，清算結束這擋REITs

很冒險，但報酬也大，最後也成功了

去年市場派拿下來，馬上開受益人大會決議

清算並公開標售所有資產

非常經典的槓桿收購，至於潛在報酬我放在上面

中間牽扯到太多金主和和背後利益我不講

只能說厲害啦

重頭戲是天母新光傑仕堡，可能是今年最大的

商業不動產成交

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.214.34 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685777308.A.755.html
推 kyova: 推~
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.34 臺灣), 06/03/2023 15:38:14
推 zxcchia: 小弟資質駑鈍 意思是現在買還可以享受到清算後的利益嗎xd
→ LINPINPARK: 是，處分利益會分配出來或再投資不動產
→ LINPINPARK: 看之後管理機構與受益人的決議
→ LINPINPARK: 等於是賣完後，三百億在手上
→ LINPINPARK: 要再投資或分配出去給股民
→ LINPINPARK: 另要買的話，新光R1已改名樂華一號
→ IBIZA: 新光一號持有標的都是2015之前 應該沒有房地合一稅?
→ IBIZA: Reits也不是營利事業 所以應該也沒有營所稅?
→ IBIZA: 我剛剛找了一下 找不到相關法規
→ chansexy: 有股號？找不到耶？
→ LINPINPARK: 賣出適用舊制的房屋交易稅
→ LINPINPARK: 概估20趴，但我猜更低，要算房屋評定現值等等
→ IBIZA: 我看規定是 法人2015之前持有課營所稅 2015之後的課房地合
→ IBIZA: 一  但reits又不是營利事業 所以沒有營所稅
→ IBIZA: reits的所得稅應該是配發時分離課稅
→ LINPINPARK: REITs發給受益人有利息所得 啃 我查了一下
→ IBIZA: 01003T
→ IBIZA: reits 的利息所得分離課稅課6%
→ LINPINPARK: 才十趴，那IRR會更高
→ IBIZA: 但應該沒房地合一稅@@
→ IBIZA: 應該是  我估如果賣310億的話  淨值會到24
→ IBIZA: 現在股價大概還有15%
推 Jimmy030489: 推有料
→ IBIZA: 但如果有課20%房地合一或營所稅  那現在股價就沒賺
→ LINPINPARK: 嗯 因為REITS 資產都信託化，可能要查一下
→ LINPINPARK: 是20趴還是適用舊法，我記得搞不好是舊法
→ IBIZA: 我找法規都只有講法人買房地產或是公司買reits
→ LINPINPARK: 等於我公式，股利所得降到10趴分離課稅
→ IBIZA: 沒看到專門講reits自己買賣 的
→ LINPINPARK: 處分不動產，搞不好適用2015前那個
→ IBIZA: 我覺得應該是  因為2015年以前持有適用舊法規  而舊法規的
→ IBIZA: 營所稅 reits非營利事業採配息時分離課稅
→ LINPINPARK: 土地交易免課所得稅負（僅就漲價數額課徵土增稅），
→ LINPINPARK: 但房屋交易收入減除成本費用後，必須計入營所稅適用20
→ LINPINPARK: ％稅率
→ IBIZA: 對 這個是法人的土地交易舊規 課營所稅
→ IBIZA: 但reits非營利事業 所得稅在配息時分離課稅
→ LINPINPARK: 我猜是喔這個喔，那更低喔，不會20
→ IBIZA: 我也是這麼想
→ LINPINPARK: 哇靠，那市場派真的是爽到
→ IBIZA: 我有小買一點點等清算
→ IBIZA: 這幾天陸續就要開獎了
→ LINPINPARK: 可能第一張試算，稅後百億利潤
→ LINPINPARK: 希望他發出來哈哈哈 不要再投入
→ IBIZA: 大概會發吧 不然搞這麼久吃下主導權要做甚麼...
→ LINPINPARK: 有一說是要買更大的
→ LINPINPARK: 不過長期殖利率偏低，應該要拉抬一下
→ IBIZA: 要另外買應該2019當時就直接拿去買賺比較多XD
→ LINPINPARK: 對，而且我想市場派還是要對金主負責
→ LINPINPARK: 應該會發不少出來
推 wiesgame: 又少一間可以在門口停摩托車的百貨公司QQ
→ LINPINPARK: 不會啦，買家不會賣，也是REITS
→ IBIZA: 這個是房東換人
推 sunday123: 唉，reit這樣玩，根本不是正常投資管道
推 abyssa1: 就新光經營太爛的折價吧 本質沒那麼差
→ LINPINPARK: 我記得新光人壽退出的時候大概是18-19
→ LINPINPARK: 塊一張賣光光出清
→ LINPINPARK: 現在賣一賣至少21起跳