Re: [閒聊] 日落豪宅6的頂樓案件

[LINPINPARK (lalalo)]

※ 引述《sdudu (眼中還有火焰)》之銘言：
: 有人在看Netflix 的日落豪宅（Selling Sunset)嗎
: 最新第六季的最後一集
: 是老闆自己投資的公寓頂樓豪宅
: 這個案件是買原來四間condo
: 全部打掉重新裝潢成兩間約100坪
: 高級設備裝潢配270度超級景觀
: 帶大露台的三房豪宅
: 開價各約七百五十萬美金 （或出租每個月5萬鎂）
: 這個價位雖高 但在這個節目是相對低的案件
: 原因就是像其中一位員工很不認同的
: 這是個門口會被謀殺
: 路上有女子招客的風化區
: （洛杉磯市的好萊塢大道 靠近中國戲院）
: 有錢人才不會住這邊
: 網路上有人說當初老闆的入手價是1.6 million
: （不確定是四間還是每間）
: 真是一筆大膽的投資
: 拭目以待何時會以多少錢賣出


看到這個我想到，最近全美將會有史以來最貴的

私人豪宅成交案，可能也後無來者。

在洛杉磯Malibu 黑人明星Jay-Z 和老婆

Beyonce 剛買下200million 約六十億台幣的

安藤忠雄設計建築的豪宅

佔地約40,000 square foot  約

1142坪台坪地坪，建坪未知，可能也差不多

因為看空拍圖，退縮約一半的兩層建築。

所以一坪約台幣六百萬左右。

另真正令我訝異的不是黑人夫妻明星，而是賺到

不行的賣家，這對賣家大概率完成了美國歷史上

房地產最高IRR的紀錄，賣家是洛杉磯在地藝術

收藏家William Bell 夫婦，他們在2003年以14.5

million 約六億三千多萬台幣買下這塊地皮，並

開始用自身的人脈及品味跟安藤忠雄大師談合

作，安藤那時候不太做住宅，比較專注在大型公

共建設的領域上，所有這對夫婦是跟他建立了

良好友誼，才能帶安藤到洛杉磯開始設計房子。

假設14.5 M買地，設計費2 M, 營造成本10M

20歷年持有稅率簡單算3M，20年維護費用

算個3M ,  以上加起來成本大概32.5M好

大概快十億台幣，那2023他賣200M約六十億

台幣，稅前淨利快要接近168M, 約五十億台

幣，稅後淨利徵最新版ULA法大蓋賣價5趴就

是10M，稅後賺大蓋158M, 台幣四十七億

ROE= 158/32.5=486趴

年化報酬約 9趴

這則新聞真正厲害是賣掉的這對夫妻

喔對發文要附圖

https://i.imgur.com/DOuYsZs.jpg

https://i.imgur.com/RFN1NYf.jpg

https://i.imgur.com/qSv6kku.jpg

https://i.imgur.com/yGnLW8u.jpg

https://i.imgur.com/MW1onMv.jpg

Credit : https://www.latimes.com/california/story/2023-05-19/beyonce-jay-z-mal
ibu-mansion-200-million-record

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.214.3 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686139252.A.801.html
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.3 臺灣), 06/07/2023 20:01:22
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.3 臺灣), 06/07/2023 20:03:36
推 duriel3313: 考慮到他們的風險和人脈和時間心力等無形成本，年化2
→ duriel3313: 0幾不算過分吧，成交前也沒保證能賣這價格啊。
本來開298M , 殺價到200M

→ LINPINPARK: 很過分啦，年化24，巴菲特都辦不到
更正為9趴

網路計算機少帶一個沒有槓桿和沒有租金

推 Tattoo: 超強，找得到安藤蓋真的神
推 benson502: 找到安藤比那個報酬率難多了
推 iamneptune: 而且也要安藤能紅這麼久
最近美國頂級富豪圈子開始流行日本建築師
安藤的建案又少，幾乎沒有
賣家就趁勢賣出 聰明啦

台灣倒是有他的作品
亞大美術館
龍巖三芝的大型墓地（今年落成
阿里山的教堂

推 jamo: 年化24%,資金不要太龐大其實難度不高
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:04:51
→ jamo: 但是到幾億,單位還是美金就非常非常難!
→ jamo: 不過估算風險跟前期投入成本(包含找安藤)
→ LINPINPARK: 資金大很難，而且是二十年的年化
→ jamo: 地皮可能可以貸款,但相信也貸不高,後續建築費用都是自費
→ jamo: 總之是神一般高來高去的操作,我等草民吃瓜看戲就好
→ LINPINPARK: 台灣的話是大型商業不動產的投資
→ LINPINPARK: 但連我們在操盤的都沒這麼高
→ LINPINPARK: 之前的案子五六十億，大概也七年IRR 十幾
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:15:31
推 jamo: 因為台灣商辦只是跟著大盤漲跌,持有人並沒有賦予它額外價值
推 jamo: 你去看黃文雄整合整棟大樓,重新規劃後出售的IRR
→ jamo: 算起來都非常驚人!
有啦 大型的有幾個在做額外價值(Value Add)
華固商辦能賣得很很好，都是整棟出清
其實跟他很會做總部級商辦
豐邑那個七期市政核心出場給中國人壽也是
重新拉皮開發的還有西門町萬國大樓（絕色影城那棟我記得五年是翻倍，30.5買67賣給富
邦，還不含五年的租金

推 craziesu: 那特貿三國城請安藤本人設計的 有機會創新高嗎
那要看設計到底如何，現在的外觀很不安藤


※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:23:34
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 21:24:56
推 leota: 長知識了
推 jamo: 是啊,這種有做附加價值的,IRR都有機會衝擊20%
→ jamo: 你說這個安藤的案例,投資的心力遠大於國內的商辦~
→ LINPINPARK: 對啊，能跟安藤做朋友，大師同意都不簡單
推 anan790410: 是網路計算機有錯嗎? 為什麼我算20年年化不是24%...
→ LINPINPARK: 算錯啦，我重算是9出頭
推 anan790410: 對阿 我算也是9.3左右 看一下數字比例覺得應該沒這麼
→ anan790410: 高才對XD
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.180.99 臺灣), 06/07/2023 22:07:38
→ LINPINPARK: 沒按到拿掉租金，和去槓桿 這玩意沒有租金
推 Tattoo: 高雄要有安藤的作品了
推 dika: 好漂亮
推 kyova: 漂亮是漂亮，但感覺沒有其它作品來的有記憶點跟亮點。
→ kyova: 不說也不知道是誰設計的。
→ kyova: 巴菲特早期或波克夏7 80年代年化高達50%左右。整體年化完全
→ kyova: 被這20年拖垮，太大而且科技的強勢跟他選股標準不同。
推 chair209: 200M好像還不是全美最貴吧，紐約有一個238M的
→ LINPINPARK: 對，還有一個頂樓戶比他貴
推 KrisNYC: 這個不要當成房地產 當成奢侈品/藝術品比較好理解?
→ KrisNYC: 很多企業二代也在中南部買了一些藝術品等級的地產
→ KrisNYC: 沒怎麼在看周邊行情的 問他他只會說獨一無二藝術無價