Re: [心得] 一堆狂捧西卡還買預售屋的是什麼心態

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

預售屋最大的問題是.

"建商拉價不夠快"

甚至如果有小建商"價格往回退"推案.

這樣就會有問題.


因為這是投資專屬.

所以我們討論都是投資.

投資比自住嚴苛很多.

就像,對投資客來講,今天講財富多少,一間買400賣500的房子,不代表你有500的財富.

因為你要扣成本,扣完你可能才450...XD

所以你只能算450萬!!!!
(身為奸商,我們算錢都很保守...椪風又不能當飯吃)


一樣的道理.

你今天買預售屋1000萬,實際上還有交屋款,所以可能是1030萬.

這是基本成本.

你成屋賣的時候自己賣還好,如果透過仲介,就算他只抽你2%.

那你成本就是1050萬.

那本來你一坪買40萬,25坪.

實際上你的投資成本是多少?是42萬!!!!!

那你要賺錢,你賺50萬就好,所以你要賣多少?你要賣44萬.

而這時候,建商必須推案價已經上46萬以上.
(買家很奇妙的心態就是,買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去..XD
 它們只會直接拿單價來比)

不然人家幹嘛跟你買??


而要是發生2016的狀況.

大建商推案28,市場冷盤,地價略跌.

2017的時候,小建商在旁邊推案26.

你預售屋....就哭哭了...XD

阿就算不是往回退.

大建商推案28.

他過兩年推案29.

你還是要哭哭..

拉太少.你連成本都嘎不掉.


所以預售屋我都是大漲第一年玩.

那時候無敵狀態.

反正不動產反應遲鈍,漲也遲鈍.

他會漲很久+新屋拉價的時候價格飆升很誇張.

那我第一年進去,隨便買.

就像我白天鵝是走過路過沒有錯過...

看爽的心情進代銷公司,然後就莫名其妙簽了一張出門....

既不是甚麼開賣VIP或是潛銷就訂.

甚至還是開賣了幾個月才去買.

阿還不是閉著眼睛買閉著眼睛轉掉賺錢.

因為後面建商拉價很快,所以怎樣買都無所謂.

但是如果你是2015買,那時候新案已經停滯.

你2016遇到小建商在那邊推便宜案.

你預售屋卡到交屋都賣不掉之外.

你交屋後可能半年內賣掉也賺不到錢.
(畢竟那時候是成屋,仲介會跟你收3~4%..買家又要收1~2%,和其他各種成本.
 所以你賣價會+8%up...


所以在大漲中後期買入預售屋風險很高.

就算放到成屋,還是很難賺.


因此投資預售屋.

你要抓漲價的時段.

這個要求比中期更嚴苛...

你一定要抓到在你持有期間有大漲波.

小漲緩漲都不要玩.

最大的問題是因為.

跟你競爭的人是建商.

並且你的產品是二手產品.

因此競爭之下,你本來就是極度弱勢者...你沒有價格優勢,你怎麼在商場立足?


so..商場你永遠都要注意的東西叫做競爭.

所以這才是修羅場,商場才如戰場.

所有人都在這邊打群架...打贏的數鈔票.

打不贏,靠意識型態或是自我感覺良好....還是要餓肚子...XD


商場很現實,賣掉就拿錢,賣不掉你講再多都是假的.

而賺錢就是賺錢,沒賺錢你講再多你的房子多棒居民身價多高環境都好.

都是屁!!!!!!!!!!!!!!!!


所謂的保值就是"長期漲最多"

所謂的適合持有,就是"持有期間漲最多"

所以就是錢...你賺的多就是對,你沒賺到都是屁!!!!

北京上海好棒棒....

可是你買2000萬,過了幾年不要說跌,你還在2000萬.

並且租金還比利息低....

所以以不動產來講..甚麼國際大都,甚麼有錢人多少,甚麼資源多少...

好個屁....投資垃圾地區.

不如買屏東...顆顆...


賺錢就是賺錢.

錢賺到口袋才叫做成功的投資.

其他不要跟我喇五四三!!!!


我們奸商就是這麼現實.

喊口號我又不選舉...喊口號幹嘛..XD

反而...賺了錢,我才能再多買幾棟房子阿...顆顆..

對喔,多買幾棟房子要幹嘛?

要賺更多錢啊...


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當然補一下.

預售屋尤其有付款優惠的好處是.

他的槓桿很大.

或是持有期間資金成本很低.


因此中古屋漲20%,可能不如預售屋+15%賣掉.

這是預售屋的優勢.


所以在你確定會有大漲波段的時候.

卡位預售屋.

是正確的投資計畫.
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:13:00
推 jemdogdog: 推
→ jemdogdog: 不過個人是偏中長期投資，所以比較看地區之後的發展
那是長期投資型態.

利潤主要是來至於區域位階上升

而如果這個區域只有重劃區.

又只有預售屋可以買.

那必然就買預售屋.



推 NTU303150195: 那買轉約價，放到成屋賣是好選擇嗎
推 linx210145: 優質好文
交屋前夕都有禿鷹去獵殺轉不掉的投資客.

目的就是交屋前夕低價進貨,交屋後價格回升拉價出貨.


這是很常見的投資計畫之一.

※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 20:19:57
→ linx210145: 大漲那幾年，槓桿預售屋真的賺爛
推 powerlulala: 頭香 推
推 frowning1226: 推～
推 jemdogdog: 說得好 再推一下
噓 VisionalBoy: 房蟲文章已閱！
推 starbucks16: 推
推 bms: 幫推
推 Ddylan: 我夫妻四間都滿了才補一間預售玩玩~~~~
推 zzz50126: 買二手的不會把你已付的的交屋款給算進去<< C大這個是什
→ zzz50126: 麼意思啊，算進去會有什麼差別嗎 感謝解答
推 sspider0829: 哥怎麼有空打文章 D4趕緊的
被騙以為7~9點維修.

艾瑞督當中.

看看一星期有沒有辦法100級...
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/13/2023 21:03:15
推 topaaron12: C大 勸世文
推 zigq: 剛才排隊被踢出兩次XD
推 clamperni:  c大人真好
推 howhow801122: C大 我們社區剛交屋很多投資客轉大概40-43賣不掉 大
→ howhow801122: 家反而去買明年要交屋的預售屋45-49 條件沒有差很多
→ howhow801122: 的說
推 ttyy: 西卡大我想詢問，你說預售屋建商拉價太慢會有風險我完全認同
→ ttyy: 那如果以你舉例的同年份買一間中古屋，那賺的是什麼？
→ ttyy: 你說的那些銷售的成本在中古屋上也全部存在阿
推 itwt: 那這樣投資來講新成屋會跟預售屋有差嗎?
推 frowning1226: 預售屋的風險主要是過戶問題，中間轉賣不易
推 ericseak: 重點是中古投資客就是有辦法買到比市價便宜，但預售屋
→ ericseak: 很難
→ Best5566: 這些各大討論區都講爛了
推 NTU303150195: 價差
→ NTU303150195: 預售先衝，中古躺著等收斂
推 jinny891: 推～
推 s6425143: 首先要知道何時是大漲波段  顆顆
推 foda: 雖然看你文章一路以來學習很多，但是西卡你對於預售屋操作真
→ foda: 的不熟，白天鵝 26買28賣，代表你一直用過去的感覺，老實說
→ foda: 也就是老一輩的感覺，導致你懂大局，操作卻是不懂變通，建
→ foda: 議你謙虛的了解一下預售屋，不然就多說一點你熟悉的中古屋即
→ foda: 可。
推 Jodaro: 哇喔有人叫戰西卡老蘇了
→ Jodaro: 老蘇趕快反擊啊
推 MixBear: 一堆人買賣都不考慮成本 只看價格很容易變韭菜
推 aly800301: 事後諸葛誰都會啦 有本事指教ceca 不如說說自己是依據
→ aly800301: 什麼理論操作 也讓大家學學啊
推 JESSE77922: 不然請f大提供變通的預售屋操作理論讓鄉民拜讀
→ ceca: 其實,你現在白天鵝轉單大概在32...XD
→ ceca: 但是你要繳45%稅金+你等了兩年.
→ ceca: 我那時候不到半年,忘了幾個月就賣掉了.
→ ceca: 當然如果最好是滿一年,因為有台積電效應.
→ ceca: 但問題是,台積電是不確定的事情,所以不賭.
→ ceca: 如果滿一年應該有辦法成交在32...不過可能躲不過45%稅金.
→ ceca: 不過算起來會略多一點,畢竟槓桿開很大.
→ ceca: 喔,滿一年成交在30..打錯,不是32.
→ ceca: 他後來價格30爬到32爬很久.
→ ceca: 主要是因為太多買25~26的人再釋出.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13403673.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13497068.html


為啥建商賣4x,轉單33會賣不掉.

因為...

因為買加要太多現金.

你買25,轉單33...買家要自己補8的現金.

例如888的兩房好了,坪數26.86

買家要支付 134+214萬=348萬的現金.

如果加上交屋款,買家要準備400萬的現金,還不含裝潢,

買家的現金吃太重,400萬的現金他成屋都可以買到2000萬去了.


所以你預售屋轉讓"無法賺太多".


這一直都是預售屋轉讓銷售上面最大的壓力.

你的槓桿很大現金很少.

但買你的房子的人,現金要吃很重.

他不如去買新成屋..


因此你又會被新成屋給競爭到.



投資,你永遠都要替你的買家著想.

不是你帳上怎樣算,人家就怎樣買單.


我最近都不想玩公寓一樓也是因為.

買家貸款估價都遠遠估不到.

公寓一樓每次都讓我賣很久,比透天還久.

所以現在我完全不想碰.


so...

帳上有多少錢是一回事.

到底錢可不可以變成現金進入你的口袋.

那就是另外一個故事.

抱著帳上的價格自high沒有用.

那只是虛幻的泡泡.


投資你一定要換成錢到手上!!!!

你長期持有,也是拿去跟銀行轉貸增貸換成錢來用沒錯吧..XD
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:36:35
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:37:31

當然.

如果說,你現金很多,高現金吃下來.

放到成屋...最好是成屋後一年.
(破大多數銀行估價參考一年內上一次購買的成交價這一點
 而你預售屋轉成屋,價格用你的預售屋成交價做基準)


那你自然就會有龐大的利潤.


當然這樣你現金要很多.

適合用大錢賺小錢.


如果年底台積電真的有消息.

外加有白吃投資客資訊很慢.

那我也可能去接一間橋頭"交屋前夕"得預售屋下來.顆顆.

我現金多..

然後貸款銀行放給我肌肌歪歪(我貸款三千多萬,再往上銀行就很保守)

所以低貸款我ok..
※ 編輯: ceca (61.227.124.110 臺灣), 06/14/2023 01:51:31
推 shot0909: 為什麼公寓一樓難賣？還是公寓都不好賣？
推 chen831030: 6/13
推 aspd5306: 所以現在買新成屋獲利會好嗎
推 licklabium: 因為公寓一樓賣價高，但銀行估價卻沒那麼高，差距大
→ licklabium: 買家要補足的現金就會比其他樓層多很多
推 aJan5566: 認同  最好一個月漲50%   一年後漲8650%
推 onigi: 優質好文
推 bustinjieber: 預售最大的問題是買方自備款
→ bustinjieber: 這點就註定只能玩短期
→ bustinjieber: 想要在預售期賺大價差很難啦
→ bustinjieber: 預售屋扣交易成本，能夠賺個幾十萬差不多了
→ bustinjieber: 而且還要是該區的指標性建案
推 lichun1228: 推優質
推 max780417: 你們賺錢都好辛苦。哈欠
推 q156446: 誰會知道什麼時候算第一年大漲
→ q156446: 跟股票一樣
→ q156446: 很會講未來不知道的事情
推 dan520: 林口a9 2021買預售一坪35 現在已經45以上了 還沒交屋喔
→ dan520: 房版看ceca跟s26大的文章就可以學到很多了
→ ceca: 不動產大漲太好判斷了，你可以去翻本版歷史
→ ceca: 那一次大漲大家不知道，科科
→ ceca: 沒看到疫情開始大家還保守
→ ceca: 聽到無限QE,利率降成芭樂就打雞血
→ ceca: 路過就刷一間預售屋
→ ceca: 當然更簡單，看土地成交價，營造成本
→ ceca: 這是你可以看到的數據化資訊，看這兩個上升，大漲就來了
→ ceca: 像最近土地價格停滯，所以還在冷盤
→ ceca: 不動產又不是股票，沒有主力，法人等，大鱷在收割各位
→ ceca: 所以很容易得到的都是正確的資訊
→ ceca: 不像股票詐騙滿天
→ ceca: 公司放超棒棒的財報，找寫手寫股票專欄介紹公司股票
→ ceca: 隔一個月，次公司被政府查假帳，債務問題，掏空股東資金，
→ ceca: 科科
→ ceca: 另外，賺錢，應該沒有比玩D4辛苦
→ ceca: 害我睡眠不足，剛才練腿，提腫小腿差點抽筋
推 encoreg57985: 長知識
推 qqphor: 推
推 asdf159000: 先推再看
→ sirius426: J鮑都說後年降息了，尊敬的總經大師還是堅持今年降息
→ sirius426: 嗎？
推 smoothapple: 6/15
→ howdo: 靠邀 最好打d4比賺錢辛苦
推 chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝