Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出

[LINPINPARK (lalalo)]

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: : 眉頭一皺，因為長期有追蹤新光R1的新聞，而且數年前有間接朋友邀約進去
: : 後來評估覺得有風險，不是投報風險，而是要清算一檔百億級REITs，
: : 會是一個法規上的挑戰與冒險，當然募資金額蠻大，我就推掉。
: : 搞了幾年下來，結果去年成功清算，今年開始拍賣資產池裡的各項物件
: : 新光中山大樓是昨天開標，未來幾個禮拜會陸續開更多R1裡面的資產
: : 如過溢價率維持5%，我算了一下估算，很粗略
: : 槓桿前至少ROE 48%  IRR 9.7%  五年
: : 槓桿六成至少後ROE 104% IRR 20.7% 五年
: : 不過都是粗估啦  很多成本價和費用用不會計算到
: : 而且也是要看幾個禮拜後這幾個物件的溢價行情如何
: : 相關計算如下
: : https://imgur.com/9WJj6fq
: : https://imgur.com/GFtGCqE
: : https://imgur.com/yNmfLvJ
: : 以上
: 昨天台南新光三越中山店開標啦
: 順利以底價拍出去 沒有溢價
: 不是中西區的新光新天地
: 是中山路那家舊的
: 買家是另一個REITs樂富一號
: 不是京城銀 不是京城銀 不是京城銀
: 京城銀是受託管理機構
: 買家是樂富一號
: 這一個新光R1清算案是商業不動產槓桿收購
: 教科書，七八年前就在募資了，目標是拿下主導權，趕走新光，清算結束這擋REITs
: 很冒險，但報酬也大，最後也成功了
: 去年市場派拿下來，馬上開受益人大會決議
: 清算並公開標售所有資產
: 非常經典的槓桿收購，至於潛在報酬我放在上面
: 中間牽扯到太多金主和和背後利益我不講
: 只能說厲害啦
: 重頭戲是天母新光傑仕堡，可能是今年最大的
: 商業不動產成交


今天天母傑仕堡拍出成功，鼎固KY (日月光第三代)以116.8億標得，溢價約2%

新光R1的清算至今已經剩一個30億小的老辦公室還沒開標，已經清算差不多

目前R1受益人預估306億銀彈在手，可能會發還給受益人(持股人)或買新標的

綜看股價，兆豐新光R101003T.TW 從我06/03發文探討21塊爬到22.0，也是代表

市場期待基金操盤者多發回一些股利，不過這檔至少有65%在大戶投資人

都是參與這場反向併購的大戶。

幫這些大戶算了一下ROE和年化報酬，還不錯啦

未槓桿五年期年化， ROE 51.1%，年化 8.6%

槓桿後五年期年化，貸6成，利息2.4%，ROE 110%，年化 15.97%

以量體五億台幣以上的最低投資額，這績效算非常好

當然到底花了幾年在反向併購，也只有內部人知道

以下一些紀錄和試算

https://imgur.com/RpMu4Aa

https://imgur.com/Lf188qp

https://imgur.com/wZYuC3k

綜觀買家還是有很多低調傳產業的富豪，對商業不動產來講可喜可賀啦












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→ IBIZA: 只溢價2%實在微妙
→ LINPINPARK: 基數太大，投標參與最後精打細算
→ IBIZA: 這樣明天往上往下很難預估
→ LINPINPARK: 不知道，多發一點總是好事
→ KrisNYC: 這陣子真的蠻混亂的  轉折點的現象
推 sdhpipt: 日月光可能標下來蓋豪宅賣吧
推 mytropicfish: 我看你的圖試算306-22的費用跟稅等=284
→ mytropicfish: 284/113x10=25.1 所以清算理論上可以拿到25.1元嗎
→ mytropicfish: 如果今天下午拍賣順利 大約四個月多可以拿到
→ mytropicfish: 這樣滿划算的
→ LINPINPARK: 清算前估全部約259.7億台幣
→ LINPINPARK: 現在拍大概306億台幣
→ LINPINPARK: 差不多24-25塊 ，但我不知道內部債務的狀況
→ LINPINPARK: 306–22=284 ，25.1，306-30=276 ，24.4
推 mytropicfish: 在別人提示下 有找到年報 還要扣一些負債
→ mytropicfish: 沒啥肉可以吃了
→ LINPINPARK: 嗯嗯，可能還是要持有多年領股利
→ LINPINPARK: 年化報酬會好一點
→ LINPINPARK: 最後標出去啦，結算306.9億，精彩