[閒聊] 台南東區和宜仁和分析

[michiangchen (陳米將)]

雖然實價登錄有資料
但未必可以很直觀瞭解房屋市場
所以我就以
買賣月份、樓層、房屋面積
這三個影響房價較大的因子參數
當然如果同一社區的格局種類太多也會稍微不利於客觀分析
但納入格局因子那個圖表呈現會太複雜
所以僅就這幾個作為分析標的

首先要有格局跟原始資料

https://i.imgur.com/0GFqgSL.jpg
https://i.imgur.com/ETub5LJ.jpg
可以看出12是大三房、56是中三房、37是2房

逐筆的樓層與單價(只算房屋部分)

https://i.imgur.com/BdS7vel.jpg

價量樓層圖

https://i.imgur.com/BVDWWxC.jpg

這個建案可以看出幾個點
1.車位價格頗高，逼近200，讓人彷彿用低於40萬的金額購買，而且這種小社區車位應該不
好停
2. 這個案子2024Q1就可以交屋了，屬於寶佳先建後售的案例，前期也頗敢開價，但現在餘
屋還剩一堆，有點後繼無力，價格也開始鬆動
3.建商的銷售技巧都是先鎖定中樓層、中間大小戶型來賣，做為後期高樓層正三房的墊腳石
(不然高樓層正三房先賣掉，後面的等於只能便宜賣了)

這建案還有單面臨路的狀況，正前方還是隔商辦。即使後方是單層的星巴克全家，未來難保
有高樓層建案開出，感覺滿滿的抗性。但優點就還是在於正東區、仁和商圈，地理位置算是
不錯。只是頗好奇這寶佳案子的開價，是否後市仍可期？



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.64.151.3 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691141853.A.6C9.html
→ weekman: 進工地...有穿安全帽安全鞋嗎
推 gyqmo: 台南目前蠻多建案都賣超久，不像2020-2022初那樣容易完銷
推 youngerbro: 我覺得地點沒到很好
→ youngerbro: 應該是說不值那個價
→ PPPa: 我看這間的都會跟佳鋐首邑必較吧
→ PPPa: 星巴克那個位置蓋不了大樓吧
推 chouwang68: 這裡就錢不夠買國泰坪數，又得了不住東區會死的病，
→ chouwang68: 只好。。。幫QQ
推 kcity: 單看地點跟價位蠻不錯的。  順便問有人看過旁邊松之苑的案
→ kcity: 子嗎？
推 ROKEE: 光是電梯沒有台台下地下室就打槍了
→ ROKEE: 附近還有個松之苑和惠承的案子
推 punkmasa: 同一個建商，賣的時間跟交屋時間也差不多，不過平實那
→ punkmasa: 一案好像賣完了，兩邊銷售狀況也差太多，平實還更貴
推 chocolate514: 松支苑坪數較小 不過位置也不錯 目前看到成交價還沒
→ chocolate514: 破40 考慮中
※ 編輯: michiangchen (118.231.192.227 臺灣), 08/06/2023 19:26:21
推 angel1355: 松之苑周邊都工業地....
推 chepame: 松之苑旁邊有個製冰廠