[閒聊] 新房轉手真的沒什麼賺頭

[firzen48 (firzen48)]

Hi 各位房版高手好

小弟我是還在籌備資金的沒有人權嘴砲的魯多，今天看了某間三年內新古屋開價998萬，跟
房仲談價期間有看到當初購入價約莫600，稍早接到925才收斡的消息。

因為思考追價買這間划不划算便試算了一下屋主到底賺多少：

假設925成交的情境下賺到325的價差；
扣掉35%房地合一稅後剩下211.25；
扣掉仲介費4%剩下174.25；
扣掉當初投入的裝潢成本抓50萬剩下124.25；
扣掉繳大概3年的利息11.5萬剩下112.75。

屋主不含利息的投入月還款+頭期共168萬，在5倍槓桿的情境下才拿到12%的年化報酬率，遠
遠不如版上股房雙吃搬錢出來投資的高手，換言之沒追價超出實登似乎很難斡下來。

不過因為這間隔壁有新建案正在整地，不知道未來視野會被擋成怎樣，還是施工到底會有幾
年的揚塵黑暗期就暫時Pass了。

以上算式如果有錯歡迎糾正，另外想問問這個時機點賣股買房湊滿頭期下手到底會不會不夠
理智？

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推 CCOOGG: 說出真相多多會不開心
→ yiliang1107: 租金收入沒算
→ NTU303150195: 就也不笨，愚鈍如我先進場卡位等降息，股票給高手
→ NTU303150195: 賺
推 SaiWan: 空空一定要低於600買到才開心
→ jasonkey123: 可以等5年後再賣吧
推 angele: 裝潢成本應該可以扣除，仲介費不曉得。
推 Robben: 一年跌10%
→ abyssa1: 房地合一要先扣成本
推 harn1991: 你分析完就可以下結論  税策及房仲使得房價只會往上賣：
→ harn1991: ）
推 pot1234: 仲介費可計入成本，裝潢看你有沒有開發票
推 F93935: 莊家抽頭抽太兇
推 partsex: 裝潢成本可以抵房地合一 還有租金 實際上會到15%
→ partsex: 做價差的年化報酬 本來就很吃入場時機點
→ partsex: 入場時機點錯誤 年化報酬會更慘
→ partsex: 台灣真的蠻煩的 持有超過10年 房地合一也不會變0%
→ partsex: 新加坡的ssd也才3年而已 過了3年 賣家根本不用繳任何稅
推 cutbear123: 自住就真的小賺 算租金進去才合理
推 tonybk: 不對啊！房地合一稅設計目的是要屋主繳
→ tonybk: 但是他已經把它灌在房價了 怎麼說沒賺
→ chickensam: 報酬率這麼高怎沒賺
推 kivenQQ: 你都說不如出來投資的高手了, 一般人隨便12%怎麼不好賺
→ dahong: 12%還不好賺，你可以說說你一年賺幾%…
推 rivera5566: 無腦放著年化報酬率12%你想嫌什麼？
推 JOHNNYROSSO: 你忽略了省掉的租金
→ JOHNNYROSSO: 然後這12%你什麼都不用做...不好嗎？
→ JOHNNYROSSO: 房地產是防禦性資產，要追求高投報有其他更好的方式
→ JOHNNYROSSO: ，相對也要承擔更高的風險呀
→ JOHNNYROSSO: 另外，購入時契稅代書仲介費可以折抵成本，賣出後也
→ JOHNNYROSSO: 可以有機會申請重購退稅
推 junior020486: 12%+租金還不好喔，一堆空仔沒頭期款在那邊眼紅
推 ttyy: 裝潢發票抵稅，重購退稅，6年400萬免稅，很多方法可以拉高
→ ttyy: 獲利啦。不過也不是限定新屋房主要被吃掉的獲利是房地合一
→ ttyy: ，但這個你買老屋也是一樣要繳，只能說房地產就是這樣
推 JOHNNYROSSO: 至於你最後一段，還在租房的話看到喜歡能負擔的建議
→ JOHNNYROSSO: 買，不然你是在支撐房價；住家裡的話就努力存觀察局
→ JOHNNYROSSO: 勢吧，我是覺得大部分人想買的地點跟房子不太會下修
→ JOHNNYROSSO: 太多啦
推 pcxpchou: 政府爽賺然後還有一堆覺青支持 讚
推 Xyla: 沒有錢算再多也沒意義
→ Xyla: 簡單問一句，他有沒有賺？如果有你在算什麼毛
→ Xyla: 跟股版智障幫緯創設行事曆一樣腦殘
推 Xyla: 我自已例子，第一間房三年屋開價1650談了半年
推 Xyla: 屋主急賣我接1350，去年底申請增貸680萬
噓 frowning1226: 還真是會算，結果房價噴了50%擔心別人不賺
→ Xyla: 你要不要幫我算一下這間房兩年增值了多少
推 hellogym: 嗯 超難賺 不要買
推 BRIANERIC2: 租金算2萬，3年你就少算了70萬，投報馬上暴增
→ BRIANERIC2: 仲介跟裝潢成本大概可以扣30萬的房地合一
→ BRIANERIC2: 所以獲利還要再抓100，168萬賺212萬會輸股票？
→ zxcv512: 菜
推 guanole: 你怎麼知道他有沒有開寬限期
噓 Cactusman: 哇靠年化報酬率12%還嫌少喔
噓 chouwang68: 你以後當賣方，也記得算給你的買方看XD。
推 justin0213: 很慘啊加稅就是買方買單
→ jeff12302000: 自備120加三年利息+本金約160-180吧，然後賺約120
→ jeff12302000: ，年化報酬12%怎麼算的？
推 wiggyc: 人家說不定要重構退稅，你幫他擔心這麼多
推 x940410: 就寫新古屋 還一堆說沒算租金的
噓 alanbread: 連房地合一怎麼課都不知道
→ alanbread: 還是洗洗睡吧
→ alanbread: 而且多得是投資客發票灌水
推 iamiam: 投168，多拿回120，不好賺嗎？
→ iamiam: 股票也要賭到飆股才能賺這麼多耶
推 pppwww: 數學不太好
推 jess851007: 老實說用信貸兩倍槓桿買正2報酬更高