[請益] 為何不用出租投報率來衡量房價合理性?

[mikumywife (初音我老婆)]

就以股票來說

可以用高登模型、金流折現、股息殖利率等方式評估股票價格

而房屋

也可以用C大的出租投報率VS持有成本+交易成本來衡量



不論股票還房產

背後的道理，都是用「基本面」為基礎來評價

畢竟公司有賺錢，把錢分配給股東，那用「股息報酬」來評價股價是很合理的

那房屋不也是如此嗎?

房屋的功能性就是居住，而居住是有價值的

因此用「租金」來回推房價也是很理所當然的

那租金與房價之間的關係，怎樣才合理呢?

就對照「持有成本+交易成本」來衡量

如果租金收益低於持有成本(利息費用、稅費)

又或者計入處分房屋時產生的交易成本稅費後不划算

那代表買這間房屋根本划不來，不如用租的，以此可以判定房價昂貴，不值得買

反之租金收益高於持有及交易成本

那買房就划算，可以認為房價便宜，可以買



以上用基本面來衡量價格我覺得相當直觀

那為什麼在討論房價高低和理性的時候

都沒人在用租金收益率的角度來探討呢?

反而是用什麼房價所得比、房貸負擔率?

收入跟房價高低是有什麼關係?

這感覺像是

「人們收入低，但房價那麼高，代表人們要不吃不喝XX年才買得起，所以不合理」

但如果今天是用

「這裡的租金行情就是這麼貴，大家都很想租這裡，所以這裡房屋很有價值，故房價高」

這樣聽起來合理多了吧?

反過來說

如果今天說

「人們收入高，但房價卻很低，人們只要不吃不喝XX年就買得起房了，所以房價合理」

跟

「這裡租金行情很便宜，大家都不是很想租這，所以房屋沒什麼價值，故房價高」

聽起來用租金來檢視房價比較合理吧?



20點求解

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.1.119 (臺灣)
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推 nitero: 一直以來都有啊XD
→ IBIZA: 你什麼時候產生沒人用投報率衡量的錯覺？
推 IMISSA: 一直都有阿 成本法 比價法 收益法阿...
→ panzerbug: 已知用火
推 freekid: ......
推 jeromeshih: 問題模型不同啊，你龍頭股跟一般股票也不用用一樣本益
→ jeromeshih: 比
推 PTTMAXQQ: …不然房地產平常靠什麼判斷XD
推 diablojonn: 這間可以租多少 自己回推願意多少總價買 不是都這樣
→ diablojonn: 嗎？
→ PTTMAXQQ: 自想想為何豪宅常常漲不動？
→ PTTMAXQQ: 除了購買資格太高刪除太多買家外，
→ PTTMAXQQ: 另一點就是租金租不夠高到繳利息管理費
→ PTTMAXQQ: 1000萬的房正常能租到2.5萬以上
→ PTTMAXQQ: 5000萬的房子能租到12萬以上嗎？
→ PTTMAXQQ: 是不是租8萬就沒啥人要了呢？
→ PTTMAXQQ: 這就是抗性啊！
→ PTTMAXQQ: 所以為什麼投資不投資豪宅？
→ PTTMAXQQ: 因為持有成本無法用租金轉嫁出去
那為什麼大家都用房價所得比太高來說房價不合理？
※ 編輯: mikumywife (49.217.1.119 臺灣), 08/31/2023 18:05:33
推 morrishh: 你就算不買房，也要繳租金啊，當然賴家那些除外。租金
→ morrishh: 多少就買多少的房子，很合理啊。
→ morrishh: 你會用平均租金來租房子嗎？自己算自己可以接受的就好
推 panzerbug: 股票會只看本益比嗎？
→ panzerbug: 會只看殖利率嗎
→ panzerbug: 而且不動產市場是有供需機制，和股票不樣
推 PTTMAXQQ: 房價所得比是偽命題，
→ PTTMAXQQ: 因為這跟房屋的持有成本掛鉤，
→ PTTMAXQQ: 倘若房子的持有成本高，那房價就會偏低，
→ PTTMAXQQ: 若持有成本極低，那房價就會偏高的多，
→ PTTMAXQQ: 再來試問，大家覺得台灣房地產持有成本高嗎？
推 panzerbug: 不動產有稀有性 股票沒有
推 panzerbug: 把不動產想成是高價限量商品看待比較合理
推 yyls123: 因為低得可憐，房仲都會說幹嘛拿來租~
推 panzerbug: 房租所得比不重要，不然台灣怎麼會滿坑滿谷的房仲 ，
→ panzerbug: 交易市場活絡
→ zhuilou: 租金投報率 還要考慮槓桿
→ zhuilou: 如果台灣開放100年貸款 貸99%
→ zhuilou: 那麼房價租金比就會在往上拉高
推 panzerbug: 台灣房子真的不是住的，是拿來炒的，而政府很樂意這個
→ panzerbug: 市場活絡，創稅以外，所有都市計劃都是建築在不動產價
→ panzerbug: 值增加
推 F93935: 會啊 超過四百倍我都懶得看
→ choosin: 前提是你有符合供需的正常租屋市場…
推 calase: …否則你以為商用不動產大家都怎麼評估
→ wiston1419: 因為在吵居住正義的人覺得兩個都很高 你拿很高的房價
→ wiston1419: 除很高的租金幹嘛 <- 先澄清 不是我認為是他們覺得
→ calase: 然後全世界所有都市計畫基本上都是在改善都市環境，你改
→ calase: 善環境然後覺得不動產不會增值不是很不合理嗎？
→ supereva: 你聽魯空喊房價所得比幹嘛XD
推 panzerbug: 你想問的應該是房價所得比，這就是資本主義+華人的問題
→ supereva: 沒什麼合不合理  成交即是合理  你要判斷的是未來向上
→ supereva: 向下
推 panzerbug: 當某個世代開始普遍不將買房放在To do list
→ supereva: 先進國家就沒那麼多人想買房了  必然的發展趨勢
推 panzerbug: 現在單身率那麼高，真的不知道一堆人在哭買房幹嘛.....
→ supereva: 租金會高到完全斷絕買房的念頭  都是這樣的
噓 abyssa1: 怎麼沒有？你沒爬文吧
→ abyssa1: 就是很多人這樣算才會小宅單價一直漲
推 piliwu: 版上應該大多都會先算再去看屋吧
推 benson502: 再不買，雙北以後是會租不起，買都不敢想
推 yasea2004: 你家的altis才是算租報率 俺家的法拉利是看炫富值的
推 molopo: ....
推 kusomanfcu: 你所謂的“大家用房價所得比”是誰？
推 hongdagg: 為什麼你覺得沒有？
推 pot1234: 改討論租金所得比
推 NTU303150195: 所以低總價很會漲
推 Coolno9: 我是都這樣看沒錯啊 但這邊很多無腦多不是 XD
→ Coolno9: 他們也不是不懂這道理 只不過經這麼一算…. 嘻嘻
→ Coolno9: 還有看過某個自以為很強的說 是租金要來追房價
→ abyssa1: 誰來追誰不好說 租金就真的吃薪資比
推 jess851007: 可以估  但會因為每個人預期的房價漲幅不同所以報酬率
→ jess851007: 差很多
推 alexstag: 租金本來就會落後…然後國外租金佔所得其實不低，
→ alexstag: 不過某些人也不是不懂這個道理 嘻嘻
推 zzz50126: 就新聞炒作方法啊 閱聽人會去查證的有沒有10趴 都馬是媒
→ zzz50126: 體說什麼就信什麼 乖乖被洗腦才是一般人
→ zzz50126: 判斷一直都是很困難也很累人的事 選擇相信選擇依靠才是
→ zzz50126: 人性 信仰能使人心靈放鬆不就是這樣 黨說了算
噓 scitamehtam: 自己不知道以為沒有…
→ scitamehtam: 洗文章數？
噓 pauljet: 板上那麼多文章有
→ MOMO0478: 500萬 出租一萬五
→ MOMO0478: 1000萬 有人想租3萬嗎？
噓 benny3579: 要不要規定每隻股票的本益比只能多少算了
推 zerosum: 3000萬的房簡單算2%報酬就好 月租要5萬哦 實際租金有5萬
→ zerosum: ?
→ icexice: 全台的房價差異極大，但租金行情沒差太多，請問是都市的
→ icexice: 房價太貴還是偏鄉租金太貴?
推 alanbread: 本來就是這樣算的
→ alanbread: 投報率低的房子沒有必要留
→ alanbread: 但如果是繼承來的只有一間，你要換到高投報物件要計算
→ alanbread: 來回的交易成本
推 rainbowcatch: 你講反了， 是房價決定房租
推 jl40: 出租房也是一門專業 沒差多少 我寧可定存
推 piliwu: 租金報酬率也不是只看現在，就跟你拿台積電殖利率看怎麼
→ piliwu: 算都不值得買一樣，更不用說美國科技股
→ piliwu: 股票看的是未來房市當然也是，市場覺得有未來的地方報酬
→ piliwu: 率低一點都能接受因為看的不是租金報酬率而是資本利得
推 Coolno9: 哈哈 笑死 還房價決定房租咧
→ piliwu: 殖利率高有兩種情形，一種是價格被低估一種是沒有fu糗，
→ piliwu: 相反也是一樣邏輯
噓 k85564: 那你股票就算本益比就好了啊
→ k85564: 大家要的是資本利得
推 Francix: 一直都在買或租,租金投報本就是很重要的
→ k85564: 那檔飆股殖利率高的....
→ k85564: 算租金報酬率只是說你買不起而已
推 piliwu: 股票有存股也有成長股，你不能拿一種說另一種錯誤
推 Tattoo: 這本來就是其中一種方法
推 straggler7: 主管機關要求壽險業不動產租金投報率需達2.845%
→ straggler7: 用了上百年被你發現了 QQ
推 ceca: 因為怎樣看都是被低估,所以不用看了.
推 moke: 本來就是用租金估的
→ jerry1019: 租金投報高的，用搶的。而且高租金幾乎
→ jerry1019: 都附帶高機能便利性。
→ jerry1019: 投報夠高，誰想賣便宜。
→ jeff12302000: 只要看房貸每個月利息跟租金的關係就好，所以租金
→ jeff12302000: 實登把租金拉高，會怎麼樣版上都講過了
推 johnnychenme: 基本面 緯創有嗎 高端有嗎= =
噓 kobe741107: 已知用火