[請益] 家族資產處理請益

[Husky8018 (陽光哈士奇)]

各位房版大神、前輩午安：

最近小弟負責主導家族土地的處分，因目前還在準備代書證照，對房地產業務不熟稔，想
請

土地為家族共有，有其中一方想養地不賣，另外兩方（含我們家）佔了2/3，目前作法想
以?

目前有建設公司委託中人出價，小弟想請益前輩開價要如何評估？


之前小弟知道的房價單坪價格的普遍算法為：
（（土地單價/容積率/1.6銷坪係數）+營造成本）*1.35建商利潤



由中人提供的建商單坪價格算法則為：

（（土地單價/容積率/1.55銷坪係數）+30-35營造成本）*1.2建商利潤



因土地位於新北市（容積率300%，建蔽率

60%）如用我的算法，以周遭附近相似條

件的實登138萬來計算，以新北市營造成
本20萬每坪評估（初估，有誤請指正）

未來建案可售單坪價格為65萬，以中人公式算算法是72萬，兩者皆與附近的預售新案成交
價


請問對於建商來說開價要如何抓比較好，不知道差距那麼大的問題是在我的公式哪邊項目
需

另外不知道以34-1賣給建商的價格是否會較低於周遭同條件土地的實登價格？

想詢問各位前輩的意見，感謝各位前輩，手機排版請見諒。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.132.140 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693907415.A.333.html
推 KrisNYC: 我覺得你比較需要調整的是觀念 中人 建商 你自己
→ KrisNYC: 都在為了自己的利益最大化努力 這之間任何可成交的價格
→ KrisNYC: 都是合理價 但即使是合理價也會碰到不合理的收購方或中人
→ KrisNYC: 你只需要盡量爭取己方的利益 探出一個三方能接受的價格
→ KrisNYC: 然後己方能接受就成交 己方不能接受就謝謝下一位就好
→ Husky8018: 謝謝Kris大的回覆，您與房版各位前輩的建言含金量都非
→ Husky8018: 常高，希望未來如考到代書證照希望也能將知識回饋版上
推 mfcke: 基本上 你幫對方去設定合理利潤就不好辦惹 你要做的是 多
→ mfcke: 找幾個建商來評估 而不是堅持你利潤多少 我幫你算好惹 這
→ mfcke: 價錢你一定要吃
推 Takadanobaba: 真的實登138萬，預售只賣50左右，建商應該沒有賺到
→ Takadanobaba: 錢。
→ as50229: 你都不用管銷的這麼厲害？
→ as50229: 造你這算法建商早就倒光光了
→ as50229: 而且營造成本是看你要用多好的東西
→ as50229: 普通的跟高級的差距非常大
謝謝前輩們指教，實登138萬的是今年成交在隔壁街區，相同容積率但是面積比我們小塊
的土地，我也很納悶是不是我算錯了...怎麼算都覺得跟附近的新案價差很大...
※ 編輯: Husky8018 (114.136.132.140 臺灣), 09/05/2023 20:33:28
→ as50229: 建商買到的不一定是他蓋的面積
→ as50229: 有的還會有跟地主合建
→ as50229: 而且面臨的道路也會有差不一定隔壁街區就會同價
→ as50229: 實際面臨的狀況都會不一樣
→ as50229: 很多地主每次看到實登就會說隔壁多少錢
→ as50229: 我這邊更好應該要更高
→ as50229: 每一塊土地都有每一塊土地的狀況
→ as50229: 而且你們還有一部分地主不賣
→ as50229: 所以你們應該地主先談好比較重要
→ summerair11: 你確定走34-1不想賣那邊的不會有任何手段乖乖吞下嗎