[閒聊] 國際超級房仲：外行人看價，內行人看量

[Lushen (pttlushen)]

國際超級房仲Zack最新分析文

2023/09/15 20:00

「外行人看價，內行人看量」7月預售屋成交量，較6月份腰斬！！
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根據內政部的預售實價揭露統計，
7月份的預售屋成交量，
比6月份下跌58%，
等於成交量的的確確腰斬！
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不過這樣相比確實有失公平，
畢竟6月份有一大堆趕打房末班車，
也就是平均地權條例修正案，
所以交易量當然特別大。
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這也是為什麼你會看到第二季房價，
比第一季更高的原因，
因為預售屋的價格拉高了平均值。
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只是你要明白房市已經不一樣了，
過去那種每個月預售成交量破萬的情況，
之後已經很難很難再發生了，
比方說你看看過去幾年的房市發展，
是不是一年比一年更冷了呢？
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2021那年，
一堆房仲說房子賣到不夠賣，
買方都恐慌地擔心買不到房，
怎麼現在房子掛售3-6個月賣不掉的一堆，
怎麼現在買方不會恐慌買不到房了？
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另一方面，
我發現不只是無腦多房蟲，
其實一般消費者也不明白「量」的重要性。
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舉個最明顯的例子，
那些帶風向的房蟲或PTT房板之類的，
最喜歡說「房價到現在也沒跌呀」
或者是說「跌幅才這麼一點點，哪算跌」
然後你就會誤以為台灣房價這麼有支撐力。
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但是，你去看看專業機構在談房地產時，
無論是金控、房產研究機構或經濟學家，
大家討論的重點都是「交易量」，
也就是「買賣移轉棟數」，
然後再去看銷售率、空屋率，
最後最後才是「價格」這個結果。
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打個比方，
假設房價漲跌是1×2=2的數學算式，
外行人跟帶風向的人，
會一直跟你強調結果就是2，
因為這是數學老師告訴我們的答案。
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但專家都會跟你討論，
為什麼這個公式是用乘法而不是加法，
用乘法來看的原因是什麼，
而不是只看最後的表面結果。
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然而現在的情況是，
目前這項公式的過程已經慢慢再改變了，
目前是0.5×2竟然還等於2的奇怪答案，
所以很明顯就知道，
一定是數學老師批改的時候疏忽了，
只是等檢討考卷被同學發現而已。
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這個就像是房價的計算過程，
就是包含交易量、銷售率和空屋率這些元素，
大家一直討論的焦點「價格」，
只關心最後數學老師公布的結果而已。
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換句話說，
現在一般民眾會一直被房蟲帶風向的原因，
就是因為只知道答案是2，其他什麼都不在意。
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所以當有人告訴你計算過程不對，
那些房蟲就會跳出來跟你說：
「誰說的，老師都打勾了呀，數字也是2呀，那就是正確答案了呀」
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因此，很希望這則貼文，
能夠幫助你意識到觀察房價趨勢這件事，
為什麼只懂得談價格的人，
要嘛很外行、要嘛就是帶風向。
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因為真正的專家討論的，
永遠是價格的「計算過程」。
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否則，假設現在有100屋主，
要用行情的150%去賣房子，
正常有腦袋的人都不會去買它，對吧！
結果就剛好有3個沒腦袋的，
認為房價不可能跌、買再貴也不可能賠。
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於是這3個韭菜加價買下去的結果，
就是實價登錄大漲50%，
讓房蟲就一直拿這個漲幅來嚇你，
並且完全忽略另外97%的屋主，
不但賣都賣不掉、買方連看都不想看的事實。
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只可惜實務上，
那些認為150%成交價很不合理的買方們，
內心卻默默地受到動搖，
因為他們不瞭解這150%具體是哪裡不合理，
於是久而久之就會有人被洗腦成功。
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因此，把這些來龍去脈，
也就是這些「計算過程」解釋清楚，
就是國際超級房仲存在的理由。
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因為我看房市是看數據、而不是信仰，
再加上我沒賣房子、也不靠房地產賺錢，
所以我現在會非常看空台灣房市，
就像2020年初時，
我是唯一看多房市的人一樣。
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#預售屋交易量 #2023買賣移轉棟數 #預售實價揭露

https://bit.ly/45UaaYE

https://i.imgur.com/iCCRUuW.png

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.86.123 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1694795408.A.BE1.html
噓 abdd123413: 國際租客哈哈哈哈處男教人做愛哈哈哈哈
→ JuanWang: 好啦 什麼時候要跌10%
※ 編輯: Lushen (111.249.86.123 臺灣), 09/16/2023 00:33:22
噓 sspider0829: 幾篇了  辣雞蚊還洗？
推 AndrewWiggs: 2020唯一看多，果然溫ㄚ巴就是神，C大甘拜下風
推 hellogym: 租屋仔XDDDD
噓 alfrog0414: https://i.imgur.com/6rGlI0p.jpg
→ alfrog0414: 這到底哪門子仲介
推 AndrewWiggs: 溫ㄚ巴說現在還在買的都是韭菜，我們正常有腦的人都
→ AndrewWiggs: 知道價格不合理，所以我們不買，不是買不起，是 不
→ AndrewWiggs: 買
推 eupa1973: 他實戰經驗值到底有多少？
噓 yiliang1107: ……
推 themlb09: 交易量再低也沒差，泡泡沒破前大家都惜售就好
噓 DADAOH: 看錯三年不講，看對一年講到現在。
推 alfrog0414: https://i.imgur.com/cgp2l1O.jpg
→ alfrog0414: 按照他教的方式出價的人 好可憐..
推 ceca: 溫阿巴美金定存還沒解阿.
→ hellogym: 溫ㄚ巴最近有點急 嘻嘻
推 aa00788: 真理大學文組的分析就是唯一真理 一定會帶領我們狠狠給魯
→ aa00788: 多一個教訓
推 hellogym: 真理大學文組租屋仔 哈哈哈哈哈 笑屎
推 junior020486: 比我家樓下的永慶仲介還沒料
推 Morphee: 真理文組說得話，就是真理！
推 zxc76863: 翻譯蒟蒻：外行人還是魯空，內行人繼續賺錢。
推 kusomanfcu: 文組就算了還真理
推 kusomanfcu: 話說你們新竹實驗室戰隊的浮木是文組？然後真理？
推 liocorno: 每年跌10%
推 jimhall: 選舉年不可能跌
→ jimhall: 民進黨很聰明 如果要執政八年 經濟最慘要放在剛執政的時
→ jimhall: 候 所以賴選上會先將經濟泡沫一次打破 這樣剩下三年都他
→ jimhall: 是救世主 把台灣往上拉
噓 lovewhite: 別在幫他到PTT蹭流量了好嗎
推 markyoung: 我也有房，但他說的也有道理啊，沒必要一直反吧
推 Argyris: 國際超級房客，有笑點
推 ceca: 溫阿巴甚麼有理....人家溫阿巴,沒有理的都是對的好嗎.
→ ceca: 你敢質疑溫阿巴?
→ ceca: 等下我把你黑單喔告訴你!!
推 jessicaabc98: 合理
噓 xylitol: 這咖到底在幹麻？
噓 GGdong: 明明寫中文我卻看不懂他在公三小？而且2020明明一堆人看多
→ GGdong: ，況且房市看多是有什麼好驕傲的？阿巴最近書賣的不好嗎？
→ atking: ………
噓 tetsu1210: 真理大學畢，只能寫出這種程度文章嗎
推 AndrewWiggs: 看不懂的我覺得是你的問題，多讀點書吧！我推薦這本
→ AndrewWiggs: 給你參考
→ AndrewWiggs: http://i.imgur.com/xgShnPQ.jpg
噓 jerry1019: 繞了一圈，只看到信仰。
推 anomaly: 他都說「我何時叫大家不要買房」 本來還敬他是條漢子 結
→ anomaly: 果這麽跳針在玩兩面手法
→ jerry1019: 0.5휲，都不等於2，是看地段。
→ jerry1019: 0.5乘以2，等不等於2，是看地段。
→ jerry1019: 高價買房，是不是韭菜，要看眼光。
→ jerry1019: 不過計畫性買來等漲的，才是猛。
→ jerry1019: 我130%買房，六年也漲了30%。
→ jerry1019: 為啥有賺100%得不去買？？沒錢嘛。
→ jerry1019: 每個人適合的投資方式不同，重在過程。
→ jerry1019: 但你怎麼拿個講結果的在讚美過程呢
推 billeric: 溫阿巴講話不會錯la
推 Arnol: 內行處男對於各種女優跟性愛姿勢如數家珍 合理
推 asongforyou: 真理大學...
噓 slg: 蹭流量仔給噓
→ Cape: 新手看價 老手看量
→ Cape: 高手看趨勢
→ sbshiu: 講那麼多，到底什麼時候跌10%？空空要的就是10%。
噓 alfrog0414: 1.我何時叫大家不要買房 有需求就可立刻買
→ alfrog0414: 2.房價還會大幅修正 不要急著當韭菜
→ alfrog0414: 講來講去都他的話
推 i4undying: 學歷也不是重點啦 有實績就行啊
推 adroddick: 空空臉皮是不是都很厚？
推 yesyesyesyes: 2020唯一叫人買房的人？？那這啥
→ yesyesyesyes: http://i.imgur.com/hPPeREo.jpg
→ yesyesyesyes: 2020明明西卡就是叫人快買
推 howhow801122: 看多 沒錢買房？？三小
推 coolben: 宅男教你如何追求林襄！信他的人，到底是腦袋有洞，還是
→ coolben: 逃避現實？
推 PTTMAXQQ: 內行人超級國際房客帶領你走向國際當個超級房客
推 dati: 看看笑笑也不錯阿
推 DM56: 國際超級小丑好了啦
噓 VBT: 超級國際房客
推 reisui: 推
→ kusomanfcu: 讓你當個一輩子的超級房客
噓 sqrt1088: ....量縮 不等於 房價掉..........到底在幹嘛
→ sqrt1088: 土地成本，營造成本，人力成本當空氣嗎
推 MisakaMisaka: 3個買完創高後，再3個買就繼續創高，接著再3個，成
→ MisakaMisaka: 交就是合理
噓 CO2: 不用轉垃圾文章佔用資源
噓 batistoota: 別再貼討論他的文了，沒有判斷基本功力，一昧只是唱衰
→ batistoota: 吸引空軍點閱。講的內容是有一點東西啦！但價格跟他講
→ batistoota: 的反向在跑  =  =
推 az0102: 用沒料數據寫沒營養的文
噓 birdpon: 語畢，哄堂大笑
推 Xyla: 你是不是很無聊沒事做
推 ihatesmith: 鬼月其實也有影響