Re: [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣?

[gugeegee (咕雞雞)]

身為青埔外圍住了25年的我，有幸在新竹竹北上班，對於青埔高鐵特區的了解大概是這樣
：

1. 桃園重劃區大多屬「多點重劃」沒有一致的重劃統整性

例如竹北高鐵特區啟用後，陸續將縣一二三水瀧法院中國醫等重劃區一起進行重整，連續
性很高，左接華興重劃中華路，舊城區的博愛街，中間國一搭配縣二縣三，再加上竹北人
口21萬，搭配竹科的高薪，才有了現在的竹北

桃園早在15年前就啟用高鐵特區，當時的桃園主要還是由中壢市區，桃園市區為主要人口
聚集地，理論上重劃應該要從海華往北 A20開始與高鐵重劃區一起整併，人口遷移才有人
願意從海華周圍慢慢延伸往高鐵區，而當時高鐵區開案量遠低於竹北，而且開發時間過長
，桃園市民想購入高鐵區的意願不高，青埔的前期發展過於可惜

2. 交通部分

如果認真看路線圖會發現青埔就像孤島一般，離各個舊城區服務業以及商辦都有一定的距
離，所以青埔目前主要還是由高鐵通勤圈（竹北板橋台北南港外溢）以及中壢工業區的高
薪公司（例如台達）在支撐

3. 青埔內部開發也不夠集中

重劃區這麼大，結果建商零零散散的在各個建地開發，人口不夠集中，當然人流就被分散
了

4. 計畫內容，設備維護與新興重劃區差異甚大

因為重劃區大，大部分建商還在養地，開發時程過久，還在用舊式的人行道，沒有人願意
規劃商業空間，沒辦法在新建案店面開明火餐廳

5. 房價

以目前的狀況，青埔房價目前屬於大家不願入手的狀態，因為相對於接近高鐵周邊的房價
已經接近雙北，外溢入手意願會降低，而周邊的大部分A17/A19還是以桃園本地人工作居
多

6. 個人期望

因為地緣因素，個人也在青埔購入一間房，我個人認為房價不應如此病態，我更希望人口
進駐，逐漸靠人流撐起周邊機能，讓桃園與中壢的店長願意進駐青埔店面，現在青埔算是
蠻清幽的，對於未來發展還是有所期待，說實在什麼青埔信義區我是覺得過譽了，也不用
到這種程度，只要可以造就一個宜居的環境（公園綠地，人行道，交通，醫療，生活機能
），且房價合理，有需求的人就會願意買單的。

如果要投資炒房，個人覺得其他地方更好更適合，青埔房價搞到如此病態只會糟蹋這個地
方而已……

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推 yiliang1107: 4、5跟市況有出入
→ yiliang1107: 第五點近期客群都以三北為主
→ yiliang1107: 第4點 一堆明火餐廳==
→ yiliang1107: 青埔房價不變態，只是桃園在地人不再是
→ yiliang1107: 主要客群…這點要認清現實。
→ castlabell: 外勞脫鉤區
→ kuosos520: 逼近雙北，這評論脫離市狀有點距離
推 muserFW: 1 2 3 4點是對的 5我覺得怪怪的 一坪4x萬在雙北感覺買不
→ muserFW: 太到什麼好房子
推 o523874: 你太誠實 幫你補血
推 asole: 完全同意，青埔是個宜居之地，希望房價不要太高，讓更多年
→ asole: 輕家庭進來
推 asole: 個人去年又簽了一間森plaza 希望幾年後也可以為青埔高薪就
→ asole: 業盡一份力
推 muserFW: 希望青埔房價能在這休息就好 等人和機能進來了健康緩漲就
→ muserFW: 好
推 Beard5566: 目前機能離成熟還有一段距離吧 冷冰冰的感覺
推 coonash: 太認真了，有人出來戰才會漲，屢試不爽
推 Tatsuya72: 推一樓y大，看一下烏日高鐵好嗎？青埔房價根本不算高
→ Tatsuya72: 更不用說跟新北比，五股早就一坪4X，往上林口跟溫仔圳
推 kuosos520: 我說一下目前的現實，不做預測
→ kuosos520: 中古屋屋主hold的很緊，市場上沒有量
→ kuosos520: 建商只想推賣向不佳的座向，棟距低沒景的
→ kuosos520: 視野好的，樓層好的，建商一直鎖著
→ kuosos520: 其他重劃區越蓋越小，拉單價，降總價求買氣
→ kuosos520: 青埔前兩年出了一些鳥籠案，幾乎完銷
→ kuosos520: 線上新建案反倒推大案，單價不動，總價向上
→ kuosos520: 年輕小家庭沒背景想進駐的
→ kuosos520: 可能要往前幾年投資客買來出租的房型找
→ kuosos520: 目前規劃新推案，都很“自住“，坪數沒在客氣，總價也
→ kuosos520: 沒在客氣
→ yiliang1107: 板橋 臨近高鐵的新巨蛋（14年中古屋）破百
→ Tatsuya72: 坐六望七，講病態根本差得遠了
→ yiliang1107: 勝輝一邸三筆交易，破百破億
→ yiliang1107: 竹北站前70萬up/坪
→ Tatsuya72: 補充，新北林口溫仔圳坐六望七
→ yiliang1107: 青埔站前國家大院 站前A+還有40萬上下
→ yiliang1107: 認真說，去市場看看啦。不要用既定印象來討論。
→ yiliang1107: 就看前後站點作為一個判斷依據，不難吧
→ yiliang1107: 頂多再外加一個A7，大致上青埔重疊客群就在裡面
→ yiliang1107: 國際盤的客群就先不討論。
→ Tatsuya72: 講一句殘酷的 你住區內後不會想要只能買2、30的當鄰居
→ yiliang1107: 2、30萬，連A20都買不到了XDD
推 yytseng: 青埔頂標也才55萬，怎麼逼近其他地區了？你是不是沒在看
→ yytseng: 別區多少了！
→ yiliang1107: A20綻平均38萬/坪，最低34.6萬、最高41.6萬
推 alonzohorse: 別說A20看看大溪都已經==
→ yiliang1107: 其實2X萬那個時候回跌就給自住客入場時間
→ yiliang1107: 去年青埔盤整一整年到今年Q2
→ yiliang1107: 也算是給自住客入場
→ yiliang1107: 其實…大溪人蠻有錢的XD
→ yiliang1107: 外加沒有供給，66快速道路交流道又開通
推 alonzohorse: 大溪真的很適合養老
→ yiliang1107: 重點是還有麥當勞XDDDD 當然漲
→ alonzohorse: 仁和國中那個麥當勞嗎？
→ yiliang1107: 埔頂重劃區，上交流道國三 很方便
→ alonzohorse: 之前真的塞到怕，都回堵到員樹林
→ yiliang1107: 那個因為上下班時間，會有中科院交通車
→ yiliang1107: 外加中科院的下班潮，要錯開比較好。
→ yiliang1107: 就員林路上那個麥當勞，對街還有肯德基
推 alonzohorse: 話說員樹林那一塊 桃園政府不會想搞嗎？
→ yiliang1107: 我覺得會XD…航空城、北桃園都建設（分瓜）
→ yiliang1107: 的差不多，為了桃園區內均勻發展（有一ㄡ ㄕㄨㄟ）
→ yiliang1107: 大溪龍潭勢必會有動作，但是也要各自投資規劃
→ yiliang1107: 有搭上時機點。
→ Tatsuya72: 龍潭不是才陳抗不要GG擴建而已
推 alonzohorse: 河東感覺很難動？河西好像比較有機會？
→ yiliang1107: 錢給夠一切好談
→ alonzohorse: 說的也是
→ yiliang1107: 竹科給軟釘子，不徵收改編，誰會急？
推 ultradev: 多點重劃是因為桃園很大，比新竹大多了，而工作也是分散
→ ultradev: 在各地，各地都有重劃區才是好的，也可均衡發展
→ ultradev: 近十年前那波房價大漲時，青埔就一直是未來價，結果就是
→ ultradev: 像你說的人口成長有限，加上店租高，店家不易生存，這問
→ yiliang1107: u大已經被我定位sci=goth=ul
→ ultradev: 題很難解決。未來青埔還是會像現在這樣人潮在商場及車站
→ yiliang1107: 偏離真實市場的，在幻想中的沒什麼好討論
→ ultradev: ，也只有那裡的店家能夠活得好一點，其它就是開開關關。
→ ultradev: yilang1107如果沒有論述能力了，可以不用硬回
→ yiliang1107: 沒差大家有眼睛跟腦袋，誰沒論述能力一目瞭然
→ ultradev: 無視問題，活在自己世界中，幻想問題不存在，真幸福呢
推 kusomanfcu: 那個航空城和矽谷 看看民間是誰開放
推 ultradev: 第四點也是蠻大問題，例如人行道，很多寬度不夠，又年久
→ ultradev: 失修，也是不像一個大型重劃區。
→ kuosos520: 我記得人行道問題，以前是在講竹北，現在變青埔了XDD
→ kuosos520: 其實房價漲起來這些問題都不是問題了
→ kuosos520: 還沒漲起來到處都是問題
→ kuosos520: 漲不多，就有人說漲太多
→ kuosos520: 正在漲，就有人說正在跌
→ kuosos520: 其實都是沒漲夠的問題，真的漲夠了，都沒這些問題
推 iamala: 我就是喜歡青埔路上沒啥人，房價不漲沒差。喜歡到處都是
→ iamala: 店家的住其他地方吧…
→ ultradev: 亞矽在青埔的規模不大，就是幾棟大樓，位置和定位也很難
→ ultradev: 跟內科南軟遠東通訊園區競爭，所以目前進度也是緩下來了
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/GXMxtpw.jpg
→ yiliang1107: 真的被Nova大命中
→ ultradev: 青埔早年才叫沒人，現在的假日人車一堆，也不像以往清幽
→ yiliang1107: 一堆沒上車 或是想補貨的XDD
→ ultradev: 了。近幾年房價漲，青埔站前多了一堆大樓，可惜好幾棟都
→ yiliang1107: 無論你想法再多再如何，問題就是與市場相悖
→ yiliang1107: 代表你說的「問題」，已購戶都能接受
→ yiliang1107: 物有所價
→ ultradev: 是宿舍型住宅，太密集，外觀也不好看，例如IKEA旁那棟，
→ yiliang1107: 你不能接受、或覺得不值，並不重要XD
→ ultradev: 晚上打燈的水準好像北韓大樓...
→ yiliang1107: 然後不要一天到晚鍵盤看房，還來誤導他人比較實際
推 ultradev: 就算是投資客覺得青埔這些自住客才有親身體驗的問題不重
推 firzen48: 第一點深深有感 青埔 過嶺 草漯 大園都自成一格
→ ultradev: 要，不希望別人點出來，但自住的人，尤其是外縣市的人，
→ yiliang1107: 永遠都幻想，別人純投資XD
→ yiliang1107: 我是覺得啦 不要把別人當白癡
→ ultradev: 還是該多研究一點，不要被那些不想你知道太多的人誤導了
→ yiliang1107: 花個千萬起跳買房， 基本上功課都做足了
→ yiliang1107: 沒做功課買的，基本上容錯率也高沒差
→ yiliang1107: 所以結果就是，他們認清自己能力負擔
→ yiliang1107: 也了解青埔問題後，取捨下選擇買入
→ ultradev: 有些人他已經沒有論述能力反駁了，所以就會開始扯別的，
→ ultradev: 但青埔的問題是一堆人都條列出來過的，可以自己去研究，
→ yiliang1107: 我上面提供前後站點房價不是數據嗎
→ yiliang1107: 你還都感覺誒XDDDD
→ yiliang1107: 道路不好 沒有騎樓 走路超熱 雨天痛苦
→ ultradev: 白天晚上都去看看，去散步看看，對自己決策最有用
→ yiliang1107: 這些都是事實啊，重劃區哪一個不是這樣演變過來
→ yiliang1107: 機能不足到慢慢齊全，價格也看開始漲
→ yiliang1107: 不只白天晚上好嗎，最好上下班時間搭高鐵的
→ yiliang1107: 自己實測一下比較重要。
推 AhJaTyYn: 40幾雙北能買什麽好東西？
→ yiliang1107: 反正青埔，就是新竹以北最便宜的高鐵重劃區。
→ yiliang1107: 能接受就來，不能接受就多賺錢回台北市
噓 bogy26: 4字頭=雙北公寓 誰還跟你通勤 還鳥不生蛋 人流因少子化只
→ bogy26: 會越來越少
→ yiliang1107: 雙北40萬公寓，推薦一下（認真）
推 kuosos520: 雙北公寓(X) 新北公寓(O)
→ yiliang1107: 最近在看板橋高鐵附近 ， 基本都50萬up
推 AhJaTyYn: 喔對應該講台北 新北直接跳過就好
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/lHLzUwM.jpg
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/AgygVi5.jpg
→ yiliang1107: 拜託來討論價格的 先做點功課好嗎
→ yiliang1107: 每次都害我空歡喜一場
推 ericseak: 喜歡住舊公寓的還是去買雙北好了
→ yiliang1107: 雙北現在好的點也不好找
→ yiliang1107: 就是捷運站出200公尺左右的，新青安後
→ ericseak: 就一條高鐵就值得比其他桃園重劃每坪加十萬了
推 AhJaTyYn: 有人只要門牌對了其他都不重要我都忘了
→ yiliang1107: 新北二環的物件被掃一遍，一環不用說
→ yiliang1107: 貼出了 基本開價60萬/坪，50年老公寓
→ ericseak: 如果沒有高鐵需求其實過嶺不錯
→ yiliang1107: 過嶺其實現案價格也不便宜
→ yiliang1107: 「新案」
→ kuosos520: 買個新北公寓三樓
→ kuosos520: 車子停800公尺外停車場
→ kuosos520: 追垃圾車，自己中午回家拿包裹
→ kuosos520: 一樓可能是做資源回收阿桑，樓上是隔套出租
→ kuosos520: 一坪買45，然後笑桃園買45很盤
→ yiliang1107: 但相對於草漯 客運園區 會選過嶺
→ kuosos520: 不敢說買公寓不好，但就不同生活選擇
→ kuosos520: 拿公寓比新大樓就是再鬧而已
→ yiliang1107: 我覺得買台北市區、新北蛋黃的舊公寓不錯啊
→ yiliang1107: 機能好，走路都有騎樓，只要價格便宜當然能買
→ yiliang1107: 還可以抽個樂透，基泰在旁邊XDDDD
→ yiliang1107: 就每個人選擇的生活方式不同，沒有對錯
→ yiliang1107: 每次都來拉仇恨值的就很煩XDDDD
→ kuosos520: 台北沒得選，有好的公寓當然好
→ kuosos520: 新北重劃一直再開，精華地段再轉移
→ kuosos520: 除非捷運好站或高鐵這種
→ kuosos520: 不然一個不小心市區轉移，鄰居素質會越來越差
→ kuosos520: 就個人選擇
→ kuosos520: 例如三峽舊市區跟北大肯定是兩個世界
→ kuosos520: 以前也沒人看二重江翠北
→ yiliang1107: 對啊，二重王結果是先知
推 Fulva9507: 鼻子摸一摸，有多少錢就做多少事，幾百幾千萬的事情，
→ Fulva9507: 有做功課，有那麼容易被騙？成天幻想別人都要騙你還那
→ Fulva9507: 麼愛問跟討論幹嘛Xd 等到發展完變成送分題的時候，你
→ Fulva9507: 又搶不贏人
推 chouvincent: 燦哥捷運延宕也是主因
推 azasibyl: 基本沒說錯，但我覺得青埔房價並不病態。青埔就幾乎都
→ azasibyl: 新房，不管哪裡的新房價格都上去了。青埔並沒有特別誇
→ azasibyl: 張呢…
推 allenbret: 青埔最大的問題 會是在不知道哪個天才設計的交流道 塞
→ allenbret: 到哭 早上青埔開車要進台北以為走高架進台北 不好意思
→ allenbret:  一樣回堵 還有附近完全沒就業機會  跟竹北的狀況差很
→ allenbret: 多 不能相提並論
推 allenbret: 還有那地方被炒到不像話 唯一的價格不再有優勢 建商一
→ allenbret: 直想拉價 沒地緣關係的雙北客就回防家鄉了 沒人想住桃
→ allenbret: 園通勤 還有桃園有個很大的問題 交通道路亂七八糟 根
→ allenbret: 本要打掉重練 八德 平鎮 中壢 桃園春日路 舊桃園車站
→ allenbret: 看了只能搖頭 在題桃園跑業務的我 每天開車進出桃園各
→ allenbret: 地方 原本想買青埔 或小檜溪 對桃園越來越熟 真的越來
→ allenbret: 越無言 還是回防雙北了 真的城鄉差太多了….
推 prichman: 桃園未來就是青埔+航空城 4000公頃 有興趣可以看看航空
→ prichman: 城目前的都計 別想太多題材 就當作是超級擴大青埔二期
→ prichman:  這重劃面積跟街廓 桃園沒有一個能打的
推 HOPAN: 站前都已經要蓋滿了哪裡是還在養地
→ HOPAN: 到底多久沒去
推 f06123k: 說到桃園的痛點了 蠢到規劃結果是 彼此間不相連貫、多點
→ f06123k: 開花、各自為政，導致資源分散 無法共享
推 allenbret: 桃園市 中壢 八德 三大區 你看那個連接道路 慘不忍睹
→ allenbret: 你們可以試試看 八德到中壢怎麼走 保證無言
推 UrFather: 戰很大就是準備割而已
推 muserFW: 桃園以前是縣又是兩個族群不同互不往來的雙核心都市 先
→ muserFW: 天格局就是各自為政 要改變沒那麼快
推 bogy26: https://i.imgur.com/cQB4mT8.jpg
→ bogy26: https://i.imgur.com/KHshoDl.jpg
→ bogy26: 還要找4字頭的嗎 勸你板橋賣掉直接進城了啦 鄉巴佬
→ yiliang1107: 中研院 那裡 抱歉 有錢也不買XDDDD
→ yiliang1107: 你選的兩個離高鐵的都太遠了 哈哈哈哈
→ yiliang1107: 萬里金山水岸宅也很便宜 b大可以考慮喔
→ yiliang1107: 拿一堆偏遠地帶跟高鐵旁邊比
→ yiliang1107: 你也行行好 找了那麼久只找的這個
→ yiliang1107: 不好意思台北市有新大樓 正在蓋，房價三位數
推 bogy26: 反正要通勤的就自己考慮囉 通勤方式很多 不是只有搭高鐵
→ castlabell: 連接道路問題在桃園吳很爛那時候機捷根本沒考慮桃園人
→ castlabell: 通勤
推 gothmog: https://bit.ly/3LsnFXB
推 gothmog: 這篇寫得很好 我說過 A7也是一樣問題
→ gothmog: 漲太快了 被QE搞到全世界房地產大漲
→ gothmog: 沒有生活機能的重劃區 房價漲太快
→ gothmog: 只會造成後續人口不足問題 因為都漲未來價
→ gothmog: 可是生活機能完全不夠  吸引不到買的起高價房人
→ castlabell: 青埔缺點可能很多紫衣 大樓有些點紫燈？