Re: [閒聊] 大家的房貸變8%，扛的住嗎？

[bustinjieber (賈小斯汀)]

雖然是廢文，但現在有點無聊回一下，
我先不討論到底升到8%現不現實，
就來討論真的到8%可能會有什麼現象，

文長我先給結論，就算8%是亂升息，
沒伴隨任何高成長經濟的背景之下，
台灣房價也不會崩到哪裡去。




先來幫魯空科普一下，據金管會統計，
2022年底國銀房貸餘額9兆3,246億元，
總房貸戶數201萬7,149戶。

以下未來方便計算取整數
全台房屋數：約900萬間
全台房貸餘額：約9兆
全台房屋數（有貸款）：約200萬間

升息實際會影響到的就是約200萬間房，
9兆房貸/200萬間= 450萬房貸/間

再來看
450萬／分30年／各利息的本利和
2%=16633
5%=24157
8%=33019
也就是升息到8%，房貸負擔大概是兩倍。


以上是量化的部分，再來談質化。

房貸當然不是每人都450萬，一定有高有低，
那什麼樣的人房貸會‘’剩比較多‘’？
1.剛開始還貸款的人= 群體A
2.有能力（信用額度高）的人= 群體B
3.無限擴張貸款額度的人= 群體C





最後下結論，命題是升息到8%大家扛的住嗎？

首先，大約700萬間房子的屋主完全無感，
並且享受高利息帶來的無腦定存，
一句話，躺賺本多終勝。


所以我們來討論魯空最關心的，
有被影響的200萬間房的屋主，
這些屋主要承擔大約2倍的房貸。

群體A 大部分是年輕人或是首購，努力拼鬥，
這是最無辜、最可憐的一群。

群體B 本薪夠高或是淨資產夠多，
甚至可以從高利息環境中獲取其他利益，
總之就是死不了。

群體C 少年房神，死定了，但實際多慘，
還是要看手上物件的殘值，
但投資就是要承擔風險，沒什麼好怨的。


實際上，可能有多少斷頭或是便宜釋出，
這個可以稍微參考一下房貸／薪資比，
我拿房貸壓力最大的台北來當天花板，
其他縣市不會比台北壓力大。

［台北不同收入者購屋貸款狀況，年收入新台幣100萬元以下者占比達45.4%，年收入100萬
到200萬元者占32%］

再加上剛剛說到的，2%>8%房貸會變成2倍，

群體A 我就估這是年薪100萬以下那群，
房貸薪資比45.4%>90.8%，
只需要另一半有收入，完全可以撐住，
不致於斷頭，除非有其他變故，
在賣掉房子沒賺錢的情況之下，
我想不出這群人要賣房子的理由。

群體B 以此類推，32%>64%，但其實也還好，150萬的36%還有54萬，縮減娛樂費而已；
淨資產高的就不用說了，繼續躺贏。

群體C 從我提供的資料中無法準確預估，
但應該是少數，影響層面了不起幾萬間。

並且流到市面上的房子不會是你魯空撿走，
而是沒房貸的那群躺贏屋主、
或是被群體B那群人撿走。



畢竟就算升息了，魯蛇還是魯蛇、PR還是低，
還是搶不贏任何更有錢的人，唉可憐吶。


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推 mayhiito: 推 群體B 本多終勝
推 junior020486: 8%的話，大家的公司都可以收一收，老闆去存定存就
→ junior020486: 好
→ junior020486: 定存都比開公司生產還賺
推 jl40: 寫得還不錯
推 skyg: 魯空:不要說那麼多，有種升啊，不敢升484pa了
推 NTU303150195: 年輕人都是預算多少，捏滿買預售
→ NTU303150195: 一定是年輕韭菜先死光ㄏㄏ
推 junior020486: 8%大概全部公司工廠都倒一倒，全部存定存
→ NTU303150195: 銀行應該會先斷氣
→ jl40: 每個人背景本來就不同 多點同理心 可以的話 大家也不想窮啊
→ jl40:  對了 可以的話 升點息 戶頭多少加點錢
→ skyg: 台灣一堆低毛利中小企業，升息太高會一票小公司倒給你看
→ junior020486: 不對，銀行會先倒，然後大家的定存全部領不出來XD
→ skyg: 一堆腦子進水的以為升息可以讓房蟲跳樓，他好撿便宜
→ skyg: 升息太高，一堆中小企業倒掉，你要先擔心自己失業拉，還買房
推 jl40: 你忘了有存款保險 錢太多 可以分散幾個銀行放
→ junior020486: 到時候大家一起失業，政府收不到稅收，也舉不了債
→ junior020486: ，最後喜迎祖國統一
→ skyg: 再說台股都在萬六以上多久了，股市都不崩，房市怎麼崩?
→ skyg: 你有看過股市一直漲，房市自己崩掉的市場嘛?
→ jl40: 就算是現在也是有無薪假 裁員 風險自己要顧好 來臨時只能顧
→ jl40: 自己了
→ junior020486: 政府收不到稅收，也舉不了債，到時候發不出薪水，
→ junior020486: 警察、軍人動亂，然後失火沒人救火，健保停擺沒醫
→ junior020486: 師要看診，最後可能喜迎祖國統一
→ skyg: 你可以賭看看明年同樣時間，房價指數是不是下跌啊
→ jl40: 所以我說一定要搭配股市 哪次不是股市來當催化劑
→ skyg: 房價指數下跌，你可以來版上歡天喜地慶祝房價下跌了
→ gibaman5566: 台北負債比6成 若負擔加倍，買台北的直接全崩
→ jl40: 別賭了 就成敗論英雄 看錯就看錯也沒什麼 口袋自己清楚就好
推 NTU303150195: 魯空還是繼續假賽就好，不要看房版了
→ skyg: 你慢慢祈禱房價下跌拉，但不要像某些人戾氣那麼重
→ jl40: 房版你家的喔 只能看多 不能看空喔
→ jl40: 我都說了 崩盤我一定hold 絕對陪各位多多 不會出脫任何資產
推 rainbowcatch: 你錯估沒繳稅的那群   賺很大。
→ jl40: 台中很多 菜市場也很多
推 jaricho: 崩潰老人崩潰
→ NinePi: 太認真回了 台灣除非經濟崩盤 不然升息也是需要時間
→ NinePi: 的確有機會房價狂跌 但賠到誰???跑最慢的 但會不會本多終
→ NinePi: 勝又是另外一回事了
→ CrabBro: 這樣算實在太多應思考的沒考慮到
→ CrabBro: 1. 當利率高的時候，投資房地產的成本變超高，就會轉移資
噓 sansiaman: 講的好像大家目前繳完房貸跟生活費還剩下很多錢一樣
→ dream77125: 應該要得諾貝爾經濟學獎
→ CrabBro: 產到其他地方投資，熱錢會被完全抽離，這些錢大多也是無
→ CrabBro: 貸款的金錢 2. 房地產你說只有2成被影響到，就算只有1成
→ CrabBro: 被丟到市場上，就會使整個市場崩跌了，供過於求，多殺多
→ aesdu: 不是阿。韭菜烏龍在討論隕石來了，肉食恐龍死定了？？？
→ CrabBro: 的狀況下，房價會以崩落的速度走跌，可以用股票的市值去
→ CrabBro: 思考就會明白了
→ CrabBro: 其實結論很簡單，就是大環境如果沒有快速通膨&新台幣貶值
→ CrabBro: 利率狂升的狀況下，房價是一定會崩的，但這件本身要發生
→ CrabBro: 的可能幾乎為0，你明天走在路上被車撞死的機率都高得多
→ CrabBro: 與其討論這個議題，討論一下明天會不會被車撞比較有意義
推 peter308: 升息的目的不是降通膨? 怎麼房子還變貴?
→ peter308: 是我誤解了什麼?
噓 redcoin: 通篇破綻百出的理論，懶得講了
→ bustinjieber: 我說了只考量利息這單一因子，
→ bustinjieber: 你要通盤考慮沒人可以得出正確走向，
→ bustinjieber: 因為根本不知道當時的背景
→ bustinjieber: 房市會崩跌根本是笑話，
→ bustinjieber: 900萬房中有700萬根本沒理由便宜賣，
→ bustinjieber: 因為根本沒壓力成本，
→ bustinjieber: 另外200萬房，稱的下去為什麼要便宜賣？
→ bustinjieber: 便宜賣掉馬上倒貼一筆大金額給銀行？
→ bustinjieber: 我不是腦殘我不會這樣做，你會是你的事，
→ bustinjieber: 最後，你都提到新臺幣貶值了，
→ bustinjieber: 還看不懂真是有夠可憐，可悲啊。
→ bustinjieber: 用股市看房市，你各位繼續加油吧
→ bustinjieber: 台灣現在的一般住宅用房地產，
→ bustinjieber: ‘’屬於投資屬性‘’的佔比不算高，
→ bustinjieber: 所以你假設熱錢剝離造成崩潰完全不存在 ，
→ bustinjieber: 你不信是你的事。
→ bustinjieber: 反正低端一輩子當廢物也不關我的事，
→ bustinjieber: 總要有人墊底嘛
→ jl40: 看法不同 也無須說人低端廢物 有房就高端了嗎？那麼多年了
→ jl40:  我怎不覺得
推 sai82320: 很多全賭再房地產的人比想像得多  聾哥為了保護這些人
→ sai82320:  所以硬升息機率大概1%不到  企業因升息現金流周轉不靈
→ sai82320: 會先倒閉
→ bustinjieber: 你不覺得那是你的事，
→ bustinjieber: 你要怎麼看也不關我的事，
→ bustinjieber: 就算你真的是溫空好了啦，
→ bustinjieber: 也不能改變大部分看空的都是低端。
→ bustinjieber: 很多是有多少，能影響的範圍是多少？
→ bustinjieber: 不要用感覺的，給個數字。
→ jl40: 在講什麼？ 有錢就能損人？
推 KrisNYC: 大局觀很不錯耶
→ abyssa1: 信貸2.06%都在搶著放款了 升息到8%想太多
→ abyssa1: 沒人要借8%的錢 銀行會連定存戶的利息都付不出來
→ abyssa1: 會升息到8%的情況 通膨基本6%起跳 房價漲薪資漲物價也漲
推 ALENDA: 推
→ bustinjieber: 實話很難聽，大部分情況我很體諒弱勢，
→ bustinjieber: 路上看到拾荒老人或殘疾會不捨那種，
→ bustinjieber: 也很珍惜我目前擁有的一切，
→ bustinjieber: 問題就是有一群人能力不強，
→ bustinjieber: 但別人講了又不信，事實擺在眼前
→ bustinjieber: 還硬要嘴硬；
→ bustinjieber: 我也不是很強或是真的很懂房市的人，
→ bustinjieber: 大部分的知識來源都是房版前輩分享，
→ bustinjieber: 加上我自己從網路公開資料分析，
→ bustinjieber: 最後再加上實際買了幾間，
→ bustinjieber: 並且‘’研究新北特定區域超過3年‘’，
→ bustinjieber: 我才有把握在房版留言或發文，
→ bustinjieber: 因為我知道我說出來的每句話，
→ bustinjieber: 有可能無意間影響到我文章的閱讀者，
→ bustinjieber: 就算是網路，說出來的話都要負責的；
→ bustinjieber: 最後，房版很多前輩是真的吃飽太閑，
→ bustinjieber: 才會分享他們的心得給大家參考，
→ bustinjieber: 你也可以一直不信，維持陰謀論。
→ bustinjieber: 當然，有些前輩的觀點我也不認同，
→ bustinjieber: 但就是“自己做的判斷，後果自己負責‘’。
→ yun0615ch: 我剩三年哈哈哈
→ robot456: 明顯錯那麼多年還繼續堅持己見的，做股票都會回測了，
→ robot456: 回測一下自己的勝率很難？
推 qqphor: 哈哈，吃飽太閒，如果不閒就沒有文章可以看了XD
噓 Mimmature: 無感個屁 那請問想要買房的人呢？
→ Mimmature: 請問他們貸款要繳多少？
→ Mimmature: 這篇完全不敢提 房板文老是這麼扭曲
→ Mimmature: 講得煞有其事 結果漏洞一大堆
→ Mimmature: 這種文章都只看自己想看的 提自己想提的
→ Mimmature: 你買房的總利息比以前高這麼多怎麼不提
→ Mimmature: 那些人有什麼原因一定會接手釋出的房子？
→ Mimmature: 一堆盲點都不去看 只會直線思考
→ qqphor: 沒有一定要買，也可以租，爽就好
→ dcdc: 台北市年收超過200萬的購屋族佔有22.6%，這資料不對吧? 還是
→ dcdc: 你是指家戶?
→ bustinjieber: 直線思考的是誰我就不說了，越看越可憐。
→ bustinjieber: 127樓，你可以再重新看一下文章，
→ bustinjieber: 文字上面都有註明各數字代表什麼。
→ bustinjieber: 115樓，拜託你分析一篇來讓我學習，
→ bustinjieber: 我這篇‘’只討論利息升到8%‘’ 不考慮其他背景，
→ bustinjieber: 已經很明顯是‘’讓魯空佔便宜了‘’，
→ bustinjieber: 在這種不利的情況下還是不會跌到哪，
→ bustinjieber: 你覺得我文章跟邏輯思路有哪裡錯，
→ bustinjieber: 麻煩一個一個挑出來，不要只會耍廢。
→ bustinjieber: 118樓 你先回答我，如果你是群體A，
→ bustinjieber: 賣掉房子馬上要拿出幾百萬補差額的情況下，
→ bustinjieber: 你會選擇馬上賣掉並且還要付高額房租，
→ bustinjieber: 又或者是先撐著盡快把貸款餘額還完？
推 Mimmature: 我不是挑出來了 更不用說真的升息企業會沒有影響嗎？
→ Mimmature: 沒工作沒薪水你要怎麼繳貸款？
→ Mimmature: 漏洞太多了好嗎 你都只看對自己有利的條件來講
→ Mimmature: 我就問 蒿吐露絲
→ bustinjieber: 廢話，升息當然會有其他影響，
→ bustinjieber: 我開頭就說只考慮利息，這是因為
→ bustinjieber: ‘’這已經是對是魯空最慈悲的假設‘’，
→ bustinjieber: 你怎麼會認為現在的相對贏家，
→ bustinjieber: 在景氣不好的情況下會比魯蛇還慘，
→ bustinjieber: 你邏輯不夠好跟不上我，我也不怪你啦。
→ bustinjieber: 還是你真的以為有房貸的人就是月光族，
→ bustinjieber: 完全沒存款？生活壓力超大？
→ bustinjieber: 我個人今年花了超過20幾萬出國，
→ bustinjieber: 扣掉我負擔的房貸跟生活費娛樂費，
→ bustinjieber: 我‘’活存‘’大概預計還有4-50萬啦，
→ bustinjieber: 另一半的情況我就不計算進來了，
→ bustinjieber: 是不多啦，但可能比魯空年薪還多吧。
→ bustinjieber: 你以為薪水比魯蛇高、懂得理財規劃
→ bustinjieber: 的這群人都是智障，比魯蛇還不懂風險控管？
→ bustinjieber: 是不是太自以為是了啊？
→ bustinjieber: ‘’活存‘’說的是我今年薪水可以存下來的錢
→ CrabBro: 900萬房中有700萬根本沒理由便宜賣 << 大錯特錯
→ CrabBro: 另外200萬房，稱的下去為什麼要便宜賣？ << 錯的離譜
→ CrabBro: 我不是腦殘我不會這樣做，你會是你的事<<這篇文章就腦殘
→ CrabBro: 都一堆人點了，你還不懂，要嘛就你腦殘要嘛其他人都腦殘
→ CrabBro: 你愛覺得你是全世界唯一不腦殘的，也是可以的
→ bustinjieber: 可悲啊，你開心就好，反正我不會說服你
→ bustinjieber: 首先這個命題就是不全面的，
→ bustinjieber: 你是不是沒念過書？
→ bustinjieber: 考試做習題要下結論，
→ bustinjieber: 是不是要照著題目去計算，
→ bustinjieber: 哪怕這個題目不符合現實？
→ bustinjieber: 反正你最聰明了啦，加油繼續保持，
→ bustinjieber: 希望離開網路你還是一樣聰明
→ qqphor: 這篇很有趣
推 TheDream: 房子的居住屬性，就算升息到8%，會賣房的也沒想像中多，
→ TheDream: 因為那個時候的房租肯定也是高漲，付租金不見得有利
噓 encoreg57985: 要是還要還學貸信貸車貸 90%有另一半還是炸
推 yesmans: 有理有據 推