推 ceca: 四樓出租好貨,不過也因為各位包租公狂買. 10/11 22:22
→ ceca: 所以四樓的價格最近也滿囂張的. 10/11 22:22
→ ceca: 所謂下雨有五樓頂著,租金跟三樓沒差多少. 10/11 22:23
→ jantin7491: 這邊想順便問一下，這種47年的老公寓還有銀行願意貸款 10/11 22:23
→ jantin7491: 嗎？貸款30年不曉得有沒有機會，因為還沒買過這麼年紀 10/11 22:23
→ jantin7491: 大的房子，還沒有經驗 10/11 22:23
→ ceca: 100年的房子都可以貸款. 10/11 22:24
→ jantin7491: 感謝ceca大大指點，因看到C大一直鼓厲可買老公寓來出 10/11 22:25
→ jantin7491: 租，才想說也來買看看，但屋齡很老了，雙北都都更不完 10/11 22:25
→ jantin7491: 了，我們這邊更是不用想了 10/11 22:25
推 ceca: 公寓都更機率超低. 10/11 22:29
→ ceca: 當然我不能鐵齒說你這輩子等不到,但機率真的很低..XD 10/11 22:29
→ ceca: 但是反正你出租久了不爽玩了丟給另一個去出租就好. 10/11 22:29
47年了，要至少再收租個20年才會回本，到時屋齡67年了，想到頭皮都發麻，到時還會健在嗎？哈
※ 編輯: jantin7491 (118.231.201.9 臺灣), 10/11/2023 22:37:51
→ ceca: 你會發現,47和67和87,他都長得差不多..XD 10/11 22:38
→ ceca: 除非你樓上或是隔壁屋主整個擺爛房子空在那邊完全不管. 10/11 22:39
→ ceca: 然後就這樣過了幾十年變成廢墟. 10/11 22:39
→ ceca: 而如果發生整棟都劣化的話,你反而比較有機會. 10/11 22:40
→ ceca: 命中那極低機率的都更..XD 10/11 22:40
→ ceca: 都更困難的原因一直都是,大多住戶住爽爽的關係. 10/11 22:40
→ ceca: 當住戶都住得很痛苦就會都更了. 10/11 22:40
→ ceca: <= 前屋主. 10/11 22:44
→ ceca: 所以房子爛到甚麼程度可以都更,我很清楚. 10/11 22:44
推 saucy: 台北市四樓 價格別太誇張能買，出了雙北很吃機能 10/11 22:49
噓 e73103999: 47年你買來是要住到70年？ 爛到不行 10/11 22:49
推 halfnk: 大家都別買台北40年以上老公寓，爛死了又老又危險...讓我 10/11 22:51
→ halfnk: 來買就好 10/11 22:52
→ NinePi: 超過三四十年就是看屋況跟鄰居了啦 10/11 23:07
推 NTU303150195: 公寓怕鄰居連洗樓梯水塔的錢都不出 10/11 23:10
推 kusomanfcu: 總樓數五樓 然後又非雙北 ...最好不要 10/11 23:10
→ NTU303150195: 死老人這種鄰居溝通就很累 10/11 23:10
→ NTU303150195: 我投資件一層12戶，只有一戶是死老人 10/11 23:10
→ NTU303150195: 另一個熱心投資客當主委XD 10/11 23:11
→ NTU303150195: 打錯，一棟12戶 10/11 23:11
噓 kkjjrtlym: 非雙北老公寓直接PASS好ㄇ 10/11 23:36
噓 miracle1221: 某人又在推這種垃圾老公寓 10/11 23:47
→ blargelp: 屌打五樓 老公寓一堆最高五樓，頂樓老了會漏水 10/12 00:00
→ cc3937: 現在住這種老公寓四樓 每天聽五樓和三樓腳步聲 根本無法好 10/12 00:05
→ cc3937: 好睡覺 10/12 00:05
推 aq2272353712: 現在公寓價格明明被超高～瞎，上一篇已經說中古大樓 10/12 00:12
→ aq2272353712: 好貨，還跟笨蛋一樣去買跟大樓一樣價格 10/12 00:12
推 ceca: 不過經驗來講,老大樓比公寓難搞..XD 10/12 00:12
→ ceca: 本版某仲介應該很深刻的體驗到我講的東西. 10/12 00:13
→ ceca: 因為他手上有一間我的超級命中犯沖的老大樓三房.. 10/12 00:13
→ ceca: 的專約..XD 10/12 00:13
→ ceca: 公寓單純. 10/12 00:13
→ ceca: 跟你們想的不一樣... 10/12 00:13
→ ceca: 你們老屋多玩就知道我再說甚麼...XD 10/12 00:14
→ ceca: 當然啦,賺錢,賺到就好,遇到困難去克服它. 10/12 00:14
→ ceca: 所以當我判斷這時候老大樓利潤比較高的時候. 10/12 00:15
→ ceca: 難搞我還是會跳下去買. 10/12 00:15
→ ceca: 賺錢麻...不寒磣!!! 10/12 00:15
→ ceca: 不過我知道有人不信,反正...不關我的事. 10/12 00:16
→ kusomanfcu: 能都更的總是比較好 10/12 00:20
→ kusomanfcu: 不能的情況太多了XD 10/12 00:20
→ ceca: 雙北以外,老大樓和老公寓都更機率都超低..XD 10/12 00:21
→ ceca: 所以都是玩一玩之後丟給另一個人去玩. 10/12 00:21
→ ceca: 直到變危樓才有機會都更. 10/12 00:21
→ ceca: 但是因為,這是最低價的東西,因此客群超級廣. 10/12 00:21
→ ceca: 永遠不怕沒人租沒人買..XD 10/12 00:22
→ ceca: 就像上面講的,台北2000萬以下都快滅絕了. 10/12 00:22
→ ceca: 換到其他幾都,幾百萬以下也快滅絕了. 10/12 00:22
→ ceca: 一樣的概念,不同數字而已. 10/12 00:22
→ ceca: 賺錢麻,就數字而已,甚麼感受的,又不是我去住..XD 10/12 00:22
→ ceca: 他那麼挑,就加錢買嚕...阿?沒錢...沒錢棺材也頂著睡嚕. 10/12 00:23
推 aq2272353712: 正勤？ 10/12 00:25
→ ceca: 正勤本版有仲介剛成交800 10/12 00:26
→ ceca: 他應該是四樓公寓的快兩倍價格. 10/12 00:26
→ ceca: 所以是有沒有錢的問題..XD 10/12 00:26
→ aq2272353712: 高雄的公寓～幾乎都被投資客玩過一手，那有啥貨可以 10/12 00:27
→ kusomanfcu: 雙北外的機率真的就是危樓 10/12 00:27
→ aq2272353712: 幹，相對老大樓有10/20/30/40可以玩～ 10/12 00:27
→ Mithra: ceca大對于兩房公寓的看法呢? 兩房公寓的出租的投報好像比 10/12 00:27
→ kusomanfcu: 話說 如果都更 高雄 會不會類似基泰那種情況阿 10/12 00:28
→ Mithra: 較好一點 三房三樓大概都被炒到快低於3.5%了 10/12 00:28
→ aq2272353712: 正勤那個有點誇張啦，之前馬德里才400多，還比正勤 10/12 00:28
→ ceca: 以前我不碰公寓兩房的,但現在這個價格可以碰了. 10/12 00:28
→ aq2272353712: 少一年，人家也是社區大樓 10/12 00:28
→ ceca: 但是兩房公寓以單坪來講要比同等級的三房便宜 10/12 00:29
→ aq2272353712: 高雄基泰那個之前就發生過 10/12 00:30
→ ceca: 馬德里的地點比正勤差很多啊. 10/12 00:30
→ ceca: 正勤在正彎區,旁邊有高軟,有不少高軟的住到正勤去. 10/12 00:30
→ ceca: 正勤的老人被洗掉很多,除了過世傳給小孩外. 10/12 00:30
→ ceca: 也有不少新來工作的把老人洗掉. 10/12 00:30
→ ceca: 不過當然目前還是有不少的老人. 10/12 00:31
→ aq2272353712: 公寓不是都看總價，沒人看單坪價吧 10/12 00:31
→ ceca: 所以正勤的價格跟旁邊其他社區對比還是略便宜一點. 10/12 00:31
→ ceca: 三房用總價看,但是你現在是三房跟兩房比較. 10/12 00:31
→ ceca: 兩房不同於一般大樓,兩房公寓我只接受更便宜的. 10/12 00:31
→ ceca: 反而一般大樓通常兩房的單價會比三房高. 10/12 00:31
→ ceca: 所以不要看公寓兩房總價比三房便宜一些就跳下去. 10/12 00:32
→ ceca: 當然出租還好,但是之後轉賣利潤會比較被壓制. 10/12 00:32
→ ceca: 兩房公寓比較不好賣...因為這種住戶可以選擇電梯套房. 10/12 00:32
→ ceca: 三房公寓才是吃死錢不構的家庭...他沒選擇,非租或是買不可. 10/12 00:32
→ aq2272353712: 我205同事就是住正勤都還沒死，一堆老人沒很愛，只 10/12 00:33
→ aq2272353712: 是說明馬德里一樣有便宜大樓比起公寓目前炒太過頭 10/12 00:33
→ ceca: 人越多,他的牽掛就越重,牽掛越重,就越吃死他從他身上卡油!! 10/12 00:33
→ ceca: 馬德里的價格也不便宜吧. 10/12 00:33
→ ceca: 目前老大樓在去年下半年補漲之後. 10/12 00:34
→ ceca: 公寓先跑的狀況慢慢因為老大樓補漲而淡化. 10/12 00:34
→ ceca: 現在老大樓仔細找也許有一點點機會可以撈到好處. 10/12 00:34
→ ceca: 但是沒像去年那麼明顯,買公寓不如買老大樓. 10/12 00:34
→ ceca: 主要是老大樓去年下半年再補漲. 10/12 00:34
→ aq2272353712: 這個月還有2+1，實坪25開498w 10/12 00:35
→ ceca: 目前沒了. 10/12 00:36
→ ceca: 目前擬用500萬以下去搜3房大樓. 10/12 00:36
→ aq2272353712: 只是最近被我們達達群組有人買走 10/12 00:36
→ kusomanfcu: 最近看到毫無地坪的陽光宅在實價登錄上超級創新高 刷 10/12 00:36
→ kusomanfcu: 新了我的三觀XD 10/12 00:36
→ ceca: 就可以知道了. 10/12 00:36
→ ceca: 這就是也許有機會看到漏網之魚,但是機會勝很小了. 10/12 00:36
→ ceca: 有點賭機緣. 10/12 00:36
→ aq2272353712: 國家公園大亨也是便宜好貨啊～ 10/12 00:38
→ Mithra: 謝謝C大~ 10/12 00:39
→ aq2272353712: 其實還是有啦～只不過高雄炒房團，下手都很快 10/12 00:39
→ ceca: 所以賭機緣. 10/12 00:40
→ ceca: 公寓比較...阿就那樣... 10/12 00:40
→ ceca: 當然在一兩年前,公寓那個太狂了. 10/12 00:40
→ ceca: 那個有一堆人瘋狂再掃... 10/12 00:40
→ aq2272353712: 幫忙複習1～2年前，公寓100w 10/12 00:41
→ ceca: 沒那麼便宜吧. 10/12 00:41
→ ceca: 2019左右還沒起漲. 10/12 00:41
→ ceca: 一般公寓2F~3F大概在小3xx可以入手,4F大概在小2xx可以入手. 10/12 00:42
→ ceca: 市區100的公寓大概要在2014以前 10/12 00:42
→ aq2272353712: ceca幫忙脫貧，就是在公寓100w叫大家進場，那時沒勁 10/12 00:43
→ aq2272353712: ，現在就乖乖掏400w出來 10/12 00:43
→ ceca: 那時候買廢墟公寓無腦放到今天賣..舊制,至少翻250%~300%. 10/12 00:43
→ ceca: 當然啦,滾來滾去還是會賺比較多,無腦放賺的還是有限 10/12 00:44
→ ceca: 而現在一般老大樓三房正常的大概6xx. 10/12 00:44
→ aq2272353712: 很多人那時靠ceca擺脫貧窮 10/12 00:44
→ ceca: 差的大概5xx. 10/12 00:44
→ ceca: 公寓2~3F大概5xx~6xx 10/12 00:45
→ ceca: 差不多平衡狀態. 10/12 00:45
→ ceca: 在漲一次就不知道會到哪了..XD 10/12 00:47
→ ceca: 喔,上面要解釋一下,2019我說的入手價是投資價,屋況差的. 10/12 00:47
→ ceca: 而下面公寓2~3F大概5xx~6xx..這非投資價,這是一般價. 10/12 00:47
→ ceca: 這邊要解釋一下,投資價會盡量3F買在四字頭. 10/12 00:48
→ ceca: 投資不可能2~3F吃到六字頭 10/12 00:48
→ ceca: 投資吃貨價和市場一般價有一個差額,不解釋到時候誤人子弟. 10/12 00:48
→ ceca: 就像現在差的老大樓三房應該還是要盡量吃到4字頭. 10/12 00:49
→ ceca: 不過現在如果要吃貨,貨其實也沒多少.y 10/12 00:49
→ ceca: 是我的話,我就不設限,例如我要吃一個500以下一點的. 10/12 00:49
→ ceca: 那可能2~3F公寓和差的老大樓都看..然後找到哪個便宜買哪個. 10/12 00:50
→ ceca: 不設限不挑食.. 10/12 00:50
推 aq2272353712: 好奇，有玩老公寓，老大樓，ceca為何沒人玩老透天 10/12 00:52
→ ceca: 因為賣的時候銀行估價都估不到. 10/12 00:52
→ ceca: 每次都要賣一年多. 10/12 00:52
→ ceca: 很生氣!!!! 10/12 00:52
→ ceca: 我買450好了,翻1xx,掛賣9xx. 10/12 00:53
→ ceca: 銀行怎樣估都只估到6xx. 10/12 00:53
→ ceca: 你看買家怎麼買. 10/12 00:53
→ ceca: 都要等一年多,銀行才會把估價因為附近成交而拉到8xx. 10/12 00:53
→ ceca: 當然我有考慮玩大一點的,例如1500左右的. 10/12 00:53
→ ceca: 這樣狀況可能會好不少. 10/12 00:53
→ ceca: 但是....想想可是還沒開始行動..XD 10/12 00:54
→ ceca: 公寓這種東西,買家可以靠信貸或是其他辦法去補貸款不足. 10/12 00:55
→ ceca: 但透天這個價格,一般人貸不到就買不動,很難有其他變通辦法. 10/12 00:55
→ ceca: 所以透天翻新對我而言流通性太差.. 10/12 00:55
→ ceca: 喔以上是指短期...不是中長期. 10/12 00:55
→ ceca: 中期或是長期沒這個問題. 10/12 00:56
→ ceca: 但是中期或長期,透天有兩個缺點. 10/12 00:56
→ ceca: 1.出租投報率很低. 10/12 00:56
→ ceca: 2.持有過程我不會去翻,我都賣掉才翻,老屋況收租房客很煩. 10/12 00:56
→ ceca: 因為屋況不好,所以你會依直接到房客的電話. 10/12 00:56
→ ceca: 你又不想先翻好出租... 10/12 00:57
→ ceca: 不過排除這兩個缺點外,透天做中長期是ok的. 10/12 00:57
→ ceca: 之前透天都是,我交易量要炸掉了才去做.. 10/12 00:58
→ ceca: 剛好減緩交易頻率. 10/12 00:58
→ wizink: 死樓 10/12 00:59
推 idmaker: 價格不到500且有捷運可以考慮 10/12 02:46
→ wang56: 蛋黃區總價400內非頂樓3房公寓看目前還滿多貨沒人要吃， 10/12 08:26
→ wang56: 西卡有推薦嗎 10/12 08:26
→ ceca: 我建議你推薦給我們，樓上 10/12 08:53
推 WMV: 西卡大認為公寓三樓跟非頂樓的四樓 差價會差不多嗎 如果是這 10/12 09:22
→ WMV: 樣的話 那三四樓都有的話 挑三樓會比較好? 10/12 09:22
→ ceca: 以前差比較多，但不知道是不是我多嘴 10/12 09:31
→ ceca: 最近差距被大幅拉近 10/12 09:31
→ ceca: 所以現在買甚麼都是case by case 10/12 09:31
→ ceca: 物件，獨立條件價格判斷 10/12 09:31
→ wang56: 西卡大概沒在公寓市場很久了，上敘條件遇過好幾間都能談 10/12 09:42
→ wang56: 到400初左右，蛋黃公寓很好砍價但超過400感覺就不值 10/12 09:42
→ wang56: 一堆強迫含裝潢一起，沒利潤 10/12 09:43
→ ceca: 你講的是四樓吧，三樓你要看到三字頭除非大瑕疵品 10/12 09:47
→ ceca: 而四樓投資入手價一定三字頭 10/12 09:48
→ ceca: 你不會投資買四字頭，你買400請問你要賣多少？5xx? 10/12 09:48
→ ceca: 你四樓要賣5xx,要大又精裝 10/12 09:49
→ ceca: 而你大又精裝買400,你也差不多快要賣逼近六百，你怎麼賣？ 10/12 09:49
→ ceca: 所以，不如你介紹給我們參考看看 10/12 09:50
→ ceca: 正常來講，三樓和四樓差10%正常 10/12 09:53
→ ceca: 以前則是差到20%以上，買四樓潮爽 10/12 09:53
→ ceca: 現在被壓到快10%了 10/12 09:53
→ ceca: 價差一直都是投資重點，科科 10/12 09:54
→ wang56: 西卡專業，目前公寓做價差難賺，而且市場也越來越小，太多 10/12 10:15
→ wang56: 投資客物件 10/12 10:15
推 ceca: 不是作價差難做,而是你不會買你說的那個價格. 10/12 10:21
→ ceca: 你4F買在350以內,賣價抓四字頭就很正常. 10/12 10:21
→ ceca: 但你投資4F不會買在400以上...除非那間都不需要翻可以無腦 10/12 10:22
→ ceca: 轉賣. 10/12 10:22
→ ceca: 而對一般人而言,350左右的4F他又不敢買..XD 10/12 10:22
→ ceca: 就算他買了,他自己翻修可能會花到一百多萬. 10/12 10:22
→ ceca: 不要講其他的,光他買公寓,他哪來那麼多現金? 10/12 10:23
→ ceca: 他有那麼多現金就去買2x年大樓了妳說是吧. 10/12 10:23
→ ceca: 所以投資該怎麼做有投資的作法. 10/12 10:23
→ ceca: 投資物件怎麼找有投資的找法. 10/12 10:23
→ ceca: 不要亂套,會套死自己. 10/12 10:24
推 smoothapple: 所以公寓翻修賣是用大錢去玩小錢？ 10/12 11:26
→ smoothapple: 低槓桿拼稼動率 10/12 11:27
推 bustinjieber: 唉，還在那不想買老房，看看市場吧 10/12 12:00
推 encoreg57985: c大解說詳細 10/12 12:52
推 bread10x: 有五層樓的公寓很難都更喔 10/12 13:53
推 ceca: 平時公寓翻新賣是大錢賺小錢，平時 10/12 13:56
→ ceca: 但有時候會賺的錢突然變很多，你也不知道為啥，科科 10/12 13:56
→ ceca: 所以記得拜拜 10/12 13:56
→ jl40: 公寓四五樓自住勉強 要出脫真的很難 要保值最好二三樓 10/12 23:57
→ jl40: 這類的房子 人的素質也會非常不一 10/12 23:59
推 flame1983: 建議非三樓不買 一樓有倒塌活埋風險 二樓管線問題 四 11/23 00:09
→ flame1983: 樓太高出租有小抗性 頂樓有漏水問題 11/23 00:09
→ flame1983: 我就是堅持買三樓 出租根本沒空窗期 帶看都三組內搞定 11/23 00:10