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看很多人推薦先買中古屋 但個人覺得 要三思 如果你今天光買中古屋槓桿就快開爆的 建議不要買 下面是個人的狀況 小弟25歲當完兵進科技業 26歲,年資約一年半時 捧著一百多萬衝了間中古三房車 後續靠信貸修繕 前陣子把該物件加價約45%賣掉 改訂同區地段較好的預售屋 由於買跟賣都經歷過 稍微分享下心得 目前感想是二手屋跟二手車一樣 套路不少 最簡單的是價格部分 下圖是隨便找的數字網物件 https://i.imgur.com/EVLjvpN.jpg
相信大多數人都是看總價、權狀坪數跟單坪價格 但數字網看到的單坪價格 幾乎都有問題 591看到的單價=售價/權狀坪數 但 實登時的單價=(售價-車位價格)/(權狀坪數-車位坪數) 上述物件為例 先到實價登錄網站 找該建案車位資料 得知該物件的車位普遍119萬,車位面積8.25坪 https://i.imgur.com/TWx83qS.jpg
591單價=998/37.35>>>>>單坪26.72萬 實登單價=(998-119)/(37.35-8.25)>>>>>單坪30.2萬 下圖是該建案類似物件最新成交的實價登錄 https://i.imgur.com/n7QjCPA.jpg
只要沒仔細看 買房的一方就會產生「如果我喊95折或9折,斡旋成功的話就比最新實價登錄單坪價格低 價」的錯覺 進而增加購買意願 殊不知就算開價9折成交=(998*0.9-119)/(37.35 -8.25) >>>>>單坪26.77萬 還是有被加價ㄛ:) ---------------------------------- 另外中古屋,若屋齡超過20年 一定要準備整理的費用 小弟心得是 手頭上的錢請先投資在基礎工程 系統櫃等費用請將順位放到最後 資金除了廁所和電線抽換等項目外 請先投資在窗戶、牆面跟地板 這幾項是房子要賣掉時,買家比較會注意的項目 小弟自己經驗 售屋時聽仲介講小弟配置的系統櫃被嫌的亂七八糟 直接成為砍價原因:( 而濕式施工換氣密窗 除了是小弟入住最有感的項目 也是賣掉時成交的關鍵原因(買家有特別問品牌跟玻璃厚度) 上述幾項 個人忽略掉 也很後悔的就是牆面跟地板 地板因為是老屋,修繕時有遇到彭共問題 想說省錢 打針處理空隙+鋪SPC地板蓋起來 原想說這樣圓滿落幕 結果磁磚地本身鋪設工法就很差 有些磁磚黏貼時就左高右低 造成SPC地板踩起來 特定區域會浮浮的 外加老屋磁磚鋪設時水平工藝本身就差 https://i.imgur.com/w0vIGqC.jpg
(圖片網路隨便抓) 當時有做電視牆+懸浮電視櫃 電視櫃寬度約4M 某天突然覺得電視櫃是斜的 拿尺量發現左邊跟右邊離地高度差1.5公分 馬上聯絡師傅來看 結果雷射一打才發現櫃子水平沒問題 斜的是地板… 導致到賣掉前,看到電視櫃心情就很差 後來想想 全部敲掉 重鋪石英磚or自平泥+SPC 才是正解 牆面也有類似情況 軟裝櫃子靠在牆上 發現櫃體下方跟上方離牆距離不同 看到就是會很嘔 另外屋齡超過20年的房子 外牆防水基本失效 賣掉的房子修繕時遇梅雨季 師父告知牆面有吃水狀況發生(室內不會滴水,但牆面水泥是濕的) 原本提供兩種方案 1.上矽酸質底漆 2.牆面表層打掉,用水泥混矽酸質重新粉光+矽酸質底漆處理 當時省錢選了1 但考量到牆面平整度 後面認為選項2才是正確的解答 除了牆面重新抓過平面 防水性能也遠勝於選項1 這幾年房子一買一賣 比起賺到的錢更多是學到經驗 雖然最後覺得麻煩 直接衝預售屋就是了… -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.191.37 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1697989325.A.A67.html
jaricho: 居住正義:加價45%賣掉 房蟲?10/22 23:45
打不贏就加入… 不過小弟買的中古屋因為總價不高 雖然百分比來看很誇張 但扣除修繕成本其實賺得並不多… 沒走重購退稅的話還會虧錢的那種
jaricho: 推經驗分享10/22 23:46
yo4126: 預售屋未來價格吃得下去?所以不行,還是只能中古屋啊10/22 23:54
應該是說 如果你今天買一間中古屋金流就快炸了 建議是不要買 不然後續住起來會有很多問題
zxcd951: 推經驗分享10/22 23:55
floatfaith: 推分享 ~ 年資一年半就買,太強惹這個財商不簡單10/22 23:56
主要是買的地方低基期啦 然後該區域租屋又很貴…
blargelp: 推分享,不過車位都不會算的人,活該繳智商稅吧10/22 23:57
justenvoy: 推10/23 00:03
KrisNYC: 經驗推10/23 00:23
※ 編輯: owen777 (114.137.218.87 臺灣), 10/23/2023 00:39:41
ilovejesus: 推10/23 00:39
kizzle: 感謝分享!不過要買房應該都會算價格,不然遇到雙車位不就10/23 01:08
kizzle: 已經低於實登了嗎? 10/23 01:08
thbygn98: 有些網頁已經是分開車位計算了,591是沒分開沒錯 10/23 01:18
timothykuo: 謝謝分享10/23 01:28
wiston1419: 原來真的有人會沒注意到車位混算喔10/23 01:53
lovebridget: +45%然後說中古屋不好 ???10/23 01:59
站在風口上豬都會飛 運氣好啦
wiston1419: 我猜預售屋等你住進去兩三年也能發一篇文說套路不少10/23 02:01
sfking: 還以為要講什麼特別的套路,要扣車位坪數跟價格才去相除10/23 02:14
sfking: ,這根本是幼幼班等級的買房常識了吧,國小有畢業會算數10/23 02:14
sfking: 都知道要分開算。10/23 02:14
身邊沒特別研究的 其實都有被誤導過… 但買房主要看總價 所以不會因為這資料落差導致買了買不起的房子 主要就奇檬子的問題
DeathStarDS1: 主要在車位坪數混淆視聽10/23 02:34
pilot1982: 中古屋車位價格是隨便人寫得,如果要精準算單坪價位, 10/23 04:17
pilot1982: 應該要參考附近新建案車位價格 10/23 04:17
smoothapple: 室內裝修有狀況是正常,朋友買全新透天還是遇到糞管10/23 05:45
smoothapple: 有問題,地板全敲開重做10/23 05:45
nvidia123: 新屋問題也很多 某朋友買新竹某大公司建案 其他區出現10/23 06:04
nvidia123: 漏水 他整天很抖自己會不會中獎 另外還有車位跟公設比10/23 06:04
nvidia123: 的問題 也導致中古屋很夯 尤其臺北更是如此 10/23 06:04
smoothapple: 房子不是機械生產,都是手工,除非每個施工單位都願 10/23 07:04
smoothapple: 意做水平校正,用同一個校正基準,不然相對/絕對的 10/23 07:04
smoothapple: 校正方式混著用,當然會偏,系統/木工裝修反而應該是10/23 07:04
smoothapple: 最後一段來修正用的。10/23 07:04
FlynnZhang: 推10/23 07:39
kevin28: 新案明明問題也很多10/23 08:02
用車子解釋 今天你說新車也會有毛病 所以買中古車就好 說不太過去吧 買新車 你可以從廠牌、引擎、變速箱型號判斷這台車好不好顧 但中古車除了上述項目外 你還要額外做一堆確認判斷這台車是否為事故車或泡水車 新房不可能完全沒問題 但今天怕麻煩角度來看 小弟覺得新房還是優於中古屋的
tskier: 推分享。但預售屋的公設比高,實坪和中古屋有差別,所以10/23 08:20
tskier: 中古還是有市場10/23 08:20
thetakerone: 好人一生推10/23 08:52
hygen: 推經驗分享10/23 09:08
damnche: 新古屋公設高又灌坪數真的慘10/23 09:14
※ 編輯: owen777 (114.137.176.229 臺灣), 10/23/2023 09:27:42
justloseit: 推 10/23 09:36
feverpt: 推 感謝分享 10/23 10:09
supereva: 已知用火的東西不用特別說吧… 10/23 10:22
encoreg57985: 新屋公設太高 室內太小 不了 10/23 12:51
lonelysin: 簪讚 10/23 16:41
penguine33: 推個 謝分享 10/23 18:18
ASKA: 就算真的很基礎。但是也很少看有人提醒過。給推 10/23 18:41
tc1988: 非常棒的分享 學到的經驗非常寶貴,沒拿新台幣下去玩的體 10/24 08:17
tc1988: 驗不到 10/24 08:17
tc1988: 裝修的部分花的多不如花的巧 10/24 08:18
a0356482: 感謝分享 買中古真的要有心理準備 10/24 21:27
edith01: 推 10/30 22:18