推 NTU303150195: 先推拉 10/30 19:32
推 sspider0829: 問就是崩盤 才符合空空的心 10/30 19:33
推 luben: 只好等阿共打過來,再來朝聖了 10/30 19:36
推 NTU303150195: 新屋租25我就租23吃他豆腐ㄏ 10/30 19:37
推 iiopk4282: 能再講清楚一點怎麼觀察市場嗎? 10/30 19:39
推 NTU303150195: 所以租金投報高,增值很差,我都滿臉問號 10/30 19:39
→ ceca: 市場最好就是自己在那邊抽插,進進出出 10/30 19:41
→ ceca: 其次就是盯著實際物件成交價格變化 10/30 19:41
→ ceca: 不要偷懶只看區域圖表,因為圖表統計很多問題 10/30 19:41
→ ceca: 你要固定案子直接看她的成交價格,一個區域多看幾個案子做de 10/30 19:42
→ ceca: mo 10/30 19:42
推 PTTMAXQQ: 因為記者平常要忙著製造新聞 10/30 19:42
→ PTTMAXQQ: 到最後真相是什麼早已分不清也不想分清了 10/30 19:42
→ PTTMAXQQ: 對沒信念的記者來說 10/30 19:42
→ PTTMAXQQ: 有什麼是他會相信的呢? 10/30 19:42
推 KrisNYC: 這每天都在上演阿 宜蘭 雲林 苗栗 一大堆人在靠北新房子 10/30 19:42
→ ceca: 國外也是,例如洛杉磯,你就挑幾個區域看掛賣物件,看成交 10/30 19:42
→ ceca: 上海,香港,倫敦都一樣 10/30 19:43
→ KrisNYC: 開價3x甚至4x 狗屁地方開天價三小的 問題是那個新案隔壁 10/30 19:43
→ KrisNYC: 300公尺內 一大堆一坪開價1x萬的中古屋 他當沒看見阿 10/30 19:43
→ ceca: 千萬不要偷懶只看數據,尤其台灣新聞不知道那邊生的圖表 10/30 19:43
→ KrisNYC: 而這些開1x萬 40坪不用500的中古屋 以前是1xx 2xx萬一間 10/30 19:43
→ ceca: 當然自己抽插最清楚,並且可以感受到交易熱度 10/30 19:44
→ KrisNYC: 但整天製造社會紛爭 只想怪別人的群體真的都當沒看見 10/30 19:44
→ ceca: 至少要以固定建案的成交為基準 10/30 19:44
推 takosom: ceca優文先推 10/30 19:45
→ KrisNYC: 記者這種可憐的職業 每天要生8~9篇新聞出來 2長6~7短 10/30 19:46
→ KrisNYC: 還要摸編輯的懶趴順著編輯要的風向寫 這種狀態下寫的文章 10/30 19:47
→ ceca: 記者還是有優質的,只是魯空很多就是了 10/30 19:47
→ KrisNYC: 拿來當自己的投資參考真的是 要小心天天吃XX 腦袋變XX 10/30 19:47
→ ceca: 所謂近空者魯,每天看魯蛇的新聞,就會變魯蛇,科科 10/30 19:48
→ KrisNYC: 有阿 優質的把數字都查得很詳盡 但編輯今天要民不聊生的 10/30 19:48
→ KrisNYC: 風向 所以你拿著一堆正確的資料 還是要想辦法寫民不聊生 10/30 19:49
推 ezio1117: 某z的課程也是只能漲價不能跌價還要算匯差喔。 10/30 19:53
推 yihua2: 房地產群組裡面就一堆人帶風向僅買預售跟新屋,群 10/30 19:54
→ yihua2: 主說買中古整修很麻煩,就揪團帶大家「聽課+買房」 10/30 19:54
→ yihua2: ,聽了也是呵呵笑笑。這一路下來,買中古等補漲就 10/30 19:54
→ yihua2: 是穩。 10/30 19:54
推 sos20000066: 推 10/30 19:56
噓 ChenYenChou: 經濟火車頭能八股的喔? 10/30 19:56
推 eulbos: 老屋怎麼不是變60 XD 10/30 20:01
推 yiliang1107: 推不要偷懶只看數據 10/30 20:06
推 realmeat: 大大可以幫忙複習一下台北的情況嗎? 10/30 20:08
→ ceca: 台北中古屋價格定位為主,新屋依附在中古屋跑 10/30 20:09
→ ceca: 牽扯到台北新屋量低,區域價格落差大,以及他是台灣最貴 10/30 20:09
→ ceca: 所以中古屋主導市場,炒房要盯中古屋成交 10/30 20:10
推 Viare: 請問雲林市區的老公寓也可以遵照大大教的操作方法嗎? 10/30 20:11
→ ceca: 中南部則是,建商聯手把新案定價衝上去,站著 10/30 20:11
→ ceca: 中古屋就會被拉上去 10/30 20:11
→ ceca: 中古屋很容易被新屋影響,這也牽扯到交易量 10/30 20:12
→ ceca: 中南部新屋量很大,造成中古屋買賣家都會參考新屋 10/30 20:12
→ ceca: 以及新屋廣告和媒體曝光率過高,對市場洗腦效應很強 10/30 20:13
→ ceca: 最後,相對台北,中南部都在補漲,補漲很容易被催動上漲 10/30 20:13
→ ceca: 所以新屋硬拉,也是輕易催動中古屋補漲 10/30 20:14
→ ceca: 建商一點火,後面就大火燒本能寺 10/30 20:14
推 qqphor: 先推再看 10/30 20:14
推 sspider0829: 中古真的就是穩 完全吃慢一步的補漲 超級爽 10/30 20:15
推 fanc79: 推一個 10/30 20:19
推 lucifero: Ceca佛 先拜再說 10/30 20:22
→ a0989876: 垃圾記者 北科大白飯這種垃圾新聞都可以寫160篇 10/30 20:38
推 alonzohorse: 溫阿爸已經跟IKU老師聯手,你們這些炒房的小心被外 10/30 20:39
→ alonzohorse: 拋 10/30 20:39
推 celine007: 推! 10/30 20:42
推 JESSE77922: C大推 10/30 20:42
推 johnnychenme: c大你覺得竹北適用嗎 竹北到底該怎麼抓QQ 精華區新 10/30 20:48
→ johnnychenme: 房是爽cp一定不高 精華區十到二十年跟外溢區新房差 10/30 20:48
→ johnnychenme: 不多單價 這題好難 10/30 20:48
推 piliwu: 清華的指數一年來漲最多是苗栗耶 10/30 20:49
→ piliwu: 去年全台平均漲5%多苗栗18%有夠狂 10/30 20:50
推 ichirogod: 借問西卡大大, 如果是靠近鳳山市區20年左右的透天可以 10/30 20:52
→ ichirogod: 買嗎? 後續還有漲幅空間嗎? 10/30 20:52
推 ichirogod: 借問一下哈哈 10/30 20:54
→ dcdc: 但50年以上老屋10年後就跟不上新屋漲幅了,他是有個範圍的。 10/30 21:10
推 lienchi: 新屋50二十多年屋40?看起來台中不是這樣耶 尤其921前 10/30 21:23
→ lienchi: 的 新屋都快60 震前的連三字頭都有點困難 10/30 21:23
推 floatfaith: 推Ceca大又再幫複習觀念!!! 10/30 21:24
推 jessicaabc98: 明年全台,再次上漲50% 10/30 21:25
推 zzz50126: 我經驗也是沒辦法50比40 30到35比較接近 40應該是1x年屋 10/30 21:27
→ zzz50126: 但非台北投報應該還是2x最高 10/30 21:27
→ zzz50126: 不過空間價值就真的50比40 10/30 21:27
推 fireheart988: 純推C大 幹想到前天仲仲丟一個A案給我 結果下午去抽 10/30 21:29
→ fireheart988: 血看醫生晚上又跟家人去吃涮乃葉順便走到新堀江去看 10/30 21:29
→ fireheart988: 遊行 回去才看到 打過去的時候已經封盤要簽約了 我 10/30 21:29
→ fireheart988: 才知道…C大說的A案幾小時就會成交是真的XD 10/30 21:29
→ fireheart988: 你各位可不可以不要搶那麼兇阿XD 10/30 21:30
→ jessicaabc98: 哪次不封盤,現在沒屋子買了 10/30 21:43
推 bluezoo: 推推 10/30 21:43
→ a0989876: 台中要便宜就找921前+整棟機械車位的 10/30 21:45
→ ceca: 不,是你漲價疊在一起外加老屋漲價比較慢產生時間差 10/30 22:16
→ ceca: 但是當大盤整,例如2014新屋開始熄火到2016停滯 10/30 22:16
→ ceca: 然後一路盤整到2019 10/30 22:16
→ ceca: 你2019看老屋就追上去了 10/30 22:16
→ ceca: 這就是時間差給各位的錯覺 10/30 22:17
→ ceca: 時間差讓很多人不動產模型和理論產生錯誤 10/30 22:17
→ ceca: 因為你把變化的市場當基準 10/30 22:18
→ ceca: 而不是一個盤整後沉澱的市場當基準 10/30 22:18
→ ceca: 這就是不動產最困難的地方,你必須很長的經驗 10/30 22:18
→ ceca: 才有辦法分辨時間差的效應 10/30 22:18
→ ceca: 這點很重要 10/30 22:18
→ ceca: 例如你對蛋黃區一直漲有錯覺,台北一直漲有錯覺 10/30 22:19
→ ceca: 然後你在以前會有,只有蛋黃區會漲,只有台北會漲的認知 10/30 22:19
→ ceca: 之後過一段時間,你就開始混亂,為啥蛋殼漲的比蛋黃多 10/30 22:19
→ ceca: 這就是時間差讓你產生的誤判 10/30 22:20
→ ceca: 你觀察了十年二十年,你就很清楚要怎樣區分 10/30 22:20
→ ceca: 你只觀察一兩年,兩三年,你會看不懂 10/30 22:20
推 scarrony: 又要複習經典理論了 10/30 22:26
推 sspider0829: 其實價差拉開了 落後的就會漲 10/30 22:26
→ sspider0829: 不然小港怎麼會30 10/30 22:26
推 jerry99881: 現在是不是高雄市區會補漲 橋頭楠梓都30了 巨蛋/左營 10/30 22:32
→ jerry99881: 好像也沒貴多少 10/30 22:32
推 e2699096: 上半年看到房價比去年還撐就知道不妙了 還在那邊跟溫阿 10/30 22:36
→ e2699096: 爸一年10% 10/30 22:36
推 sspider0829: 中古肯定跟上去啊 10/30 22:40
→ sspider0829: 沒看美農中古都往35站上居多了 10/30 22:40
推 robot456: 優文推 10/30 22:55
推 tomatoin: 可以偷偷問嗎,如果想買不動產出租存錢順便等到小孩長大 10/30 22:56
→ tomatoin: 看他要不要用(現在小孩才10歲)該買中古屋還新屋...... 10/30 22:56
推 NTU303150195: 囤屋買中古就好 10/30 23:02
推 nightA: Ceca大怎麼知道西螺有大漲,ceca大在西螺也有房子嗎?另外 10/30 23:02
→ nightA: 有機會的話,不知道方不方便跟您請教從長輩繼承的鄉下老透 10/30 23:02
→ nightA: 天該怎麼處理比較好,謝謝您 10/30 23:02
推 itski: 一起respect! 10/30 23:30
推 TK31: 星期六去橋頭看熱氣球 10/30 23:32
推 showbon902: 推 10/30 23:41
推 samwu995: 近幾年通膨非常有感 10/30 23:59
推 phoebe9517: 佛心推 10/31 00:19
推 qscNERO: 推C大 但想請問玩老屋出租 10/31 00:22
→ qscNERO: 屋齡多大就應該換年輕一點的呢?還是怎麼觀察呢?謝謝。 10/31 00:22
推 stopdog: 請問老宅的底限是幾年之前最保守?921年份以前的嗎?還是 10/31 00:53
→ stopdog: 沒差總有錢不夠的人會買 10/31 00:53
老屋要注意幾點.
1.如果他會變危樓,你要預估它變危樓後再打掉重蓋後的價值
以及你在重蓋後這段時間的時間成本.
2.如果他有惡性管理崩毀的狀況,你要預估管理崩毀後他的價值在哪裡.
3.要預估房子出狀況的修復成本.
1.變危樓,就例如河邊街公寓,那個高雄"屋況"最爛的社區.
(我是指一整個社區,而非單一棟建築,不然單一棟透天還是有更爛的,光木造屋就更爛了)
(詳細去查 河濱商城 )
那一棟當年我買一間5F,買100,翻好賣2xx...
買家是包租公買去收租等都更.
這兩年給他等到了...當然現在都更有一些狀況進度很慢.
但無論怎樣他等到了,所以他雖然接手我翻新的讓我賺了一筆.
但她買2xx,都更之後他還是可以賺一筆.並且還不小一筆...
只是畢竟河濱商城都更算是順利.
如果政府沒有借城中城大火去搞這件事情,那這個都更可能要很久很久.
這樣因為他的屋況實在有夠爛.
(我當時是整個陽台都打掉重做,那個陽台看起來都要掉下去了)
(然後,我5F的頂樓有鐵皮,但是頂樓那一層整個鋼筋不只外露,天花板都要塌了.
所以我整個天花板敲掉重新綁鋼筋重作...XD
當然我鐵皮有約定專用,所以沒人干涉我把天花板整個打掉重做)
這麼爛的屋況,翻修費必然要花不少之外,這不是只有我那一間爛.
而是整個社區都很爛,所有人的房子都有問題...
這種情況,你價格自然會被壓制在一個數字,我抓大概一般老公寓的7折左右.
所以如果你買在七折ok...但如果你買更高在投資算盤上就不好.
因此這種屋況極度爛的建案,並且是整個社區一排過去的公寓全都很爛.
你就要再打折.
而這種折扣,我是買的時候已經很爛了,所以叫做"利空已反映在價格上"
既然我的利空已反映在價格上,那他的爛對投資來講,就不是爛,因為已反映.
因此我照樣敢買,買了照樣賺錢..
但如果你是買的時候整個社區都很正常,突然一段時間後惡性劣化.
這樣你就會吃到這一塊劣化的損耗...
這就是你買老屋的時候要注意的..
不過台灣的豆腐渣工程畢竟沒有太嚴重的.
所以通常房子都是慢慢變爛.
而身為投資客你要玩老屋,他都是老屋了,變爛一訂有一些跡象.
那自然你應該很容易就判斷這個建築變爛的狀況..
就像河邊街公寓,阿她就很爛,我很快就知道他很爛,然後知道他可能會慢慢惡化.
但是我買的價格可以賺錢,所以我還是敢買.
並且以那種屋況再爛下去,不都更都不行...
所以我還可以抽一個都更樂透.
(當時還發生大地震,害我興奮了一下,想說那邊的社區有沒有嚴重崩裂現象,提早都更)
台灣很少今天看還好,過兩年屋況整個爛掉的案例.
2.管理爛掉.
城中城就是範例.
城中城其實屋齡沒很大+他的結構其實很ok...
你去看過就知道,他那種大樓蓋成那樣,高雄要倒也輪不到他倒...XD
(河邊街公寓那種會先倒)
但城中城為啥成為高雄的傳說,連山上的廢墟透天都比他貴.???
就是他管理爛掉.
他是住商混,也就是商場+電影院+住宅混再一起..
在當年很流行這種蓋法,類似香港那種...
但是因為它的商業空間管理崩潰.
商場整個變廢墟+電影院也是廢墟,然後電影院還變成同志的聚會打野砲場所.
所以直接拖類住宅那一區的管理...
(但她管理費還有,所以電梯也都正常運作)
這種是目前各位要特別小心的.
你要等他結構或是屋況爛掉,太久太久太久,房子本身真的很難快速爛掉.
但是它的管理容易突然間崩毀.
尤其是住商混的.
幾個有名的例如另一個很便宜的民族國宅大樓那一區,也是底下是商場,商場崩毀.
之前亞太投資廣場,也是他辦公室和商場那邊崩毀,造成他的套房產品價格崩潰.
另外還有幾個電影院+住宅,電影院崩毀拖累住宅的價格.
so....老屋尤其老大樓,特別要注意的就是"你買了之後他是否有管理崩毀"的狀況.
當然如果他已經崩毀了,你再用低價買,那ok.
我敢買銀座就是這樣,因為他的價格已反映他的商業空間崩毀.
缺點已反映在價格上,就不是投資的缺點..XD
不要在你持有的時候崩毀就好..!!!!
但因為管理崩毀有時候說崩毀就崩毀.
例如上面講的很多是1990和2000年的時候崩毀的.
亞太投資就是2000年商業空間崩毀.
城中城,民族國宅和銀座,則是更早1990那一波台灣金融危機崩毀.
所以帶有商業空間尤其室內商業空間或是商場或是電影院的建案.
要特別小心各種金融危機,金融海嘯問題..
那個崩毀很快,一崩潰下去,房價就被打一個大折扣,然後永遠都要吃那個折扣.
要把折扣補回來,很難很難..
而如果是崩毀後你低價去撿...那自然ok...XD
亞太投資想當年辦公室一坪不用3萬塊,我沒有撿...XD
這種價格隨便撿過幾年都是爆炸賺.
so...獎那麼多,重點就是..
買老屋,他的管理或是商業空間可以崩毀,但不能在你手上的時候崩毀ing...!!!
其實跟屋況差不多.
但因為屋況很難快速崩毀,但管理會一次金融海嘯直接崩毀...
(跟飆股在金融海嘯崩潰一樣,一條線一路跌停到底....例如當年的皓鼎,你跑都跑不掉)
3.房子損壞的成本計算.
老屋還是有可能產生狀況.
例如我不太喜歡碰公寓頂樓,就是她的頂樓漏水相對之前五樓的房價,修復成本有點高.
以前我五樓才買一百多,阿頂樓漏水你隨便處理就好幾萬,你要徹底弄就是六位數.
我買一百多萬的五樓貸款八成,也不過才拿2x~30萬現金,我修你漏水還要花幾萬甚至十萬.
這在槓桿後計算成本就過高,所以除非五樓很便宜,不然我不想碰五樓.
(但是很便宜還是可以碰,就像河邊街公寓,我又做陽台又做天花板,再加上整個室內大翻.
花了逼近一百萬,但是我賣掉利潤超過6x萬...ok拉)
因此老屋你就要嚴謹計算它如果產生"不能住人"的時候,你的工程翻修成本..
不過隨著房價越來越高,這個計算就越來越不重要.
就像台北,翻修成本相對房價就只值一根毛....XD
(被坑的散退...喔...算了...我還是不要講工程好了)
目前六都公寓價格翻修後賣價也都達到456百萬.
所以對於老屋持有的時候翻修成本也越來越不重要..
你隨便漲個一點點,就輾壓這些成本....XD
(要是哪一天,公寓五樓都漲到七八百萬,那我五樓就會照樣狂玩.
反正搭個鐵皮給他也不過十幾萬...相對房價就剩沒多少.
但以前買一百多萬的五樓,你要我投資還額外花十幾萬搭鐵皮?...吃屎吧)
對一百萬的房子,漏水花了3萬塊,和對於500萬的房子,漏水花了3萬塊.
是不同的概念....XD
但無論怎樣,玩老屋照慣例還是會注意一下如果房子出狀況,要修復的成本是多少.
(擬出租,你的房客也會哀哀叫,你會很煩,所以還是會花錢把他處理起來)
當然啦,通常我老屋會優先喜歡公寓優於大樓.
也是因為,老屋硬體屋況很難快速爛掉.
比較怕管理爛掉.
而爛掉管理的大樓有時候管委會和鄰居會肌肌歪歪(沒錢毛特別多)
公寓反而單純....
所以除了後來你們各位公寓給人家玩太誇張我才又轉去老大樓外.
正常時候我會喜歡公寓優於老大樓.
因為公寓單純!!!!
至於屋齡...老屋誰記得屋齡多少?
現在..我手上的老屋,尤其那些公寓.
屋齡多少我都不知道..
混再一起當砂尿牛丸就好,你年輕五歲也不會比較貴,你老10歲也不會比較便宜.
顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.113.101 臺灣), 10/31/2023 01:50:35
推 chaos52019: 買不起第二間的魯蛇前來報到 10/31 04:49
推 waitrop: 問題 10/31 06:40
→ waitrop: 問題是現代人,尤其是年輕人只要新房,中古屋連看都不看 10/31 06:43
→ waitrop: 也不考慮,你看我幾篇勸說買中古屋被罵成狗,還拿最高規 10/31 06:43
→ waitrop: 格氣密窗來跟你要求,你新屋隨便一個窗戶就好棒棒,中古 10/31 06:43
→ waitrop: 屋要求裝氣密窗還被嫌棄,我親戚也是這樣教訓我的,台灣 10/31 06:43
→ waitrop: 年輕人就只要新房 10/31 06:43
→ ceca: 所有人都想要新屋,但是絕大多數沒有那個能力 10/31 07:41
→ dslite: 竹北老屋賣不大動 10/31 07:47
→ dslite: 那你買老透天嗎? 10/31 07:48
→ dslite: 老公寓買來你會整理嗎?還是直接掛賣? 10/31 07:48
推 kagaya: 被坑的…是大多數吧XD 10/31 07:53
推 alotofjeff: 投資最忌諱先射箭再畫靶啊,當你心裡已經看跌,任何上 10/31 07:58
→ alotofjeff: 漲的因素都會被刻意忽略然後誤判 10/31 07:58
推 stopdog: 推,感謝分享 10/31 08:16
推 heinztzeng: 日本也連漲好幾年了 剩下八卦板柯布林在那邊幻想日本 10/31 08:17
→ heinztzeng: 房價好便宜 10/31 08:17
推 starbucks16: 推 10/31 08:44
推 Mayfair0597: 佛度有緣人 10/31 08:45
推 chienchung: 敲碗工程課程XD 10/31 09:04
推 NTU303150195: 丟幾筆錢下去抽插就知道行情了ㄏㄏ 10/31 09:10
推 aass5566: 來上晨堂課囉 這個比大學教授教的還有用多了 10/31 09:18
→ WMV: 南高老廢墟公寓4樓賣不到100萬的 有價值嗎 10/31 09:23
推 WMV: 另外想請教二十幾年的公寓跟四十幾年的公寓價格會差多少? 10/31 09:41
推 Mithra: 南高現在公寓四樓 再怎麼廢墟都沒有不到一百的吧?除非地 10/31 10:02
→ Mithra: 上權? 10/31 10:02
推 airhong: 老屋投資 六 我相信你了 10/31 10:03
→ airhong: 翻新出售 跟代工思維有87%像 10/31 10:04
→ airhong: 定價錨點是當年新成屋 而非購屋價 ->溢價空間 10/31 10:06
→ airhong: 獲利 = 溢價-翻新成本 (翻新成本可靠租屋攤平) 10/31 10:06
推 WMV: 它本來開一百多 最近降到不到一百 看起來要大整理的 10/31 10:08
推 ChennBZ: 台中震前大樓的抗性看起來真的很高,爬了一下實價登錄的 10/31 11:15
→ ChennBZ: 價格,103年的時候新大樓一坪大約在25-30萬的區間,當時 10/31 11:15
→ ChennBZ: 屋齡20年的震前大樓,一坪大約在10-15萬。 10/31 11:15
→ ChennBZ: 過了10年後,10年的新古大樓已經噴漲到45-50萬,隔壁的 10/31 11:15
→ ChennBZ: 30年大樓還站不上30。 10/31 11:15
推 qscNERO: 謝謝C大 10/31 12:27
推 heart000: 今年年初南高廢墟老公寓成交價300有找 ,現在附近實價32 10/31 13:16
→ heart000: 0左右,但裝修真的是一大問題 10/31 13:16
推 spermbox: 台中那是因為新屋漲太快了 10/31 13:26
推 spermbox: 你當然不能說舊市區新案都5字頭,中古怎還2字頭 10/31 13:28
→ spermbox: 舊市區新案五字頭根本是最近一兩年的事 10/31 13:29
→ spermbox: 台中舊市區新建案這波暴漲太多 10/31 13:29
→ spermbox: 中古需要時間反應 10/31 13:30
推 johnny1997: Ceca大有推薦的房地產記者嗎 10/31 14:11
推 hdw: ceca大就是先推 10/31 23:50
推 kevin28: 推 11/01 06:38
推 encoreg57985: 說中共房價腰斬的都被打臉了 哈 11/01 21:29
推 kobe741107: 幹 這篇多看幾次真的含金量很高 11/16 15:37
推 chen831030: 謝謝 01/04 21:59
推 chen831030: 謝謝 02/04 21:11
推 chen831030: 謝謝 02/20 20:29
推 chen831030: 謝謝 03/08 19:50