Re: [新聞] 樂居：少子化房價卻上漲的三大理由！

[danny03017 (鄒丹尼)]

※ 引述《XMY (Nietzsche)》之銘言：
: 連結：https://www.youtube.com/watch?v=tdzWkayq_Bw&t=56s
: 內文：少子化早就是正在進行式，人口減少對房子的需求下降，建商每年拼命蓋新房增
加
: ，根據經濟學原理：需求下降、供給增加，價格應該要下跌！但台灣房價卻持續創新高
，
: 究竟是哪裡出了問題？
: 從3個面向來破解少子化房價就會下跌的迷思。
: 第一：房屋需求平均每年增加5萬
: 第二：房屋供給比你想像中的還要少
: 第三：無限的資金來追逐有限的資產
: 房屋需求持續增加18年
: 少子化帶來的是生活型態改變，現在家庭組成人數減少，也就是戶內人數下降，但是戶
數
: 卻是持續上升。2009年時，臺灣的平均家戶人數首次少於 3 人，最新約在2.6人，未來
將
: 會持續的下降。
: 而總戶數則是持續成長，2022年來到909萬戶，國發會推估家戶數在2041年達到高峰100
0
: 萬戶，家戶數平均每年增加約5萬戶。
: 也就是說，對於房子的需求，是持續上升中，在2041年之前不用擔心需求的問題，還有
18
: 年的時間，千萬不要像王寶釧一樣，苦守寒窯18年。
: 接下來我們來比較這十年全台房子大小的變化，很明顯發現，2房的需求大幅增加。
: 對比2023年和2014年的戶數成交比重，全台2房從20%上升到32%、3房由42%降到38%、4
房
: 由17%降到14%。可發現2房需求大幅上升，3房和4房下滑。
: 台北市則是2房從18%上升到27%、3房則是維持30%、4房由14%降到10%。可發現2房需求
大
: 幅上升，3房持平，和4房下滑。
: 房子的供給比你想像的還要少
: 樂居統計，台灣新建案戶數2013年約10萬戶，在2016年達到最低約8萬戶，後來房市好
轉
: 在2021年最高是15萬戶， 2013年到2022年建商年平均推案量約11萬戶。
: 房地合一2.0在自2021年7月1日開始，房東為了避稅，買進之後的成屋都會持有五年再
賣
: ，加上這三年預售屋大賣，蓋好後還會再持有五年才會賣，也就是最近五年的房屋賣量
會
: 大幅減少。
: 現在不是農村社會，人口遷徙會持續 2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好
的
: 房子，就會想搬新房子的。因此，舊房子會持續退出交易市場，適合且可以被買賣的房
子
: ，也在減少。
: 台灣房屋數約910萬，50年以上的老房子約佔11%，約101萬戶。
: 銀行會願意貸款給六都的老房子，約57萬，非六都銀行50年老房子高達44萬戶，這些老
房
: 子銀行貸款成數低或不願意貸款，導致轉手困難。銀行不願意貸款的房子，不能稱為供
給
: 。
: 並且老屋的數目每年會持續增加，房屋供給持續下降。
: 無限的資金來追逐有限的資產
: 資產的價格是用貨幣計價，無限的資金來追逐有限的資產，價格就會上漲。
: 全球三大央行（美、歐、日）M2 貨幣供給數量來看，2008年開始量化寬鬆之後，到了
: 2018年十年的時間，成長了100%。2022年因為疫情的關係又再度大量印鈔票，貨幣供給
量
: 達到2008分的170%。
: 而台灣的貨幣供給量，在2008年大約是26兆台幣，到了2023年成長到59兆，成長127%。
: 經濟學原理是對的，需求每年增加5萬戶以上，供給會受到兩股力量的拉扯，也就是每
年
: 新增11萬戶，但是會受到房地合一稅2.0賣出時間拉長，影響以及銀行不願意放貸給非
六
: 都老房，再加上無限的資金來追逐有限的資產（土地），房價上漲是長期的趨勢。
: 心得：
: 年初的時候，樂居不看空，被國際房仲嗆
: 結果今年房價上漲沒跌10%，還是明年會補跌嗎？



其實比較難理解少子化房價會下跌這件事情


我考慮的點是因為、就算少子化。單就人口密度而言，是排行第十的…人變少的話密度還
是有夠高，這樣的話還會有影響嗎？

人口密度高且高房價下跌一的國家只有南韓，但是敗在他們的全租屋模式而導致的..

要跌也不會是因為少子化

有錯還請指正

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.89.142 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698910161.A.11D.html
推 KrisNYC: 南韓跌的主因是之前漲太兇 知道首爾2015~2022漲多少嗎
→ danny03017: 我是看一篇報導知道全租屋造成他們房價下跌 對於漲太
→ danny03017: 多到不知道，方便問是漲多少？換算台幣的話ㄧ坪幾萬
※ 編輯: danny03017 (101.12.89.142 臺灣), 11/02/2023 15:34:47
推 iamala: 投資要看變化啊，你說密度肯定是少子化密度會變低的。如
→ iamala: 果今天的房價是因為密度高，那麼當然密度低就會跌。建議
→ iamala: 看到現在的價格要先考慮已反應，然後找尋未反應才是。少
→ iamala: 子化還未反應呢。但其實會不會反應也不好說，例如大幅開
→ iamala: 放移民就抵銷了。
推 KrisNYC: https://imgur.com/34rxuhK
→ KrisNYC: 權租制是放大槓桿助漲助跌的輔助原因 根本問題還是漲太多
→ danny03017: 竟然比香港高..
→ KrisNYC: 事實上從2019年左右 進入低利環境後 南韓的全租制也減少
→ KrisNYC: 全租基本邏輯是你一次給房東某金額 退租時扣押全額返還
→ KrisNYC: 高利率時期房東是拿你錢去收利息當房租 進入低利時代後
→ KrisNYC: 房東就拿你的錢去買第二第三套房滾槓桿 這個流程造就
→ KrisNYC: 圖裡的晶人的150%(到了2022年記得超過180%)首爾房價漲幅
→ KrisNYC: 大概到今年年初 南韓有嚴重外匯留出問題 央行升息後卡住
→ bluezoo: 少子化不代表人變少，總人口會用移工補上去
推 supereva: 我認為少子化  升息  信用管制等等  任何改變都有影響
→ supereva:   但影響只是一部分  最後要看正負抵消以後的結果  但
→ supereva: 有些比較簡單的人只會直線思考  覺得單一因素就會決定
→ supereva: 漲跌
→ KrisNYC: 如果用2017當基期100 現在大概是155左右吧(185*0.85)
→ supereva: 事實上  從暴漲變成緩漲  也是漲  但緩漲相對暴漲就是
→ supereva: 跌  有些人只要看到沒跌就說政策沒用
→ abyssa1: 香港自從陳同佳2018在台灣殺害女友之後房市就不行了
→ abyssa1: 逃犯條例+鎮壓反送中運動 = 外資撤退
→ teddyisgood: 說外勞補的在公三小 你鄰居是外勞逆
→ jmes: 鄰居未來的確有可能是東南亞移工哦
→ jmes: 有認識來台25年的越南人娶台灣女生 早在15年前就買房了
→ jmes: 原本也是來台灣做生產線之類的工作 但有再進修中文也看得懂
推 zzz50126: 韓國漲2倍 100變300 日本泡沫也是漲2倍
→ zzz50126: 房產泡沫都是真的兩三倍在漲的 台灣才30趴 沒有泡沫
推 SouthEast62: 我之前住中山區的大樓，同棟的住戶包含了為數不少
→ SouthEast62: 的日本人或日台夫婦、印度或巴基斯坦來的工程師、
→ SouthEast62: 香港上班族、帶著混血小男孩的白人爸爸、陸配，也
→ SouthEast62: 有看過數個推著嬰兒車的日本媽媽友在樓下聊天，管
→ SouthEast62: 委會貼停電或停水公告時總是中英日三語言對照，非
→ SouthEast62: 常國際化。嚴格來說這些也都算是外籍移工的一類吧
→ SouthEast62: ？
推 Wallen: 外籍人士看房：怎麼都這麼便宜…？
→ destinygirl: 南韓房價跌是因為傳貰模式利用收到的押金再去買房，
→ alexndy: 新竹早就20變80了啦 南韓才300%
→ destinygirl: 越滾越多間，槓桿開太大，結果遇到升息，房客討回押
→ destinygirl: 金，房東被迫賣房來償還押金，加上房東也有房貸利息
→ destinygirl: 要付，兩頭燒，撐不住被迫賣房，太多房子要拋售造成
→ destinygirl: 房價崩盤。
推 buji: 少子化若將來需求真減少，建商也可減少供給
推 F1239810: 我也來提房市崩盤的3大原因好了1.經濟倒退。2.不安定(
→ F1239810: 例96台海危機.SARS)。3.政府過度干預。
推 SouthEast62: 建商只要持續在熱門地點推出適合當時人口組成、消
→ SouthEast62: 費者喜好的商品，已經擁有房產的人就會慢慢調整、
→ SouthEast62: 更換成他們更想要的房子，然後最後汰換剩的就是位
→ SouthEast62: 處沒落區、年份太舊、房型格局不符當代喜好的舊房
→ SouthEast62: 子，誒這不就是在講日本的偏鄉、與美國像是底特律
→ SouthEast62: 這類因為當地工業沒落而變得荒廢沒人要住的地區？
→ SouthEast62: 前車之鑑都擺在那兒了，為何不肯參考，硬是要自己
→ SouthEast62: 發明一條路去走，然後多年後發現判斷錯誤已經被大
→ SouthEast62: 局遠遠拋棄在路邊了？
→ Zodrick: 主因就是政府炒房
推 qkla: 如果這樣台灣也漲很多的，那台灣跌也是合理
→ kilo7: 已朝開放大量移工移民 淡水一堆港仔外勞買房
→ buike: 湖口透店還是被越南妹買走的哩
推 zzz50126: 新竹20到80不知道哪個 有實價登錄看嗎？
→ zzz50126: 要同一間喔 不要拿拉基比小奢宅
推 zzz50126: 寶佳興築興時代是剛好吃滿暴漲段的，也才從22變52，這是
→ zzz50126: 全台最高之一，更不要說平均了，每次都講特例
推 Madao0149: 印度大軍準備來襲，而且是白領藍領一起來