作者mfcke (低能兒看三小)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 長年租客,應該調整房租嗎?
時間Mon Nov 6 01:32:39 2023
租金這東西才是房地產最有趣的地方
坦白說房地產一定要累積到一個量跟經驗才會著墨這個地方
因為資產規模必須達到 租金可以覆蓋生活費以及新進物件的貸款
而當你沒有工作 都是靠被動收入 投資跟生活都深受租金影響
租金報酬跟穩定是呈現負相關
基礎理論有很多 不過租金實際漲跌都是太複合式原因 操作細節必須交錯使用
剛好我這幾年都合約到 直接分享實際案例
1.旅行業
3年一約 這次調漲 上一次因為疫情被凹沒調整
這次大概調整25% 主要是六年時間未調整+通膨+房價上漲
評估點:他們獲利足夠 並且5年前剛裝修一次 藉由通膨收費也變高不少
2.小型資訊公司
三年一約 小漲5% 實際上已經落後該地房租(出租越久越容易有該狀況)
這客戶配合很久 而且每次都自行處理房屋小狀況
找來水電也還幫房東省錢 不是亂找亂報價
大概落後市場租金15%
3.補教業 A B C
一個教語文的 小漲10% 3年 有哀一下 但是看他已經坐穩 而且學生數不少 裝潢也還新
一個教理科 剛起步一年 續約後未調整 有說明三年後再續約會漲10%
另一個教語文的 要擴大經營 先借放課桌椅 續租半年 租金減半 也配合十幾年
4.餐飲 5年 這一次調整25%
有保密 不多談 主要是查他財報毛利 觀察人流 經營態度 附近有同業進駐
大膽調整 算是一個成功案例
5.餐飲 只租3年後退租 目前閒置
沒有談到房租問題就已經經營不善倒閉
我明年要改建後重新招租
6.一個做香氛的 退休不續租 上漲15%之後 出租室內設計公司
主要是考慮房價跟通膨才調整
7.賣不知道三小鬼的 很妙 這房客我一直不熟
重點是他還要擴大經營搬走了 都還沒談續租的事
調整15% 理由同上 出租給美甲的
8.一個餐飲 小漲10% 3年
我是不太滿意這租客 說要漲租 一臉想耍流氓
一個不爽我直接開噴 你飲料都不只漲10% 不想租可以搬走
9.零售 有簽保密
5+5+5 這土地當年取得很便宜 現在看租金滿猛暴的
==========================================================
講這麼多 大概幾個點你思考一下就好
1.房價 2.通膨 3.該產業在該地狀況
4.空租機會成本 5.跟房客關係 (這就看投緣與否)
6.房客經營狀況
後面提點一下 正常 每一次的調整 都會有一些退掉才是健康的狀況
如果你10間都沒人退租 那代表你都租太低
10間被退掉5間 那代表你是亂漲價
5%~10%的置換率是比較健康的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.150.60 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1699205562.A.528.html
推 uvuv: 感謝分享 11/06 01:55
推 maxdok: 那如果是一個已經77歲的獨居老人呢?有經濟能力,目前租 11/06 02:06
→ maxdok: 金偏低,你會漲嗎? 11/06 02:06
→ maxdok: 繳租一切都正常 11/06 02:07
→ mfcke: 絕對是逼走吧 我收過屍 滿麻煩的 11/06 02:45
推 TsuoTsuoNi: 哇操 收屍 11/06 04:42
→ abyssa1: 獨居老人 租金絕對要偏高才給租 11/06 08:11
推 jerry1019: 哇靠 功德無量 11/06 08:21
推 DeathStarDS1: 好多間房子 11/06 08:49
推 hellogym: 獨居老人給再多都不租啊 一不小心跌到就掛在你房子裡 11/06 09:56
推 moocow: 高手來了.. 11/06 10:48
→ benson502: 你的重點是,你找來的都是生意變好的人才能這樣漲 11/06 11:54
推 asd31415926: 太猛了這篇 還有推文也是! 11/06 12:32
推 cocolin: 謝謝m大意見! 11/06 12:57
推 jan5692001: 謝謝m大分享,功德無量 11/06 16:03
推 Firsss: 收租狂魔 11/06 16:29
推 frowning1226: 推~ 11/06 17:02
→ frowning1226: 高手~都是店面 11/06 17:02
推 spermbox: 忠肯 11/06 17:36
→ spermbox: 盒盒推爆 11/06 17:36
推 jc761128: 店面真多 11/07 09:57
推 encoreg57985: 這是店面界的西卡嗎 好多間 11/07 21:20