[心得] 台南東區指標新建案分析

[michiangchen (白米漿)]

最近在思考為了可以盡量客觀忠實呈現房市狀況的資訊，
我做了銷售量、平均樓層、平均單價的關係圖。
當然若要篩選這三個條件，等於其他條件必須盡量相等，避免有誤差。
我就以，在台南希望可以買新建案三房、戶數戶型不要太多太雜、格局正常的條件，然後以
靠近東區為主，因此我搜集分析2個建案，和宜仁和、皇龍天晴天品系列。

1. 和宜仁和
寶佳系列，位於仁和商圈邊陲靠近中山路，未來有捷運站，地點算是非常好，因為是寶佳系
列，送的東西也算多（35萬HOLA、VAF)。缺點是車位價過高（200萬），導致平均單價雖然
跟別人一樣但總價會拉上去一些。
單層6戶2梯，4間3房、2間2房

（因為資料量不多，所以拿所有戶型資料）
我的X軸單位是月份（以2022年為基底往後遞延，所以17代表著2023年5月以此類推）
https://i.imgur.com/5KnTw3Y.jpg
https://i.imgur.com/UFF84Y8.jpg

可以發現，2022Q4是房市高峰？2023年整個賣得很疲軟（畢竟開價要超過40，在台南算很頂
了），最近這幾個月也可以看到平均樓層都是以高樓為主，因此之後中低樓層如果要賣39-4
0可能很吃力。

2.皇龍天晴天品系列
皇龍標榜隔震宅，位於大灣交流道、小東路後巷的小型重劃區，距離南紡、平實、成大都不
遠，未來應該也有捷運綠線經過，應該是要去南科上班的人（3分鐘上大灣交流道）又想要
住靠近市區的唯一地點(鹽行離市區遠了不少）。建商評價中間偏好，有些人說台南有名，
但也有人說是台南寶佳。
天晴比較早賣，22樓，一層6戶都是3房；天品比較晚賣，13樓，一層8戶，4戶3房、3戶2房
、1戶4房。
缺點是送的東西很少(連曬衣架也要省）、門牌是永康、復國商圈相比仁和商圈質感差一截
，永仁學區好像也比較普通。

（資料較多，為了可以比較，只拿3房的數據）
https://i.imgur.com/c5xBxVC.jpg
https://i.imgur.com/LgwSo7b.jpg

目前天晴還有1/4左右還沒賣完，但建商已經不推案了，主推天品(面積稍微小1-2坪）。建
商盡量壓在38.5以上進攻。4房早已賣光、3房的部分最近聽說只剩低樓層，以及一整樓接近
單面採光且吃柱的A8 3房戶型先不賣。每個月穩定2-3戶的慢慢銷售去化（注意這只是3房數
據）
最近不知道建商是不是稍微感受到壓力，所以開始辦家電抽獎活動了。(不然送的東西真的
比寶佳少很多）

總結：
台南北區跟東區附近的房子因為靠近交流道（就業機會在南科），所以價格可以比較硬挺，
但也來到靠近40的位階了。
未來隱憂就是南科也沒有再繼續擴廠的需求（台積未來6-8年應該不會在這繼續擴了），人
開始往新竹高雄台中移動（2025寶山、2027高雄、2028台中）。
另外，台南即使有南科，整體也是人口流失區，長期而言南科如果不繼續擴，應該會流失的
更快速。
還有一個需要思考的點，台南的周邊工業區很吃傳產製造業，未來10-15年應該會有大量移
工，仁和跟平實週邊應該比較不需要擔心移工聚落的問題，但高速公路以東的永康、仁德一
帶，感覺會有隱憂（例如宗大青田那邊…）

未來希望就是…西瓜下台之後不知道會不會有更多基礎建設投資台南，至少未來5年有鐵路
地下化，至少未來15年內應該看得到捷運藍線綠線吧……這些都算是現階段房價尚未被環境
改變導致price in 的部分。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.14.8.151 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1700122978.A.F45.html
推 ctes940008: 東區指標不是平實那些建案嗎？或者國泰。
推 Mithra: 有認識的人買天品 也是買在39左右 殺不太下去
推 williamchan: 標題東區為何插永康的進來，園區買東區很多就為了學
→ williamchan: 區，永康可以直接出局
推 williamchan: 若是要靠近東區，成大寶仁地點更優吧
→ williamchan: 但有分享還是給推
推 angelaeric24: 這些叫指標？？國泰磐耘？
因為不是一般上班族買的起的
推 bluenova: 國泰磐耘不是一般上班族在買的吧...
推 slg: 成大寶仁跟林森苑的地點好，但學區都不佳QQ
推 Mithra: 成大寶仁跟林森苑應該都直送寶仁國小吧？
推 CIIIO: 推 我也覺得22Q4是高點  遲滯中古屋都在降了
※ 編輯: michiangchen (27.53.161.145 臺灣), 11/16/2023 19:17:48
→ e2699096: 台積不擴廠除非沒有地吧 不然南科都發展到差不多完善了
→ e2699096:  未來ai科技業只會繼續噴 需求怎麼流失？
房市要有人跟資金的需求，要有蓋新廠才能帶動，台積不會繼續擴+系統廠都在北部跟高雄
擴，目前來看跟台南沒關係了
※ 編輯: michiangchen (27.53.161.145 臺灣), 11/16/2023 19:35:52
→ michiangchen: 另外還有一點，就算既有的廠營收繼續噴，但人不會
→ michiangchen: 跟著營收變多呀
→ weekman: GG用人費用率近五年都維持在10.x%
推 slg: Hi 10樓M大，寶仁國小除非小孩英文很好能通過考試，不然就只
→ slg: 能抽籤喔！而不是住得近就保證入學
推 melanie31: 分析的很好 給推 幫補 復國路靠小東那段的確商圈發展不
→ melanie31: 太起來
推 Mithra: 寶仁這麼麻煩啊@@ 我看蠻多同事送去以為門檻不高的說
→ weijidai: 南科abcdeno其中A區是量身訂做給台積的 但是南科三期
→ weijidai: 當時被78搓掉優先發展橋科 市府現在很低調
→ weijidai: 畢竟楠梓二期跟南科四期到時候又會有一番搶積作戰
推 ctes940008: 會不會再像是前兩年那樣大招人很難講。
噓 icemaydays: 台南指標建案我只承認宗大凌波揚
推 t1t1: 也推宗大凌波揚
推 charlietu: 凌波揚是什麼梗？
推 pk655tw: 謝謝分享
推 wzchou: 看圖感覺就是仁和往下 復國往上
噓 iverson22: 乾凌波陽什麼事了？