Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?

[XD456 (佛系投資)]

小弟鍵盤看房仔 從三月到現在看了四五十間房

試著跟你分析一下原因 公寓現在是市場上不受歡迎的產品

爬樓梯是最大的缺點 老人爬不動 年輕人不想爬

沒車位 沒管理 要自己倒垃圾 沒有公設

買了還要花兩三百萬裝潢 很麻煩

我問過幾個身邊的30以下的同事

2000萬絕對選三重新莊板橋林口10年新古大樓

但是還是有一些條件的公寓是比較容易賣到好價格的

1 格局方正三面採光浴廁有窗

2 明星學區

3 臨街或是路的 有都更潛力

4 頂樓有完整頂加 可以出租減輕房貸壓力

5 低總價好入手

這年頭如果要投資公寓的話 還是慎選啦

不是隨便亂買一間就能賺錢的

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推 o523874: 銀行鑑價說明一切
推 SouthEast62: 因為工料上漲而大幅攀升的修繕費用，應該是致命的
→ SouthEast62: 一鍵。相比之下，稍微輕裝修甚至直接沿用前屋主的
→ SouthEast62: 裝潢就能入住的新古大樓，就變得實惠多了。要等都
→ SouthEast62: 更，也要是夠舊的三或四層樓公寓，五樓公寓容積用
→ SouthEast62: 盡基本上除非是地段超一流否則機會渺茫，但地段一
→ SouthEast62: 流原屋主也不是笨蛋，不會隨便賤賣的……
推 leota: 裝潢確實貴又麻煩
→ leota: 但真的 好物件的屋主不輕易賣的
推 oaz6688: 因為你問的是30以下
推 motordan: 漏水真的很煩
推 mrsix: 正義國宅都更成鑽石塔後一坪將近300萬，所以還是看地段。
推 mrsix: 瑞安街的老公寓現在一坪一百萬，改建後一坪可能變兩百萬。
→ mrsix: 老公寓建蔽率100%沒有公設。
→ wiston1419: 年輕人齁 是擠不出頭期又怕來不及上車只好買預售
→ wiston1419: 老家就是公寓的 買公寓沒啥抗性
→ wiston1419: 而且一切就是取捨 要不要拿地點跟空間去換新大樓而已
推 mrsix: 可以去研究一下瑞安懷石、松露、韋瓦第、傑仕堡附近的老公
→ mrsix: 寓行情
推 mrsix: 瑞安街附近主要就是四層樓帶地下室的雙拼公寓，室內面積約
→ mrsix: 四十坪，沒有公設，可以想見每戶土地持坪有多大。
推 mrsix: 或者也可以參考科技大樓站旁邊都更的冠德安沐居每坪開價176
→ mrsix: 萬。
推 mrsix: 大安區頭期款不夠的，不要說老公寓了，你可能連成功國宅都
→ mrsix: 買不了，更不要提什麼新建案了，那邊新建案一坪接近兩百萬
→ mrsix: ，而且每戶都五十坪起跳在賣的。
推 SouthEast62: 重點是你買了貸款成數也不高，沈沒的現金比極高又
→ SouthEast62: 不知多少年後才能回本，房子租金與價格的效益比普
→ SouthEast62: 普（意思是說你如果願意住這樣的房子，跟人租比自
→ SouthEast62: 己買划算），上手賣你的價錢是包含了都更的本夢比
→ SouthEast62: ，所以要有時間慢慢做夢，它才有可能成真。
推 kensmile: 年輕人不想買公寓，可以理解
→ kensmile: 少子化，家中只有3口
→ kensmile: 去新北市買電梯2房，比老公寓物件便宜
→ kensmile: 其實，北市好地段公寓，也是很少拿出來賣
→ kensmile: 想買，還不一定有
→ kensmile: 買老公寓，等都更收租，不會是年輕人的想法
→ kensmile: 一來總價高，二來屋齡太舊
→ kensmile: 大都是，在地台北45歲～65歲，這年齡層，會進場
推 lucky466: k兄還在執著嗎？辛苦了
→ kensmile: 現況就是這樣
→ kensmile: 公寓哪有不受歡迎
→ kensmile: 成交還是那麼貴
推 shioyu: 現實是大多人都還是喜歡買新的，舊公寓的賣像會扣分
推 chiuihsun: 公寓最難解決問題就是停車位了，有車的人應該比較
→ chiuihsun: 不會考慮公寓
推 joseph4229: 住了近30年公寓後，五六年前開始買房時就完全不考慮公
→ joseph4229: 寓了（不然等繼承就好），身邊大約32-38歲有在找自住
→ joseph4229: 房的同事，也沒聽過有誰目標是公寓，反而北市套房還有
→ joseph4229: 人買。
→ labell: 問題老公寓不用繳管理費啊 大樓買小坪數
→ labell: 不然根本跟租的沒兩樣
推 lucky466: 你買車會買古董車嗎？還是買新車？
→ lucky466: 喜新厭舊是人的天性
推 bms: 持有公寓的成本是最便宜的
推 Hall: 裝璜費查一下
→ bms: 例如現在新大樓的管理費越來越貴 這個是純支出 不會像通膨一
→ bms: 樣慢慢滾進房子的價值裡
推 edkoven: 剛工作大概都租這種老公寓, 自住打死我都不買. 漏水壁癌
→ bms: 裝潢費你只做必要的基本也不會破百
→ Hall: 一坪抓10萬 拆工超貴
→ edkoven: 真的致命, 另外不用管理費等於三四十年完全沒維修阿
推 lucky466: 老公寓，蟑螂螞蟻白蟻老鼠，跟廢墟一樣
→ lucky466: 水溝臭的要死
推 bms: 一般三房公寓 浴室 廚房 換電線 鋪塑膠地板 全是油漆 再細清
→ bms:  應該花不到一百
→ edkoven: 外牆磁磚剝落, 水有異味, 梯間雜物一堆, 多到數不完
→ bms: 外牆剝落沒漏水的話幹嘛理他
推 babyMclaren: 沒人想爬+1
推 lucky466: 換電線你換了鄰居沒換都一樣被燒死，逃生路線更慘
→ lucky466: 走道放腳踏車鞋櫃，失火怎麼辦？
推 edkoven: 外牆剝落砸到車跟人誰賠? 而且外牆剝落龜裂就會漏水阿
→ edkoven: 老公寓樓梯寬度超小,放一堆雜物我是瘦子都覺得難走了
→ bms: 有錢的話買什麼住都好 不過以投資的角度公寓不錯
推 kingearth: 討論到爛了，多數人喜歡新房子，買不起蛋黃的就去郊區
→ kingearth: ，堅持蛋黃的，就買舊房子
→ kingearth: 以上針對於，授薪階層
→ kingearth: 蛋黃區老公寓價格還是很高，主要在於土地價值，所以價
→ kingearth: 格會說明一切，不要不信
推 edkoven: 單純分享老公寓居住心得,老公寓的威力不是花三四百萬裝潢
→ edkoven: 可以解決的
推 kk1234: 仁愛敦南安和青田瑞安 ... 老公寓還是很讚吧
推 daniel6412: 前女友花300，漏水還是有，還有管線出水量小的問題，
→ daniel6412: 而且是25坪花300
推 zzz50126: 台北有一部分是買都更夢 所以會溢價一些 導致投報很差
→ zzz50126: 如果不賭都更 確實用租的就好了
→ zzz50126: 上面花300又不一定是基礎建設做好 搞不好都花在裝飾性工
→ zzz50126: 程 要看基礎工程花多少才好判斷
→ zzz50126: 水壓小+漏水 公寓頂樓？搭鐵皮+變頻加壓馬達就解決了 40
→ zzz50126: 萬到60萬 這300萬有花這個錢嗎
推 bms: 能花到200-300以上的都是裝飾性裝潢的花太多
噓 sospeter: 我笑了，前兩週隔壁巷老公寓116萬，直接被秒殺
→ sospeter: 台灣40歲以上有錢的人，很喜歡買0公設.0管理費.0房屋稅
→ sospeter: 的老屋
推 edkoven: 牆壁打除, 管線重拉就不少錢了
→ sospeter: 蛋黃區3000萬以下，算低總價老公寓，其實都很搶手
推 shermanch: 新房就是剛需沒得商量
→ gibaman5566: 台北市老公寓主+陽 > 30坪 這兩年漲了200萬
→ gibaman5566: 原本1800~1900還可以搜到 現在全部開價2開頭
→ bnn: 管理費變成電梯基金和修繕社區都是滾進資產的部分啊
→ bnn: 管理費低然後電梯壞掉沒錢修 還會連帶搞低你的房子資產價值
噓 sospeter: 上個月銀行來鑑價一間43年公寓2/4樓，估一坪96萬.貸8成.
→ sospeter: 寬3年
→ sospeter: 0公設.0管理費.0房屋稅，附一堆增建坪數送你，這新房沒
→ sospeter: 法比
推 ironwoman: 好
推 jkokpcu: 台灣很多地點出門都需開車沒車位讓很多人卻步
推 sospeter: 台北工作住蛋黃捷運旁，不一定要花400萬養車位+養車
→ sospeter: 一個月才開兩次假日車，出門都租賓士.瑪莎直接開不是很
→ sospeter: 爽
推 WMV: 一切都是看$$$$ 沒錢只有距離跟屋齡的取捨
推 WMV: 不過就老化而言 老大樓的毛病比老公寓多很多
推 zaqimon: 維護老大樓要花更多錢還要開會 例如換電梯拉皮之類的
→ zaqimon: 老公寓就是自掃門前雪 除非是有漏水之類的才需要找鄰居
推 mypower: 老公寓要整理真的麻煩，最近尻了兩間，屋況都不是太好，
→ mypower: 說要賣麻，我也不知道好不好賣，乾脆一層隔套一層自住這
→ mypower: 樣，都更的事情根本沒想過我這代能都更，留給下一代去爽
→ mypower: 賺就好。
推 zaqimon: 老公寓是不是要看運氣 有些屋況跟周遭環境真的有點糟糕
→ zaqimon: 有些住了幾十年從沒修繕過也沒什麼問題
→ zaqimon: 什麼漏水壁癌從來也沒發生過 鄰居也都是正常人
→ zaqimon: 不過沒電梯沒停車位就無解 現在就連機車都可能無法停
→ zaqimon: 台北現在好像很多地方開始騎樓淨空 連機車都不給停了
推 kensmile: 我老家公寓會漏水，而且修不好，必須用水盤
→ zaqimon: 大概只有巷弄一樓公寓最好 不用電梯 通常有免費停車位
→ zaqimon: 只是採光通風差 老鼠蟑螂可能比較多
→ zaqimon: 不過台北市政府會不會哪天又想要搞巷弄路邊禁止停車
→ kensmile: 結構柱漏水，每層都要協調
→ zaqimon: 應該不可能 這樣會得罪太多人的利益
→ kensmile: 鄰居連幾萬都想省
推 edkoven: 之前租的老公寓, 大門壞都沒人想出錢修了, 何況是其他的
推 jkokpcu: 也有聽過華廈電梯壞了不修的社區甚至管理費大家都不繳了
→ jkokpcu: 真的很誇張
→ asdfg5678: 老公寓哪有這麼容易火災
推 halfnk: 車位 管理 倒垃圾 公設...這些都是錢換來的不是?
→ bustinjieber: https://i.imgur.com/JiWBx7h.jpg
推 bustinjieber: 為什麼一堆人喜歡幻想？
→ bustinjieber: 個體的想法根本不重要也不代表市場，
→ bustinjieber: 從同溫層的幻想來看市場更是錯誤的決策，
→ bustinjieber: 看看成交屋齡吧，老大樓老房子才是大宗。
→ bustinjieber: 你要說‘’特定背景‘’的人可以歸納出
→ bustinjieber: 某種類似的消費行為，這我沒意見，
→ bustinjieber: 但是要拿來推導到整個市場就是在搞笑了。
推 master32: 地點好的老公寓重新裝潢後，應該住得很舒服吧
→ bohla: 能買新，誰要買古蹟
推 kensmile: 看房板，還以為外縣市，成交屋齡在5年內
→ kensmile: 結果也沒差多少
→ exile4sih: 有2千在三重新莊板橋林口買新的啦，還找10年新古幹嘛
推 alfrog0414: 關鍵在整理跟裝潢成本很高 花得起也是能住很舒服
推 truelove356: 能買新，誰要買古蹟，市容破爛又醜
推 encoreg57985: 推b大
→ ZhuBeiCity: https://i.imgur.com/NDge11X.jpg