Re: [請益] 台中 北區 炒不太起來 求解惑

[ttyy (踢踢歪歪)]

※ 引述《kerorokk (keroro_kk)》之銘言：
: 最近在看市區的房子，想用新青安買間來投資，等5年後再賣出，剛好再賺一波漲幅。
: 目前鎖定烏日、大北屯、南區，主要這三區是因為還是有40萬/坪以內，甚至30萬左右的
: 。
: 當然西屯、南屯、西區，如果有好物件一定是首選的～

你自己都比較喜歡這三個地區了，所以市場上其他人也是最喜歡這邊阿

: 但我發現現在連太平、東區，基本盤都站穩40左右了，北區竟然相對單價都還比較便宜，
: 親親戲院那附近雖然市區、市容較老舊，但其實去哪都比太平還近，生活機能也比較好，
: 加上其實有中國醫或中友百貨，但價錢卻炒不太起來滿奇妙的。如果是我一定秒選北區，
: 勝過於太平啊！

就如同我在推文講的：太多人過度放大機能的重要性

漲不起來的地方就是在這個時間點他「沒那麼好」

這個好不好是一個地區全面性的評價，當然任何地方都可以舉出優點

只是就全面性的狀況來看，他相比市區其他區就是沒這麼好

他如果有，他就會貴，跟西屯南屯一樣

每天成千上萬的人在看房子，大家都走寶，就我獨具慧眼，買在便宜

我個人是不會有這種想法

價格炒不起來不奇妙，就是因為市場接受度不高，而且未來也看不到很強烈成長性

這是市場呈現出來的結果，不是版上誰在看衰還怎樣

當然你說跟太平比你現在會秒選北區，是阿

「所以北區現在比太平貴」阿

比中古屋，很多人說不定捏一點或是屋齡願意多加個幾年就去西區、南屯、西屯

比預售新屋，50萬/坪我個人會直接去機捷，5X萬甚至可以進去14期品牌力比較弱的建商

這些地方才是北區的對手(價格差不多)，而不是太平


: 即便有74，如果尖峰時段，其實塞到爆，並沒有什麼太大優勢，如果要買太平，那我不如
: 買太原路、廍子路那附近，單價總價7～900都有，環境還更清幽，入手單價又更便宜，看
: 漲空間更大？
: 有大大能稍微幫我解惑一下，為什麼北區雖然是老市區，卻比不上其他其他區，單價可說
: 市區內數一數二低的了，比南區，現在熱的東區，單坪都還能再低個1.2萬。
: 舉例：微笑世紀柏悅特區 單坪30萬

要舉出原因說明，只看「區域」範圍都太大

以你舉的例子來講，一句建商差可能就結案了

北區的範圍很大

你說的親親戲院旁邊是北區

旱溪旁邊也有北區

靠近科博館英才路上也是北區

中清路一直下去快要接近文心路捷運也是北區

說北區低

6年屋惠宇清朗表示：？

準備要賣的惠宇上峰表示：？

賣了好幾筆6X萬/坪的亞昕表示：？

近中國醫的達麗冶翠：漲很多了阿還要繼續補漲嗎？

大慶站旁邊的南區跟忠孝路裡面的南區那個價錢也是天跟地

嶺東南屯跟八期南屯也是差很多

親親北區與其問為什麼相對低，不如問他哪一點很好可以讓他往上爬

目前看很多人提的理由，其他地區也具備同樣條件可以取代

機能

整個74內哪裡沒機能，就算真的比較偏，摩托車多騎5分鐘就什麼都有

況且除了炒飯炒麵水餃，一堆東西網路買買就好了直接送到你家

他確實有機能有學區，但其他地方也有


交通

每天都有人講74塞，講的好像74塞的時候整個市區一路大順暢

尖峰時段下班時間文心路忠明路中港路中清路每條都滿滿滿

所以塞車的時間還是要跟大家一起塞

但非尖峰時段人家有74你沒有


成長性

要說空地，沒有，不像有重劃的地區有足夠的燃料去燃燒

要說新建設，沒有

缺點不說了

所以總體來說，親親北區地區只能等其他地區拉抬補漲

但以投資角度來看，幹嘛不選擇拿著武器可以主動往前衝的小將

而去選擇一個需要人家拖著往前走的老兵

擔心衝在前頭的容易死，我還擔心沒人拉的時候該怎麼辦呢

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推 lucky466: 推
→ fkccc: 大家一直說親親附近很複雜是指遊樂場嗎
推 una283: 因為先前來台中租房多為單身貴族所以非常講究機能性
→ una283: 現在這一波炒起來的是2+1房的小家庭要的是學區和附近環境
推 una283: 況且中國醫學生已經換到水湳上課之後還有老人醫院
推 una283: 北區的出租房已經沒那麼好租了
學區、附近環境這種東西砸錢就有了
真的這麼重視一坪+10萬換到更好的地方去

錢花得比較少，還樣樣比人家好，會有這種事？

答案就是沒有這種事

推 spermbox: 其實結論就是北區空地太少
→ spermbox: 空地少就沒建商炒
→ spermbox: 結案
要投資當然選空地多的
而且 空地少 = 開發早 = 環境複雜

不過這要說這是機能好，我也沒有話說

※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 11:06:27
推 gregg: 求問大慶站的南區和忠孝路的南區，哪個天？哪個地？
推 spermbox: 空地越多題材越就大，題材越大炒作就是越瘋狂，題材越
→ spermbox: 瘋狂比夢比越大，本夢比越大房價飆越快越高
→ spermbox: 這是台中每個重劃區不變的發展歷程
→ spermbox: 看不懂還是房子賣了去存定存，比較賺
推 FelixKao: 認同大家過度放大機能的重要性
推 spermbox: 剛開始有些老台中人看不懂，吃了舊市區的虧
→ spermbox: 我看現在7X歲台中老人都知道這遊戲玩爛了
推 tomcloze: 北區親親順天謙華已經噴爆
每次講這邊都有人要提這件事

112年下半年實登成交平均大約46萬/坪

108年我算有人入場27萬/坪好了(我已經抓很低了)

整個大約賺1.7倍，這個在台中108年入場中的案子，確實也算是成績不錯

但108年入場台中預售，有賺1.6~1.8倍的案子，在整個大台中「也不少間」

在108年入場2X萬的案子，幾乎都有這個程度的績效或是相去不遠

他有賺沒錯，但那是環境影響居多，不是這個案子或地區比其他間厲害

推 spermbox: 其實房價的本質就是炒作
→ spermbox: 跟機能無關
→ spermbox: 水湳房價是中區的數倍
→ spermbox: 難不成水湳機能比中區好？
→ spermbox: 所以中區連道路都沒鋪，是這樣嗎？
推 lucky466: 不能說炒，炒房要罰錢的
推 lucky466: 現在都是長期投資、資產配置
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 11:40:51
推 spermbox: 長期投資=長期炒作
推 Harlequin727: 北區親親戲院就是人道走廊 還找得到三字頭 要上車
→ Harlequin727: 的趕快
→ a0989876: 光華高工那個建案總價不到千萬 他媽超扯便宜到爆
→ lienchi: 但當時親親戲院附近環境被嫌得要死 漲幅卻是名列前茅
L大...同時間機捷被嘲笑成怎樣，版上都還有文可以翻，烏日夢幻城還燒起來呢XD

平心而論，我開車經過那邊對於順天的退縮，也很驚嘆覺得很棒

在那個區域確實一支獨秀，如果有人買了有賺我相信大家都是真心祝福，又不是魯空

不過你說4年前他被詬病的是小環境，4年後的現在當然也一樣

符合個人需求自住，買阿，為什麼不

但你要說這個小區域能夠階級翻轉，跨越到比中清路北區好、綠園道北區好

從客觀條件上來看相對比較困難而已

那當然在這樣的前提下，你說現在進去買這邊新成屋等補漲

很多人會覺得相對比較不好賺不如做其他選擇
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 12:16:22
→ lienchi: 如果比較不好 漲幅應該比其他地方差才對
→ lienchi: 如果當時覺得比較差 結果後來漲幅高於台中平均 那就是看
→ lienchi: 走眼 我就承認我看走眼當時沒一起買
推 lucky466: 順天謙華怎麼那麼多在賣？
Lucky大講到另一個層面，很多案子看起來沒漲是實登沒交易紀錄

沒交易紀錄不是賣不掉，是持有者根本捨不得賣
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 12:30:14
→ lienchi: 你是不是sway上身看到一堆重複的
推 kerorokk: https://i.imgur.com/2q707Nf.jpg
→ backpacker18: 推 分析很完整
推 fluting: 推，市場客觀公正，數據說話
推 gregg: 請問ttyy大，一樣是基期較低，爲何您會選擇烏日高鐵，而不
→ gregg: 是嶺東呢？
講大有點不好意思，只是個人的想法

我自認我台中預售大部分區域真的很熟，但中古屋的脈絡確實不如其他大大

也可以問看看盒盒的想法

以烏日來講，我只選擇「烏日高鐵站前」而不考慮烏日高鐵特區

為什麼會選擇這邊我是可以講出一些理由，當然很多人不看好的理由我覺得也沒說錯

但是一個地方會不會漲，是看他「有沒有符合會漲價的條件，有就會漲」

而不是他「有很多缺點，所以他不會漲」

烏日高鐵有很多缺點我完全認同，被切割我也完全認同，但不代表他不會漲價

以我踏進去的時間點來看，現在是已經有漲不少所以事後講有點馬後炮

我個人看好捷運，討厭鐵皮屋所以只看重劃

而機捷跟烏日高鐵站前是台中有重劃+捷運

這兩個條件裡面「最便宜的」

所以我認為這些地方當完成開發後可以完成區域位階的翻轉

娛樂城也是一個利多，當然現在很多人酸不會蓋，蓋了沒用之類的

但真的動工這周遭建商就是又有一個新理由調價，這不就漲了

並且烏日高鐵日後還有地

達麗對面那一片停車場地目跟達麗是一樣的

旁邊那個大華接待中心一堆買達麗東面的還怕他蓋勒

大華隔壁那一塊地更大

有沒有可能蓋？全部都有

有話題、有地、有後續建商會推案(登陽還有第三案勒)

日後有大商場、有小商場、有商辦

有高鐵、有捷運、近捷運新屋最便宜

為什麼不選？

嶺東嚴格來說也符合這些條件，他有地，有話題，所以他也會漲

但相比之下，他比較沒這麼吸引人

但如果嶺東跟烏日高鐵特區比，可能就有得比了

推 spermbox: 幹嘛不選擇拿著武器可以主動往前衝的小將？
推 SaiWan: 請問一下投資東區的勝美新東區如何
推 smoothapple: 原來是這樣，感謝分析
→ spermbox: 所以你買親家中央公園了沒
→ spermbox: 親家中央公園就是那個帶頭衝的小將啊
推 spermbox: 快買啊，別當被拖著走的老兵
→ spermbox: 不然到時候沒人會拖你走喔
→ spermbox: 現在文商段就是最強小將
→ spermbox: 還有14期，麻煩也買一下
→ spermbox: 台中房價就靠你們了，要挺住R~
盒盒~~我指的有武器可以往前衝的是指具備「自己炒自己」能力的地區

台中機捷可以啊，抵費地又賣一波，登陽惠宇還有地，繼續衝高勒

太平新光也可以啊，價格這麼低，要說會補漲也要看這種跟市區價差大的吧

烏日高鐵也可以啊，達麗大華戶數多還在自己慢慢拉價勒現在站前登陽都拉到50在賣了

又不是一定要創整個台中最貴才是帶頭往前衝的

當然你說的水湳、14期都符合自己來的條件

所以如果想自住，我個人也是力推阿，不然雙橡園4117賣得這麼給力？

只是講投資，我個人不看好水湳14期純投資價值阿，要自住兼投資倒是很可以

親家中央公園，建商評價不好說，80幾萬成本這麼高，還推超小坪數才造就高單價

這地點親家推中大坪數禁不禁得起考驗還是問號勒

買兩間太平 or 嶺東勝美，從40萬漲到50萬，親家中央公園要從80萬漲到100萬

才賺一樣的錢耶

買這間投資幹嘛，自住角度看規劃還不怎樣

我要買我是會去買13期啦，我個人認為自住最爽的地方，還會漲，這大家在瘋14期的時候

我就一直這樣堅持了

→ smoothapple: 我是做等補漲的菜雞
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 14:18:05
推 a0989876: 櫻花科博也是北區生活圈 也是上不去
推 rainsilver: 住過嘉義就覺得台中的生活機能都很好 重劃區也是 買
→ rainsilver: 市區內都還可以 學區去送私立解決
→ lienchi: 如果想讀私中私小 就不太可去太平住
→ lienchi: 除非是類似順天比較靠市區的太平
推 Harlequin727: 櫻花科博建商都賣五字頭了 您是想上去哪
→ remotefly: 北區太大了 就跟北屯左 北屯右 都差很多
→ giveme118: 科博櫻10月到20日就成交20戶 低樓層小房破50..
偷偷說，這案應該賣破120戶了，全部也就17X戶放到成屋慢慢賣也無所謂...
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 17:27:28
推 frowning1226: 如果要堅持衝前面，容錯率低很多，比較危險
→ frowning1226: 因為基本上補漲都是價差過大，一定會補的
→ frowning1226: 如果沒補，在衝那個就要小心了......
F大也是經手很多間，知道您經驗很豐富啦

阿衝前面就是有看準的人賺得會遠比補漲賺得還多很多....

※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 17:29:09
→ frowning1226: 皇普莊園買28點多萬轉約路過，嘻嘻
推 frowning1226: 13期ok的，但要等一陣子，14期比較快
推 frowning1226: 衝前面有時候還有跨縣市比較天花板的問題，這很複
→ frowning1226: 雜
台中再上去就新北，說實話台中跟新北還有滿大落差

台中現在14期開到70萬都還沒站很穩了，這還是要精銳以上才有7開頭呢

這價格去新北還只能買第二環頭前重劃區的寶佳，還只有環狀線沒地下捷運

台中要碰到上面的還有一段啦
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 17:41:59
→ frowning1226: 只能期待板橋衝快一點...台中投客表示不耐
→ lienchi: 原來台中天花板離新北還這麽遠 這樣衝水湳5x的發哥或70
→ lienchi: 的雙橡園應該很安全吧
你現在進去水湳保證穩賺不賠，所以你想要自住可以進去，未來變尊爵不凡水湳人

要純投資就是成本太高，我會選比較便宜的地方賺得不會比較少還比較輕鬆
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 17:52:26
推 frowning1226: 投報率不夠高，是非常重要的事情！
→ frowning1226: 房地產勝在穩定，但缺點就是變現慢
→ frowning1226: 如果投報不夠高，新屋區租金也還難預估
→ frowning1226: 真的不如進股市分批丟0050
完全認同F大說得阿，所以才一直不斷強調有想「自住」就可以進去這些地方

因為這些地方都還有地還有案還有建設，價格再漲上去是必然的結果

越晚買越貴，早點進去

人家問你住哪

「我住14期阿，漢神百貨旁邊」

「我就住中央公園旁邊，走一下就到了」

「我住13期，豐樂公園再下去一點點那你知道嗎？」

等這些地方8~90，誰會知道你才買5~60？

這些低密度的地方以後還一堆建商都規劃宜居建築，全部搭配宜居陽台綠化

就是給小朋友「用看得」都覺得這裡很高級，哪需要查什麼實登才有感

當然這些都是以自住為前提下去做的規劃

未來都是在這邊，但是純投資真的不考慮，投報通常比較差
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 18:14:23
推 frowning1226: 哈哈靠...我的14期都離漢神很遠！