[請益] 想退休的資產配置

[spider0903 (誰撿走我的玻璃鞋)]

資產配置規劃，發個文請教各位大神

目前資產及負債如下

不動產 3間
市價/循環額度/貸款餘額
2200/1800/1500
1250/920/650
1200/910/0
合計4650/3630/2150

現金 2700萬

———————————————
預計操作如下：

200萬現金不動
2500萬換美金丟美債（估4.5%投報率 ）
再質押借款2000萬出來（估借款利率2.2%）

借出來的2000買收租套房或固定收益金融產品
此筆不貸款不再槓桿 （估計投報率4%）

收入估計：
2間房子收租 合計 60萬/年
債券收入2500萬*4.5%=112萬
2000萬固定收益或透套產品 抓4% 年收80萬
總收入252萬

支出估計：
不動產借款2150萬*2.3%=54萬/年
債券質借2000萬*2.2%=44萬/年
另有預售屋尚餘繳款2年 24萬/年
基本生活年支出約100萬內
總支出222萬

收支結餘30萬  這樣投資配置可行嗎
還是大神們有什麼建議操作方式

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.215.62.56 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701837228.A.23E.html
推 thefomalhaut: 結餘只有30萬無法繼續累積資產和提高被動收入。可
→ thefomalhaut: 活但不優
→ thefomalhaut: 另外也要考慮你的年紀？有沒有小孩？
推 DeathStarDS1: 小心眼紅的人，像我就已經眼紅了，很希望變成我的
→ DeathStarDS1: 。
→ morrishh: 房貸的本金呢?
推 csgod1325: 低調 不能告訴你答案
推 jpbptjp: 用現金把房屋貸款還清，剩下550萬現金+2間收租年收60萬，
→ jpbptjp: 看起來比你大費周章年收還只有30萬來得簡單
→ benson502: 問題是你這樣睡的著嗎
推 jpbptjp: 4650萬的房產算2％通膨每年還有90萬的帳面增值，加上房
→ jpbptjp: 租60萬等於一年150萬，還有5200萬淨資產老本不要亂花錢
→ jpbptjp: 很夠了
→ kkjjrtlym: 是要多少才要退休???? 錢跟馬斯克一樣多嗎??
→ jpbptjp: sorry漏看基本開銷100萬，上面留言請忽略xd
噓 eeantsky: 你如果要用無限轉貸大法只繳利息 把轉貸成本給我算進去
→ morrishh: 問題在於市價3500的兩間房子租金只有60
→ morrishh: 光這邊每個月的房貸本+息就會影響你的退休想法
噓 Sugimoto5566: 給我
推 NTU303150195: 投報率挺插
→ NTU303150195: 看來不能退休了
推 borashen: 你幾歲？打算活多久？都沒交代？
→ borashen: 接本資料都不清楚、怎麼知道可不可以
推 godwarder: 弱弱問一下循環額度是什麼
→ prostar: 隨借隨還的額度
推 ketter: 你屌打99%的人了 還要問人
推 bbnctu: 身家5200，槓桿到9350，不到2倍槓桿好像還算保守啊。槓桿
→ bbnctu: 成本一年100，9350保守抓3%報酬有280回報，每年還有180可
→ bbnctu: 以用
推 bbnctu: 循環額度還有1480，金流應該也不是太大問題
推 zigq: 留200，2500進sp500，每年提領3%很好過了
推 idmaker: 搞這麼多才30而已..
推 bustinjieber: 這樣退休可以，但是無法繼續累積喔
→ bustinjieber: 資金越大槓桿越難開，
→ bustinjieber: 風險、銀行信用額度問題，
→ bustinjieber: 到一個階層後，守比賺更重要。
推 smoothapple: FIRE 4%法則研究一下
推 bustinjieber: 簡化一下你的資產，大約是5200淨資產，
→ bustinjieber: 以下是我的想法，有更好的也請糾正。
→ bustinjieber: 1. 善用重構退稅／6年400萬，
→ bustinjieber: 陸續把兩間小房的錢提出來。
→ bustinjieber: 2. 自住預售的貸款開到極限，貸款40年。
→ bustinjieber: 3. 自住房頭期330、貸款1870、現金 4870。
→ bustinjieber: 最後的4870再重新配置你的資產，
→ bustinjieber: 要怎麼配你爽就好。
→ bustinjieber: 你現在最大的問題是，
→ bustinjieber: 手上兩間12xx的投報率很差，
→ bustinjieber: 當然如果你要拼增值的話，
→ bustinjieber: 那就自己看出場時間。
推 teslaspacex: 夠用了吧！退休就輕鬆就可以了，賺再多也都變遺產而
→ teslaspacex: 已
推 liocorno: 現金那麼多..
推 bbnctu: 這只是現金流結餘30，但資產增長遠不止30，每幾年重新貸
→ bbnctu: 款就可以擴大資產了
推 bbnctu: 應該說是定期轉增貸就可以把帳面增值再變現
推 bustinjieber: 那你也要確定他選擇的資產可以大於通膨
推 bbnctu: 以這個退休規劃的完整程度而言，應該也不算理財初心者了，
→ bbnctu: 挑個打敗通膨的標的應該問題不大才是
推 chouwang68: 不是，以你的資產配置內容，板上能提出實質建言的就
→ chouwang68: 三五人之列（潛水不論）。問題是，這幾乎不可能無償
→ chouwang68: 。我記得前幾年有篇討論，提到要能承受會計師避稅成
→ chouwang68: 本還有利得，年收入逼近五百萬（也就是免稅到這群之
→ chouwang68: 間，全是國家計算好避無可避的韭菜！哭哭）。你的例
→ chouwang68: 子與之非常相近。
推 Noe1: 美債如果下跌要你補現金怎麼辦
推 cutemico: 固定收益跟資本利得要分開討論，你要固定收益，未來20
→ cutemico: 年後的資本利得可能很少～不能兩者都要～
→ cutemico: 另外債券跟房租我以前想了很久，我覺得房租就像債券一
→ cutemico: 樣，所以除了房租可以自行負擔他原本的房貸外，可以透
→ cutemico: 過重新鑑價資產重估或是增貸貸出來的貸款一率進入股票
→ cutemico: ，保守型大盤etf可以考慮，這樣etf的股息一年下來也不
→ cutemico: 少～今年算算也有3X萬~完全可以當消費用以提高家戶的金
→ cutemico: 錢消費效用
→ cutemico: 當然我很保守，多得是股息衝很高的神人～不過我看的是
→ cutemico: 長期投資，我打算小孩名下0050只領股息不動用，等看20
→ cutemico: 年後資產增加多少倍？
推 llltt123: 感覺是生活支出100萬太多？